Битва локаций: Люберцы и Мытищи – где лучше приобрести жилье?

Люберцы и Мытищи во многом похожи — это крупные, густонаселённые, интенсивно застраиваемые подмосковные города «в двух шагах» от Москвы с хорошей транспортной доступностью. Поэтому вполне логично, что и цены на жилье в них почти одинаковые: 151 000 — 154 000 руб. за квадратный метр. Главное различие, на первый взгляд, заключается в метро. Вернее, в его наличии в Люберцах и отсутствии в Мытищах. Чем еще, кроме метро, Люберцы отличаются от Мытищ и так ли сильно нужна подземка для комфортной жизни, разбиралась редакция IRN.RU в очередной статье из серии «Битва локаций».

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

Люберцы и Мытищи занимают 6−7 места в рейтинге городов Подмосковья по ценам на квартиры от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». В Люберцах квадратный метр на вторичном рынке стоит в среднем 153 700 руб., в Мытищах — 151 300 руб. Это значительно дороже, чем в среднем по Подмосковью (132 722 руб. за кв. м), и примерно соответствует уровню цен в ближней зоне — 150 400 руб. (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам октября 2021 года»). По сравнению со «старой» Москвой цены в названных городах ниже более чем в полтора раза, что — наряду с близостью к МКАД — и объясняет их популярность среди покупателей.

Мытищи и Люберцы — города с «историей», поэтому жилой фонд и там, и там достаточно разнообразен. Формально, статус города оба получили в 1925 г., но и в Люберцах, и в Мытищах сохранились более ранние постройки, правда, в мизерных количествах. Большинство домов в старой части обоих городов были построены в советскую эпоху — в 70−80-е гг. XX в. и представляют собой панельные 9- и 12-этажки, но есть также сталинки и хрущевки. Оба города, будучи ближайшими сателлитами Москвы, интенсивно застраиваются последние 20 с лишним лет, поэтому на вторичном рынке много относительно новых домов. При этом в Мытищах качество нового жилья выше — здесь больше монолитных и монолитно-кирпичных жилых комплексов, в Люберцах в основном возводят панельные дома.

Разнообразие жилого фонда и разная транспортная доступность районов обуславливают и большой разброс цен на квартиры. За однокомнатную квартиру в Люберцах могут просить и 4,7 млн руб., и 12,5 млн. В Мытищах соответствующая ценовая вилка еще больше — от 3,7 млн руб. до 13,3 млн руб.

Квартиры на вторичном рынке

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Поэтому чтобы понять, сколько стоит жилье в Люберцах и Мытищах, лучше сравнить похожие квартиры с помощью калькулятора стоимости квартир от IRN.RU. Например, маленькая 45-метровая двушка в современном панельном 17-этажном доме в Люберцах поблизости от метро обойдется примерно в 7,2 млн руб. Похожая квартира в средней части Мытищ, где нет метро, но есть станции железной дороги, будет стоить примерно столько же — 7,4 млн руб.

Новостройки

Люберцы остаются одним из самых застраиваемых городов области. В настоящее время на первичном рынке города продается около 2,5 тыс. лотов в шести жилых комплексах: «Первый Лермонтовский», «Pilot 9−18», «Люберцы», «Люберцы парк», «Облака 2.0», «Жулебино парк». В основном это масштабные ЖК от «ПИКа» и «Самолета», состоящие из десятка и более панельных корпусов. Из крупных федеральных девелоперов в Люберцах присутствует также ФСК — она строит «Первый Лермонтовский» под брендом ДСК-1.

В Мытищах новостроек меньше — объем первичного предложения составляет примерно 1,2 тыс. квартир. Жилье от застройщиков реализуется в пяти ЖК: «Мытищи парк», «Новое Медведково», «Кит», «Отрадный» и Dom Smile. При этом предложение более разнообразно — на рынке представлены как огромные проекты типа «Нового Медведкова» из 31 корпуса, так и относительно небольшие ЖК из одного-двух корпусов. Новостройки в основном не панельные, а монолитные и даже монолитно-кирпичные. Есть проекты бизнес-класса.

Транспортная доступность

Мытищи непосредственно примыкают к МКАД в районе Ярославского шоссе и фактически являются продолжением Северо-Восточного округа Москвы. По свободным дорогам из Мытищ до центра Москвы можно доехать буквально за полчаса, но Ярославское шоссе — одна из самых загруженных магистралей, поэтому, чтобы добраться до работы вовремя, местным жителям приходится либо выезжать в районе шести утра, либо пользоваться железной дорогой.

