Новостройки Москвы рядом с будущими станциями метро
Жилые комплексы у платформ Большого кольца и Люблинско-Дмитровской линии
В начале ноября или даже раньше планируется одновременное открытие 10 новых станций Большой кольцевой линии метро (БКЛ). По оценке мэра Москвы Сергея Собянина, это технически сложная операция, подобного в истории Московского метрополитена ещё не было. Накануне такого явно нерядового события редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» пообщалась с экспертами, которые рассказали о новостройках вблизи этих станций подземки, а также около тех, что появятся в ближайшие годы.
Развитие метро в перспективе ближайших пяти лет в основном связано с запуском БКЛ, продлением Люблинско-Дмитровской линии в «старой» Москве и прокладкой ветки до Троицка в Новой Москве. Новые станции ещё на уровне планов стимулируют жилищное строительство и меняют цены на недвижимость в ближайшей округе.
Как не раз отмечалось в аналитических материалах портала IRN.RU, открытие станции метро может дать надбавку к цене недвижимости около 10%. Сильнее жилье дорожает в районах, где прежде метро не было, а главными «бенефициарами» оказываются дома в пешей доступности от новых станций. Первая волна повышения цен обычно приходит с объявлением о строительстве конкретной станции с определенными сроками. А следующая волна - примерно за год до открытия. Эксперты, опрошенные IRN.RU, в целом придерживаются аналогичных позиций, но допускают, что и после запуска новых станций цены могут подтягиваться вверх.
Большое кольцо скоро замкнется
Большая кольцевая линия метро вводится участками, ее задача – «связать» соседние радиальные ветки и упростить пересадки пассажирам. В этом году анонсировано открытие станций «Терехово», «Кунцевская», «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Новаторская», «Воронцовская», «Зюзино», «Каховская».
До конца 2022-го – начала 2023-го власти намереваются запустить «Варшавскую», «Каширскую», «Кленовый бульвар», «Нагатинский Затон», «Печатники», «Текстильщики», «Сокольники», «Рижскую», «Марьину Рощу».
По мнению экспертов, открытие большинства станций БКЛ заметного влияния на цены новостроек не окажет, так как платформы в основном пересадочные, а у ближайших локаций с транспортной доступностью всё в порядке. «Появление станций БКЛ может стимулировать развитие коммерческой инфраструктуры, реконструкцию, обновление благоустройства окружающих территорий и, как следствие, – дополнительный приток новых жителей», - считает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, определяет возможный рост цен у большинства будущих станций БКЛ в пределах 3%. Более существенная динамика (5-7%) может быть в районах расположения станций «Нагатинский Затон», «Зюзино», «Аминьевская», «Улица Новаторов», «Давыдково» и «Терехово», так как сейчас в этих локациях в пешей доступности метро отсутствует.
На сегодня средние цены предложения новостроек в районах в зонах влияния БКЛ, по данным Est-a-Tet, следующие:
| Район | Средневзвешенная цена предложения, тыс. руб./кв. м |
|---|---|
| Мещанский | 640,3 |
| Раменки | 526,0 |
| Хорошево-Мневники | 410,6 |
| Обручевский | 385,9 |
| Нагорный | 369,4 |
| Проспект Вернадского | 337,2 |
| Нагатинский Затон | 324,4 |
| Очаково-Матвеевское | 306,1 |
| Сокольники | 298,8 |
| Кунцево | 298,1 |
| Нагатино-Садовники | 297,2 |
| Марьина Роща | 294,6 |
| Фили-Давыдково | 291,1 |
| Можайский | 290,1 |
| Москворечье-Сабурово | 252,3 |
| Текстильщики | 230,5 |
Источник: Est-a-Tet
Согласно статистике «Метриум», в новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями БКЛ застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов, а в проектах премиум-класса - около 250 лотов.
Среди ЖК у будущих станций БКЛ, на которые могут обратить внимание покупатели, эксперты называют ЖК «New Form Аминьевское», который находится в шаговой доступности от двух станций БКЛ – «Давыдково» и «Аминьевское». Он состоит из двух 9-этажных корпусов, сейчас, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», в продаже представлено 143 студии с метражом 12,3-32 кв. м и стоимостью 3,6-8,2 млн рублей.
ЖК Mod расположен в районе Марьина Роща в шаговой доступности от одноименной станции БКЛ. Это три башни (44-55 этажей) и два 9-этажных корпуса с инфраструктурой. На верхних пяти этажах – пентхаусы. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры, по данным «Метриум», -16 млн рублей (39,9 кв. м), двухкомнатной – 21,6 млн рублей (63,7 кв. м), трехкомнатной – 26,2 млн рублей (83 кв. м), четырехкомнатной – 40,3 млн рублей (111,1 кв. м). Бюджет покупки апартаментов-студий - от 12,8 млн рублей (33,3 кв. м), однокомнатных – от 15,8 млн рублей (40,3 кв. м).
Новый проект бизнес-класса EVER от Tekta Group строится в 9 минутах ходьбы от станции метро «Калужская» и в 5 - от строящейся станции БКЛ «Воронцовская». Это жилой квартал из шести высотных башен. Их объединит закрытый двор с двухуровневым благоустройством. Покупателям доступны квартиры с объединенными кухнями-гостиными и мастер-спальнями, в том числе — с панорамными видами, террасами и вторым светом. Стоимость - от 10,5 млн руб. за эргономичную квартиру-студию 26 кв. м, а самый большой лот – пентхаус на 34-м этаже площадью 152,7 кв. м с 4 спальнями и террасой можно приобрести за 54,9 млн руб.
Компания «Донстрой» строит жилой комплекс «Остров» в Мнёвниковской пойме, где появится станция «Терехово». Это крупные кластеры со школами, детсадами и развитой инфраструктурой и монолитными домами от 9 до 23 этажей. Площади квартир – 28-250 кв. м. В частности, в 6-м корпусе 4-го квартала можно выбрать студию стоимостью от 12,4 млн руб., однокомнатную - от 14,3, двухкомнатную – от 21,4, трехкомнатную – от 26,5, четырехкомнатную – от 35,9, пятикомнатную - от 75,2 млн руб.
Квартал бизнес-класса MainStreet с апартаментами недалеко от «Кунцевской» включает 4 секции переменной этажности (9-12-15-29). Квартал с авторской архитектурой, стильными лобби, собственной инфраструктурой. В проекте более 40 вариантов планировок, в том числе лоты с террасами. В продаже студии (от 28 кв. м) с бюджетом от 10,6 млн, однокомнатные (от 41,5 кв. м) - от 12 млн, двухкомнатные апартаменты (48,5 кв. м) от 14,8 млн рублей.
Другой проект у «Кунцевской» - ЖК Shome от компании «Велес Девелопмент». Проект скоро будет введен в эксплуатацию. Это монолитный 23-этажный дом из двух корпусов с подземным паркингом. На выбор 15 типов планировок от студий до четырехкомнатных. Площади – от 38 до 125 кв. м. Стоимость однокомнатных лотов стартует от 15,7 млн руб. (38 кв. м), двухкомнатных – от 18,4 млн (48 кв. м), трехкомнатных – от 30,7 млн рублей (69 кв. м).
В трех минутах ходьбы от станции «Аминьевское шоссе» в высокой степени готовности находится комплекс бизнес-класса «Крылья» от компании «Эталон». Три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей объединяет пешеходная галерея. Каждая башня – в форме трилистника. Предусмотрены детский сад, школа, подземная и наземная стоянки, торгово-офисный центр. В продаже однокомнатные квартиры площадью от 56 кв. м и стоимостью от 23 млн рублей, двухкомнатные – от 66 кв. м и 24 млн руб. и трехкомнатные – от 87 кв. м и 31,3 млн рублей.
Новостройки в шаговой доступности от будущих станций БКЛ:
| Станция метро | Жилой комплекс | Диапазон стоимости лота (млн руб.) |
|---|---|---|
| «Терехово» | «Остров» | 12,4-174 |
| «Кунцевская» | Main Street | 10,6 – 45,3 |
| Shome | 15,7 – 53,4 | |
| «Аминьевская | «Вестердам» | 9,8 – 37,6 |
| «Матвеевский парк» | 7,0 – 21,0 | |
| «Большая Очаковская 2» | 7,2 – 29,3 | |
| «Крылья» | 23,1 – 36,1 | |
| «Событие» | 12,2 – 68,5 | |
| «Мичуринский проспект» | «Level Мичуринский» | Продажи ожидаются |
| «Река» | 35,2 – 222,4 | |
| «Проспект Вернадского» | «Loft на Вернадского» | 4,8 – 10,6 |
| «Воронцовская» | «AFI Park Воронцовский» | 8,2 – 57,6 |
| Ever | 10,5 – 54,9 | |
| «Архитектор» | 15,5 – 102,5 | |
| «Зюзино» | ONYX Deluxe | 11.9 – 52,2 |
| «Варшавская» | «Life Варшавская» | 9,0 – 26,6 |
| «Нагатинский Затон» | «Ривер Парк» | 15,6 – 49,4 |
| «Сокольники» | «Резиденция Сокольники» | По запросу |
| «Сокольнический вал 1» | 6,4 – 14,6 | |
| «Марьина Роща» | MOD | 12,8 – 42,7 млн. руб. (квартиры) 12,8 – 17,1 млн. руб. (апартаменты) |
В таблице использована информация Est-a-Tet, «Метриум» и «Бест-Новострой»
По данным Романа Родионцева (Est-a-Tet), в ближайшей перспективе ожидается выход в реализацию нескольких проектов, которые будут возведены в непосредственной близости от станций БКЛ: «Инноватор» (метро «Мичуринский проспект»), «Романтик» (метро «Нагатинский Затон»).
Люблинско-Дмитровская линия облегчит дорогу «северянам»
«Салатовую» ветку тянут на север – к Долгопрудному. По мнению Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»), север Москвы уже хорошо охвачен метро: с 2016 года здесь открылись станции «Бутырская», «Фонвизинская», «Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская», и жители из девяти районов САО Москвы получили станции подземки в шаговой доступности. Без «своих» станций остаются еще Дмитровский, Северный районы и Восточное Дегунино, но ориентировочно к 2023 году эта проблема будет решена.
Так, Дмитровский район получит станцию «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), и, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», ее открытие может стимулировать рост цен на недвижимость примерно на 2-7%.
Наибольшее влияние на ценовую динамику - плюс 5-10% - окажет появление в районе Северный станции «Физтех», считает эксперт. Рост будет постепенным. Сейчас жители района добираются до работы по загруженному в часы пик Дмитровскому шоссе, у МКАД собирается пробка. Ближайшая станция электрички - на границе района с Долгопрудным, что неудобно для большинства жителей. С появлением подземки Северный получит «альтернативный вид общественного транспорта, что поможет размыть ценовую границу в стоимости жилья в виде МКАД», комментирует Ирина Доброхотова.
А Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), полагает, что строительство метро уже учтено в ценах, поэтому дальнейшая динамика будет определяться общими для рынка факторами, ведь новые станции расположены в локациях со сложившейся застройкой и на отдалении от крупных перспективных площадок. На взгляд Надежды Коркки, «незначительный рост стоимости «квадрата» и бюджета предложения на вторичном рынке произойдет в расположенных рядом со станциями домах (не более 12 минут пешком)».
Что же касается актуальных новостроек, то они в скромном количестве представлены в Северном, Дмитровском районах и в Лианозово. В локациях, где будут открыты новые станции метро Люблинско-Дмитровской линии, средняя цена квартир в новостройках, по данным Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», колеблется от 220 до 270 тыс. рублей за кв. метр.
Est-a-Tet представило раскладку по районам:
| Район | Средневзвешенная цена предложения, тыс. руб./кв. м |
|---|---|
| Западное Дегунино | 267,4 |
| Северный | 249,1 |
| Дмитровский | 229,7 |
| Лианозово | 175,0 |
Источник: Est-a-Tet
Ближайший к станции «Улица 800-летия Москвы» строящийся проект - ЖК «Дмитровский парк» - находится в 15 минутах ходьбы. Это пять 33-этажных, четыре 16-этажных дома и два подземных паркинга. В продаже студии, одно-двух-трехкомнатные квартиры с отделкой и стоимостью от 6,3 до 18,9 млн рублей.
Рядом с планируемой станцией «Физтех» находится комплекс апартаментов Nord, он построен. Это здание в 11 этажей с панорамным остеклением. По данным НДВ, в продаже здесь осталось немного лотов – двухкомнатные апартаменты площадью 68 кв. м за 11,1 млн рублей, а также кладовые площадью 11,1-14,1 кв. м за 1,7-2 млн рублей.
ЖК «Бригантина» - еще один проект в зоне влияния станции «Физтех», но не в Москве, а в Долгопрудном. Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», говорит, что к открытию станции начнется строительство домов финальной очереди – корпусов № 1 и 2. «Бригантина» возводится у набережной канала имени Москвы. Комплекс включает 14 домов, четыре детских сада, две пристройки к школе, две поликлиники, подземные и многоуровневые паркинги, магазины, кафе на первых этажах. Рядом парк. Площади квартир (от студий до трехкомнатных) – 22-86 кв. м, стоимость - 4,4 – 13,5 млн рублей. Открытие станции «Физтех», поясняет Сергей Нюхалов, не окажет сильного влияния на стоимость из-за приличного расстояния до метро: 10-15 минут на автомобиле.
Следующая строящаяся станция – «Лианозово» - также довольно далека от новостроек. Она откроется в Лианозово, не избалованном станциями метро (есть действующая платформа «Алтуфьево» на границе с Бибирево). Открытие станции поспособствует росту цен, но лишь в очень немногих находящихся в пешей доступности жилых домов, считает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Ближайший ЖК «В стремлении к свету» находится в 1,5-2 км от будущей станции, рядом с платформой МЦД «Лианозово» и станцией метро «Алтуфьево». ЖК состоит из 9 корпусов в 25 этажей. По данным НДВ, в продаже представлены две студии (5,9-6,3 млн рублей), однокомнатная квартира (8,3 млн рублей), две двухкомнатные (11,4-14 млн рублей), трехкомнатная (метраж – 89,3 кв. м, стоимость – 15,6 млн рублей).
Непосредственно в Западном Дегунино новых открытий не ожидается, а ближе всех к району из будущих станций – «Улица 800-летия Москвы». В 2018-м году здесь открылись «Селигерская» и «Верхние Лихоборы», и как отмечает Роман Родионцев (Est-a-Tet), район считается лидером по числу новостроек среди интересующих нас районов. В Западном Дегунино продается семь жилых комплексов: «Бусиновский парк» (стоимость квартир 5,7-16,8 млн руб.), «Ильменский 17» (7,7-21,2), «Любовь и голуби» (7,2-22,5), «Селигер Сити» (10,3-36,8), «Талисман на Дмитровском» (11,8 – 19,5), 2-я очередь «Тринити» (7,2-22,9) и недавно вышедший в реализацию ЖК KINETIK (8,5-13,4 млн рублей).
Также по теме: