Подмосковье меняется. После интенсивного жилищного строительства двухтысячных областные города испытывали недостаток инфраструктуры, и власти даже вынуждены были частично ограничивать новую застройку. Сегодня же строятся школы, детские сады, поликлиники, автодороги, развязки, переезды, платные шоссе-дублеры, обновляются железные дороги. Всё это не может не влиять на подмосковный рынок недвижимости. Редакция IRN.RU расспросила экспертов, как на рынке отразились три масштабных инфраструктурных проекта - МЦД, ЦКАД и массовое строительство школ. В I части статьи расскажем об МЦД.
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в целом позитивно оценивают транспортные и инфраструктурные преобразования Подмосковья, и считают его одним из наиболее динамично развивающихся российских регионов.
Основной тенденцией местного первичного рынка в пресс-службе ГК «Инград» называют смещение новых проектов к границам МКАД и вновь появляющимся транспортным магистралям, таким как МЦД. Если рассматривать радиус удаленности до 20 км от МКАД, то в поясе 0-10 км сконцентрировано 60% предложения.
Важным моментом Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, считает создание скоординированной системы интеграции различных видов транспорта (железные дороги, метро, авто), строительство ТПУ, перехватывающих парковок. Удобная транспортная сеть становится катализатором для реализации девелоперских проектов.
Соответственно, эксперт отмечает еще одну тенденцию – строительство в составе ТПУ жилых комплексов и МФК с апартаментами, торговых центров и других объектов инфраструктуры. В качестве примера эксперт приводит ТПУ на границе Москвы и области: «Лесопарковая», «Селигерская», «Ховрино», «Пятницкое шоссе», «Некрасовка» (планируется спортивный комплекс с бассейном и катком), «Лермонтовский проспект» (в составе будет МФЦ с магазинами и кафе).
Но до идеала еще далеко. В целом признавая, что за последние годы в Подмосковье было сделано очень многое, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», отмечает ряд проблем, которые пока не удается решить. Это все-таки большие пробки в часы пик по некоторым направлениям, нехватка парковок, социальной инфраструктуры в иных городах.
Так, остаются проблемными дороги до Видного, Люберец, выезд из микрорайона Путилково в Москву, конкретизирует Роман Родионцев.
Властям «требуется фактически нагнать упущенное время и ликвидировать диспропорцию в обеспеченности дорогами и социальными объектами, возникшую в период интенсивного жилищного строительства», делает вывод Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Но вернемся к преобразованиям. Мы попросили экспертов оценить работу МЦД-1 («Одинцово – Лобня») и МЦД-2 («Нахабино – Подольск») с точки зрения улучшения транспортной ситуации и влияния на рынок новостроек. Со дня открытия диаметров, напомним, прошло более полутора лет.
Безусловно, запуск МЦД положительно сказался на транспортной доступности городов Московской области, отмечает Надежда Коркка («Метриум»). Улучшились связи, в том числе, с Москвой, ряда территорий на западе (Одинцово, Красногорск, Нахабино), севере (Лобня, Долгопрудный) и юге области (Подольск). До конца 2023 года ожидается ввод в эксплуатацию третьей очереди диаметров, которая соединит восточные (Раменское, Люберцы) и северные (Химки) локации.
Впрочем, к кардинальным изменениям запуск МЦД не привел, полагает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Более того, на тех же железных дорогах на более отдалённых станциях за пределами МЦД интервалы движения электропоездов стали больше, и эту проблему ещё предстоит решать. Конечно, МЦД повысили комфорт передвижения пассажиров за счет запуска новых современных поездов и уменьшения интервалов их движения. «Но МЦД приравнять к метро нельзя, принципиально новым видом транспорта они также не стали, так как поезда ходят по существовавшим железнодорожным линиям, то есть ситуация в целом не изменилась. Те, кто пользовался автобусом или личным автомобилем, продолжили придерживаться своих прежних маршрутов», - замечает эксперт.
Например, говорит Доброхотова, жителям Долгопрудного, которые живут довольно далеко от станции МЦД, гораздо быстрее добираться в центр Москвы на автобусе и далее на метро от ближайшей станции метро «Ховрино». Станция находится в нескольких километрах от города у границы МКАД. С учетом плотного трафика в городе в утренние и вечерние часы пик, время в пути до метро «Ховрино» сопоставимо с поездкой на автобусе до станции МЦД.
Тем не менее, с точки зрения Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики АН «Бон Тон», от запуска МЦД выиграли проекты в Красногорском, Одинцовском, Ленинском районах и Долгопрудном. Эти жилые комплексы входят в лидеры продаж не только в своей локации.
Стоимостные показатели проектов около станций МЦД
| Проект | Район | Станция МЦД | СВЦ, тыс. руб. | Средняя цена, млн руб. |
|---|---|---|---|---|
| «Бригантина» | Долгопрудный | Водники (МЦД-1) | 166,5 | 6,1 |
| «Красногорский» | Красногорский | Нахабино (МЦД-2) | 112,5 | 5,6 |
| «Серебрица» | Красногорский | Опалиха (МЦД-2) | 171,6 | 9,1 |
| «Восемь Кленов» | Красногорский | Опалиха (МЦД-2) | 138,7 | 8,2 |
| «Бутово парк 2» | Ленинский | Бутово (МЦД-2) | 138,6 | 7,1 |
| «Южная Битца» | Ленинский | Бутово (МЦД-2) | 160,1 | 9,8 |
| «Инновация» | Одинцовский | Сколково (МЦД-1) | 175,8 | 7,2 |
| «Одинбург» | Одинцовский | Одинцово (МЦД-1) | 157,4 | 9,6 |
| «Одинград Центральный» | Одинцовский | Одинцово (МЦД-1) | 221,1 | 13 |
| «Одинцово 1» | Одинцовский | Одинцово (МЦД-1) | 149,1 | 6,8 |
Источник: «Бон Тон»
Новостройки вблизи действующих и планируемых станций диаметров пользуются стабильно высоким спросом, считают в пресс-службе ГК «Инград». Они стоят дороже аналогов без МЦД поблизости на 10-20%, и цены растут на новостях о планах строительства и вводе в эксплуатацию новых станций.
Так, среди жилых кварталов группы компаний «Инград» рядом со станцией МЦД-1 «Одинцово» расположен масштабный проект «Одинград». Он состоит из кварталов «Лесного» (5 монолитных корпусов 25 этажей) и «Центрального» (3 корпуса 15-17 этажей). В продаже студии, одно-двух-трех-четырехкомнатные квартиры. Имеются квартиры с отделкой, уникальные форматы жилья. Проект предусматривает строительство четырех детских садов и школы. Стоимость квартир - от 5,8 млн рублей за 25-метровую студию.
Роман Родионцев (Est-a-Tet) перечисляет жилые комплексы, также расположенные у станций первого диаметра «Лобня – Одинцово».
В Лобне сейчас продажи на первичном рынке ведутся лишь в двух ЖК с остаточным предложением: «Южный» (двухкомнатные квартиры стоимостью от 6 млн руб.) и «Победа» (апартаменты от 4,3 млн руб.).
В Долгопрудном у покупателей популярен ЖК «Бригантина», где цена жилья начинается от 4 млн рублей (студия 21,3 кв. м с отделкой).
Совсем близко от станции МЦД-1 «Немчиновка» расположен комплекс апартаментов «М1Сколково». Стоимость - от 3,3 млн рублей (студия 19,6 кв. м без отделки).
Также рядом со станцией МЦД-1 «Баковка» строится ЖК «Дом на Баковке». Цена квартир стартует от 9 млн рублей (однокомнатная, 44,6 кв. м).
В 25 минутах ходьбы от станции МЦД-1 «Сколково» - ЖК «Инновация» (от 4,7 млн руб. за студию 23,1 кв. м, без отделки и в 20 минутах - ЖК «UP-квартал Сколковский» (от 6,9 млн рублей за однушку 31 кв. м).
ЖК «Сердце Одинцово» расположен между станциями «Одинцово» и «Баковка». Цены - от 5,5 млн руб. за студию 27,6 кв. м без отделки.
К этому перечню стоит добавить апарт-комплекс Sky Skolkovo с ценой от 5,5 млн рублей за студию от 33 кв. м. Это двухсекционное 12-этажное монолитное здание в форме буквы «Г» с открытой парковкой. На первом этаже - коворкинг, лобби-бар. Рядом – станция «Немчиновка».
Вдоль МЦД-2 «Нахабино-Подольск» в Est-a-Tet отмечают следующие ЖК. «Южная Битца» - недалеко три станции метро и две станции МЦД-2 «Битца» и «Бутово». Стоимость - от 6 млн руб. за студию 27,9 кв. м с отделкой.
«Бутово Парк 2» у станции «Бутово» - студия 19,8 кв. м с отделкой и мебелью обойдется в 3,75 млн рублей.
Мини-полис «Серебрица» у станции «Опалиха» - бюджет покупки от 5,8 млн рублей (студия 25 кв. м без отделки).
Также у «Опалихи» строится новый ЖК бизнес-класса «Восемь клёнов», где однокомнатный лот 42 кв. м без отделки можно купить за 6,4 млн рублей.
Можно также рассмотреть варианты недалеко от ТПУ. Например, к 2024 году планируется построить ТПУ «Пятницкое шоссе» с МФК и гостиницей. От станции метро «Пятницкое шоссе» - 10 минут на маршрутке до среднеэтажного «Смарт Квартала Лесная отрада». Однокомнатная квартира 35,9 кв. метров в новом корпусе обойдется в 5,9 млн руб.
Также по теме: