Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки – где купить квартиру?

Квартиры на северо-западе и западе ближнего Подмосковья продаются примерно по 155 000 рублей за кв. м – таков средний индекс цен на вторичное жилье в Одинцово, Красногорске и Химках, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Редакция www.irn.ru выяснила, в каком из этих городов комфортнее жить.

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

В предыдущих статьях цикла «Битва локаций» мы сравнивали города Подмосковья с Новой Москвой и московским Зеленоградом (см. «Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?» и «Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?»). Поскольку принадлежность к Москве сама по себе дает прибавку в цене, получалось, что за примерно одинаковые деньги можно приобрести жилье в очень разных локациях – по удаленности от МКАД, транспортной доступности и уровню инфраструктуры. Если же исключить «фактор столицы», то районы с одинаковой стоимостью метра оказываются во многом похожими. Но все же у разных городов Московской области есть свои особенности.

Одинцово, Красногорск и Химки занимают, соответственно, третье, четвертое и пятое место в рейтинге городов Подмосковья по стоимости квартир от IRN.RU. Метр на вторичном рынке в этих городах стоит в среднем 154 800 – 155 700 рублей. Это примерно на четверть больше среднего индекса цен на недвижимость по всему Подмосковью (122 800 рублей в июне 2021 года) и на 9,7-11% выше средних цен на жилье в ближнем Подмосковье.

Рынки жилья в этих городах похожи, даже по объему – в каждом из этих городов единовременно продается около 1000-1500 квартир на вторичном рынке. Химки и Красногорск немного старше, статус города они приобрели уже в конце 1930-х – начале 1940-х, Одинцово – только в 1957-м. Но в целом жилой фонд в этих городах похож: они активно застраивались и в советское время, и в постсоветское. Запад и северо-запад – популярные подмосковные направления, девелоперы активно застраивали эти города в нулевых и 2010-х. Поэтому в них много свежего жилого фонда.

Квартиры на вторичном рынке

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU »

*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов

В Одинцово есть дорогие и дешевые районы, но в целом жилье более однородно, чем в Красногорске и Химках. Красногорск выделяется на фоне остальных отдельным элитным районом рядом со станцией метро «Мякинино» и комплексом зданий правительства Московской области. Здесь строилось мало жилья и в основном – дорогое (например, ЖК «Парк Рублево»). Также дорогой сегмент частично представлен в Павшинской пойме. Поэтому, даже если исключить самые дорогие лоты (здесь есть и пентхаусы за несколько десятков миллионов рублей), в Красногорске больше разброс цен на жилье, чаще встречаются большие площади (например, двушки по 70-80 кв. м) и дизайнерский ремонт. В Химках тоже есть дорогая «вторичка», например, в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», поэтому «вилка» цен тоже достаточно большая.

Но если сравнить цены на одинаковые квартиры в аналогичных домах, они будут похожими. Например, можно вбить в онлайн-калькулятор «Оценка стоимости квартир» от IRN.RU одни и те же параметры, но в разных городах. Так, 55-метровая двухкомнатная квартира в нормальном состоянии в средней по удаленности от МКАД части Одинцово на пятом этаже 17-этажного панельного дома будет стоить около 9 млн рублей. В средней зоне Красногорска такая же квартира обойдется в 8,3 млн рублей. Такую же оценку – 8,3 млн рублей – онлайн-калькулятор IRN.RU дает для квартиры в Химках.

Новостройки

Девелоперы продолжают активное строительство во всех этих городах. По данным базы новостроек Подмосковья, в Одинцово на первичном рынке продаются квартиры в 10 жилых комплексах. Кроме того, здесь есть проект с апартаментами – Sky Skolkovo с ценником от 5,5 млн рублей. На первичном рынке Красногорска представлено 9 ЖК. Интересные проекты есть и за пределами города в Красногорском районе – например, симпатичная и недорогая малоэтажка в «Смарт квартале Лесная отрада» с ценами от 4,4 млн рублей за студию (по договору о переуступке). В Химках сейчас продается 8 проектов с ценами от 2,2 млн рублей за студию в Сходне, от 5,7 млн рублей в микрорайоне Клязьма-Старбеево и от 6,9 млн рублей в основных Химках.

Транспортная доступность

Одинцово, Красногорск и Химки – крупные подмосковные города. Поэтому транспортная доступность может сильно отличаться в зависимости от конкретного района. Несмотря на то, что в Красногорске формально есть собственная станция метро, если рассматривать города в целом, а не их отдельные удачные районы, удобнее всего добираться до Москвы из Одинцово.

Городской округ Одинцово примыкает к МКАД – сначала это село Немчиновка, потом Трехгорка. Сам город начинается с 4-го километра по Минскому шоссе и простирается примерно до 10 км от МКАД. Для автомобилистов здесь относительно неплохая транспортная доступность. Минское шоссе достаточно широкое, в Москве его продолжением становятся относительно свободные Можайское шоссе и Кутузовский проспект. Добраться до МКАД можно также по платной скоростной трассе М-1. Недостатком этого направления является то, что именно по Кутузовскому проспекту очень часто добираются на работу высокопоставленные чиновники, поэтому движение иногда перекрывают для их проезда.

Для жителей Одинцово, предпочитающих общественный транспорт, тоже все неплохо. В 2019 году железную дорогу преобразовали в Московский центральный диаметр (МЦД-1). В Немчиновке расположена одноименная станция, жители Трехгорки пользуются станцией Сколково, а в самом Одинцово расположены сразу три станции: Баковка, Одинцово и Отрадное. Добраться до станции Кунцевская в Москве и пересесть на метро можно за 7-20 минут, а путь до Белорусского вокзала займет 30-40 минут. Город вытянут вдоль железной дороги, поэтому многие районы находятся в пешей доступности от станций МЦД. Дальше всего расположены районы Верхнее Отрадное и микрорайон Одинцово-1. Но жителям последнего доступна другая железнодорожная ветка – станция «Внуково» Киевского направления.

Красногорск начинается сразу за МКАД. Его основная часть длится примерно до 7 км по Волоколамскому шоссе, а вместе с Опалихой город простирается до 10-го километра. На территории города расположена станция метро «Мякинино». Правда, до нее мало кому удобно добираться. Дело в том, что метро находится рядом с «Крокус-экспо» и подмосковной администрацией на противоположной стороне реки от основной части города. Сюда построили только пешеходный мост, на наземном транспорте до метро не добраться. Поэтому всем жителям, за исключением тех, кто живет рядом с мостом в Павшинской пойме, нужно сначала как-то доехать до моста, а потом еще минут 15 идти до метро. Как и в Одинцово, в Красногорске есть свой железнодорожный диаметр – МЦД-2. Но, в отличие от Одинцово, Красногорск не так равномерно расположен вдоль железной дороги. В городе расположены станции Пенягино, Павшино, Красногорская, Опалиха, Аникеевка. До ближайшего пересечения с метро на станции Щукинская можно добраться за 13-26 минут. Ветка не идет непосредственно в центр к Кольцевой линии метро, основной вокзал для нее – Рижский, до него путь на электричке занимает 35-50 минут. Автомобилистам тоже не очень удобно ездить в Москву. Волоколамское шоссе внутри города достаточно узкое, а на пересечении с МКАД часто скапливаются пробки, поскольку там же находится развилка с Пятницким шоссе. На юге города можно также воспользоваться Новорижским шоссе, по нему до Москвы можно доехать быстрее.

В Химках нет ни метро, ни МЦД. Но и без этого железнодорожный транспорт здесь весьма удобен, поскольку Ленинградская ветка – одна из самых быстрых. Даже из дальнего района Сходня на скоростной электричке «Ласточка» до Ленинградского вокзала можно добраться всего за 20-25 минут, а на обычной электричке путь займет 40-50 минут. Из старых Химок и от Левобережной до ближайшего пересечения с метро в Ховрино ехать менее 5 минут, до Петровско-Разумовской ехать около 15 минут, до Ленинградского вокзала – около 30 минут на обычной электричке и 15-20 минут на «Ласточке». Но многие районы Химок не охвачены железной дорогой. Например, рядом с ЖК «Солнечная система» проходит железная дорога, но нет ни одной станции. Здесь планировали построить платформу Химки-2, но пока никакой определенности так и не появилось. В принципе нет железной дороги в Новокуркино и микрорайоне Клязьма-Старбеево. Жителям последнего быстрее всего добираться до Москвы на автомобиле по платной Ленинградской трассе. Поэтому Химки очень неоднородны в плане транспортной доступности.

Экология, инфраструктура и общий облик

Одинцово, Красногорск и Химки не только крупные по территории, но и густонаселенные динамичные города. Это ближайшие пригороды Москвы, поэтому многие живущие здесь работают в столице и пользуются ее инфраструктурой. С другой стороны, и внутри этих городов инфраструктура хорошо развита, особенно коммерческая.

Несмотря на то, что Одинцово – достаточно молодой город, его история началась задолго до получения официального городского статуса. Здесь частично сохранилась еще царская промышленная архитектура, старый вокзал 1899-1900 годов постройки, его спроектировал один из главных архитекторов московского модерна Лев Кекушев. Природных достопримечательностей в городе немного – разве что леса к северу. В коммерческой инфраструктуре тоже нет чего-то выдающегося. Но отсюда недалеко и до Москвы, и до Сколково, и до люксовых объектов Рублевки.

Самая выдающаяся локация Красногорска – это Павшинская пойма. Здесь хорошая набережная, есть инфраструктура для водных видов спорта, недалеко от набережной – горнолыжный комплекс «Снеж.ком». В целом Павшинская пойма любопытный и неоднозначный феномен. Здесь есть и почти элитные новостройки, и бюджетные высотные «человейники», и даже частный сектор, который «перемешан» с этими новостройками. Многие видели фотографии отсюда, на которых частные дома окружены высотками. Некоторые ругают такую мешанину, другим она приходится по душе. Также в Красногорске много парков и усадеб: Знаменское-Губайлово, парк и пруды усадьбы князя Юсупова XVIII века, рядом с городом находится усадьба «Архангельское».

Химки тоже очень разнообразен. Тут в принципе есть всё. Есть старая архитектура (в основном – церковная), скверы и парки, стадион и спортивная арена. В городе расположены крупные торговые объекты, в том числе «Мега» и IKEA. На юго-востоке города протекает канал им. Москвы с объектами водной инфраструктуры и яхт-клубом. К городу примыкает аэропорт «Шереметьево» - первый в России по объему пассажиропотока. С одной стороны, это дополнительный шум и нагрузка на дороги, но он дает городу дополнительную динамичность и, конечно, рабочие места.

Резюмируем

Одинцово, Красногорск и Химки во многом похожи. Это крупные сателлиты Москвы, расположенные недалеко друг от друга. Те, кому важно быстро добираться в Москву, скорее присмотрятся к Одинцово. В Химках и Красногорске хорошей транспортной доступностью могут похвастаться только отдельные районы. Тем, кому важен особенный характер города, больше подойдут Красногорск или Химки.

Также по теме:

• Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?
• Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?