Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?
Московская прописка или реальная близость к Москве
Московская прописка дает прибавку к цене квадратного метра, даже если речь идет не о Новой Москве с ее «плюшками» в виде метро и активного развития новой инфраструктуры, а о достаточно удаленном Зеленограде. Цены на недвижимость здесь примерно такие же, как в Долгопрудном, который расположен намного ближе к метро и МКАД. В новой статье серии «Битва локаций» разбираем преимущества и недостатки этих двух городов.
Жилой фонд и цены на вторичное жилье
Долгопрудный занимает второе место в рейтинге городов Подмосковья по ценам на жилье от IRN.RU. Метр на вторичном рынке здесь стоит в среднем 152,5 тыс. рублей, это на 6000 рублей меньше, чем у лидера рейтинга – Реутова, о котором мы писали в первой статье серии (см. «Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?»).
Зеленоград – это давний московский анклав, расположенный далеко за пределами МКАД. Поэтому логично, что рейтинге районов «старой» Москвы он занимает последнее место по стоимости метра. Вторичное жилье здесь продается в среднем за 151,5 тыс. рублей за кв.м. Если сравнивать с ценами на вторичную недвижимость в Новой Москве, это примерно на 5000 дешевле, чем в Троицке и Щербинке, и на 17 000 рублей дороже самой дешевой локации ТиНАО – Внуково и соседних поселков Марушкино, Кокошкино, Крекшино.
Выбор квартир на вторичном рынке в Долгопрудном почти вдвое больше, чем в Зеленограде – около 800 квартир против 400. При этом по численности населения Долгопрудный, напротив, вдвое меньше Зеленограда (118 000 человек против 250 000). Старый жилой фонд в обоих городах – это в основном типовые панельные дома. Но в Долгопрудном больше свежего жилого фонда, поскольку город более активно застраивался в последние десятилетия. Из-за этого при схожей средней цене метра «вилка» цен на квартиры в Долгопрудном больше.
Квартиры на вторичном рынке
| Город | Средняя цена кв. м (тыс. руб.) | Стоимость 1-к квартир (млн руб.)* | Стоимость 2-к квартир (млн руб.)* | Стоимость 3-к квартир (млн руб.)* |
|---|---|---|---|---|
| Зеленоград | 151,5 | 6-8,8 | 7,1 – 14 | 9 – 17,5 |
| Долгопрудный | 152,5 | 4,5 – 10 | 5,5 - 14 | 7,6 - 17 |
Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов
Чтобы понять реальную разницу в стоимости квартир, лучше сравнить сопоставимое жилье. Возьмем одну и ту же квартиру – 55-метровую двушку с 8-метровой кухней на пятом этаже 17-этажного панельного дома. В Зеленограде расчетная цена такой квартиры, согласно онлайн-калькулятору стоимости жилья от IRN.RU, составляет 8,8 млн рублей. В Долгопрудном такая же квартира будет стоить 8,2 млн рублей. Таким образом, несмотря на немного более высокую среднюю цену метра по городу, аналогичное жилье в Долгопрудном оказывается даже дешевле. Дело в большей доле нового жилья, которое завышает средние показатели по городу.
Новостройки
Непосредственно в Зеленограде на первичном рынке сейчас представлен всего один проект – «Зеленоград сити» с 15 квартирами в продаже. Но много новостроек расположено по соседству в Солнечногорском районе. В Долгопрудном продается тоже только один проект – ЖК «Бригантина», но в нем много квартир в продаже.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Зеленый Парк | Зеленоградский округ, район Старое Крюково | 3 кв. 2024 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 19 - 95 м2 |
| МФК Wellbe | Москва, Зеленоградский округ, м. Пятницкое шоссе | 4 кв. 2024 г. | |
| ЖК в Зеленограде | Зеленоградский округ | Сдан | 1-4-комнатные квартиры площадью 43 - 47 м2 |
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Бригантина | г. Долгопрудный | 4 кв. 2025 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 86 м2 |
Транспортная доступность
По транспортной доступности Долгопрудный выигрывает у Зеленограда. Он начинается буквально в километре от МКАД и в отдельных точках даже соприкасается с ним. Долгопрудный тянется вдоль Дмитровского шоссе примерно до восьмого километра. Правда, город непосредственно граничит с шоссе только на севере, а ближе к Москве между Долгопрудным и Дмитровским шоссе расположен московский район Северный.
На территории Долгопрудного расположено сразу 5 станций МЦД-1: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебники и Шереметьевская. До Савеловского вокзала можно добраться за 26-37 минут. А в 2022 году близко к городу появится метро. В соседнем районе Северный откроют станцию «Физтех» по Люблинско-Дмитровской линии.
Зеленоград расположен намного дальше – примерно в 15-20 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Несмотря на такую удаленность, здесь хорошо налажено железнодорожное сообщение с Москвой. В городе 3 станции электрички: Малино, Крюково и Алабушево. До Ленинградского вокзала ехать чуть более получаса на «Ласточке» и почти час на обычной электричке.
Экология, инфраструктура и общий облик
У Зеленограда и Долгопрудного из общего – не только схожая цена метра на вторичном рынке. У обоих городов сильная научная история. В Долгопрудном расположен один из самых престижных российских вузов – Московский физико-технический институт. Здесь есть технологичное производство - Долгопрудненское научно-производственное предприятие, Долгопрудненский химический завод тонкого органического синтеза, Научно-исследовательский институт органических полупродуктов и красителей с опытным заводом и др.
Зеленоград считается одним из главных научно-производственных центров России в области электроники и микроэлектроники. Здесь действуют более двух десятков НИИ и научных предприятий.
В Зеленограде любопытная городская застройка. Это первый экспериментальный город-спутник. Его основали в 1958 году, и в будущем таких спутников у Москвы должно было стать больше, но в результате Зеленоград остался единственным. Застройка панельная, но достаточно прогрессивная для середины XX века с точки зрения городского планирования – многие элементы следуют концепции «города-сада». Кроме того, у большей части улиц нет традиционных названий. Основными географическими ориентирами являются номера корпусов, в которых первые одна-две цифры означают микрорайон. Подробнее о застройке и инфраструктуре города читайте в статье «Административные округа Москвы как образ жизни: Зеленоград».
Главная городская особенность Долгопрудного – «большая вода». Здесь проходит канал им. Москвы, поэтому в городе распространены водные виды спорта, расположены несколько яхт-клубов и парусная школа.
Резюмируем
Зеленоград и Долгопрудный – уютные подмосковные города со своим характером и атмосферой. Оба города связаны с наукой, поэтому здесь хорошее социальное окружение и есть рабочие места. Долгопрудный стоит выбирать тем, кому важна близость к Москве, кроме того, он подойдет людям, занимающимся водными видами спорта. Зеленоград, несмотря на большую удаленность от МКАД, тоже подойдет тем, кто работает в Москве: на электричке до центра можно добраться всего за полчаса. К тому же жители города получают московскую прописку, которая дает некоторые льготы.
Также по теме: