Пандемия коронавируса спровоцировала ажиотажный спрос на загородную недвижимость в прошлом году. В этому году пандемия продолжается, но покупать особо нечего – все более-менее ликвидное уже купили, а то, что осталось – либо слишком дорогое, либо некачественное, либо некачественное и дорогое одновременно. Но, возможно, в обозримом будущем ситуация улучшится.
Ажиотажный спрос на загородную недвижимость остался в прошлом году. По оценке владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, по сравнению с 2020 г. покупательская активность сократилась почти в два раза – «и это нормально, так как пиковые ситуации рынок должен проходить». Но и сейчас спрос неплохой – «на 35% выше, чем в 2019 г.». Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость», также отмечает, что прошлогодний «высочайший» спрос был «нетипичным», а сейчас «уровень спроса и объем заключаемых сделок стабилизировался на уровне двухлетней давности или незначительно выше».
По данным «Инкома», который мониторит весь загородный рынок московского региона, в этом году спрос действительно ниже, чем в прошлом (что ожидаемо), но не драматически: в Московской области количество проданных объектов с начла 2021 г. сократилось на 8,1% в годовом выражении, в Новой Москве, где рынок на порядок меньше, – на 31,7%.
При этом предпочтения покупателей остаются примерно такими же, как и прошлой весной, когда история с коронавирусом только начиналось, - люди ищут максимально готовое жилье, где можно жить прямо сейчас. Доля участков без подряда (УБП) в спросе снизилась за год на 2,6% в Подмосковье и на 14% в Новой Москве. А доля коттеджей и участков с подрядом, наоборот, увеличились - на 5,4% в Московской области и на 8,3% в Новой Москве. Популярность таунхаусов и дуплексов также возросла - на 0,6% и 10,4% соответственно.
«Лучше всего продаются привлекательные проекты с застройкой. Среди них спрос серьезно превышает предложение. В сегменте участков без подряда предложение превышает спрос примерно в три раза», - говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Все дело в том, что структура предложения на «загородке» очень далека от предпочтений покупателей. Прежде всего в Подмосковье, где УБП формируют 78% предложения, а на коттеджи с таунхаусами приходится всего 32% рынка. Как следствие, подавляющее большинство подмосковных покупателей - 72% - не могут найти на рынке подходящий по цене и качеству готовый объект и в итоге приобретают УБП.
Предложение на первичном рынке в Подмосковье
| Общие показатели | 2020 год | 2021 год | Год |
|---|---|---|---|
| Кол-во поселков, шт. | 778 | 737 | -5,3% |
| Участки без подряда | 76% | 78% | 2% |
| Коттеджи/участки с подрядом | 23% | 22% | - 0,6% |
| Таунхаусы/дуплексы | 13% | 10% | -2,8% |
| Малоэтажные дома | 7% | 4% | - 3% |
| Кол-во объектов, шт. | 44 914 | 43 024 | -4,2% |
Источник: «Инком-Недвижимость»
В Новой Москве ситуация получше: на УБП приходится 36% предложения, на коттеджи и таунхаусы – 73%. Поэтому и структура спроса там другая: участки без подряда приобретают лишь 25% покупателей, коттеджи и таунхаусы – 62%.
Предложение на первичном рынке в Новой Москве
| Общие показатели | 2020 год | 2021 год | Год |
|---|---|---|---|
| Кол-во поселков, шт. | 59 | 45 | - 23,7% |
| Участки без подряда | 44% | 36% | - 8,5% |
| Коттеджи/участки с подрядом | 51% | 51% | 0,3% |
| Таунхаусы/дуплексы | 32% | 22% | - 10% |
| Малоэтажные дома | 15% | 11% | - 4% |
| Кол-во объектов, шт. | 2268 | 1255 | - 46% |
Источник: «Инком-Недвижимость»
В Новой Москве в продаже в 2021 г. появились два поселка (в 2020 г. ни одного), оба с застройкой - коттеджи и МЖД. А вот в Подмосковье покупатели и застройщики пока продолжают существовать в параллельных вселенных. По данным «Инкома», с начала 2021 г. загородный рынок области пополнился 25 посёлками, 19 из которых представляют собой участки без подряда. Застройка планируется только в шести поселках: три поселка с коттеджами, по одному с таунхаусами и малоэтажными домами, еще в одном поселке предлагают и таунхаусы, и МЖД.
Ситуация усугубляется тем, что, хотя формально объем предложения в области сократился лишь на 4,2% по сравнению с I полугодием 2020 г., практически все, что не было продано в прошлом году, представляет собой неликвид.
«Вторая половина 2020 г. принесла ажиотажный спрос на недвижимость, и практически все ликвидное и условно-ликвидное приложение рынок поглотил. Можно с абсолютной уверенностью сказать, что, если что-то не продавалось осенью прошлого года, — это практически невозможно продать», - отмечает Ольга Магилина.
Дмитрий Таганов полностью согласен с коллегой: «За период 2020 г. и первой половины 2021 г. экспозиция первичной «загородки» существенно сократилась. Лоты, которые остались на рынке на сегодняшний день, можно считать неликвидом».
Максим Лазовский советует особенно тщательно проверять перед покупкой УБП: «Наибольшие проблемы с земельными участками – тут каждый второй вариант имеет обременения».
Высокий спрос на «загородку», естественно, привел к росту цен. По оценке Ольги Магилиной, загородная недвижимость на первичном рынке за год подорожала на 32-35%. «Наибольший темп роста пришелся на вторую половину зимы и весну 2021 г. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем уже летом», - прогнозирует Магилина.
«Инком» приводит еще более впечатляющие цифры: средняя стоимость подмосковного лота за год выросла на 60%, новомосковского – на 64,8%. Больше всего подорожали сегменты, предполагающие застройку в Новой Москве, – на 100% и больше.
Цены на первичном рынке загородной недвижимости в МО в млн. рублей
| Общие показатели | 2020 год | 2021 год | Динамика |
|---|---|---|---|
| Средняя стоимость объекта млн. рублей | 5 | 8 | 60% |
| Участки без подряда | 2,5 | 3,7 | 48% |
| Коттеджи/участки с подрядом | 24,9 | 24,4 | -0,2% |
| Таунхаусы/дуплексы | 12,3 | 15,2 | 23,6% |
| Малоэтажные дома | 7,8 | 7,4 | -5% |
Источник: «Инком-Недвижимость»
Цены на первичном рынке загородной недвижимости в Новой Москве в млн. рублей
| Общие показатели | 2020 год | 2021 год | Динамика |
|---|---|---|---|
| Средняя стоимость объекта млн. рублей | 15,9 | 26,2 | 64,8% |
| Участки без подряда | 6,5 | 6,7 | 3% |
| Коттеджи/участки с подрядом | 39,1 | 89,5 | 128,9% |
| Таунхаусы/дуплексы | 20,2 | 40,2 | 99% |
| Малоэтажные дома | 8,8 | 17,5 | 98,9% |
Источник: «Инком-Недвижимость»
По мнению Максима Лазовского, до конца года цены прибавят еще не более 7-10% с учетом инфляции.
***
Главной проблемой загородной рынка остаётся острый дефицит институциональных застройщиков, большинство из которых покинули рынок после кризиса 2008 г., и, соответственно, нехватка проектов с застройкой. Однако льготная ипотека на ИЖС и распространение механизма проектного финансирования и эскроу на загородный рынок, возможно, переломит ситуацию.
Дмитрий Таганов возлагает большие надежды прежде всего на субсидируемую ипотеку: «Ее результатами станут массовый выход на рынок новых малоэтажных проектов, трансформация проектов с участками без подряда (УБП) в проекты с застройкой. В первую очередь это будут коттеджи, во вторую — таунхаусы».
Об интересе к загородному рынку уже заявили такие крупные девелоперы, как «Инград», ПИК и «Крост». Правда, ни одного проекта эти застройщики еще не вывели, но девеломпент – всегда дело не быстрое.