В городе 5 станций электрички — Перловская, Тайнинская, Мытищи, Строитель, Челюскинская. Поезда ходят буквально каждые 10 минут. От платформы Мытищи обычная электричка идет до Ярославского вокзала полчаса, экспресс — 20 минут. Однако в час пик поезда забиты под завязку, поэтому даже короткая поездка вряд ли будет комфортной.

К 2025 г. власти Москвы планируют запустить МЦД-5, которые должны связать Пушкино, Мытищи и Домодедово через территорию Москвы, и соединить Ярославское и Павелецкое направления Московской железной дороги.

До ближайшей станции метро — «Медведково» — маршрутка доезжает за 20 — 30 минут, но только если нет пробок. Не ранее 2023 г., а скорее после запуска МЦД, столичные чиновники могут вернуться к проработке вопроса о строительстве метро в самих Мытищах. Впрочем, слишком сильно на метро рассчитывать не стоит — станцию подземки Мытищам обещают не первый десяток лет.

Люберцы также могут похвастаться хорошей транспортной доступностью. Хотя формально на территории Люберец нет метро, в непосредственной близости от границ города находятся «Котельники», «Жулебино» и «Лермонтовский проспект» Таганско-Краснопресненской линии, а также «Лухмановская» и «ул. Дмитриевского» Некрасовской линии. Однако надо учитывать, что фиолетовая ветка — самая перегруженная в Москве, а по розовой Некрасовской невозможно добраться до центра — придется делать пересадку на ту же Таганско-Краснопресненскую.

Помимо метро, жители города пользуются четырьмя станциями железной дороги: Ухтомская, Люберцы I, Люберцы II, Панки. От платформы Люберцы I до Казанского вокзала можно доехать за 35−40 минут на обычной электричке и за 25 минут — на экспрессе. В час пик интервалы между поездами не превышают 10 минут, но вагоны тоже часто переполнены. В 2023 г. планируется запуск МЦД-3, которые соединят Ленинградское направление Октябрьской железной дороги и Рязанское направление Московской железной дороги.

Поездка из Люберец в центр Москвы на автомобиле занимает чуть более получаса по свободным дорогам — город начинается всего в километре от МКАД. Однако, как и в Мытищах, дороги в Люберцах редко бываю свободными: в пробках стоит не только основная магистраль — Октябрьский проспект, но и его дублеры.

Экология и инфраструктура

Мытищи и Люберцы — большие подмосковные города, зажатые между крупными транспортными магистралями, хорошей экологии в таких местах быть не может. Но в Мытищах, окруженных большими лесными массивами, ситуация все же получше. В Люберцах острый дефицит зелени, причем стараниями администрации ее становится все меньше — недавно в рамках реконструкции Октябрьского проспекта вырубили почти все деревья. Ближайший лесопарк — Кузьминский — отделен от города Новорязанским шоссе. Люберецкие очистные сооружения и несколько свалок в окрестностях города периодически являются источником неприятных запахов.

В плане культурного досуга Мытищи также явно выигрывают у Люберец, которые могу предложить только кинотеатры. В Мытищах есть несколько музеев, картинная галерея, работают театр кукол «Огниво» и театр драмы и комедии «Фест» — оба пользуются популярностью у местных жителей.

С коммерческой инфраструктурой и сферой услуг ни в Люберцах, ни в Мытищах проблем нет — в обоих городах множество магазинов и торговых центров, салонов красоты, фитнес-клубов и т. п. Но социальная явно перегружена — в некоторых школах дети учатся в две смены, а ждать записи к врачу в поликлинике можно несколько недель.

Резюмируем

С точки зрения транспортной доступности Мытищи и Люберцы не уступают некоторым районам Москвы, и отсутствие метро в Мытищах не является серьезным недостатком — его вполне заменяет железная дорога. Благодаря интенсивному строительству в последние десятилетия в обоих городах большой выбор нового жилья — как от застройщиков, так и на вторичном рынке. Но если Люберцы в основном застраиваются панельными ЖК эконом- и комфорткласса, то в Мытищах есть и проекты в бизнес-сегменте. В плане экологии и досуговой инфраструктуры Мытищи также выглядят предпочтительнее.

При этом развитие транспортной и социальной инфраструктуры и в Люберцых, и в Мытищах не успевает за строительством жилья — оба города остро нуждаются в новых дорогах, школах и медицинских учреждениях.

Также по теме:

• Битва локаций: Железнодорожный, Домодедово, Подольск — где лучше жить?
• Битва локаций: Внуково, Видное, Дзержинский, Котельники — где купить квартиру?
• Битва локаций: Братеево, Зябликово или Коммунарка — где купить квартиру?
• Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки — где купить квартиру?
• Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград — где купить квартиру?
• Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов — где купить квартиру?