Вместо сдачи квартиры в аренду: 5 инструментов инвестиций в недвижимость

В последние два года рынок новостроек наводнили инвесторы: на фоне низких ставок по вкладам и быстрого роста цен на жилье покупка квартиры позволяла хорошо заработать. Но теперь на рынок приходит стагнация, квартиры теряют инвестиционную привлекательность – как для покупки, так и для сдачи в аренду. Редакция IRN.RU рассказывает об альтернативных инвестиционных инструментах, которые позволяют заработать на недвижимости частным инвесторам с бюджетом, сопоставимым со стоимостью квартиры.

Что не так с обычной арендой?

Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду – самый простой и понятный для большинства способ инвестировать в недвижимость. Прошлой осенью этот инвестиционный инструмент к тому же был весьма выгодным: на фоне рекордно низкой ключевой ставки квадратные метры показывали куда лучшие результаты, чем банковские депозиты. Ажиотажный спрос – со стороны как инвесторов, так и обычных покупателей – привел к рекордному после 2008 года росту цен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN», средняя стоимость метра на вторичном рынке Москвы с марта 2020 по октябрь 2021 выросла на 31%. В Новой Москве рост цен составил 33%, а подмосковный индекс вырос на 43%. По данным CBRE, за 9 месяцев 2021 года вложения в российскую недвижимость достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). В основном речь идет о крупных институциональных инвесторах, а не о частниках, но в любом случае это рекордный показатель в современной истории России.

Те, кто вложился в квадратные метры в самом начале того периода, смогли хорошо заработать на подорожании новостроек. Но после сворачивания программы льготной ипотеки и повышения ставок спрос снизился, на рынок постепенно приходит стагнация, поэтому серьезно заработать за счет прироста стоимости метра больше не получится.

При этом столь сильное подорожание метра негативно сказалось на доходности аренды. Вторичные квартиры, по данным IRN.RU, за год подорожали на 25%. А годовой рост арендных ставок, по оценкам риелторов, составил около 5-10%. Например, квартиру стоимостью 9 млн рублей в прошлом году можно было сдать в аренду примерно за 45 000 рублей в месяц и получить годовой доход 6%. С учетом 25-процентного подорожания жилья сейчас такая же квартира стоит примерно 11,3 млн. А сдать ее можно в среднем с 7,5-процентным приростом – примерно за 48 500 рублей в месяц, или 582 000 рублей в год, а значит, доходность составит 5,1% (до вычета налогов и оплаты коммунальных платежей).

Если к рентному доходу прибавить прирост стоимости самого актива, то пока инвестиции в квартиры для сдачи в аренду остаются более выгодными, чем депозиты. Но график индекса доходности квартир смотрит вниз. По данным IRN.RU, год назад инвестиции в жилье были в 6 раз выгоднее депозитов, сейчас это соотношение сократилось до 3,5 раза. «Рынок аренды более сбалансирован с точки зрения спроса/предложения и равновесной цены, чем рынок купли-продажи, где многое решает инвестиционный спрос и искусственная поддержка со стороны государства, - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Поэтому цена продажи может быть завышена, а ставка аренды отражает реальный баланс предложения и платежеспособного спроса. Ситуация в экономике останется сложной, вряд ли можно ожидать роста доходов арендаторов, поэтому предпосылок для заметного роста ставок не видно». Дополнительным ограничивающим фактором для роста арендных ставок в будущем, по мнению эксперта, является недавний ажиотаж на первичном рынке. Через год-два-три будут достроены нынешние новостройки, которые массово раскупали в 2020-2021 годах. И многие инвестиционные квартиры примерно в одно время выйдут на рынок аренды.

Несмотря на невысокую доходность, многие все равно предпочтут вложить деньги в квадратные метры, поскольку недвижимость считается надежным материальным активом. Однако недвижимость – это не только городская квартира, которую можно надолго сдать. Поэтому имеет смысл обратить внимание на другие инструменты частных инвестиций в недвижимость.

Посуточная аренда

Доходность: 10-15% (если заниматься всем самостоятельно) и 7-12% (если нанять брокера)

Порог входа: примерно от 12-15 млн рублей за бюджетное жилье в центре Москвы и прилегающих к нему районах

Сдача квартиры посуточно дает больший доход, чем долгосрочная аренда. По словам управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль» Марии Жуковой, при сдаче квартиры посуточно можно заработать примерно вдвое больше, чем обычно. Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков оценивает доходность посуточной аренды в 12-15% годовых. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая называет схожие цифры: 10-15%.

Эти цифры актуальны для ликвидных квартир и при заполняемости 70-80%. Но проблема в том, что рынок краткосрочной аренды более волатилен, а в условиях снизившегося турпотока и нестабильной ситуации с пандемией даже удачная квартира рискует столкнуться с простоем. Так, во время локдауна весной 2020 года заполняемость посуточных квартир упала примерно с 70% до 20%. А по итогам 2020 года спрос, по данным «Суточно.ру», снизился вдвое. Однако и восстановление прошло бодро: уже к марту спрос вернулся на докарантинный уровень. Основная причина – рост внутреннего и делового туризма.

Также нужно иметь в виду, что далеко не каждая квартира позволит заработать. В сегменте долгосрочной аренды снижение ставок по мере удаления от центра, ухудшения качества отделки и других характеристик примерно пропорционально снижению продажной цены этой квартиры, поэтому доходность сохраняется примерно на одном уровне. Посуточной арендой пользуются в основном в туристических и деловых поездках, поэтому востребованы, как правило, квартиры, расположенные рядом с центром или поблизости от аэропорта или вокзала. К тому же в поездках люди обычно более требовательны к интерьеру и чистоте квартиры. Поэтому «подуставшая» квартира на окраине сразу переходит в категорию неликвида.

Краткосрочная аренда намного более трудозатратна для собственника, чем длительная. Это скорее небольшой бизнес, чем пассивный доход. При хорошей заполняемости каждые несколько дней придется встречать и провожать гостей, проводить или заказывать уборку, размещать рекламу, вести переписку с будущими постояльцами, отвечать на отзывы (см. «Доход от посуточной аренды выше, чем от долгосрочной»). Можно привлечь для этих целей брокеров, за услуги они обычно берут 15-30%. Это снизит доходность для собственника до 7-12% годовых. Иногда брокеры предлагают другую схему – они по сути арендуют квартиру у собственника по фиксированной ставке и сдают посуточно в субаренду, забирая все заработанное себе. Такая схема более безопасна для собственника, поскольку нивелирует риски простоя квартиры. Но и доходность сравнима с обычной долгосрочной арендой.

Сервисные апартаменты и апарт-отели

Доходность: 8-11% годовых

Порог входа: от 9 млн рублей в Москве

Альтернативой сдаче квартиры посуточно с помощью брокера является покупка сервисных апартаментов, которые являются чем-то средним между гостиницей и арендной квартирой. В отличие от гостиничных номеров, в апартаментах обычно предусмотрена кухня. От посуточных квартир апарт-отели отличаются гостиничным сервисом.

По уровню развития рынка апарт-отелей Москва сильно отстает от Санкт-Петербурга. В столице под апартаментами обычно подразумевается аналог обычных квартир, но без официального жилого статуса. В Петербурге это по большей части готовый инвестиционный продукт – апартаменты, обслуживанием и сдачей в аренду которых занимается профессиональная управляющая компания (см. «Москва – Петербург: в чем главные отличия рынков недвижимости двух столиц?»). По данным Colliers, в Москве доля сервисных апартаментов не превышает 23% от общего объема «нежилого жилья». В северной столице обратная ситуация: по данным Becar Asset Manangement, их доля составляет почти 90% рынка апартаментов.

«Строить апарт-отели выгоднее, чем классические гостиницы, из-за более коротких сроков окупаемости, а в 2020 году, когда в мир пришла пандемия, апарт-отели стали еще актуальнее благодаря гибкости формата и возможности миксовать среднесрочную, долгосрочную и посуточную аренду», - говорит директор по развитию сети апарт-отелей Ye’s Антон Агапов.

Обычно управляющие компании предлагают на выбор разные доходные программы – с не очень высоким, но стабильным ежегодным доходом (около 6%) или с доходом, зависящим от реальных поступлений. «В своей практике работы с собственниками апартаментов Ye’s мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск», - рассказывает Агапов.

При выборе гибкой программы собственник получает 85% дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду, а стоимость услуг управляющей компании составляет 15%, это меньше комиссии многих частных брокеров, помогающих сдать посуточно обычную квартиру. Зато в сервисных апартаментах выше коммунальные платежи – из-за того, что они рассчитываются по тарифам для нежилых помещений, а также из-за большей площади мест общего пользования. По словам Антона Агапова, разница в стоимости коммунальных услуг может достигать 50% в сравнении с жилыми помещениями. В результате доходность оказывается сопоставимой с посуточной сдачей квартир с привлечением брокера. По данным УК Ye’s, средний доход собственника апартамента составляет 9% годовых.

В московском апарт-отеле «Тушино.Движение» ГК ФСК тоже предлагает два варианта: гарантированный доход (будет определен после сдачи проекта в эксплуатацию и зафиксирован в договоре с собственником) или распределение общего дохода с апартаментов в соотношении 75% - собственнику, 25% - управляющей компании.

