Редакция портала IRN.RU продолжает серию статей о материалах строительства. На очереди - монолит. В отличие от домов типовых серий, здесь всё нестандартно и индивидуально: высота корпусов, архитектура, планировки. Как правило, это преимущество. Но не всегда.
Если детали панельных домов производятся на заводах, то монолитные здания возводятся прямо на участке. Строительство начинается с подготовки котлована. После того как он готов, заливается фундаментная плита, далее льются стены, устанавливаются перекрытия. В итоге получается единая монолитная конструкция без швов и соединений, рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
И если несущий каркас монолитного здания всегда выполнен из железобетона, то материалы наружных и внутренних стен могут отличаться. Например, в части проектов ГК ПИК применяется монолитно-панельная и монолитно-блочная технология, то есть монолитная конструкция в сочетании с наружными стенами из панелей с готовыми навесными фасадами или из ячеистых блоков, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Такая комбинированная технология широко используется в проектах комфорткласса крупными застройщиками, в структуру которых входят домостроительные комбинаты.
«Возводить дома с использованием исключительно монолита очень дорого, - объясняет руководитель офиса «На Фрунзенской», «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. - К тому же сама конструкция получается слишком тяжеловесной».
Скорость строительства монолитного дома зависит от многих факторов: наличия и сложности подземной части, особенностей участка с точки зрения перепада высот, объемов и этажности здания, а также технических характеристик и архитектурного решения, рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Так, по его словам, на строительство дома со сложной архитектурой и многоуровневым подземным паркингом у девелопера уйдет больше времени, чем на возведение дома обычной конфигурации и с наземной парковкой.
«Высокая скорость возведения монолитной конструкции должна скорее насторожить, чем радовать, поскольку при строительстве монолитного дома в обязательном порядке должна выдерживаться определенная технология. Абсолютно нормальным сроком считается 3-4 этажа в месяц», - предупреждает Алексей Лухтан из Lexion Development.
Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости Москвы доля предложения в монолитных домах по суммарной площади квартир и апартаментов, находящихся в продаже, по данным Est-a-Tet, составляет 80,9%. Еще 8,5% предложения приходится на дома, возводимые по монолитно-панельной технологии. В Подмосковье в монолитных домах представлено 79% объема предложения (в квадратных метрах), еще 3% – в монолитно-панельных. В Новой Москве, по подсчетам «Бон Тон», к монолитной технологии строительства относится 81,8% площади экспозиции.
Если рассматривать по классам, то, как отмечает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова, в комфортклассе 76,6% экспозиции возводится по монолитной технологии, в бизнес-классе - 100% экспозиции, в премиальном сегменте – 99,7%.
«В старых границах Москвы монолитное строительство является наиболее популярной технологией, поскольку позволяет создать проект, максимально соответствующий своему классу и, за счет вариативности конфигурации корпусов, дает возможность учесть особенности участка и окружающей территории, в том числе расположить дома таким образом, чтобы обеспечить будущим жильцам лучшие видовые характеристики. По этим причинам монолитная технология используется даже в комфортклассе, где является преимуществом по сравнению с панельным строительством, которое в остальных классах жилья уже недопустимо с точки зрения качественных характеристик», - рассказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Разница между классами в монолитных домах, по словам эксперта, обеспечивается за счет площади квартир и их количества на площадке, высоты потолков, наличия террас, уровня инженерного оборудования и систем жизнеобеспечения.
Ещё один фактор – конечно, расположение. Но монолитные дома строят и в удаленных районах Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, обычно в классе «комфорт». Эти дома также обладают всеми присущими монолитным домам характеристиками повышенной комфортности: большие площади, удобная планировка, огороженная территория, паркинг, охрана, отмечает Ольга Тихонова из «Миэль».
Например, монолитный жилой комплекс бизнес-класса «Клюквенный» компания «Гранд» возводит в городском округе Щёлковский. Площадь квартир здесь достигает 115 кв. м, высота потолков – 3,3 м. В домах представлены квартиры с эркерными окнами, обычными и французскими балконам, квартиры с отдельным входом и квартиры с террасами до 20 кв. м.
Монолитная технология практически не ограничивает фантазию проектировщика и позволяет реализовать самые смелые идеи — в теории по этой технологии можно построить дом почти любой формы.
Например, центральный дом в ЖК «Румянцево Парк» в Новой Москве (Lexion Development) имеет П-образную форму, ещё два дома, которые будут окольцовывать два ландшафтных парка, строятся в форме трапеции.
Другой пример - комплекс апартаментов RED7 (ГК «Основа») на Садовом кольце, с «пиксельной» архитектурой и сложной геометрией фасадов. Благодаря такой архитектуре многие апартаменты имеют угловое остекление, более 60% лотов в проекте - видовые, а более чем в 20% запроектированы балконы и террасы площадью до 150 кв. м.
По монолитной технологии возможно и строительство высотных зданий. Таких, как D1 в Тимирязевском районе (MR Group), высота которого достигает 60 этажей, Headliner около «Москва-Сити» (ГК «Кортрос») – 53 этажа, AFI Tower в районе Свиблово (AFI Development) – 53 этажа или Eniteo у метро «Академическая» (Tekta Group) – 42 этажа.
Еще одно важное преимущество монолитного строительства – разнообразие планировочных решений и широкие возможности для перепланировки.
В монолитных домах внутри квартир не строят межкомнатных стен, лишь в ограниченном количестве возводят несущие колонны, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Соответственно, это дает больше свободы в формировании квартирографии и планировочных решений,
В ЖК «Счастье на Семёновской», например, предусмотрены гардеробные и лоджии. Застройщик - Группа «Эталон» - заявляет, что в квартирах комплекса нет длинных коридоров и неиспользуемых пространств.
Технология также позволяет строить дома с высокими потолками, панорамными окнами и просторными террасами.
Как правило, высота потолков в монолитных домах начинается от трех метров. В домах премиум-класса потолки могут достигать четырех метров и более. Площади квартир в монолитных домах больше площади аналогов в панельных домах.
«Например, если в панельном доме общая площадь двухкомнатной квартиры составляет примерно 50-56 кв. м, то в монолитном доме площадь «двушек» начинается от 65 кв. м. При этом размер жилой площади и кухни сохраняются, а дополнительный метраж отводится под просторные холлы и дополнительные функциональные помещения», - объясняет Ольга Тихонова из «Миэль».
Площадь апартаментов в квартале MainStreet в столичном районе Фили-Давыдково (ГК «Основа»), например, достигает 140 кв. м. Здесь предусмотрены потолки высотой до 3,6 м, увеличенная площадь остекления и продуманное зонирование пространства. В некоторых апартаментах есть балконы или лоджии с остеклением, дополнительные туалеты и объединенные кухни-гостиные или кухни-столовые.
В соседнем районе Раменки девелопер «Эталон» строит ЖК «Крылья». Монолитное строительство позволило застройщику предусмотреть в квартирах большие окна высотой 2,25 м и эргономичные планировки - ниши для бытовой техники, несколько санузлов, просторные кухни-гостиные, гардеробные. Несколько квартир будут иметь собственные приватные террасы площадью от 40 кв. м. Высота потолков в домах – 3,1 м, площадь квартир – от 32,5 до 147 кв. м.
Просторная входная группа – еще одна особенность домов из монолита. Как правило, она продумана, концептуально оформлена, имеет высокий уровень благоустройства и отделки.
Например, в комплексе бизнес-класса iLove, который «Кортрос» строит в Останкинском районе Москвы, предусмотрены современные входные группы с высокими потолками, витражным остеклением, дизайнерской отделкой и бесступенчатыми сквозными входами. В холлах обустроят мини-гостиные с мягкой мебелью, установят стойки для консьержей.
Среди других важных особенностей домов из монолита - хорошая тепло- и шумоизоляция, которая достигается благодаря бесшовности строительства. И, конечно, подземный паркинг, который обязательно построят в проектах класса «бизнес» и выше.
Минусы монолитного строительства могут быть связаны с ошибками при проектировании — в некоторых старых монолитных домах жители жалуются на плохую звукоизоляцию, говорит Евгения Старкова из MR Group. Кроме того, в монолитных домах предыдущих поколений встречаются неудобные и нефункциональные планировки — это объясняется широкими возможностями для «самовыражения».
«В первые годы применения технологии оригинальность планировки часто перевешивала рациональные характеристики. Спрос до определенного момента поддерживал такой подход — люди устали от типовых планировок советского периода. Сегодняшний покупатель, конечно, выбирает только продуманные и удобные планировки», - объясняет эксперт.
Впрочем, по словам Романа Родионцева из Est-a-Tet, проблема актуальна до сих пор: «Иногда архитектурные решения таких проектов предполагают нестандартную форму корпусов, где часть квартир могут иметь неправильную форму. В этом случае может понадобиться дополнительное привлечение дизайнера-архитектора, который сможет извлечь из существующего пространства квартиры максимум полезной площади и обыграть нестандартную планировку».
При этом для всех квартир, расположенных в монолитном доме, характерны неровные стены, полы и потолки, а значит, они требуют дорогостоящего и достаточно длительно ремонта. Если, конечно, квартиру не купили с готовой отделкой.
К минусам строительства домов по монолитной технологии строительства Алексей Лухтан из Lexion Development относит и удорожание всего проекта. «В итоге затраты ложатся на конечного потребителя – покупателя. Поэтому стоимость квартиры в монолитном и панельном домах аналогичной локации будет отличаться», - констатирует эксперт.
