Купить в ипотеку или копить: проверяем на живых примерах

Эксперты обычно не советуют брать ипотеку на пределе возможностей – лучше накопить на весомый первоначальный взнос, чтобы чувствовать себя увереннее. Но возникает вопрос, когда остановиться в накоплениях и отважиться на кредит. Редакция IRN.RU разобралась на живых примерах, в каких случаях стоит поторопиться с ипотекой, когда лучше подольше откладывать деньги, а также сделала расчеты по выгодам рефинансирования кредита.

Алексей и Карина: большая однушка за 6 млн рублей

Молодые ученые Алексей и Карина копили на квартиру еще со студенческих времен. Помимо ответственного отношения к бюджету на руку паре сыграла девальвация рубля: как только в марте 2014 курс рубль начал падать, они купили валюту. В результате к концу марта 2015 года паре удалось накопить 3 млн рублей – из них около 2,5 млн рублей в валюте (20 000 евро и 23 000 долларов) и 500 000 в рублях. Пара решила, что настал удачный момент для покупки квартиры: в марте ввели льготную ипотеку, а рубль начал укрепляться.

В апреле 2015 года супруги купили на котловане просторную однушку площадью 52 кв. м в ЖК «Татьянин парк» в Новой Москве за 5,9 млн рублей. На недостающие 2,9 млн рублей они взяли ипотеку под 12% на 15 лет с ежемесячным платежом чуть менее 35 000 рублей. Квартира сдавалась без отделки, поэтому еще 1,5 млн рублей пришлось потратить на ремонт. В новую квартиру супруги переехали летом 2018 года. До этого они жили в общежитии при университете – как аспиранты.

Если бы пара отдавала только эти деньги, общая переплата за 15 лет, согласно ипотечному калькулятору от IRN.RU, составила бы 3,4 млн рублей. Но они, помимо ежемесячных выплат, досрочно погашали кредит суммами по 100 000 – 200 000 рублей раз в полгода. На досрочное погашение за 5 лет Алексей и Карина отдали более 1,5 млн рублей, зато к концу 2020 года им удалось полностью выплатить ипотеку. В результате переплата по процентам составила всего 1,1 млн рублей, а в целом на квартиру они потратили около 7 млн рублей, или 8,5 млн рублей вместе с ремонтом. По оценкам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, сейчас такую квартиру можно продать примерно за 12-13 млн рублей. Калькулятор стоимости квартир от IRN.RU дает схожую оценку – 12,8 млн рублей. Это полностью покрывает расходы на квартиру. Если пара решила бы сейчас ее продать, то осталась бы в плюсе на 3,5-4,5 млн рублей.

Если бы не брали ипотеку

К концу марта 2015 году у Алексея и Карины было 20 000 евро и 23 000 долларов. На тот момент по курсу 62 рубля за евро и 57 рублей за доллар это в общей сложности составляло около 2,5 млн рублей. К началу июня 2021 года курс евро вырос до 89 рублей, доллара – до 73 рублей. Если бы тогда супруги не стали уходить в рубли и покупать квартиру, к настоящему моменту их валютные накопления увеличились бы до 3,5 млн рублей.

Помимо этого на момент покупки квартиры у них было 500 000 рублей. На фоне высокой ключевой ставки в 2015 году были очень выгодны депозиты. «Это было правильное время для того, чтобы положить деньги в банк. Весной 2015 года максимальные ставки по депозитам, по данным ЦБ РФ, доходили до 14%. Правда, это касалось краткосрочных вкладов, а в моменты резкого повышения ставок лучше брать депозит на долгий срок, потому что экономическая ситуация может быстро измениться, а высокая ставка по договору останется. В надежных банках вклад на 3 года можно было оформить примерно под 10% годовых», - вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. К концу срока – в 2018 году – на таком вкладе оказалось бы 650 000 рублей.

Нужно прибавить ежемесячные платежи 35 000 рублей, которые вместо ипотеки пара могла бы тоже откладывать, начиная с марта 2015 года. В первый год при высоких ставках так можно было накопить около 500 000 рублей. Потом пришлось бы переложить эти деньги под более низкий процент – около 6% в 2016 году. Если продолжать ежемесячно пополнять вклад, то за 2 года накопление увеличились бы до 1,4 млн рублей. А затем в 2018 году можно было объединить эти две суммы и положить на вклад уже 2 млн рублей примерно под 5%. Если пара продолжила бы его ежемесячно пополнять, к настоящему моменту удалось бы накопить 3,6 млн рублей.

Помимо этого пара могла бы положить на депозит деньги, которые в реальности потратила на досрочное погашение ипотеки – напомним, это в общей сложности 1,5 млн рублей. В зависимости от того, в какие моменты и какими порциями они бы вносили эти деньги, они смогли бы накопить примерно 1,6-1,7 млн рублей.

То есть в общей сложности на росте валют и депозитах с 2015 года у пары получилось бы накопить около 8,5-9 млн рублей. Это чуть больше того, что они в результате потратили на квартиру, ставки по ипотеке и ремонт, но меньше стоимости их квартиры на вторичном рынке на данный момент. Сейчас на первичном рынке за 9 млн рублей они смогли бы купить в Новой Москве квартиру немного хуже – либо дальше от метро, либо меньшей площади – около 40 кв. м. Есть еще важный нюанс – гарантированное общежитие у пары было только до 2018 года, пока они учились в аспирантуре. Если бы после этого они бы лишились комнаты и пришлось бы снимать квартиру, осталось бы меньше денег на накопления. По словам управляющего директора сети «Миэль» Марии Жуковой, в 2018 году средняя стоимость аренды однушки экономкласса в Солнцево (то есть недалеко от их ипотечной квартиры) составляла 30 700 рублей. Даже если бы собственник не повышал арендную плату, их затраты на аренду за 3 года составили бы около 1,1 млн рублей, а с учетом того, что сейчас ставки в Солнцево выросли примерно до 34 000 рублей, затраты могли оказаться и больше. Поэтому в данном примере покупка квартиры в ипотеку оказалась однозначно выгоднее.

Елена и Артур: двушка в Видном за 4,5 млн рублей

Елена и Артур купили квартиру в феврале 2016 года, вскоре после рождения первого ребенка. Это была «евротрешка» (или хорошая большая двушка с просторной кухней) площадью около 60 кв.м на котловане в ЖК «Видный город» за 4,5 млн рублей. 2,5 млн рублей они использовали с продажи квартиры Артура в Дубне, оставшиеся 2 млн рублей взяли в ипотеку на 15 лет под 12% годовых.

Ежемесячный платеж составляет 24 000 рублей – и пока семье не удается делать дополнительные досрочные погашения. Если они продолжат выплачивать деньги в таком же режиме, то переплата за 15 лет, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит 2,3 млн рублей, а общая стоимость квартиры – 6,8 млн рублей.

В этом году в семье родился второй ребенок и они планируют использовать материнский капитал для частичного досрочного погашения ипотеки. Материнский капитал при рождении второго ребенка в 2021 году составляет 639 432 рубля. Если всю сумму перевести на погашение ипотеки в счет сокращения срока, то весь кредит семья выплатит в 2026 году вместо 2031-го, а общая переплата сократится до 1,5 млн рублей. То есть на квартиру и проценты по ипотеке семья в общей сложности потратит 6 млн рублей. Пока семья потратила 2,5 на первоначальный взнос, 1,5 млн рублей на проценты и 3 млн рублей на ремонт – в общей сложности 7 млн рублей к настоящему моменту, а к окончательному погашению ипотеки общие затраты составят 9 млн рублей.

По данным онлайн-калькулятора стоимости жилья от IRN.RU, стоимость подобной квартиры с хорошим ремонтом в Видном сейчас составляет 8 млн рублей. По словам Сергея Шломы, «евротрешки» аналогичной площади на вторичном рынке конкретно в этом проекте стоят около 7,5-9 млн рублей в зависимости от ремонта.

Если бы не брали ипотеку

Если бы Артур не продал квартиру в дальнем Подмосковье в 2016 году, сейчас она бы стоила уже 3,6 млн рублей вместо 2,5, поскольку, согласно индексу цен на недвижимость в Подмосковье от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены на квартиры в Дубне с февраля 2016 года выросли на 46%. К тому же ее можно было сдавать – примерно за 15 000 рублей в месяц.

Деньги с аренды можно было прибавить к 24 000 рублей, которые семья могла откладывать самостоятельно. В этом случае за 5 лет удалось бы накопить примерно 2,5 млн рублей. К этой сумме можно добавить материнский капитал на второго ребенка. В общей сложности получилось бы 6,7 млн рублей. На такую же готовую квартиру этих денег не хватит. Но, если сейчас взять ипотеку по ставке 8,1% (такие, например, предлагает «Сбербанк» для квартир на вторичном рынке), то ежемесячный платеж на квартиру при стоимости 8 млн рублей и сроке кредита на 5 лет составил бы 26 500 рублей. То есть при почти таких же затратах можно расплатиться к тому же сроку – 2026 году. Но это была бы уже полностью готовая квартира с ремонтом – то есть дополнительная экономия денег (3 млн рублей) и нервов по поводу того, когда будет достроена квартира.

Здесь мы опять не учитываем затраты на аренду. До переезда в конце 2020 года супруги и их сын жили вместе с родителями Елены. В семье хорошие отношения, поэтому совместное проживание было достаточно комфортным. Если бы им не так повезло с родителями, то деньги уходили бы на аренду, а не на депозит. Причем 24 000 рублей хватило бы в лучшем случае на не очень хорошую однушку в Видном – по данным «МИЭЛЬ», средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры экономкласса в этом городе в последние 5 лет держатся на уровне 25 000 – 26 000 рублей. А двушка с хорошим ремонтом, согласно калькулятору стоимости аренды от IRN.RU, обошлась бы в 40 000 рублей.

Если бы семью при необходимости снимать квартиру удовлетворила бы однушка в Видном, на депозит удалось бы откладывать деньги с аренды квартиры в Дубне (15 000 рублей в месяц). За 5 лет можно было накопить около миллиона. Вместе с последующей продажей квартиры в Дубне и материнским капиталом получилось бы 5,2 млн рублей. Ипотеку со схожим ежемесячным платежом (23 600, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU) пришлось бы брать на 20 лет. А общие затраты с учетом переплаты по процентам составили бы 10,8 млн рублей против 9 млн рублей при кредите, взятом в 2016 году (здесь к переплате по процентам прибавляется еще ремонт).

Таким образом, в примере Елены и Артура выгоднее было не покупать квартиру в ипотеку в 2016 году, а копить и сдавать жилье Артура – но при условии, что им было где жить. Если бы им не так повезло и добавились бы затраты на аренду, ипотека 5 лет назад была бы более правильным решением.

Нужно ли рефинансироваться?

За последние годы ставки по ипотеке упали. Если в 2015 году льготная ипотека на новостройки стоила 12% годовых, то сейчас – 7% (но только при кредите до 3 млн рублей). При рефинансировании воспользоваться программой господдержки новостроек нельзя, но и без этого ставки достаточно низкие – сейчас по программам рефинансирования они в основном составляют около 7,5-8%. Казалось бы, это заметно ниже, чем в 2015 году. Однако в каждом конкретном случае нужно считать, выгодно ли рефинансировать кредит.

В первом примере Алексей и Карина решили не рефинансировать ипотеку. «Ипотека стала резко дешеветь только в 2018 году. Поскольку мы гасили кредит досрочно, к тому моменту у нас уже была не очень большая сумма, и мы погасили существенную часть процентов. Если бы мы взяли новый кредит для закрытия старого, пришлось бы сначала заново гасить проценты уже по нему», - объясняет Алексей.

Если сделать расчеты по рефинансированию, получается, что оно все же оказалось бы немного выгоднее. При предыдущем сильном снижении ставки по ипотеке на новостройки без господдержки упали примерно до 9% к осени 2018 года. К тому моменту по кредиту семье осталось платить примерно 1,6 млн рублей. При этом если изначально на оплату процентов уходило около 28 000 из 34 000 рублей ежемесячного платежа, то к началу 2019 года на проценты приходилось уже всего около 14 000 рублей. Если бы тогда пара решила перекредитоваться, то на остаток срока (10 лет) ежемесячный платеж снизился бы до 20 000 рублей, остальное они могли бы «докидывать» досрочным погашением. При этом на оплату процентов уже первые месяцы после перекредитования уходило бы 11 000 – 12 000 рублей. «Если честно, к тому моменту мы уже устали все просчитывать, хотелось просто в нашем режиме спокойно гасить ипотеку и скорее рассчитаться по ней, - говорит Алексей. - Мы изначально считали очень много – сколько откладывать, в какой банк класть, покупать ли валюту, нужно ли валюту продавать, когда она подскочила, когда, наконец, переставать копить, все менять и покупать квартиру, что там со ставками, как и когда вносить досрочное погашение и т.п. Да, какую-то выгоду мы упустили. Но мы закрыли ипотеку и рады. А если искать упущенную выгоду, то можно еще посокрушаться о том, что вместо валюты в 2014 году не купили биткоинов – сейчас можно было бы туже несколько квартир купить, и не только в России».

В случае Елены и Артура рефинансирование представляется еще более выгодным. «Мы как-то не особо задумывались о рефинансировании – платим и платим, платеж достаточно комфортный. Но вообще, наверное, имеет смысл это сделать – когда будем решать с материнским капиталом, попробуем заодно рефинансироваться», - говорит Елена. Расчеты говорят, что это реально имеет смысл сделать. Тем более, семьи, где в период с 2018 по 2022 год появился второй ребенок, могут рефинансировать по специальной программе под 6%. Эта ставка действует на весь срок кредита, и эту программу, в отличие от обычной господдержки новостроек, можно использовать для рефинансирования.

Сейчас семья платит 24 000 рублей в месяц, оставшаяся задолженность по кредиту составляет 1 650 000 рублей (напомним, изначально в 2016 году кредит брался на 2 млн рублей). При рефинансировании под 8% годовых ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, снизится до 18 300 рублей. А если сразу сделать досрочное погашение из материнского капитала (639 000 рублей), ежемесячный платеж сразу снизится до 11 200 рублей – то есть более чем вдвое меньше, чем Арут и Елена платят сейчас.

Резюме

По этим примерам видно, что нельзя однозначно ответить на вопрос, стоит ли торопиться с ипотекой или продолжать копить. Многое зависит от конкретных жизненных обстоятельств. С учетом низких ипотечных ставок в настоящее время стоит взять ипотеку, если нужна квартира в собственности и приходится платить за аренду. Если же пока есть где жить бесплатно, можно и покопить. Что касается рефинансирования, оно будет выгодно для тех, кто брал кредит по ставкам выше 10%. Однако конкретная выгода зависит от того, какая осталась сумма задолженности и под какой процент реально удастся рефинансироваться.