Новостройки Москвы и Подмосковья: эскроу-счета защитили покупателей

С 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на систему проектного финансирования. Застройщикам запретили собирать деньги с дольщиков под новые проекты и предписали обращаться за кредитами в банки, а покупателям велели открывать счета эскроу, где их деньги должны лежать нетронутыми, пока дом не будет построен. Застройщики переходили на новую модель со страшным скрипом, аналитики строили самые разные, большей частью — негативные прогнозы, и никто даже представить себе не мог, что бояться-то надо не эскроу-счетов, а коронавируса.

Хотели быстрее

Как свидетельствует статистика, по новой схеме сегодня продается большинство новостроек. На рынке московского региона проекты по эскроу составляют 70% от общего объема, приводит данные «Дом.рф» Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

По наблюдениям Владимира Щекина, совладельца группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District), ситуация с эскроу коренным образом изменилась именно в последний год: еще прошлым летом в новостройках Новой Москвы через эскроу предлагалось только 34% квартир.

При этом, как отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон», большая часть предложения жилья по эскроу-счетам приходится на начальный цикл строительной готовности — 70,2% площади, на заключительной стадии находится всего 16,5% (на стадии ввода — 0,84%).

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» ссылается на данные bnMAP.pro, согласно которым в границах «старой» Москвы по договорам долевого участия со счетами эскроу реализуется 146 проектов. (В расчет аналитики брали только строящиеся ЖК — не введенные в эксплуатацию). Большинство из них относится к комфорт- и бизнес-классу — 64 и 61 проект соответственно. В премиум-классе по эскроу продаются 12 проектов, в элитном — 8 проектов. Еще один проект, реализующийся по этой схеме, относится к стандартному классу.

В Новой Москве через эскроу продается 21 новостройка (19 — комфорткласс и по одному проекту в бизнес- и стандартном классе). В Подмосковье — 98 проектов (72 — комфорт, 16 — стандартный и 10 — бизнес-класс).

Защита сработала

Дела идут медленнее чем ожидалось. Как напоминает Наталия Кузнецова («Бон Тон»), по дорожной карте правительства РФ, принятой еще в январе 2018 года, планировалось, что к 31.12.2020 года через эскроу будет продаваться 95% всех новостроек.

Тем не менее, эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сходятся во мнении, что свое главное предназначение — защитить средства дольщиков — эскроу-счета выполнили. Напомним, что деньги, внесенные покупателями, замораживаются — доступ к ним застройщик получает после того, как дом построен, сдан в эксплуатацию и первый собственник зарегистрировал свое право на квартиру в этом доме. И вот — ни о каких скандалах с деньгами дольщиков в жилых комплексах, получивших проектное финансирование, не слышно.

Соответственно, не слышно и о банкротствах, так как механизм проектного финансирования предусматривает тщательную банковскую проверку застройщиков перед открытием кредитной линии. «Если проект неэффективен или неликвиден, а к застройщику возникли вопросы, то существует вероятность отказа в финансировании», — уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Свою эффективность эскроу-счета продемонстрировали во время самоизоляции покупателей из-за пандемии коронавируса. «Весной 2020 года в условиях полной неопределенности риски строительного сектора были бы очень высокими, если бы не было банковского финансирования в период локдауна и непредсказуемой динамики спроса» — говорит Владимир Щекин (группа «Родина»). Это было, напомним, еще до введения льготной ипотеки, которую девелоперы считают главным инструментом, поддержавшим строительную отрасль.

Что же касается проблемных объектов, то они имеют еще «дореформенную историю» и среди них, как недавно заявлял генеральный директор «Дом.рф» Виталий Мутко, нет ни одного, строящегося по эскроу-счетам.

В случае с проектным финансированием проблемы могут возникнуть фактически только в двух случаях: либо при банкротстве банка, либо при серьезном управленческом кризисе в девелоперской компании. Оба сценария маловероятны, считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

В целом же переход на проектное финансирование прошел более-менее благополучно. Застройщики, по оценке Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», «в принципе не испытали каких-то существенных сложностей, потому что подготовка к этому шла давно. Рынок достаточно безболезненно встал на эти новые рельсы и стал более прозрачным». А по мнению Романа Родионцева (Est-a-Tet), рано или поздно подобное решение пришлось бы принимать, так как число недобросовестных застройщиков и замороженных строек в 2017—2018 гг. только росло.

В росте цен эскроу не виноваты

Напомним, что из-за строительной реформы рынку пророчили подорожание новостроек. Основания для этого, разумеется, были — застройщики переходили на кредитные деньги банков, а долги нужно обслуживать.

Напомним, что стоимость кредитов зависит от динамики продаж, и чем лучше продаются квартиры, тем ниже ставка по последующим траншам от банка. Эксперты говорят, что базовая ставка сейчас составляет порядка 8−10% годовых, но на практике быстро снижается до 3−4% по мере наполнения счетов эскроу средствами дольщиков. «Особенно это было заметно в последний год, когда спрос был очень активным и до половины или трети квартир продавались в первые полгода реализации проекта. Ставка сокращалась в два раза, а в некоторых проектах практически достигала нулевого уровня», — замечает Владимир Щекин («Родина»).

Подорожание действительно состоялось, но совсем не катастрофическое, больше было разговоров. Как замечает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», эскроу-счета дали максимальный прирост цены в 2019 году, когда это было «горячей» новостью". По подсчетам Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья», рост средней цены 1 кв. м на рынке новостроек с июня 2019-го по июнь 2020-го составил 8%.

Но это «семечки» по сравнению с последующим ростом цен, который начался год тому назад. Как уточняет Ярослав Дарусенков, с июня 2020-го по июнь 2021-го средняя стоимость квадратного метра на территории «старой» Москвы выросла на 35%.

Главными виновниками роста цен на первичном рынке эксперты считают льготную ипотеку, разогнавшую спрос, и подорожание строительных материалов. В частности, как отмечает Надежда Коркка («Метриум»), за прошедший год арматура выросла в цене почти в два раза, цемент и отделочные материалы — на 30−50%.

В росте цен также винят инфляцию, валютные курсы, возросшие затраты застройщиков на зарплаты рабочим, более сложные и дорогие концепции проектов с включением дополнительных опций. (см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье»).

Какой проект дороже

Что же касается разницы в ценах между проектами, которые строятся по схеме с эскроу-счетами и теми, которые строятся по старым ДДУ, то сегодня ее почти и нет, по крайней мере эксперты ее не наблюдают.

«Если взять ещё не введённые в эксплуатацию проекты комфорткласса Москвы в старых границах, то средняя стоимость метра в тех из них, что продаются по ДДУ с эскроу, составляет 270,9 тыс. руб., а в проектах, где применяются другие типы договоров, — 268,3 тыс. Однако в первом случае в выборку могут попадать лоты преимущественно меньших площадей или проекты в более дорогих локациях — факторы, которые тянут цену вверх. В любом случае, прямой зависимости цены жилья от типа договора не наблюдается», — комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

В Новой Москве новостройки с эскроу и без эскроу продаются в среднем по 192 тыс. рублей за кв. м, говорит Владимир Щекин («Родина»). По новой схеме продаются в основном новые комплексы, но их цена обусловлена не столько банковским финансированием, сколько тем, в какой момент они вышли на рынок.

Среди проектов, реализуемых по эскроу-счетам, эксперты называют ЖК бизнес-класса «Метрополия» (метро «Волгоградский проспект») — ансамбль башен урбанистическом стиле с подземным паркингом, дошкольным учреждением, магазинами, бытовыми службами и кафе на первом этаже. Каждый корпус назван именем крупной столицы — «Берлин», «Рим», «Париж» и т. д. По данным «Метриума», минимальная стоимость студии составляет 8,3 млн рублей (23 кв.м.), однокомнатной квартиры — 10,7 млн рублей (37,9 кв.м.), двухкомнатной — 14,7 млн рублей (53,3 кв.м.), трехкомнатной — 17,8 млн рублей (70,9 кв.м.), четырехкомнатной — 29,1 млн рублей (98,9 кв.м.). Цена апартаментов-студий начинается от 7,2 млн рублей (22,7 кв.м.), однокомнатных — от 9,8 млн рублей (36,5 кв.м.), двухкомнатных — от 13,7 млн рублей (53,1 кв.м.), трехкомнатных — от 17,1 млн рублей (70,9 кв.м.).

Еще один урбанистический комплекс — ЖК City Bay в районе Покровское-Стрешнево. Главные его «фишки» — набережная с доступом к открытой воде и обзорная площадка на крыше комплекса 52-го этажа. Средневзвешенная цена в проекте, по данным Est-a-Tet, — 278,6 тыс. руб./кв. м, все лоты реализуются с отделкой white box. Cтудию площадью 26 кв. м можно приобрести за 9 млн, однокомнатную квартиру 43 кв. м — за 12,5 млн руб., двухкомнатную 58 кв. м — за 16 млн, а более просторную трешку 83 кв. м — за 22 млн руб.

Рядом, в Щукино строится комплекс апартаментов бизнес-класса Baires. Это два монолитных дома высотой 18 и 22 этажа, с вентилируемыми фасадами, облицованными искусственным камнем и с остеклением из алюминиевого профиля. В подземном этаже — паркинг. На первых этажах расположатся магазины, аптеки, салоны красоты и т. п. Предлагаются однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные варианты. Стоимость — от 10 млн рублей.

По схеме эскроу-счетов продаются лоты в жилом комплексе комфорткласса «Любовь и голуби» от «СМУ-6 Инвестиции» в Западном Дегунино, в шаговой доступности от станции метро «Селигерская». В состав комплекса входят три жилых корпуса высотой 22 этажа. Первая очередь введена в эксплуатацию и распродана. Сейчас строится вторая очередь, состоящая из двух корпусов. Имеются нестандартные форматы: двухуровневые квартиры и апартаменты, трехсторонние видовые квартиры, лоты с мастер-спальнями и гардеробными. Минимальная стоимость апартаментов — 7 млн рублей (20 кв. м), студии — 7,6 млн рублей (21,5 кв. м), однокомнатной квартиры — 10,5 млн рублей (35,3 кв. м), двухкомнатной — 14,1 млн рублей (56,3 кв. м), трехкомнатной — 17,8 млн рублей (74,3 кв. м).

Эксперты также обращают внимание на ЖК «Фестиваль Парк» у станции метро «Речной вокзал». Комплекс бизнес-класса представляет собой ансамбль высотных, малоэтажных и клубных домов, который реализуется в несколько очередей. 2-я очередь продается по эскроу-счетам. Инфраструктура комплекса — фитнес-центр, частная школа, аптеки, магазины, салоны красоты. Стоимость квартир (21−125 кв. м) от 8 до 39 млн руб.

Группа «Родина» в Новой Москве строит культурно-образовательный кластер Russian Design District. На территории откроются школа дизайна и технологий, академия художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева. Дома монолитные, с подземными парковками. Стоимость студии варьируется от 6,3 (26 кв. м) млн до 8,6 млн рублей (31 кв. м), однокомнатных квартир — от 7,3 млн (35 кв. м) до 9,2 млн рублей (41 кв. м), двухкомнатных — от 9,1 млн (39 кв. м) до 14,3 млн рублей (54 кв. м), трехкомнатных — от 10,3 млн (52 кв. м) до 19,3 млн рублей (78 кв. м).