Самые дорогие города ближнего Подмосковья могут посоревноваться с Новой Москвой и даже некоторыми районами «старой» Москвы по уровню цен на вторичном рынке. Если отъехать немного дальше от МКАД, квартиры становятся заметно доступнее. В новой статье серии «Битва локаций» редакция www.irn.ru сравнила Подольск, Домодедово и Железнодорожный – три города Московской области с сопоставимыми ценами на жилье.
Подольск, Домодедово и Железнодорожный занимают 15-17 места в рейтинге городов Подмосковья по ценам на квартиры от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Квадратный метр в них стоит в среднем 125 000 – 128 000 рублей, это чуть ниже среднего индекса цен по Московской области (130 200 рублей за кв.м). Стоит отметить, что такой уровень цен намного ниже средних показателей по ближнему Подмосковью (148 700 рублей за кв. м), но заметно выше индекса цен в среднем Подмосковье (116 500).
С 2015 года Железнодорожный входит в состав Балашихи как ее микрорайон. Однако он отделен от нее географически, расположен вдоль соседнего шоссе и железнодорожной ветки, поэтому до сих воспринимается скорее как отдельный город, а не район Балашихи. В советские времена основная часть Железодорожного застраивалась преимущественно в 1970-1980-е годы, но настоящий строительный бум случился в нулевые и 2010-е. Поэтому жилой фонд в городе достаточно молодой. Домодедово расположено дальше от центра Москвы, поэтому интерес застройщиков к городу был ниже. В результате сейчас на вторичном рынке в городе превалируют советские панельные дома. В Подольске очень разнообразный жилой фонд. Это один из крупнейших и старейших городов Подмосковья, поэтому наряду с новостройками здесь много советских построек, в том числе ранних, есть даже дореволюционные дома.
Квартиры на вторичном рынке
| Район | Средняя цена кв.м (руб.) | Стоимость квартир (млн руб.) | Стоимость 1-к квартир (млн руб.) | Стоимость 2-к квартир (млн руб.) | Стоимость 3-к квартир (млн руб.) |
| Подольск | 128 000 | 3,9 – 16,5 | 3,9 – 8 | 4,5 – 13 | 6 – 15,9 |
| Домодедово | 126 300 | 3,7 – 16 | 3,7 – 7,9 | 4,2 – 11,2 | 6,5 – 16 |
| Железнодорожный | 125 000 | 4,5 – 15 | 4,5 – 8,5 | 5,3 – 16 | 6,1 – 15 |
Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов
Из-за разной локации, транспортной доступности, состава и качества жилого фонда «вилка» стоимости квартир в перечисленных городах достаточно большая при схожей стоимости квадратного метра. Чтобы понять реальную разницу в стоимости жилья, стоит сравнивать сопоставимые варианты. Для примера возьмем небольшую 45-метровую двушку в девятиэтажном панельном доме (с большой вероятностью это будет ранняя брежневка) и с помощью калькулятора стоимости квартир от IRN.RU рассчитаем ее приблизительную цену в трех городах. В Подольске такая квартира будет стоить 5,1 млн рублей. В Домодедово расчетная стоимость такой квартиры – 5 млн рублей. А в Железнодорожном квартира с такими параметрами, по оценке калькулятора, заметно дороже – 5,9 млн рублей. Разница в цене может объясняться как раз большей долей недавних новостроек в жилом фонде – в них тоже могут быть такие компактные двушки, но из-за новизны дома квартира окажется дороже.
В настоящее время Железнодорожный продолжает застраиваться активнее других. Сейчас продажи ведутся в пяти проектах и в основном очень крупных. Например, в ЖК «Столичный» 33 корпуса, в ЖК «Новоград Павлино» – 23 корпуса. В Домодедово сейчас ведутся продажи всего в двух проектах на 10-15 корпусов каждый. В Подольске продаются квартиры в нескольких небольших проектах от не слишком известных застройщиков, в основном – с просрочками. Крупных ЖК от надежных застройщиков в городе сейчас не строится.
Все три города расположены примерно в 10-15 км от МКАД. Но из-за того, что Москва вытянута с севера на юг, ближе к центру расположен Железнодорожный, поскольку находится к востоку от столицы. Поэтому путь на электричке до центра Москвы от Железнодорожного оказывается самым коротким. До Курского вокзала можно добраться всего за 30-40 минут на обычной электричке и за 25 минут – на «Спутнике».
От Подольска до Курского вокзала добираться заметно дольше – около часа. Но город удобен тем, что расположен на МЦД-2, что означает более короткие интервалы между поездами, возможность пересадки на метро по тому же билету и экономия на стоимости проезда. Например, цена проезда от Подольска до Москвы составляет всего 50 рублей, и в эту сумму включена пересадка на метро. От Железнодорожного до Курской можно доехать за 78 рублей, за метро придется платить дополнительно. К началу 2024 года планируют запустить новый диаметр, который пройдет через Железнодорожный – МЦД-4. О том, как поменялись цены на недвижимость из-за открытия МЦД, читайте в статье «Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?».
От Домодедово ехать до центра около 50 минут на обычной электричке и чуть меньше 40 минут на РЭКС. Но проезд из Домодедово до вокзала самый дорогой из трех городов – 130 рублей.
Если оценивать дорогу на автомобиле, самым удобным оказывается Домодедово, поскольку город расположен на скоростной трассе «М-4 Дон». Бесплатная альтернатива – Каширское шоссе и трасса до аэропорта Домодедово, на которой редко бывают пробки. Подольск расположен на Старом Симферопольском шоссе, и в час пик здесь скапливаются пробки. Можно сделать небольшой «крюк» и проехать по широкому и более свободному новому Симферопольскому шоссе. Хуже всего автомобилистам живется в Железнодорожном. Единственный вариант добраться до Москвы – по узкому Носовихинскому шоссе, которое постоянно стоит в пробках.
С точки зрения общей атмосферы города очень разные. Железнодорожный – типичный густонаселенный сателлит Москвы, ориентированный на людей, которые каждый день уезжают работать в Москву. Он похож на многие города востока и юго-востока Подмосковья: новостройки-муравейники, проблемы с инфраструктурой, отсутствие исторической застройки. Экология на этом географическом направлении считается не очень хорошей из-за розы ветров, загазованности вследствие пробок и почти непрерывной городской застройке от самого МКАД. Немного спасает ситуацию расположенный рядом Кучинский лесопарк, а также то, что после Железнодорожного начинаются дачные участки и коттеджные поселки, леса и водоемы.
Самый интересный с точки зрения архитектуры и атмосферный из трех городов – Подольск. Статус города он получил еще в конце XVIII века, и здесь частично сохранилась дореволюционная историческая застройка. Ранние советские дома тоже интересны с архитектурной точки зрения – здесь много сталинских домов и даже конструктивизма. Поэтому по старым районам города очень приятно гулять. Кроме того, у города любопытный рельеф: он расположен на реке Пахра, в нем много холмов и оврагов. В городе сохранились заводы и другие предприятия, поэтому можно найти работу. Также есть хорошие школы и лицей, даже несколько вузов (в основном частных).
Домодедово – самый самодостаточный город из трех. Помимо сохранившегося производства, рабочие места создает расположенный рядом аэропорт Домодедово. Поэтому, по сравнению с другими городами на таком удалении от МКАД, население города в меньшей степени привязано к работе в Москве. Вокруг города расположены леса, поля и малоэтажная застройка, неподалеку находится музей-заповедник «Горки Ленинские», поэтому экологическая ситуация в целом достаточно благоприятная.
Для тех, кому важно быстрее добираться до Москвы, больше подойдет Железнодорожный – но только если ездить на электричке, автомобилисты будут стоять в пробках почти в любое время. Подольск понравится людям, ценящим архитектурный облик и приятные глазу городские пейзажи. Домодедово – хороший вариант для тех, кто хочет поселиться в Подмосковье и там же найти работу, город в принципе в большей степени ориентирован на местный спрос.
Также по теме: