Купить квартиру в рассрочку можно в более чем половине московских новостроек. Основные условия: большой по сравнению с ипотекой первоначальный взнос и маленький срок выплат. Но для некоторых покупателей рассрочка может оказаться единственной возможностью приобрести жилье. Редакция IRN.RU выяснила, кому могут подойти подобные программы и какие условия предлагают застройщики.
По данным компании «Метриум», в третьем квартале 2021 года рассрочка (платная и без процентов) предлагалась в 57 из 85 проектов массового сегмента и 60 из 86 ЖК бизнес-класса «старой» Москвы. В Новой Москве подобная опция предлагается в 23 объектах из 32. Таким образом, рассрочка сегодня предлагается в 67% проектах массового сегмента «старой» Москвы, в 70% новостроек бизнес-класса и в 72% проектов Новой Москвы.
Для сравнения, в 2018 году этот процент был выше: тогда, по оценке экспертов, воспользоваться таким способом оплаты недвижимости можно было в 95% проектов эконом- и комфорткласса московского региона.
«В последние несколько лет в связи со значительными улучшениями условий ипотечного кредитования мы отказались от рассрочки в пользу увеличения доли ипотеки. В настоящее время аналогичный тренд наблюдается у большей части девелоперов», - объясняет коммерческий директор группы «Эталон» в Москве Ленария Хасиятуллина.
По ее словам, сегодня рассрочка на жилые объекты недвижимости в московских проектах группы носит скорее исключительный характер.
Впрочем, предложение на рынке есть.
Поскольку рассрочку на покупку квартиры предоставляет сам застройщик, то и условия программы в каждом случае индивидуальные и зависят лишь от политики компании и ее финансовых возможностей, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В целом, по словам эксперта, в большинстве случаев беспроцентные рассрочки предоставляются на короткий срок (от нескольких месяцев до года). Программы с ежемесячным начислением процентов на остаток могут быть доступны покупателям на более длительное время, например, до окончания срока строительства ЖК (это может быть и 2-3 года).
Размер первого взноса также устанавливается индивидуально. Для беспроцентных рассрочек это, как правило, не менее 50-70% от стоимости квартиры. В программах с начислением процентов на остаток минимальный первый взнос обычно составляет от 30% от суммы приобретаемой недвижимости.
По данным «Метриум», процентная рассрочка предусмотрена в 49% всех представленных на первичном рынке столицы (с учетом ТиНАО) комплексов массового сегмента и бизнес-класса. Беспроцентная рассрочка предлагается в 21% проектов (без учета высокобюджетного сегмента). В большинстве случаев такая рассрочка либо требует высокого первоначального взноса (порядка 50%), либо (и) предлагается на короткий срок (3-6 месяцев).
Например, беспроцентную рассрочку покупателям предлагает девелопер «А101» в своих новомосковских проектах (например, в ЖК «Прокшино», «Белые ночи», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Южные сады»). Первоначальный взнос должен быть не меньше 50%, на оплату рассрочки дается полгода, при этом последний платеж нужно внести не позднее 1 месяца до получения разрешения на ввод дома.
Вне зависимости от формы оплаты (рассрочка, ипотека, стопроцентная оплата) при заключении ДДУ все деньги вносятся на эскроу счет, подчеркивает заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Таким образом, все действия сторон регулируются 214-ФЗ.
«Сначала стороны согласовывают рассрочку, затем заключается ДДУ. Покупатель по графику платежей переводит средства на эскроу-счет, открытый в выдавшем проектное финансирование банке. Как только все выплаты, указанные в ДДУ, поступают на данный счет, то обязательства клиента считаются выполненными», - объясняет Надежда Коркка.
Свои или заёмные средства инвестор вкладывает в проект - неважно, подтверждает Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой»: в ДДУ закрепляются любые положения, в том числе и рассрочка. Если схема продажи - ДДУ с открытием счёта эскроу, то именно на него зачисляется и первоначальный взнос, и все последующие платежи по рассрочке.
Вместе с тем рассрочку довольно просто оформить – в этом случае не нужны справки с работы, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Для заключения сделки потребуется только паспорт и средства для оплаты первоначального взноса. Тем не менее, по его словам, в договоре прописываются все подробности сделки, включая ответственность сторон и график платежей.
Впрочем, предупреждают эксперты, риски для покупателей в случае с рассрочкой все же имеются.
«Сохранилась опасность, связанная с недооценкой покупателем своих финансовых возможностей и платежеспособности. Из-за короткого срока (до получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию) величина выплат при рассрочке может быть значительно больше, чем по ипотеке», - говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Если покупатель не погасит задолженность по рассрочке, он может лишиться части внесенной суммы (проценты или неустойка в случае с беспроцентной программой), обращает внимание Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
По ее словам, размер неустойки при невыплате рассрочки обычно рассчитывается по той же формуле, что и размер неустойки при задержке ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей. То есть это одна трёхсотая ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (при текущей ставке это ежедневно по 2 500 тыс. от платежа 100 000 тыс.). Неустойка начисляется до тех пор, пока не будет погашена, либо договор не будет расторгнут по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке. После расторжения договора покупателю возвращаются все внесённые им средства за вычетом неустойки.
В свою очередь застройщикам не выгодно расторжение договора и они стараются идти навстречу своим покупателям.
«В случае если у клиента возникают сложности в реализации платежей по графику, мы помогаем клиенту получить одобрение в банке и перейти на ипотеку», - рассказывает коммерческий директор группы «Эталон» в Москве Ленария Хасиятуллина.
Как правило, рассрочки предоставляются в новостройках комфорт- , бизнес- и реже премиум-класса. Наиболее востребованы они именно сегментах «комфорт» и «бизнес», где чаще всего ими пользуются покупатели при альтернативных сделках, перечисляет Ирина Доброхотова.
«В самом доступном классе – стандартной недвижимости – они менее востребованы, поскольку рассрочки предполагают существенные ежемесячные взносы в течение довольно короткого срока (от нескольких месяцев до нескольких лет). А покупатели самой доступной недвижимости в большинстве случаев не располагают такими финансовыми возможностями. В элитном классе рассрочки, возможно, и были бы востребованы, но подобные предложения гораздо реже предлагают сами застройщики», - говорит эксперт.
Впрочем, и в дорогих сегментах рассрочка тоже встречается, причем порой и беспроцентная. Например, такая опция доступна в комплексе премиальных апартаментов RED7, расположенном на Садовом кольце (застройщик - ГК «Основа»). Здесь можно приобрести апартаменты по беспроцентной рассрочке сроком на 6 или 13 месяцев. Минимальный размер первоначального взноса составляет 70% от стоимости приобретаемых апартаментов.
Группа «Основа» предлагает рассрочку и в своих проектах класса «бизнес». Например, в эко-квартале Very у Ботанического сада (срок беспроцентной рассрочки может составлять 12, 18 или 24 месяца, размер первого взнос – от 30%) и в квартале MainStreet на Кутузовском проспекте. Сдача последнего запланирована на второй квартал 2022 года, поэтому оформить рассрочку здесь можно до окончания срока строительства.
В квартале Now (девелопер - Tekta Group) у Москвы-реки тоже можно купить квартиру в рассрочку. Первый взнос составит минимум 30% от стоимости квартиры. На остаток суммы начисляется ставка в размере 12-14% годовых. При этом срок рассрочки ограничен датой ввода домов, комментирует коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.
Купить квартиры в рассрочку можно и в ЖК iLove, который «Кортрос» строит в Останкинском районе. На квартиры первой очереди действует рассрочка на 6 месяцев с первоначальным взносом 50% с последующими равными платежами. Квартиру во второй очереди в этом ЖК можно приобрести в рассрочку на 12 месяцев.
В другом проекте компании – Headliner (Пресненский район) – доступна рассрочка с первым взносом от 20% до 50% в зависимости от выбранного лота и очереди строительства. Срок – от 6 до 12 месяцев. При этом покупатель может сам выбрать удобный график платежей – ежемесячно или ежеквартально.
Апартаменты в комплексе «Зорге 9» (Хорошевский район) тоже можно приобрести в беспроцентную рассрочку. Правда, условия отличаются для разных корпусов. В целом срок выплат зависит от первого взноса: при первом взносе 15% - 3 месяца (оставшаяся выплата в конце срока рассрочки), при взносе 40% - 6 месяцев, 50% - год (выплаты ежемесячные). Максимальный срок рассрочки на сегодняшний день – до 31 марта 2023 года при первом взносе 60% (для 2 и 3 корпусов).
В ЖК «Level Причальный», который Level Group возводит в соседнем районе Хорошево-Мневники, доступна рассрочка под процент: ставка от 10%, первый взнос – 30%, срок рассрочки – до двух лет.
Получение рассрочки не требует от покупателя каких-либо дополнительных подтверждений дохода. Например, рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, рассрочка интересна тем, у кого нет возможности оплатить квартиру или апартаменты сразу, и при этом есть понимание, что в ближайшие месяцы средства появятся. При этом следку откладывать не хочется – недвижимость растет в цене, и, кроме того, понравившуюся квартиру могут купить другие клиенты. Рассрочка же позволяет забронировать квартиру по фиксированной стоимости, заключает эксперт.
Программы рассрочки подходят тем, кто продает квартиру на вторичном рынке, ждет выплаты крупной премии или дивидендов (особенно в конце года), считает Валерий Кочетков из «Инком-Недвижимости».
«Еще одна категория покупателей, которым будет выгодна покупка квартиры в рассрочку, – держатели депозитных, брокерских или индивидуальных инвестиционных счетов, с которых невыгодно одномоментно снимать крупную сумму по причине потери процентов», - добавляет Игорь Сибренков.
Кроме того, у некоторых клиентов может быть собственный бизнес, из оборота которого они также не хотят изымать средства.
В целом, по наблюдениям Игоря Сибренкова, востребованность программ рассрочки растет за счет роста ключевой ставки, вслед за которой банки корректируют ставки по ипотечным программам. «Да, с одной стороны, нельзя сказать, что рассрочка сегодня – мощный драйвер рынка недвижимости. Но с другой стороны – это отличная дополнительная опция, которая является оптимальным предложением для части покупателей», - заключает эксперт.