Элитные новостройки Москвы: спрос начал падать, но цены пока растут
Новые проекты выходят на рынок с изначально завышенным ценником
Стоимость элитных новостроек растет невиданными для этого рынка темпами, а предложение снизилось до уровня «нечего купить», по оценке опрошенных IRN.RU риелторов. Но нет гарантии, что так будет продолжаться и дальше — на фоне завышенных ценников спрос начал падать.
Цены
Обычно цены на элитное жилье если и растут, то достаточно медленно — именно потому, что оно уже и так очень дорогое и спрос на него в разы ниже, чем на бюджетную недвижимость. Однако в последний год «элитка» дорожает буквально на глазах. «Активный спрос на рынке в 2020 г. и удорожание строительных материалов спровоцировали значительный рост средних цен, а сохранение спроса на высоком уровне в I полугодии 2021 г. повлияло как на сохранение активного роста цен в новых проектах, так и на высокие цены в новых стартовавших проектах», — говорит Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
По данным компании, только за II квартал 2021 г. стоимость элитных и премиальных новостроек увеличилась в среднем на 11%, а за год — на 29%. Средневзвешенная цена предложения по итогам I полугодия 2021 г. преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м. Причем самый дорогой сегмент — deluxe — за год подорожал больше «премиума»: на 30% (до 1 622 тыс. руб./кв. м) против 25% (826 тыс. руб./кв. м). Скидки на этом фоне снизились с 5% до в среднем 3%, а в новых проектах исчезли совсем.
Разброс цен на рынке при этом остается огромным: по данным Tweed, минимальная стоимость элитного метра в I полугодии равнялась 270 тыс. руб., а максимальная — 3,2 млн руб.
Пропорционально росту цен предложения увеличились и бюджеты сделок: в премиум-классе, согласно подсчетам Tweed, — на 25% за год, до 75 млн руб., в классе deluxe — на 19% до 125 млн руб. Впрочем, по данным Knight Frank, средняя стоимость проданного лота выросла все же меньше — на 14% до 95 млн руб. Дело не только в росте цен предложения, но и в почти двукратном увеличении количества сделок с дорогими квартирами и апартаментами — за первые шесть месяцев 2021 г. застройщики продали почти 50 лотов дороже 200 млн руб., поясняют специалисты компании.
Больше всего — на 59% за полгода — подорожал самый недорогой из самых дорогих районов Москвы — Дорогомилово. В основном за счет старта продаж в проекте «Бадаевский», который относится в верхнему ценовому диапазону подкласса премиум, отмечают в своем отчете специалисты Knight Frank. Средняя цена метра в Дорогомилово достигла 926 тыс. руб., поэтому звание самого дешевого элитного района он потерял — по итогам полугодия этот титул перешел к району Раменки со средней ценой метра в 723 тыс. руб. Кроме того, Раменки стали единственным районом, где средняя цена метра упала. Произошло это по причине изменения состава предложения — стартовали продажи в новой очереди ЖК «Река», который является наиболее бюджетной новостройкой в локации.
Два самых дорогих района столицы (Патриаршие пруды и Остоженка-Пречистенка) сохранили свои позиции: средневзвешенная цена лотов в них составила 2,7 млн руб. и 2,1 млн руб. за кв. м соответственно.
«Сейчас проекты выходят на элитный рынок с изначально завышенным ценником. Получается даже, что у жилых комплексов, которые только начали строить и тех, что уже находятся в завершающей стадии, ценник одинаковый. Такая у девелоперов стратегия. В основном сейчас застройщики выбирают такой путь — путь долгой реализации без инвестиционной составляющей для покупателей. Мое предположение — пока эти проекты, которые подходят к завершению, все не раскупят, наверное, новые не будут торопиться выходить на рынок», — считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.
Предложение
По данным Kalinka Group, в I полугодии 2021 г. элитный рынок пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями в «старых» проектах, в то время как в I полугодии 2020 г. из-за пандемии продажи стартовали лишь в трех новых проектах. Годом ранее, в I полугодии 2019 г., новых проектов было 7.
Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в I полугодии 2021 года
| Проект | Тип | Район | Застройщик | Кол-во лотов | Площадь, тыс. кв. м | Ввод в эксплуатацию |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sky View (бронирование) | Апартаменты | Пресненский | СЗ Киноцентр | 304 | 33,0 | 1 кв. 2023 |
| «Бадаевский» (открытые продажи) | Квартиры и апартаменты | Дорогомилово | Capital Group | 326 | 40,1 | 4 кв. 2024 |
| «Лаврушинский» (бронирование) | Квартиры | Якиманка | Sminex | 157 | 25,3 | 2 кв. 2024 |
| Проект * закрытые продажи | Апартаменты | Тверской | * | 42 | 7,6 | 3 кв. 2023 |
| Проект * закрытые продажи | Квартиры | Замоскворечье | * | 92 | 14,3 | 4 кв. 2024 |
| Проект * закрытые продажи | Квартиры | Якиманка | * | 24 | 5,0 | 1 кв. 2024 |
| Проект * закрытые продажи | Квартиры и апартаменты | Басманный | * | 33 | 2,3 | 2 кв. 2021 |
| «Остров» 1-я очередь (К.1 / К.2 / К. 3) | Квартиры | Хорошево-Мневники | Донстрой | 257 | 28,0 | 4 кв. 2023 |
| «Река», 2 очередь | Квартиры | Раменки | Донстрой | 154 | 22,8 | 2 кв. 2024 |
| «Остров», 3-й квартал | Квартиры | Хорошево-Мневники | Донстрой | 108 | 23,7 | 2 кв. 2024 |
| * Conf. | ||||||
Источник: Kalinka Group
По итогам II квартала 2021 г. на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в ЦАО и за его пределами экспонировались 90 жилых и апартаментных комплексов. Из них 8 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. Но, несмотря на выход новых проектов, суммарный объем элитного предложения во II квартале 2021 г. практически не изменился по отношению к I кварталу 2021 г. — даже на фоне выхода нового предложения в таких крупных проектах, как «Река», «Лаврушинский» и др. За год, по сравнению со II кварталом 2020 г., суммарный объем предложения «в штуках» уменьшился на 27% до 2 656 лота, а в квадратных метрах снижение составило 18% - до 372 тыс. кв. м.
По оценке Knight Frank, объем предложения по итогам I полугодия 2021 г. приблизился к минимальному с 2016 г. значению: тогда на рынке экспонировалось порядка 1 670 лотов, а сейчас — 1 720 шт., на 19% меньше, чем в конце прошлого года.
«В I полугодии произошло огромное вымывание предложения с рынка. Сейчас в новостройках, которые находятся в активной стадии строительства или завершающей, практически отсутствует предложение. Если оглядеться — то купить-то и нечего», — комментирует ситуацию Ирина Могилатова.
Спрос
За полгода на первичном рынке Москвы продали 820 дорогих квартир и апартаментов — это на 126% больше, чем в аномальном из-за пандемии I полугодии 2020 г. и на 48% больше, чем в I полугодии нормального 2019 г., сообщает Knight Frank.
Kalinka Group также отмечает рост числа сделок в годовом выражении: по данным компании, за январь-июнь на первичном элитном рынке Москвы было заключено 1 415 сделок на 162,7 тыс. кв. м, что на 90% и 93% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Однако по сравнению со II полугодием 2020 г. продажи упали: на 9% по количеству сделок и 10% в квадратных метрах. Более того, темпы снижение спроса ускоряются: во II квартале 2021 г. в Москве продали на 20% меньше элитных новостроек, чем в I квартале.
«Со второй половины 2020 г. на фоне нестабильной экономической ситуации, низкого уровня ключевой ставки ЦБ и субсидирования ипотеки спрос демонстрировал высокие показатели. Однако в I полугодии 2021 г. в результате высокого прироста цен в проектах и вымывания нового ликвидного предложения наблюдается снижение количества сделок», — говорит Александр Шибаев.
Скорее всего, продажи «элитки» будут падать и дальше, полагает эксперт: цены продолжают расти, а предложение — сокращаться. В результате суммарный объем сделок за 2021 г. с высокой долей вероятности не превысит показатель 2020 г. и темпы роста цен снизятся, полагает Шибаев. Впрочем, если апартаменты, которых на элитном рынке очень много, все-таки признают жильем, возможен дальнейший рост средних цен.
Самые популярные проекты
По словам Александра Шибаева, второй квартал подряд продажи возглавляет ЖК «Остров» от «Донстроя» с квартирами (2 доступные очереди). На втором месте по продажам — комплекс с апартаментами «Поклонная 9» от Ant Development. В число наиболее продаваемых элитных проектов на рынке в I полугодии 2021 г. также вошли Neva Towers от Reneissance Development, ЖК Lucky от Vesper, Capital Towers и ЖК «Бадаевский» от Capital Group, квартиры в Victory Park Residences от Ant Development. Ирина Могилатова добавляет к этому списку проекты «Бродский», «Золотой», Carre Blanc, «Большая Дмитровка 9», Knightsbridge Private Park.
Доля неликвидных проектов на первичном элитном рынке небольшая — всего 4%, по оценке Kalinka Group. В основном это старые проекты — морально устаревшие дома 2005−2008 гг. с сомнительной архитектурой, непродуманными планировками, непрезентабельными лобби и пр. А среди новых проектов неликвида нет, считает Ирина Могилатова.