Спрос на апартаменты в Москве растет быстрее, чем на квартиры

Государство не субсидирует ипотеку на апартаменты, но те от этого не страдают. Роль льготной ипотеки на рынке апартаментов играют словесные интервенции чиновников, обещающих наконец признать их жильем, и более низкая цена лота — которая почти не растет, а местами даже падает, несмотря на увеличение цены метра.

Спрос

По итогам I полугодия 2021 г. число сделок с апартаментами на рынке «старой» Москвы достигло 3,4 тыс., что на 92% превысило показатель аналогичного периода прошлого года, сообщает «Метриум». Для сравнения: продажи новостроек с квартирами за тот же период увеличились на 60%. То есть спрос на апартаменты растет быстрее, чем на квартиры с официальным статусом, хотя рынок апартаментов государство не поддерживает — помещения, считающиеся нежилыми, нельзя купить по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5%. Льготную ипотек на рынке апартаментов более чем успешно заменяет обычная, подешевевшая в период мягкой монетарной политики ЦБ, а также — и это главное — более низкая цена этого формата недвижимости.

Динамика спроса на квартиры и апартаменты в «старой» Москве в I полугодии 2021 года по сравнению с I полугодием 2020 года

Источник: «Метриум»

«Пока апартаменты остаются лучшей альтернативой квартирам для тех, кто может обойтись без регистрации по месту жительства — особенно сейчас, на фоне изрядно подорожавшего жилья», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

По этой же причине апартаменты представляют собой и более выгодный объект для инвестиций, добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): стоимость апартаментов на 10-15% ниже квартир сопоставимой площади и локации, а цена аренды сопоставима с квартирой аналогичного формата. (См. «Инвестиции в недвижимость: можно ли заработать на квадратных метрах в 2021 году?»)

Коркка, впрочем, призывает не сравнивать динамику спроса на апартаменты и на квартиры, так как объем предложения в данных сегментах отличается в разы.

Еще одним важным стимулом спроса на апартаменты стали словесные интервенции чиновников о планах признать апартаменты жильем. Надо отметить, что тема далеко не нова — апартаменты в России «признают» жильем с 2015 г. — и все никак не признают, что, впрочем, не мешает рынку извлекать пользу из активизации обсуждения данного вопроса.

«В конце 2020 года президентом России была подписана „дорожная карта“ „Трансформация делового климата“, в которой в числе мер предусматривалось принятие федерального закона о правовом статусе апартаментов. Сам законопроект был размещен для оценки регулирующего воздействия весной этого года. С этого момента апартаменты получили новый импульс потребительского интереса. На это повлияла ключевая новация законопроекта: перспектива перевода апартаментов в жилье», — говорит директор по маркетингу компании Coldy Елена Далингер. Пики продаж апартаментов Coldy выпали как раз на ноябрь и декабрь 2020 г. и апрель 2021 г., рассказывает Далингер, а по итогам первого полугодия 2021 г. продажи апартаментов по всем объектам компании увеличились в пределах 20% в сравнении с данными прошлого года. Причем одновременно выросла и доля сделок с ипотекой — до 45%. Хотя власти не субсидируют ипотеку на рынке апартаментов, удешевление коммерческих кредитов, конечно, оказало положительное влияние на спрос.

По словам Елены Далингер, наибольший ажиотаж перспектива принятия федерального закона произвела в комфортклассе, что неудивительно: для клиентов в этом сегменте возможность регистрации по месту жительства и обеспечение социальной инфраструктурой более важны, чем для покупателей высокобюджетных апартаментов, которые могут обойтись и без бесплатной «социалки».

Самые востребованные проекты с апартаментами «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*

*указаны только сделки по ДДУ без учета продаж по ДКП, а также учитываются только сделки физлиц (без оптовых покупок)

Источник: «Метриум»

Предложение

Объем предложения апартаментов сократился, и очень значительно. Только за II квартал 2021 г. предложение снизилось на 22,4% до 365,8 тыс. кв. м, а в годовом выражении объём предложения уменьшился на 42,9%, говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По данным компании, в конце I полугодия на столичном рынке продавалось 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах, или 95 проектах.

Источник: Est-a-Tet

По информации «Бест-Новостроя», больше всего сократилась общая площадь представленных на рынке апартаментов — на 53% за год. При том что корпусов стало меньше только на 12%.

Динамика объема предложения на рынке апартаментов Москвы

Источник: «Бест-Новострой»

Одна из главных причин сокращения предложения — дефицит новых проектов. Девелоперы явно не успевают за спросом, хотя объем нового предложения в кв. м увеличился на треть: по данным «Бест-Новостроя», в I полугодии 2021 г. в Москве появилось 11 проектов апартаментов общей площадью не менее 340 тыс. кв. м, а за аналогичный период прошлого года этот рынок пополнился девятью проектами общей площадью более 255 тыс. квадратных метров. Однако надо учитывать, что рынок апартаментов достаточно специфичен — проекты появляются только на тех площадках, где жильё построить невозможно. Причем многие девелоперы не хотят связываться с этим форматом из-за неопределенности его статуса.

Новые проекты с апартаментами, вышедшие на рынок Москвы в I полугодии 2021 года

Источник: «Бест-Новострой»

Цены

За год квадратный метр на рынке апартаментов подорожал на 32,9%, с 325 000 до 432 000 руб. по данным Est-a-Tet. Больше всего выросли цены в комфортклассе — на 41,5% до 244,2 тыс. руб. В бизнес-классе рост составил 30,3% (до 309,3 тыс. руб.), и в премиум-классе — 27% (646,5 тыс. руб.), сообщает АН «Бон Тон».

Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:

Источник: «Бест-Новострой»

Таким образом, стоимость метра на рынке апартаментов растет примерно такими же темпами, как и на квартирном. Собственно, рост цен на жилье, наряду с высоким спросом и сокращением предложения самих апартаментов, и толкал цены вверх. «Квартиры очень активно дорожали на фоне льготной ипотеки, и хотя на апартаменты она не распространяется, при прочих равных им достаточно оставаться на 15-20% доступнее квартир, чтобы сохранять спрос», — отмечает Ирина Доброхотова.

Но, что любопытно, несмотря на рост стоимости квадратного метра, бюджет покупки апартаментов растёт незначительно либо вовсе сокращается. Как поясняет Доброхотова, на рынке апартаментов наблюдается тенденция к снижению средних площадей в экспозиции, а чем меньше площадь, тем ниже стоимость лота, но выше стоимость метра.

Динамика цены лота на рынке апартаментов Москвы

Источник: «Бест-Новострой»

Это, видимо, как раз и является результатом отсутствия на рынке апартаментов субсидируемой государством ипотеки, которая искусственно увеличивает покупательскую способность населения. Нет заниженных ставок — нет и возможности резко задирать цену лота.

Также по теме:

• Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна