Новостройки и апартаменты за последний год продемонстрировали бурный рост спроса и цен. Впрочем, как и другие сегменты рынка жилья – всё из-за низких ставок по ипотеке и депозитам. Однако ситуация меняется: ставки по вкладам растут, а ипотечный спрос снижается. В ходе онлайн-конференции «Как инвестировать в новостройки бизнес-класса? Основные принципы и проекты, которые принесут доход» эксперты поделились прогнозами относительно развития ситуации в сегменте и рассказали, как выбрать проект, который даже в изменившихся условиях сохранит инвестиционную привлекательность.
Монетарная политика властей, а также программа льготной ипотеки привели к взрывному росту спроса и цен на недвижимость всех сегментов. «В прошлом году и в первой половине 2021 года покупатели были очень активны, - рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Сказывалась дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам, из-за чего люди стремились переложить деньги в материальный актив, который давал больший доход. Ажиотажный спрос затронул не только сравнительно недорогой массовый сегмент, но и бизнес-класс, который не отставал по продажам». В мае эксперты рассказывали, что в некоторые периоды в бизнес-классе отмечался даже больший спрос, чем в более дешевом массовом сегменте (см. «Новостройки Москвы: бизнес-класс – хранитель денег»).
Девелоперы сообщают о зашкаливающем спросе. «2021 год был отмечен ажиотажным спросом на новостройки бизнес-класса, как потребительским, так и инвестиционным, - говорит Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс». - К примеру, в проектах ГК «Галс» - «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте и «Матч Поинт» на Кутузовском - за период январь-июль 2021 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос на 55% и 42% соответственно».
По данным консалтинговой компании Knight Frank, в I полугодии 2021 года продажи новостроек бизнес-класса увеличились на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ажиотажный спрос привел к взлету цен. По данным Knight Frank, средневзвешенная цена предложения в этом сегменте за первые 6 месяцев 2021 года выросла на 21%, поставив абсолютный рекорд за всю историю рынка – 397 000 рублей за кв. м. За год – с июля 2020 года – цены выросли на треть.
В компании «Метриум» также фиксируют ценовые рекорды. «Метр достиг максимального показателя в 370 000 руб. (+14,9% за 3 месяца; +23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние месяцы в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте новостроек Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)», - говорит Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
По словам Екатерины Батынковой, у «Галса» цены на проекты бизнес-класса тоже достигли небывалых высот: «На сегодняшний день средневзвешенная стоимость апартаментов в наших проектах бизнес-класса варьируется в пределах 360 000 рублей за квадратный метр, что является абсолютным историческим ценовым рекордом. Так, средняя цена предложения в «Искра-Парк» составляет 343 000 рублей за кв. м, что относительно аналогичного периода прошлого года показывает рост 27%, а относительно декабря 2020 года рост цены составил 15%. Что же касается средней цены предложения апартаментов в проекте «Матч Поинт», то в настоящее время она варьируется в пределах 384 000 рублей за кв. м, что на 36% выше уровня цен аналогичного периода прошлого года и на 22% относительно декабря 2020 года».
Важнейший фактор, который должен остудить пыл покупателей новостроек бизнес-класса, – изменение монетарной политики. В 2019-2020 годах Центробанк постепенно снижал ключевую ставку, в результате чего она достигла минимального для России значения в 4,25%. Это привело не только к росту цен на недвижимость, но и разогнало общую инфляцию, что не понравилось регулятору. С марта 2021 года Центробанк уже 4 раза повышал ключевую ставку. За это время она выросла на 2,25 процентных пункта, достигнув 6,5% годовых.
По мнению Олега Репченко, это приведет к охлаждению рынка жилья. «За последний год на фоне ажиотажного спроса цены выросли слишком сильно. Теперь основные факторы, которые толкали спрос и цены вперед, утратили свое значение, поэтому рост цен замедлится. Мы ждем, что на какое-то время на рынок придет стагнация. В отдельных менее ликвидных проектах цены могут даже немного снизиться, в основном это будет скрытое снижение в рамках акций и спецпредложений. Востребованные объекты смогут не снижать цены, но вряд ли будут их активно повышать в ближайшие месяцы. В целом, ценовой тренд сейчас восходящий. Поэтому после стагнации, призванной компенсировать ажиотажное подорожание жилья, рост должен вернуться, но уже умеренный – примерно темпами инфляции. Если, конечно, власти, коронавирус, мировая экономика и другие внешние факторы не устроят каких-то новых сюрпризов рынку жилья».
С этим прогнозом в целом согласна и Екатерина Батынкова: «В ближайшие полгода-год, я думаю, рынок может показать период плато, которое гармонично сможет нивелировать рост цен, однако на данный момент тенденций по стабилизации цен не наблюдается».
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова также ждет роста числа акций и спецпредложений: «В III квартале давление цен усилится, а действие упомянутых выше факторов прекратится, и, возможно, мы увидим акционные предложения от девелоперов для поддержания спроса».
Сама по себе льготная ипотека оказывала не такое уж сильное влияние на спрос и цены в столичном бизнес-классе. Поэтому и изменение условий программы с 1 июля 2021 не так значимо, как в массовом сегменте. Даже 12 млн рублей (максимальный размер кредита по условиям льготной программы, действовавшим до 1 июля) в бизнес-классе мало на что хватит, не говоря уже о нынешнем ограничении в 3 млн рублей.
При этом обычная – не льготная – ипотека является популярным инструментом покупки в бизнес-сегменте. По словам Екатерины Батынковой, в апарт-проектах ГК «Галс» этого класса доля ипотечных сделок за прошедший год составила около 50%. В них и без государственных льгот действует совместная ипотечная программа «Галса» и банка ВТБ с субсидированной ставкой 5% годовых на весть срок кредитования.
Повышение ключевой ставки также может отразиться на инвестиционном спросе. «Оно влечет за собой рост ставок по депозитам и облигациям, которые вновь смогут заинтересовать консервативных инвесторов как альтернатива жилью», - предупреждает Олег Репченко. Так сильно расти в цене недвижимость больше не будет, а с арендным доходом депозиты вновь могут конкурировать.
Тем не менее даже в отсутствие активного роста цен на жилье квартиры бизнес-класса остаются адекватным инструментом для консервативных инвестиций. Многие инвесторы продолжают считать недвижимость надежным активом, поскольку качественный проект в хорошей локации всегда будет востребован.
Олег Репченко выделил две тактики, которые позволяют получить доход «в рынке» или чуть выше. Первая – выбирать максимальный дисконт. «Если в какой-то момент цены на объекте заметно ниже рынка в определенной локации, то затем они должны наверстать это отставание, и инвестор, помимо обычного прироста, заработает еще величину первоначального дисконта. Главное, убедиться, что привлекательная цена не является признаком проблем у проекта, - подчеркивает эксперт. - Девелоперы могут продавать с дисконтом к рынку проекты на старте, особенно если речь о крупных стройках, в которых они готовы пожертвовать частью маржи ради того, чтобы сразу привлечь больше средств на стройку».
В последнее время это стало большой редкостью на рынке. «Если раньше покупка квартиры на стадии строительства была действительно выгодна и вы могли сэкономить до 40% стоимости «готового жилья», то в связи с последними событиями (эскроу-счета, проектное финансирование, повышение себестоимости строительства) разница в стоимости не столь ощутима», - объясняет Екатерина Батынкова.
Вторая тактика – выбирать максимально эксклюзивный проект. «Поскольку цена всегда зависит от соотношения спроса и предложения, нужно выбрать привлекательный проект там, где других подобных предложений и конкурентов немного. То есть проект должен быть одновременно редким и востребованным – в целом для рынка и/или для определенной локации, - подчеркивает Олег Репченко. - В этом случае девелопер может не предлагать дисконтов, но инвестор все равно заработает в будущем, поскольку такие проекты будут всегда пользоваться спросом».
В этом случае нужно внимательно оценивать характеристики проекта на фоне конкурентов. Вот главные критерии, которые выделяет эксперт: