Промзоны: жилые комплексы ржавого пояса Москвы
О реорганизации промышленных территорий и их использовании столичные власти задумывались очень давно. Многие площадки, занятые производствами, были привлекательны для строителей, так как располагались в отличных московских районах, близко к центру и даже в центре. В начале двухтысячных годов из города начали выводить предприятия и реализовывать проекты редевелопмента, но это были точечные стройки.
Как напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), примерно 10 лет назад правительство Москвы решило пересмотреть подходы к освоению промзон, тем более уже тогда в городе фиксировался дефицит свободных участков для жилищного строительства. После анализа всех промышленных территорий было принято решение об их реорганизации. Однако при реализации этой программы наметилась диспропорция: в первую очередь девелоперов интересовали расположенные в наиболее востребованных локациях участки. Поэтому весной 2021-го года город запустил отдельную программу «Индустриальные кварталы», которая позволит, с одной стороны, систематизировать успешные практики, а с другой – обеспечить равномерное вовлечение всех участков.
Работы хватит до 2035-го года
Кроме того, как дополняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, особое внимание будет уделяться не только возведению жилья, но и формированию новых рабочих мест, то есть программа подразумевает создание жилой, промышленной и общественно-деловой застройки.
Программа «Индустриальные кварталы» основывается на механизме комплексного развития территорий (КРТ), уже продемонстрировавшем свою эффективность, продолжает Надежда Коркка. Программа регулярно пополняется новыми промзонами, сейчас их 16: 4 в САО, по две – в ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО и ЗАО, по одной – в ЦАО и СЗАО.
По данным мэрии, градостроительный потенциал всех промышленных территорий составляет около 35 млн кв. м. Они будут относительно равномерно распределены по типам застройки: так, на общественно-деловые и социальные объекты придется около 13 млн кв. м, на современные экологичные производства и жилье – примерно по 11 млн кв. м. Реализовать все мероприятия планируется до 2035 года. Всего, как уточняет Роман Родионцев, на рассмотрении находится около 130 проектов комплексного освоения территорий.
Масштаб и инфраструктура
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», выделяют несколько ярких особенностей жилых комплексов, которые строятся на территориях бывших предприятий.
Прежде всего – это масштабные проекты. «Как правило, даже если территорию промзоны осваивают сразу несколько застройщиков (а это наиболее частая практика с площадками в столице), то они реализуют на своем участке не отдельно стоящий ЖК, а достаточно крупный проект на несколько тысяч жителей, состоящий из нескольких корпусов, а чаще - очередей», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Следующий момент – для таких проектов характерна разнообразная инфраструктура и продуманное благоустройство. Возводятся детские сады, школы, поликлиники, офисы, всевозможные магазины, культурные, развлекательные и спортивные объекты. Впрочем, надо иметь в виду, что некоторые объекты социальной инфраструктуры зачастую появляются после заселения первых очередей ЖК, предупреждает Ирина Доброхотова.
Интересными получаются проекты, если архитекторы и девелоперы начинают работать с историческими промышленными зданиями. Их «можно использовать для размещения культурных и рекреационных объектов, - комментирует Лукаш Качмарчик, партнер архитектурного бюро Blank Architects. - Например, работая над проектом конференц-центра с отелем и торговым комплексом на территории бывшей промзоны ЗИЛ, мы интегрировали новые объемы с историческим строением, сохранив преемственность элементов фасада».
И еще важный момент. По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), территории бывших промзон в основном характеризуются хорошей транспортной доступностью, близостью к крупным транспортным узлам или автодорогам, железнодорожным станциям. Например, большое количество промзон расположено вдоль ТТК и МЦК. Но Надежда Коркка («Метриум») обращает внимание на то, что промзоны нередко расположены на удалении от станций метро, рядом с ними приходит не так много маршрутов общественного транспорта, а улично-дорожная сеть не рассчитана на резко возросшую нагрузку. Со временем будут построены новые магистрали, организованы регулярные рейсы автобусов и электробусов, однако это произойдет не сразу.
Что касается классов ЖК на месте бывших промзон, то «в центре города создаются проекты класса «премиум», и, как правило, бывшая промышленная часть, датируемая XIX-XX веком, сохраняется и входит в состав нового комплекса, - поясняет Лукаш Качмарчик. - За пределами Садового и Третьего кольца создаются кластеры комфорт, комфорт+ и бизнес-класса, причем внутри одного участка классы корпусов могут различаться».
Знаковые проекты
Практически у каждого крупного застройщика в портфеле имеются проекты, которые возводятся на месте бывших промзон, замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet). Среди таких компаний эксперты называют ГК ПИК, MR Group, ЛСР, «Донтрой», «Эталон», ПСН, Tekta Group.
В последние годы на месте заводов и фабрик появились комплексы, которые стали знаковыми для города. Один из них, успешно реализованный – Sreda. Поскольку речь идет о масштабных проектах, строятся они в течение нескольких лет, очередями. Надежда Коркка («Метриум») перечисляет наиболее яркие жилые комплексы:
ЖК «Символ» - на месте завода «Серп и молот» возводится современный квартал бизнес-класса со всей необходимой инфраструктурой, как социальной, так и общественно-деловой. Уникальная «деталь» - городской парк «Зеленая река», который соединяет все корпуса. Эксперт отмечает, что по итогам III квартала 2021 года комплекс стал лидером продаж среди всех новостроек бизнес-класса «старой» Москвы. Стоимость квартир начинается от 11,3 млн рублей.
ЖК «Ривер Парк» расположен на территории бывшего Московского судостроительного завода. Общая площадь застройки составляет 29 га, из которых только треть приходится на жилые корпуса. Сейчас реализуется вторая фаза проекта. Визитная карточка ЖК - концепция благоустройства, предусматривающая собственную пешеходную набережную длинной 1,5 км, а также приватные дворовые территории. Комплекс обеспечен социальной инфраструктурой: уже функционируют детский сад и школа. Цены – от 16 млн рублей.
Жилые комплексы «Зиларт», «Шагал» (Shagal) и «Парк Легенд». Бывшая промзона «ЗИЛ» - это пример масштабного преобразования промышленных территорий, когда на месте бывшего крупного предприятия возводится полноценный городской квартал. Помимо жилой застройки в рамках проекта редевелопмента построены различные объекты: несколько детских садов и школ (в том числе крупнейшая в России на 2,5 тыс. учеников), офисный центр, пожарное депо. Кроме того, в 2018 году завершилось благоустройство парка «Тюфелева роща».
На территории «Зиларта» в ближайшей перспективе появится новый филиал Эрмитажа, а особенность проекта Shagal – это сочетание различных видов жилья – от таунхаусов до 28-этажных башен. Цены в «Зиларте» - от 11,4 млн, «Шагале» - 13,3 млн, «Парке Легенд» - от 15,3 млн рублей.
Еще один не менее знаковый проект – ЖК «Город на реке Тушино 2018». Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») обращает внимание на то, что окружающий район – один из популярных спортивных кластеров города. Там, в частности, расположен стадион «Открытие Банк Арена», где проходят регулярные футбольные матчи Российской премьер лиги, а также другие спортивные и культурные мероприятия, в том числе международного уровня. Стоимость - от 14,2 млн рублей.
Что нового и интересного
Из новых проектов Роман Родионцев (Est-a-Tet) называет масштабный проект «Никольские луга», который возводится на территории промзоны «Южное Бутово». Он вышел в продажу совсем недавно. Помимо жилых корпусов, в новом районе будут построены детские сады, школы, поликлиника. На первых этажах разместятся объекты коммерческой инфраструктуры. Цены – от 5,4 млн рублей.
Надежда Коркка («Метриум») к новинкам в промзонах относит ЖК «Павелецкая Сити» в Даниловском районе недалеко от центра города. Проект - в нью-йоркском стиле, корпуса - разной высотности (от 9 до 46 этажей). Из окон откроется вид на Москву-реку и исторический центр города. На первых этажах и в стилобате разместятся объекты ритейла, кафе, зоны отдыха и спортивные площадки. Минимальный бюджет предложения - 13,2 млн рублей.
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») выделяет ЖК «Аквилон Beside», который сейчас возводится на месте бывшей промзоны «Грайвороново». Это довольно интересный проект, одна из его главных фишек – технологичность. Новостройка оснащена системой «умный дом». Цены – от 6,5 млн рублей.
ЖК «Метрополия» - масштабный проект рядом с ТТК и Волгоградским проспектом, рядом со станцией метро «Волгоградский проспект» и станцией МЦК «Угрешская». Проект включает 11 корпусов этажностью до 30 этажей. Часть корпусов построена и введена в эксплуатацию, часть – будет введена в I квартале 2023 года. Стоимость квартир, по данным Est-a-Tet, – от 7,5 до 31,8 млн. руб.
В Алексеевском районе, на территории завода «Калибр» (улица Бочкова), строится жилой комплекс бизнес-класса iLove. Это пять монолитных корпусов 10-35 этажей с подземным паркингом. На первых этажах разместятся магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков и т.п. Набор квартир – от студий до пентхаусов, стоимость – от 14,8 млн рублей.
На бывшей складской территории в районе Марьина Роща возводится проект Mod. Модернистская композиция состоит из пяти корпусов: двух клубных 9-этажных домов и трех 44-55-этажных башен. Верхние этажи небоскребов и 9-этажные здания представляют собой светящиеся, стилистически перекликающиеся объемы. В продаже квартиры и апартаменты с бюджетом от 14,98 млн руб.
«Level Причальный» - это комплекс бизнес-класса в Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной. Здесь раньше была фабричная зона. Четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал, в составе инфраструктуры – торговый центр, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг - офис для жителей. Разработано около 80 планировочных решений. Цены начинаются от 10,3 млн рублей.
Другой проект бренда Level - апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» - расположен в Покровском-Стрешнево на территории бывшего комбината стройматериалов, на берегу рек Москва и Сходня. Это три 25-этажных башни с подземным паркингом. В стилобатной части разместятся объекты инфраструктуры. В комплексе реализуется концепция multispace – с гибкими планировками и возможностями для отдыха и работы. Есть двухуровневые пентхаусы с террасой и апартаменты с патио. Стоимость – от 8,7 млн рублей.
Застраивается и промзона «Улица Зорге» в Хорошевском районе, здесь находится комплекс апартаментов бизнес-класса «Зорге 9». Комплекс возводится по индивидуальному проекту в стиле высоток Манхэттена. Монолитные дома разной высоты (17-21 этаж) с подземным паркингом. Минимальная цена – 10,2 млн рублей.
А на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте, в Беговом районе стоится одноименный МФК - Slava. Он включает жилую, офисную части и подземный паркинг с кладовками. Архитектурная концепция отсылает к современным английским проектам. В комплексе можно приобрести апартаменты бизнес-класса, есть лоты с террасами. Стоимость – от 17,3 млн рублей.