Деловые зоны «старой» и Новой Москвы и жилые комплексы около них

Покупатели, приобретающие квартиры недалеко от деловых кластеров, - люди обеспеченные. Это собственники бизнеса или менеджеры высокого уровня, работающие в крупных компаниях, чьи офисы расположились поблизости. И они могут позволить себе довольно дорогое жилье, потому что большей частью оно располагается в центральной части города, так как именно там сосредоточена деловая жизнь. Хотя появляются и «периферийные» бизнес-техно-парки, но пока их не так много. Там цены на жилую недвижимость, естественно, ниже - за счет географического положения.

Москва – экономическая столица, не только административная и политическая, и в ней уже дано сформировались деловые зоны с крупными бизнес-центрами, и даже офисными улицами.

В Москве большинство таких кластеров появляются благодаря проектам комплексного освоения территории и реорганизации промзон. Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва», приводит в пример ММДЦ «Москва-Сити». В начале девяностых это была бывшая промзона, на ее месте возник современный квартал, соответствующий мировым стандартам. Как правило, вместе увязываются планы развития локации и транспортной инфраструктуры: в границах «Сити» теперь расположены четыре станции метро и одна станция МЦК.

Перемены последних лет: больше не стало, из центра никто не ушел

Несмотря на появление новых объектов, по оценке Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», за последнее десятилетие число деловых кластеров в Москве существенно не изменилось. Дело в том, что многие бизнес-парки класса С и D, возникшие на месте бывших промзон - на периферии ТТК и в более отдаленных от центра районах, - «ушли» под реновацию. Вместо них уже построены или строятся новые жилые кварталы. Часть офисных объектов старого фонда в крупных деловых кластерах за это время тоже обновилась: вместо бывших административных зданий возведены современные бизнес-центры класса А и B; часть зданий реконструирована с повышением класса. Один из наиболее ярких примеров – бизнес-квартал «Трехгорная Мануфактура».

Дмитрий Железнов отмечает тенденцию к децентрализации рынка бизнес-центров: все больше офисных комплексов появляется в спальных районах, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.

Однако до перелома ситуации, когда деловые центры распределятся по городу более-менее равномерно, видимо, еще далеко. Большинство их и сегодня расположены в пределах ТТК. Самые известные кластеры находятся у станций метро «Белорусская», «Павелецкая», на Ленинградском и Кутузовском проспектах, на Сущевском валу, у метро «Электрозаводская», в Басманном районе. С другой стороны ТТК, но недалеко от него можно назвать Nagatino-i-land, «Даниловскую мануфактуру».

«Офисная недвижимость в столице наиболее востребована в центре города, поэтому все крупные деловые кластеры появляются в основном там, - говорит Ирина Доброхотова. - Исключение составляют лишь некоторые мегапроекты, которые изначально строились с расчетом на крупного якорного арендатора, например, бизнес парк «Ростех-Сити» в районе Покровское-Стрешнево»

А небольшие бизнес-центры точечно строятся на бывших промплощадках в более отдаленных районах Москвы, где и ранее административные здания сдавались в аренду под офисы. «Поэтому по сути это является обновлением объектов офисной недвижимости», - заключает эксперт.

Отдельная история – Новая Москва. Здесь город строится заново, одновременно прокладывается метро и дороги, создаются условия для бизнеса. Самые известные бизнес-парки в ТиНао - ComCity, Neopolis, «Новомосковский», G10, K2.

Несмотря на пандемию

На развитие этого сегмента недвижимости оказала влияние пандемия коронавируса - офисный рынок притормозился. По наблюдениям Ирины Доброхотовой, ограничения, а также переход многих компаний на смешанный график работы сотрудников (2-3 дня в офисе, остальное из дома) либо перевод некоторых подразделений на постоянную «удаленку» заставил некоторых девелоперов пересмотреть сроки запуска, а также содержание своих новых проектов в прошлом году. В частности, некоторые девелоперы вместо классических офисов отвели часть площадей в своих БЦ под гибкие офисы и коворкинги. Но как замечает Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»), сейчас наблюдается восстановление рынка офисной недвижимости: спрос уже сопоставим с допандемийными значениями.

Проекты у деловых зон

Как правило, в самом деловом кластере не строится жилье в привычном смысле этого слова. Могут возводиться многофункциональные центры, где площади поделены на жилые блоки с апартаментами, с отелем и бизнес-центром. Но жилые комплексы появляются недалеко от деловых кварталов.

Что общего у этих проектов? Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что у них нет каких-то специфических особенностей, обусловленных подобным соседством. А класс и содержание таких проектов зависит по большей части от локации и девелопера. Но новостройки, которые появляются рядом с крупными деловыми кварталами в центре, - это почти всегда жилые комплексы бизнес-класса и выше.

Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва») из общих черт отмечает реализацию концепции «город в городе», когда вся необходимая инфраструктура находится внутри ЖК.

Так, у мегапроекта «Москва-Сити» компания «Кортрос-Москва» строит комплекс жилых небоскребов Headliner. ЖК бизнес-класса включает в себя 10 жилых домов высотой от 5 до 53 этажей. Первая очередь была введена в эксплуатацию в декабре 2019 года. В комплексе представлены квартиры евроформата и классических планировок, линейные, распашные и угловые варианты. Пока в продаже есть видовые лоты, из которых открывается панорама Филевского парка, реки и «Сити». Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 15,9 млн рублей (29,6 кв. м), двухкомнатной – 22 млн рублей (46,7 кв. м), трехкомнатной – 24,9 млн рублей (75,5 кв. м), четырехкомнатной – 32,1 млн рублей (99,5 кв. м).

В Замоскворечье недалеко от станции метро «Павелецкая» группа «Эталон» возводит жилой комплекс Voxhall. В окружении комплекса расположились бизнес-центры «Павелецкая плаза», Riverside Towers, «Аврора», «Вивальди Плаза», «Святогор», «Квартал-Сити». ЖК с корпусами разной высоты – до 21-го этажа. На первых этажах - сервисы, кафе и рестораны. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. Запроектированы квартиры и апартаменты от студий до 6-комнатных площадью более 200 кв. м. Есть лоты с панорамными окнами, мастер-спальнями с ванной комнатой, с террасами до 20 кв. м. Потолки – 3,3 м. Стоимость однокомнатных квартир – от 24,3 млн рублей, двухкомнатных – от 26,8 млн, трехкомнатных – от 35 млн.

Второй проект компании «Кортрос-Москва» - iLove - расположен в Останкинском районе, недалеко от технопарка «Калибр» и строящегося «Останкино Business Park». Особенность комплекса - наличие сертификата Breeam, который подтверждает соответствие самым строгим экологическим требованиям. В продаже представлены лоты от однокомнатных до пятикомнатных. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 16 млн рублей (38,8 кв. м), двухкомнатной – 21,3 млн рублей (57 кв. м), трехкомнатной – 20,1 млн рублей (57,6 кв. м), четырехкомнатной – 29 млн рублей (101,8 кв. м), пятикомнатной – 36 млн рублей (118,9 кв. м). В обоих проектах «Кортроса» внедряется система «умного» дома.

Жилой комплекс «Город на реке Тушино 2018» - крупный проект КОТ, который реализован рядом с недавно построенным мегапроектом – бизнес-парком «Ростех Сити». Это ЖК комфорткласса, где большинство домов уже построено и там постоянно живут люди. На территории квартала - детские сады, школа, магазины, предприятия службы быта и т.п. В двух шагах от новостройки – стадион «Открытие Банк Арена». В настоящий момент в ЖК «Город на реке Тушино 2018» в продаже остались просторные квартиры площадью от 60 до 105 кв. м. Минимальная стоимость предложения составляет 14,8 млн рублей – за однокомнатную квартиру площадью 38,1 кв. м.

Также недалеко от бизнес-парка «Ростех Сити» находится апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» от Level Group. Он включает три 25-этажных башни с подземным паркингом. В стилобатной части разместятся объекты инфраструктуры. В комплексе реализуется концепция Multispace – с гибкими планировками и возможностями для отдыха и работы. В апартаментах-трансформерах выделяется «дополнительная» комната, в помещениях с мастер-спальнями, лоджиями и террасами можно устроить кабинет или место для тренировки. Площади лотов – 23,3-208,7 кв. м. Есть двухуровневые пентхаусы с террасой и апартаменты с патио. Минимальная цена однокомнатного лота - 8 млн руб., шестикомнатного – от 67,2 млн руб.

Район Кутузовского проспекта тоже можно считать деловым кластером. Недалеко от него компания MR Group строит жилой комплекс Hide. Вблизи ЖК находится несколько бизнес-центров – «На Бережковской», «Поклонка Плейс», «Формула бизнеса». Hide - ансамбль трех 41-этажных небоскребов с подземным паркингом. Инфраструктура организована по принципу «вертикального города»: детский центр, кафе, мини-маркет, ресторан, аптека, салон красоты, пекарня, химчистка. Потолки - 3,5 метра, в пентхаусах на 41-м этаже - 5,2 метра. Отделка white box. Минимальные цены лотов: от 18,9 млн руб. за однокомнатную квартиру и от 144,9 млн руб. за пятикомнатную.

Интересная территория – район Нагатинской поймы, где строится несколько жилых комплексов и там же находится бизнес-инкубатор Nagatino-i-land. На набережной Марка Шагала группа «Эталон» возводит комплекс бизнес-класса «Жилой квартал «Шагал» (Shagal). Его площадь около 1,2 млн кв. метров, жить здесь будет примерно 60 тысяч человек. Жители получат четыре километра парковой зоны и водный парк. «Шагал» отличается разнообразными форматами - от таунхаусов до небоскребов. Башни с видовыми квартирами расположатся у воды, малоэтажные урбан-виллы – у парка. Минимальные цены: студии (от 28,7 кв. м) – от 11,1 млн руб., четырехкомнатные (106,6 кв. м) – от 34,2 млн руб.

Еще один проект от «Эталона», строящийся на «острове» поймы, - Nagatino i-Land. ЖК включает корпуса переменной этажности (5-22), запроектированы медцентр, SPA, супермаркет, коммерческая школа и детские сады. Выбор квартир - от студий до четырехкомнатных, в том числе с окнами от пола до потолка, с европланировками, имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Потолки - 3,25-3,7 м. На крышах малоэтажных корпусов - площадки для отдыха и work-out тренировок. Стоимость однокомнатных квартир (от 40 кв. м) начинается от 18 млн руб, четырехкомнатных (104 кв. м) – от 34,9 млн.

На Нагатинской набережной, в излучине Москвы-реки, на первой береговой линии Level Group строит комплекс «Level Нагатинская». Проект включает три монолитных разноэтажных корпуса (21-26-27), подземный паркинг, наземную парковку. На крыше стилобата – смотровая лаунж-терраса. В продаже студии, одно-двух-трехкомнатные квартиры с площадями 20-80 кв. м. Покупателям предлагается более 40 вариантов планировок, высота потолков – 2,87-4,22 м. Из окон открываются виды на реку Москву. В продаже однокомнатные квартиры (от 20,8 кв. м) стоимостью от 8,6 млн руб., двухкомнатные (от 36,5 кв. м) – от 13,4 млн руб., трехкомнатные (67,8 кв. м) – от 19,8 млн руб.

В Новой Москве ГК «А101» в районе станции метро «Прокшино» возводит бизнес-квартал «Прокшино». Рядом с ним находятся два проекта А101 – «Прокшино» и «Испанские кварталы». Девелопер позиционирует «Прокшино» как кластер для жизни, работы и отдыха. ЖК включает жилые дома 12-18 этажей, школу, детские сады. Проектом предусмотрены торговый центр, горнолыжный склон, фестивально-парковая зона и аквапарк. Часть квартир продается с чистовой отделкой, часть - с отделкой white box. Цена студии (от 20,4 кв. м) стартует от суммы 6,2 млн руб., цена пятикомнатной (от 86,8 кв. м) – от 19,1 млн руб.

ЖК «Испанские кварталы» спланирован испанскими архитекторами. Каждый квартал – это группа 7-8-12-14-15-этажных домов с закрытой территорией. Жители обеспечиваются инфраструктурой: детским садом, школой, поликлиникой, спортивным комплексом, наземным паркингом. В продаже квартиры от студий (от 22,2 кв. м) до четырехкомнатных (от 63 кв. м), их минимальные цены – 6,2-14,8 млн руб.

Недалеко от инноцентра «Сколково» расположился апарт-комплекс комфорт-класса Sky Skolkovo. Застройщик – компания «СтройПрофиль-М». 2-секционное 12-этажное монолитное здание имеет форму буквы «Г». В комплексе 564 апартамента, большая часть - студии от 33 до 53 кв. м. Есть двухкомнатные помещения на 72 кв. м, трехкомнатные апартаменты на 150 кв. м. Жилье продается с предчистовой отделкой. Цены студий – от 6,7 млн руб.