Спрос на апартаменты в Москве растет быстрее, чем на квартиры
Несмотря на отсутствие льготной ипотеки
Государство не субсидирует ипотеку на апартаменты, но те от этого не страдают. Роль льготной ипотеки на рынке апартаментов играют словесные интервенции чиновников, обещающих наконец признать их жильем, и более низкая цена лота — которая почти не растет, а местами даже падает, несмотря на увеличение цены метра.
Спрос
По итогам I полугодия 2021 г. число сделок с апартаментами на рынке «старой» Москвы достигло 3,4 тыс., что на 92% превысило показатель аналогичного периода прошлого года, сообщает «Метриум». Для сравнения: продажи новостроек с квартирами за тот же период увеличились на 60%. То есть спрос на апартаменты растет быстрее, чем на квартиры с официальным статусом, хотя рынок апартаментов государство не поддерживает — помещения, считающиеся нежилыми, нельзя купить по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5%. Льготную ипотек на рынке апартаментов более чем успешно заменяет обычная, подешевевшая в период мягкой монетарной политики ЦБ, а также — и это главное — более низкая цена этого формата недвижимости.
Динамика спроса на квартиры и апартаменты в «старой» Москве в I полугодии 2021 года по сравнению с I полугодием 2020 года
| Класс | Квартиры | Апартаменты | ||
|---|---|---|---|---|
| Количество ДДУ в I полугодии 2021 г., тыс. шт. | Динамика относительно I полугодия 2020 г. | Количество ДДУ в I полугодии 2021 г., тыс. шт. | Динамика относительно I полугодия 2020 г. | |
| Массовый | 18,9 | 52% | 1,5 | 140% |
| Бизнес | 11,1 | 66% | 1,4 | 41% |
| Премиум | 1,3 | 193% | 0,5 | 411% |
| Элит | 0,1 | 46% | 0,04 | -49% |
| Итого | 31,4 | 60% | 3,4 | 96% |
Источник: «Метриум»
«Пока апартаменты остаются лучшей альтернативой квартирам для тех, кто может обойтись без регистрации по месту жительства — особенно сейчас, на фоне изрядно подорожавшего жилья», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
По этой же причине апартаменты представляют собой и более выгодный объект для инвестиций, добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): стоимость апартаментов на 10−15% ниже квартир сопоставимой площади и локации, а цена аренды сопоставима с квартирой аналогичного формата. (См. «Инвестиции в недвижимость: можно ли заработать на квадратных метрах в 2021 году?»)
Коркка, впрочем, призывает не сравнивать динамику спроса на апартаменты и на квартиры, так как объем предложения в данных сегментах отличается в разы.
Еще одним важным стимулом спроса на апартаменты стали словесные интервенции чиновников о планах признать апартаменты жильем. Надо отметить, что тема далеко не нова — апартаменты в России «признают» жильем с 2015 г. — и все никак не признают, что, впрочем, не мешает рынку извлекать пользу из активизации обсуждения данного вопроса.
«В конце 2020 года президентом России была подписана „дорожная карта“ „Трансформация делового климата“, в которой в числе мер предусматривалось принятие федерального закона о правовом статусе апартаментов. Сам законопроект был размещен для оценки регулирующего воздействия весной этого года. С этого момента апартаменты получили новый импульс потребительского интереса. На это повлияла ключевая новация законопроекта: перспектива перевода апартаментов в жилье», — говорит директор по маркетингу компании Coldy Елена Далингер. Пики продаж апартаментов Coldy выпали как раз на ноябрь и декабрь 2020 г. и апрель 2021 г., рассказывает Далингер, а по итогам первого полугодия 2021 г. продажи апартаментов по всем объектам компании увеличились в пределах 20% в сравнении с данными прошлого года. Причем одновременно выросла и доля сделок с ипотекой — до 45%. Хотя власти не субсидируют ипотеку на рынке апартаментов, удешевление коммерческих кредитов, конечно, оказало положительное влияние на спрос.
По словам Елены Далингер, наибольший ажиотаж перспектива принятия федерального закона произвела в комфортклассе, что неудивительно: для клиентов в этом сегменте возможность регистрации по месту жительства и обеспечение социальной инфраструктурой более важны, чем для покупателей высокобюджетных апартаментов, которые могут обойтись и без бесплатной «социалки».
Самые востребованные проекты с апартаментами «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*
| № п/п | Проект | Округ | Район | Застройщик | Количество ДДУ по итогам I полугодия 2021 года, шт |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Волоколамское 24» | СЗАО | Щукино | ГК ПИК | 300 |
| 2 | «Легендарный квартал на Березовой Аллее» | СВАО | Останкинский | Д-Инвест | 269 |
| 3 | SLAVA | САО | Беговой | MR Group | 257 |
| 4 | «Движение. Тушино» | СЗАО | Покровское-Стрешнево | ГК «ФСК» | 168 |
| 5 | «Серебряный фонтан» | СВАО | Алексеевский | ГК «Эталон» | 155 |
| 6 | «Новоданиловская, 8» | ЮАО | Донской | ГК «Самолет» | 139 |
| 7 | YE’S Botanica | СВАО | Свиблово | ГК «Пионер» | 138 |
| 8 | B’aires | СЗАО | Щукино | СЗ «Прогресс» | 130 |
| 9 | Les | ЮЗАО | Ясенево | РОО СК «Спартак-Волейбол» | 125 |
| 10 | «Level Стрешнево» | СЗАО | Покровское-Стрешнево | Level Group | 116 |
*указаны только сделки по ДДУ без учета продаж по ДКП, а также учитываются только сделки физлиц (без оптовых покупок)
Источник: «Метриум»
Предложение
Объем предложения апартаментов сократился, и очень значительно. Только за II квартал 2021 г. предложение снизилось на 22,4% до 365,8 тыс. кв. м, а в годовом выражении объём предложения уменьшился на 42,9%, говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По данным компании, в конце I полугодия на столичном рынке продавалось 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах, или 95 проектах.
Источник: Est-a-Tet
По информации «Бест-Новостроя», больше всего сократилась общая площадь представленных на рынке апартаментов — на 53% за год. При том что корпусов стало меньше только на 12%.
Динамика объема предложения на рынке апартаментов Москвы
| Период | Число проектов | Число корпусов | Число лотов | Объём, тыс. кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Июнь 2021 | 78 | 125 | 4689 | 257,8 |
| Январь 2021 | 88 | 131 | 5267 | 331,7 |
| Июнь 2020 | 92 | 142 | 8861 | 547 |
| Динамика полугодия, % | -11% | -5% | -11% | -22% |
| Годовая динамика, % | -15% | -12% | -47% | -53% |
Источник: «Бест-Новострой»
Одна из главных причин сокращения предложения — дефицит новых проектов. Девелоперы явно не успевают за спросом, хотя объем нового предложения в кв. м увеличился на треть: по данным «Бест-Новостроя», в I полугодии 2021 г. в Москве появилось 11 проектов апартаментов общей площадью не менее 340 тыс. кв. м, а за аналогичный период прошлого года этот рынок пополнился девятью проектами общей площадью более 255 тыс. квадратных метров. Однако надо учитывать, что рынок апартаментов достаточно специфичен — проекты появляются только на тех площадках, где жильё построить невозможно. Причем многие девелоперы не хотят связываться с этим форматом из-за неопределенности его статуса.
