Какие законы в сфере о недвижимости вступили в силу в 2021 году

Заканчивается 2021 год и наступает время подводить итоги. Как и 2020-й, он прошел под знаком коронавируса. Однако, с точки зрения практикующего юриста, именно этот год, несмотря на пандемию и всевозможные ограничения, выдался особенно «урожайным» на законы в сфере недвижимости. В статье краткий обзор нормативно-правовых актов, вступивших в силу в уходящем году.

Гаражная амнистия

1 сентября 2021 года вступил в силу закон № 79-ФЗ от 05.04.2021 года. В народе его назвали «гаражной амнистией». Вплоть до 1 сентября 2026 года каждый, использующий капитальный гараж, построенный до 30 декабря 2004 года и находящийся на государственной или муниципальной земле, вправе получить в собственность участок, занимаемый гаражом. Власть передаст землю в собственность абсолютно бесплатно, если гражданин когда-то получил ее от организации для строительства гаража, либо участок образован из земель гаражного кооператива, или человек получил право использовать участок и (или) гараж на основании решения общего собрания членов кооператива, либо иного документа, установившего это распределение. Наследники таких владельцев также могут воспользоваться «гаражной амнистией» и оформить землю в собственность.

Строительство объектов

Закон № 92-ФЗ от 20 апреля 2021 года разрешил отдавать государственную и муниципальную землю в аренду без торгов застройщику, признанному банкротом, для обеспечения исполнения обязательств перед дольщиками или для последующей передачи Фонду защиты прав дольщиков, который завершает строительство проблемного дома или выплачивает возмещение. Эти изменения внесены в Земельный кодекс.

Закон № 275-ФЗ от 1 июля 2021 года внес поправки в Градостроительный кодекс (ГрК). В ГрК появилось понятие «рабочая документация». Это материалы в текстовой и графической формах и/или в виде информационной модели. Рабочая документация разрабатывается на основе проектной. Так что теперь строительство ведется на основе проектной и рабочей документации. Кроме того, законодатель уточнил требования к техплану. Информация о здании указывается в плане на основании проектной документации и разрешения на строительство (если, конечно, такое разрешение требуется). В свою очередь проектная документация не прикладывается к техническому плану. Застройщик просто включает сведения о ней в данный документ. Ну и наконец, этот же закон установил, что различие в 5% между проектной и фактической протяженностью возведенных линейных объектов не препятствует регистрации объекта. До 2021 года такое расхождение не позволяло зарегистрировать и ввести объект в эксплуатацию, что вызывало раздражение у застройщиков и заказчиков.

Дальневосточный гектар «добрался» до Арктики

Закон № 226-ФЗ от 28 июня 2021 года распространил законодательство о «дальневосточном гектаре» на Арктику. До 1 февраля 2022 года жители субъектов РФ, отнесенных к Арктической зоне, смогут получить в безвозмездное пользование государственные и муниципальные земли. Земли предоставляются на территориях, определенных законом субъекта РФ. Кроме того, власти разрешили гражданам, уже оформившим дальневосточные гектары, дополнительно получить земельные участки площадью не более 1 гектара.

Проведение кадастровых работ

Закон № 120-ФЗ от 30 апреля 2021 года разрешил (в указанных правительством случаях) ФГБУ «ФКП Росреестра» проводить землеустроительные работы и заниматься кадастровой деятельностью. Этот же нормативный акт предоставил право владельцам земли согласовывать границы земельных участков в электронном виде. Правда, при этом все заинтересованные лица должны иметь электронную подпись.

Получение выписок из ЕГРН

Все тот же закон № 120-ФЗ запретил посредникам продавать выписки из ЕГРН третьим лицам. Соответственно, юрлица, ИП и граждане, занимавшиеся подобным бизнесом, утратили право создавать неофициальные web-сайты и мобильные приложения, с которых за плату можно получить выписку из ЕГРН. Впрочем, государство оставило предпринимателям возможность «приторговывать» информацией из ЕГРН, если последняя по форме и объему не копирует официальную выписку и не содержит подписи работника Росреестра. Легко догадаться, что подобный документ не представляет интереса для граждан и организаций.

Этот же закон уточнил, что сведения из ЕГРН выдаёт исключительно ФКП Росреестра, а страховые компании и банки направляют запросы о получении выписок из ЕГРН только в электронном виде.

Новое основание для регистрации прав и кадастрового учета

Статья 14 Закона № 218-ФЗ пополнилась новым основанием для внесения сведений в ЕГРН. Государство включило в этот перечень решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы. Дополнительно закон конкретизировал условия, при которых в качестве оснований для регистрации прав и кадастрового учета выступают межевой план, утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ, технический план и акт обследования.

Расширение сведений, содержащихся в кадастре недвижимости

С 2021 года регистрирующий орган стал дополнительно вносить в кадастр недвижимости (статья 8 закона № 218-ФЗ) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект; информацию об участках, образованных путем перераспределения земель; сведения о решении об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд; расширенные данные о кадастровых инженерах, которые выполняли работы в отношении объекта (Ф.И.О., номер в реестре саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров, ее наименование, СНИЛС) и так далее.

Регистрационные действия с недвижимостью

И в этом случае основные изменения связаны с законом № 120-ФЗ. Этот нормативный акт отменил правило, гласившее, что лицо, заключающее сделку с государственными и муниципальными органами, обязано иметь электронную подпись. Теперь такого требования нет. Но, что гораздо важнее, законодатель сократил сроки регистрации последующих договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). С октября этого года данная процедура занимает до 3 рабочих дней, если заявление отправлено в электронной форме, до 5 - при подаче на бумажном носителе и до 7 рабочих дней при направлении документов через МФЦ.

Порадовало государство и владельцев крупногабаритных автомобилей, исключив из закона требование о максимально допустимом размере машино-мест. Теперь машино-места можно создавать хоть под танк или броневик. Была бы (а с этим как раз все плохо!) территория для их размещения. Кроме того, законодатель удовлетворил и некоторые просьбы бизнес-сообщества. Так, новеллы разрешили регистрировать договор аренды части здания без предоставления технического плана в отношении части этого здания или сооружения и обязали Росреестр извещать залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Наряду с этим, законодатель ограничил глубину правовой экспертизы в ходе регистрации ДДУ и другой недвижимости. Закон № 120-ФЗ запретил чиновникам Росреестра выяснять законность выдачи разрешения на строительство, а также проверять сведения в проектной декларации или плане возводимого МКД на предмет соответствия сведениям, содержащимся в проектной документации. Застройщики теперь довольны.

Изменился и порядок подачи документов на бумажных носителях. Заявитель подает в Росреестр и МФЦ подлинники документов в одном экземпляре. Поэтому не стоит паниковать, если сотрудник МФЦ вдруг заберет оригинал документа. Центр вернет подлинники после завершения процедуры регистрации. Дополнительно закон № 120-ФЗ уточнил, что если субъект оплатит пошлину и не приложит к заявлению платежку или чек об оплате, то срок рассмотрения заявления начнет отсчитываться с того дня, когда сотрудник Росреестра увидел данные о платеже в информсистеме.

С 2021 года появилась возможность зарегистрировать сделку с недвижимостью, когда продавец (юрлицо) ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ, а заявление в Росреестр подал покупатель. Раньше чиновники наотрез отказывались признавать такие сделки, и заявитель решал проблему в суде. Теперь ситуация изменилась. Покупатель подает заявление в Росреестр и прикладывает к нему выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации (исключении продавца из ЕГРЮЛ), а также бумаги, подтверждающие исполнение обязательств обеими сторонами. Чиновники обязаны зарегистрировать права заявителя. Данный порядок действует, если в ЕГРН имеется запись о праве собственности продавца на недвижимость.

Уточнение списка лиц, имеющих право подать документы в Росреестр

И тут опять на сцену «выходит» закон № 120-ФЗ. Благодаря ему закон о государственной регистрации недвижимости пополнился нормой, давшей право лицу, уполномоченному общим собранием собственников МКД, а также субъекту, который перепланировал помещения в МКД, сдать документы для регистрации, если такая перепланировка/реконструкция изменила параметры дома. Наряду с этим законодатель наделил кадастрового инженера правом подавать документы в МФЦ и Росреестр без доверенности на основании договора подряда, заключенного с клиентом.

Дополнительно право подачи документов получили субъекты, использующие надел на основании сервитута, публичного сервитута или иного права без установления сервитута при внесении в ЕГРН сведений о созданных на таких участках объектах. Кроме того, это право приобрели ещё и наследники умершего, которому принадлежал разрушенный объект при учете прекращения существования такой недвижимости. Подробно с расширенным перечнем заявителей можно самостоятельно ознакомиться в статье 15 закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости.

Исправление ошибок в ЕГРН

Закон о регистрации недвижимости пополнился новеллой о праве Росреестра отказать в исправлении ошибки, содержащейся в ЕГРН. Приняв такое решение, чиновники регистрирующего органа направляют уведомление заявителю. Решение об отказе можно обжаловать в суде.

Выводы

К сожалению, объем статьи не позволяет рассказать обо всех новеллах, пополнивших свод законов о недвижимости и вступивших в силу в 2021 году. Поэтому за рамками обзора оказались такие нормативные акты, как закон № 327-ФЗ от 02.07.2021 года о распространении «ипотечных каникул» на лиц, получающих доходы с применением специальных налоговых режимов; закон № 518-ФЗ от 30.12.2020 года о выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и т. д.

Подобное обилие законодательных актов, вступивших в силу в 2021 году, говорит о том, что государство по-прежнему уделяет особое внимание обороту недвижимости и пытается упростить его. Можно заметить, что 90% нормативных актов направлено на ликвидацию бюрократических препон и оптимизацию учётно-регистрационных действий. В то же время эти законы не решили всех проблем. Например, в России до сих пор нет классификатора видов разрешенного использования для зданий и сооружений, право постоянного (бессрочного) пользования не переходит по наследству, а критерии отнесения имущества к объекту недвижимости нуждаются в уточнении. По этим направлениям законодатель продолжит работу в 2022 году. Однако это уже тема другой статьи.