После ажиотажа, имевшего место во второй половине 2020 и в первой половине 2021 гг., на рынок жилья приходит стагнация, в ходе которой цены могут откатиться назад, но не более чем на 5-7% и в основном в виде скидок и торга. Однако продлится она недолго. Уже в следующем году цены, возможно, вновь пойдут в рост, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По данным аналитического центра IRN.RU, с лета 2020 г. по сентябрь 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой – на 29%, подмосковный метр подорожал на 37,4%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.
О причинах аномальных темпов роста цен IRN.RU писал неоднократно: мягкая денежно-кредитная политика Центробанка и, как следствие, рекордно низкие ставки по ипотеке и депозитам, а также прямые денежные вливания со стороны властей (льготная ипотека) спровоцировали всплеск спроса на жилье – как инвестиционного, так и со стороны конечных покупателей. Резкий рост покупательской активности быстро привел к исчерпанию предложения и «взлету» цен. (См. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье».)
Рост цен был таким стремительным, что, например, в Новой Москве вся выгода от льготной ипотеки для заемщиков исчезла к сентябрю 2020 г. В «старой» Москве то же самое произошло в октябре 2020-го. Да и в целом состояние рынка недвижимости страны было больше похоже на перегрев, чем на обвал. Тем не менее правительство расширило и продлило программу субсидирования ипотеки со ставкой не выше 6,5%, притом что и коммерческие, несубсидируемые кредиты оставались доступными – и даже дешевели, так как ЦБ снизило ключевую ставку до рекордно низких 4,25% годовых.
Ситуация на рынке начала постепенно меняться только весной 2021 г., когда из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики Центробанк был вынужден ужесточить монетарную политику: с марта по октябрь 2021 г. ЦБ в шесть приемов повысил ключевую ставку до 7,5%. На этом фоне начала дорожать ипотека: средние ставки предложения по несубсидируемым кредитам на покупку новостроек с апреля по октябрь увеличились с 7,87% до 8,56% годовых, на вторичном рынке - с 8,05% до 8,81%, по данным «Дом.рф». Начали расти и ставки по банковским вкладам, снижая привлекательность рынка недвижимости для инвесторов: если в апреле средняя максимальная доходность депозита, по данным ЦБ, не превышала 4,7%, то в октябре этот показатель уже составил 6,4%.
Но главное, в июле резко изменились условия льготной ипотеки: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит сократился с 12 до 3 млн руб., что, фактически, привело к завершению программы в московском регионе. В июле продажи новостроек в Москве упали сразу на 30%, в августе – еще на 5%. На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошел на нет и в этом сегменте. Рост цен пока продолжается, но в значительной степени носит виртуальный характер – см. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2021 года.
На рынок московского региона постепенно приходит стагнация: ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда, исчерпал спрос будущих периодов. В ближайшие месяцы цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдет: максимум коррекция на 3-5-7% в зависимости от сегмента. Причем не столько за счет изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, реформа 214-ФЗ – переход на проектное финансирование – в принципе снизила зависимость девелоперских компаний от колебаний спроса. Что касается вторичного рынка, то он по своей природе крайне инертен и на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.
Длительной стагнация тоже не будет - уже в следующем году рост цен может возобновиться на фоне высокой инфляции. Повторения резкого скачка, аналогичного приросту цен за минувший год, в обозримом будущем, а именно в 2022 г., скорее всего уже не случится – пока потенциал для дальнейшего удорожания квартир временно исчерпан. Но в среднесрочной перспективе недвижимость будет вынуждена отыгрывать инфляцию, которая продолжит оставаться высокой, пока в мировом масштабе власти вливают огромные средства в борьбу с пандемией.