Новые проекты с апартаментами, вышедшие на рынок Москвы в I полугодии 2021 года
| Проект | Девелопер | Район | Общая площадь проекта | Жилая площадь проекта | Мин бюджет покупки по корпусу, руб | Мин цена квм по корпусу, руб | Класс |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lunar | Hutton Development | Гагаринский | 60 500 | 21 938 | 15 100 000 | 448 548 | Бизнес |
| «Турист» | Алтай | Ростокино | н/д | 3753 | 3 864 000 | 210 000 | Эконом |
| HighWay | Гранель | Южнопортовый | 81 575 | 65 000 | 5 989 010 | 196 512 | Комфорт |
| 3215 | Доходный дом | Таганский | 12 328 | н/д | 6 248 800 | 243 450 | Комфорт |
| «Лофт на Подъемной» | Империал | Нижегородский | н/д | 4769 | 2 842 740 | 200 000 | Эконом |
| Wellton Gold | Крост | Хорошёво-Мнёвники | 27 812 | н/д | 12 096 000 | 289 000 | Бизнес |
| «Перец» | МИЦ | Митино | 41 900 | 40 000 | 4 420 418 | 160 390 | Комфорт |
| «Измайловский парк» | Новая жизнь недвижимость | Соколиная Гора | 32 344 | н/д | 5 189 400 | 240 000 | Комфорт |
| «Сокольнический вал 1» | ПИК | Сокольники | н/д | н/д | 6 283 251 | 247 100 | Комфорт |
| Sky View | СЗ Киноцентр | Пресненский | 83 000 | н/д | 58 136 907 | 600 588 | Премиум |
| «Клубный дом Рублево» | Универсаль | Кунцево | н/д | 10 432 | 8 556 080 | 222 000 | Бизнес |
Источник: «Бест-Новострой»
Цены
За год квадратный метр на рынке апартаментов подорожал на 32,9%, с 325 000 до 432 000 руб. по данным Est-a-Tet. Больше всего выросли цены в комфортклассе — на 41,5% до 244,2 тыс. руб. В бизнес-классе рост составил 30,3% (до 309,3 тыс. руб.), и в премиум-классе — 27% (646,5 тыс. руб.), сообщает АН «Бон Тон».
Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:
| Период | Цена кв. м, тыс. руб. | |||
|---|---|---|---|---|
| эконом-класс | Комфорт-класс | Бизнес-класс | Премиум-класс | |
| Июнь 2021 | 203,1 | 246,1 | 329,7 | 779,2 |
| Январь 2021 | 190,1 | 198,8 | 284,4 | 688,8 |
| Июнь 2020 | 166,1 | 178,7 | 255,8 | 584,2 |
| Динамика полугодия, % | +7% | +24% | +16% | +13% |
| Годовая динамика, % | +22% | +38% | +29% | +33% |
Источник: «Бест-Новострой»
Таким образом, стоимость метра на рынке апартаментов растет примерно такими же темпами, как и на квартирном. Собственно, рост цен на жилье, наряду с высоким спросом и сокращением предложения самих апартаментов, и толкал цены вверх. «Квартиры очень активно дорожали на фоне льготной ипотеки, и хотя на апартаменты она не распространяется, при прочих равных им достаточно оставаться на 15−20% доступнее квартир, чтобы сохранять спрос», — отмечает Ирина Доброхотова.
Но, что любопытно, несмотря на рост стоимости квадратного метра, бюджет покупки апартаментов растёт незначительно либо вовсе сокращается. Как поясняет Доброхотова, на рынке апартаментов наблюдается тенденция к снижению средних площадей в экспозиции, а чем меньше площадь, тем ниже стоимость лота, но выше стоимость метра.
Динамика цены лота на рынке апартаментов Москвы
| Средний предлагаемый бюджет покупки, руб. | Динамика | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Июнь 2021 | Январь 2021 | Июнь 2020 | Полугодие | Год | |
| эконом | 5 013 550 | 5 411 650 | 5 248 051,7 | -7% | -4% |
| комфорт | 12 606 689,86 | 12 209 993,76 | 11 766 077,81 | 3% | 7% |
| бизнес | 26 968 442,81 | 27 662 416,78 | 27 263 334,51 | -3% | -1% |
| премиум | 138 629 898,7 | 132 906 107,8 | 120 031 789,4 | 4% | 15% |
Источник: «Бест-Новострой»
Это, видимо, как раз и является результатом отсутствия на рынке апартаментов субсидируемой государством ипотеки, которая искусственно увеличивает покупательскую способность населения. Нет заниженных ставок — нет и возможности резко задирать цену лота.
Также по теме: