Спрос на новостройки в московском регионе по итогам 2021 г. вырос на 6-20%, однако цены увеличились еще больше, чем спрос: в некоторых сегментах и локациях – на 40-50%. Благодарить за это надо ипотеку – сначала льготную государственную, потом субсидированную.
В 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 98 770 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 19,4% больше, чем годом ранее. В Подмосковье, по данным пресс-службы регионального управления Росреестра, число ДДУ за год увеличилось на 35,3% по сравнению с 2020 г., до 273 292 штук.
Впрочем, если не учитывать оптовые сделки и переуступки, то темпы роста продаж новостроек выглядят не такими впечатляющими, особенно в Подмосковье. Как подсчитали аналитики ГК «Инград» на основе данных Росреестра, в 2021 г. на территории «старой» Москвы без учета Зеленограда было зарегистрировано 61,8 тыс. ДДУ, что на 12% выше показателя предыдущего года; в Новой Москве - 25,9 тыс. ДДУ (+21%), в Подмосковье - 68,1 тыс. ДДУ (+7%).
Похожие цифры приводят и риелторы. Специалисты агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывают только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки», насчитали по итогам 2021 г. 65,5 тыс. ДДУ в «старой» Москве (+13% к 2020 г.), 26,8 тыс. ДДУ в Новой (+18%) и 71,5 тыс. ДДУ в Московской области (+6%).
По данным агентства «Бон Тон», в старых границах Москвы продажи выросли чуть больше – на 16,7%. Максимальный прирост ожидаемо показал массовый сегмент (+17,2%), за ним следует бизнес-класс (+15,2%), премиум-класс прибавил только 2,4%. В Новой Москве количество сделок за год увеличилось на 20,6%, в Подмосковье - на 5,6%.
В общем, можно с уверенностью утверждать, что спрос в московском регионе за прошлый год больше всего увеличился в Москве, причем в первую очередь в Новой.
А главным драйвером спроса, конечно, была ипотека. В Москве, по данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке за год увеличилось на 22,5% (до 127 637), то есть больше, чем вырос спрос на новостройки и «вторичку» в целом. На рынке новостроек в старых границах Москвы за 2021 г. было зарегистрировано 38,2 тыс. сделок с привлечением ипотечных средств – это 62% от всего объёма заключенных ДДУ, то есть на 4 п.п. больше, чем в 2020 г., сообщает ГК «Инград». В Новой Москве доля ипотеки за год увеличилась на те же 4 п.п., до 69% (17,8 тыс. ДДУ). При этом количество ипотек, по информации «Бон Тон», по сравнению с 2020 г. выросло на 27%. В Московской области, которая всегда больше зависела от ипотеки, чем Москва, количество кредитных сделок увеличилось на 11,2%, а доля ипотеки достигла 70% (47,8 тыс. ипотечных ДДУ, по данным «Инграда»).
«Фактором, который повлиял на рост спроса именно в Москве, стала льготная ипотека, которая позволила покупателям в 2020 г. сместить фокус на московские проекты. При этом из-за роста цен в 2021 г. более востребованными стали бюджетные локации на территории Новой Москвы», - объясняет распределение спроса между регионами Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». По оценкам застройщика, в 2021 г. спрос на рынке новостроек Москвы повысился примерно на 10-12%, в Новой Москве - более чем на 25%, а область прибавила лишь чуть более 3%. В проектах самой компании число сделок за год выросло на 30%.
Напомним, до июля 2021 г. кредитный лимит по льготной ипотеке в Москве и области составлял 12 млн руб., поэтому практически любую новостройку на присоединенных территориях можно было купить в ипотеку по ставке не выше 6,5% годовых. В целом за 2021 г. на покупку жилья в административных границах Москвы было выдано 41,7 тыс. льготных ипотечных кредитов общим объемом 241,6 млрд руб., сообщил комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений Москвы. Основной объем, конечно, пришелся на I полугодие, после сокращения кредитного лимита до 3 млн руб. и повышения максимальной ставки до 7% в Москве было выдано только 8,5 тыс. кредитов на 31,6 млрд руб. При этом, чтобы иметь возможность воспользоваться программой, заемщики были вынуждены увеличить первоначальный взнос с 30% до 45%. (См. «Программу льготной ипотеки в Москве свернули политкорректно».)
Изменение условий льготной ипотеки привело к обвалу спроса: продажи новостроек в июле-августе сократились на 20-30%. Однако уже с сентября рынок вновь активизировался – покупатели опасались, что из-за роста ключевой ставки ипотека станет еще дороже, и торопились со сделками, рассказывает Мария Могилевцева-Головина. Кроме того, добавляет она, почти все застройщики разработали собственные или совместные с банками программы субсидирования ставок, что также поддержало спрос – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки». Да так успешно, что в Москве доля ипотечных сделок во втором полугодии оказалась выше, чем в первом: 62% против 59%, по данным Est-a-Tet.
«Это объясняется развитием программы семейной ипотеки с господдержкой, ростом числа программ субсидированной застройщиками ипотеки (в том числе и по семейной программе) и высокими темпами инфляции», - комментирует статистику Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Доля ипотечных сделок по ДДУ (только квартиры), по данным Росреестра
| Доля ипотеки | Весь 2020 | Весь 2021 | 1п/г 21 | 2 п/г 21 |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 57% | 61% | 59% | 62% |
| Новая Москва | 63% | 68% | 70% | 65% |
| Подмосковье | 65% | 68% | 68% | 69% |
Источник: Est-a-Tet
На присоединенных территориях ипотечный максимум пришелся на I полугодие 2021 г., но в Новой Москве и раньше (до 2020 г.) застройщики активно предлагали субсидированную ипотеку, отмечает Роман Родионцев. А вот в Подмосковье доля ипотеки продолжает расти, как и в «старой» Москве, - уровень цен на квартиры в области позволяет покупателям воспользоваться не только семейной ипотекой, но и новыми условиями программы ипотеки с господдержкой.
Новостройки по итогам 2021 г. подорожали очень существенно. По информации компании «Бест-Новострой», старомосковские «эконом» и «элитка» прибавили в цене более 40%, а новомосковский «бизнес-класс» - более 50%. При этом в среднем по рынку стоимость жилья больше всего увеличилась в Московской области, просто потому, что цены на подмосковное жилье – самые низкие в московском регионе и им было куда расти. Аналогичная ситуация, кстати, наблюдается и на вторичном рынке – см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2021 года».
Москва
| Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. | Динамика | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Класс | янв. 2020 | янв. 2021 | янв. 2022 | за 2020 г. | за 2021 г. |
| Эконом | 131,1 | 168,5 | 244,7 | 28,53% | 45,22% |
| Комфорт | 192,7 | 227,8 | 277,8 | 18,21% | 21,95% |
| Бизнес | 266,4 | 319,4 | 407,7 | 19,89% | 27,65% |
| Премиум | 572 | 653 | 879,1 | 14,16% | 34,62% |
| Элит | 938,7 | 1092,9 | 1538,1 | 16,43% | 40,74% |
| Итого | 297,3 | 350,2 | 407,9 | 17,79% | 16,48% |
Новая Москва
| Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. | Динамика | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Класс | янв. 2020 | янв. 2021 | янв. 2022 | за 2020 г. | за 2021 г. |
| Эконом | 126,4 | 154,2 | 197 | 21,99% | 27,76% |
| Комфорт | 128,7 | 169,5 | 214,8 | 31,70% | 26,73% |
| Бизнес | 182 | 174,7 | 269,3 | -4,01% | 54,15% |
| Итого | 131 | 169,7 | 216,9 | 29,54% | 27,81% |
Подмосковье
| Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. | Динамика | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Класс | янв. 2020 | янв. 2021 | янв. 2022 | за 2020 г. | за 2021 г. |
| Эконом | 75,5 | 83 | 115,2 | 9,93% | 38,80% |
| Комфорт | 97,2 | 121,8 | 156,9 | 25,31% | 28,82% |
| Бизнес | 130,2 | 148,6 | 192,5 | 14,13% | 29,54% |
| Итого | 96,7 | 115,2 | 152,4 | 19,13% | 32,29% |
Источник: «Бест-Новострой»
Рост цен, конечно, стимулировал спрос. Но дело не просто в высоком спросе как таковом – по итогам года цены выросли значительно больше, чем число сделок. К тому же ажиотаж на рынке завершился в I полугодии, во второй половине года динамика покупательской активности была очень неровной. Но цены все равно продолжали расти. Повышать цены даже в условиях стагнации спроса застройщикам позволяет субсидируемая ипотека. Снижение ставки на 1 п.п. примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цены на 5%. Размер ежемесячных платежей по кредиту для покупателя, а значит, и доступность проекта не изменится. Фактически, данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки».
Четко выраженной тенденции к снижению спроса на рынке пока не наблюдается – застройщики продолжают субсидировать ипотеку, «преувеличенные инфляционные ожидания потребителей в части роста ипотечных ставок и дальнейшего роста цены квадратного метра» также никуда не делись и по-прежнему стимулируют спрос, отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Однако примечательно, что во всех локациях московского региона в декабре 2021 г. упало число сделок в годовом выражении. По данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы - на 3% до 7,3 тыс. ДДУ, в Новой – на 5% (2,1 тыс. ДДУ), в Московской области - на 9% (6,9 тыс. ДДУ). Согласно информации ГК «Инград», показатели просели, соответственно, на 5% (6,8 тыс. ДДУ), 2% (2,1 тыс. ДДУ) и 8% (7,0 тыс. ДДУ). При этом в Новой Москве спрос сократился не только относительно декабря 2020 г., но и по сравнению с ноябрем 2021-го: по данным Est-a-Tet – на 1%, ГК «Инград» - на 4%.
Впрочем, снижение покупательской активности, скорее всего, все же связано с высокой базой конца 2020 г., а не с глобальными сдвигами на рынке. «В конце 2020 г. был сильный скачок в спросе, что объясняет снижение количества ДДУ в декабре 2021 г. относительного этого периода», - отмечают специалисты ГК «Инград».
В январе рынок также оставался достаточно активным, хотя по сравнению с традиционно рекордным декабрем реальный спрос, конечно, упал. Например, в компании «Главстрой» количество обращений в первые недели января осталось почти на декабрьском уровне (-2,4%), но число договоров сократилось более чем на 35%. «С одной стороны, причина снижения количества сделок заключается в том, что многие покупатели, уже решившие совершить покупку, традиционно старались сделать это до Нового года. С другой стороны, сказались десятидневные каникулы, когда люди были заняты праздниками и отдыхом, отложив дела на потом», - поясняет Юлия Сапор, руководитель отдела аналитики «Главстрой».
Зато в годовом выражении число сделок в «Главстрое» увеличилось на 18%. О росте спроса относительно января 2020 г. говорит и Наталия Кузнецова. «Однако рекордных продаж ожидать не приходится, поскольку уровень цен сейчас ощутимо выше, чем был годом ранее. В этой связи сейчас покупателей особенно интересуют субсидированные программы от застройщиков и партнерские программы с банками», - добавляет гендиректор АН «Бон Тон».
Высокий интерес покупателей к программам с субсидированной ставкой в условиях роста цен вполне понятен. Но куда интереснее вопрос, как долго застройщики смогут ипотеку субсидировать. Очевидно, что участники рынка запустили программы субсидирования ипотеки, ориентируясь на прогнозы по возвращению ставок к прежним минимумам в среднесрочной перспективе. Однако пока более вероятен дальнейший рост стоимости кредитов на фоне высокой инфляции и обострения геополитической ситуации. Но если ставки в обозримом будущем не начнут снижаться, то запас прочности схемы по субсидированию ипотеки может оказаться исчерпанным. Результатом может стать обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки».
Впрочем, участники рынка ни в какие катаклизмы пока не верят и прогнозируют рост цен на новостройки в 2022 г. Хотя и более медленный, чем в 2021-м.
Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
«В отношении наступившего года всё внимание приковано к ценам в первую очередь. Вероятно, наступит замедление роста стоимости квадратного метра, от месяца к месяцу иногда возможна нулевая или отрицательная динамика за счёт стартовых цен новых проектов. Также постепенное насыщение рынка будет способствовать ужесточению конкуренции и дополнительно сдерживать рост цен».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»:
«В 2022 г. рост цен на новостройки продолжится. При этом темпы удорожания будут зависеть от объёмов строительства, активности девелоперов, реализации совместных с банками выгодных ипотечных программ, а также уровня доходов населения и других социально-экономических факторов. В среднем по рынку рост цен составит порядка 10%, по отдельным проектам с сильным продуктовым наполнением рост возможен до 15-20%».
Юлия Сапор, руководитель отдела аналитики «Главстрой»:
«Что касается цен, то рост будет. Предпосылки к этому – подорожание строймателиалов, более высокие ставки по ипотеке, рост зарплат рабочих. Однако, скорее всего, он будет гораздо умереннее, чем в прошлом году – в пределах 3-5% в квартал».