Первые этажи новостроек

Доходность: 7-12%

Порог входа: от 13 млн рублей в «старой» Москве и от 10 млн рублей в Новой

Относительно доступный и достаточно понятный для непрофессионала сегмент – коммерческие площади на первых этаж новостроек. Они дороже, чем квартиры, но в целом бюджет сопоставим, а доходность в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду жилья.

По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, 60-100 кв. м хватит, чтобы удовлетворить требования небольшого кафе, салона красоты или магазина. Но важно учитывать не только площадь, но и трафик. Многие арендаторы рассматривают лишь помещения на проходных улицах, подвал во дворе будет менее востребован.

Внутри МКАД за 13-15 млн рублей можно купить только помещение во дворе. Зато в Новой Москве этого бюджета хватит на объект на первой линии с хорошей видимостью, отмечает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед». По словам эксперта, «дворовый» объект необязательно является неликвидом: «Такие помещения подходят для размещения пунктов выдачи заказов, например, Wildberries, Ozon и др. Клиенты онлайн-магазинов заранее знают адрес пункта, поэтому трафик для них не очень важен».

Мини-форматы

Доходность: 10-20%

Порог входа: от 5 млн рублей

По данным международных консалтинговых компаний, в коммерческих сегментах больше всего инвестиций поступает в складскую недвижимость. По данным CBRE, в III квартале 2021 года на склады пришлось 29% от общего объема инвестиций в российскую недвижимость. Рост интереса к этому сегменту объясняется активностью в онлайн-торговле, для которой необходимы складские помещения. 20% от общего объема инвестиций в недвижимость России было вложено в офисы и всего 5% - в торговую недвижимость.

Частные инвесторы с небольшими бюджетами обычно сторонятся коммерческой недвижимости, поскольку считают, что она доступна только крупным игрокам. На самом деле и на этом рынке есть форматы, которые являются более доходной альтернативой обычной квартире. По словам Руслана Сухия, офис площадью около 50 кв. м можно найти даже в центре и уложиться в 14-15 млн рублей, а за ТТК за эти деньги можно приобрести помещение площадью 150 кв. м. Даже за 5-6 млн рублей можно купить клиентский мини-офис площадью 30-40 кв. м за пределами центра. При сдаче в аренду таких офисов можно рассчитывать на доходность более 10% годовых.

Самый быстрорастущий сегмент коммерческой недвижимости – склады. Руслан Сухий говорит, что частным инвесторам доступны компактные кладовки-ячейки в жилых комплексах, которые можно сдавать в аренду. Они могут принести доход до 20% годовых.

ЗПИФы

Доходность: 8-40%

Порог входа: от 5000 рублей

Если хочется замахнуться на более масштабные проекты, а денег для инвестирования немного, можно «скинуться» с другими желающими заработать. Для этого были придуманы закрытые паевые инвестиционные фонды. Управляющие компании, имеющие лицензию ЦБ, формируют ЗПИФ на основе одного большого или нескольких объектов и делят его на много небольших «кусочков», которые называются паями. Эти паи продаются на бирже, у банка-партнера или непосредственно в УК. Инвестор может приобрести как один, так и сразу много паев и получать с них доход. У каждого ЗПИФа есть свой срок, после которого управляющая компания продает входившие в него объекты.

Есть ЗПИФы, в которые можно зайти даже с 5000 рублей, неплохой ассортимент ЗПИФов представлен с входным билетом 500 000 – 1 000 000 рублей. Но многие фонды приветствуют инвесторов, готовых вложить несколько миллионов.

ЗПИФы могут быть рентными или девелоперскими. Соответственно их доходность формируется либо за счет сдачи объектов в аренду, либо за счет строительства, реконструкции, смены концепции или других действий, направленных на повышение капитализации. По словам Руслана Сухия, доходность первых редко превышает 10% годовых, а вторые могут принести и 40% в год, но обычно все же меньше. Как и везде – чем больше доходность, тем более рискованная стратегия инвестирования выбрана.

Этот инструмент позволяет частным инвесторам вложиться в крупные качественные активы. Например, за миллион рублей можно стать совладельцем логистического центра OZON. По словам коммерческого директора управляющей компании PARUS Asset Management Романа Ларушкина, доходность ЗПИФа составляет 10,5% годовых. А, например, фонд «ВТБ Капитал – рентный доход» состоит из разных объектов складской и офисной недвижимости, в том числе БЦ «Скайлайт», который арендует «Мэйл.ру».

Таким образом, чтобы инвестировать в недвижимость с относительно подъемным для обычного человека бюджетом, необязательно покупать квартиру. Более того, с началом стагнации на рынке жилье будет проигрывать другим инвестиционным инструментам.