Разницу в цене между монолитным домостроением, улучшенной и типовой панелью можно установить только в комфортклассе. Просто потому, что в высокобюджетных сегментах не используется панель, а в экономклассе мало монолитных проектов.
«В комфортклассе квартир «старой» Москвы средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в монолитных домах без отделки в среднем на 20% выше, чем СВЦ в проектах с улучшенной панелью (215,4 тыс. руб. и 181,7 тыс. руб.). СВЦ в монолитных домах с отделкой ниже на 10%, чем в домах улучшенной панели (182,2 тыс. руб. и 201,5 тыс. руб.). Такая закономерность встречается в некоторых округах (СВАО, ЮАО, ЮВАО). СВЦ в монолитных домах с отделкой на 10% выше, чем в домах типовой панельной застройки с отделкой (182,2 тыс. руб. и 166,4 тыс. руб.)», - приводит данные Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Рублёвые цены на новостройки Москвы по округам на 11 июня 2021 года (тип конструктива: монолит, монолит-кирпич, монолит-блоки)
| Округ | За квадратный метр | За объект |
|---|---|---|
| ВАО | 273 634,54 | 17 529 112,20 |
| ЗАО | 459 855,68 | 43 216 153,78 |
| ЗЕЛАО | 187 063,20 | 11 271 844,20 |
| НАО | 203 967,79 | 10 944 807,49 |
| САО | 359 947,70 | 28 287 398,95 |
| СВАО | 276 929,63 | 18 296 806,24 |
| СЗАО | 339 010,72 | 28 080 987,80 |
| ТАО | 115 511,92 | 7 092 354,86 |
| ЦАО | 793 550,19 | 125 722 222,10 |
| ЮАО | 370 810,28 | 28 333 668,25 |
| ЮВАО | 270 024,39 | 15 724 355,41 |
| ЮЗАО | 331 840,21 | 26 313 083,44 |
Источник: председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Рублёвые цены на новостройки Московской области по городским округам на 11 июня 2021 года ( тип конструктива: монолит, монолит-кирпич, монолит-блоки)
| Городской округ | За квадратный метр | За объект |
|---|---|---|
| Богородский г.о. | 73 486,75 | 4 682 116,75 |
| Дмитровский г.о. | 78 343,34 | 4 667 614,03 |
| Ленинский г.о. | 145 476,65 | 8 389 757,16 |
| Наро-Фоминский г.о. | 137 198,15 | 7 054 851,77 |
| Одинцовский г.о. | 167 416,70 | 10 030 899,93 |
| Пушкинский г.о. | 126 295,82 | 7 337 348,37 |
| Раменский г.о. | 100 014,19 | 6 592 969,77 |
| Сергиево-Посадский г.о. | 36 312,00 | 2 500 000,00 |
| талдомский г.о. | 43 509,50 | 3 518 122,50 |
| г.о. Балашиха | 118 090,57 | 6 834 197,82 |
| г.о. Долгопрудный | 147 587,89 | 7 951 533,44 |
| г.о. Домодедово | 93 878,97 | 4 352 209,03 |
| г.о. Егорьевск | 48 021,83 | 3 101 896,00 |
| г.о. Жуковский | 105 000,00 | 5 825 481,00 |
| г.о. Ивантеевка | 104 735,67 | 5 723 028,11 |
| г.о. Истра | 142 600,11 | 9 371 479,07 |
| г.о. Клин | 86 732,27 | 4 431 880,82 |
| г.о. Королёв | 104 922,56 | 6 534 704,33 |
| г.о. Котельники | 132 382,57 | 7 140 397,77 |
| г.о. Красногорск | 140 469,87 | 7 556 973,58 |
| г.о. Лобня | 105 240,55 | 5 367 204,55 |
| г.о. Лыткарино | 90 492,31 | 4 587 211,13 |
| г.о. Люберцы | 145 953,61 | 6 773 558,79 |
| г.о. Мытищи | 148 683,79 | 8 268 234,25 |
| г.о. Подольск | 129 216,29 | 5 762 244,43 |
| г.о. Пущино | 88 852,50 | 4 554 608,75 |
| г.о. Реутов | 168 269,83 | 7 714 679,42 |
| г.о. Серпухов | 62 639,11 | 5 201 317,33 |
| г.о. Солнечногорск | 103 939,28 | 5 734 052,35 |
| г.о. Химки | 145 518,06 | 11 319 411,06 |
| г.о. Шатура | 61 052,17 | 2 437 847,33 |
| г.о. Щёлково | 89 063,85 | 5 414 841,20 |
| г.о. Электросталь | 75 593,33 | 3 386 083,67 |
Источник: председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Конечная стоимость квартир в монолитном доме будет различаться в зависимости не только от проекта, но и от самой квартиры.
«В рамках одного корпуса на стоимость квартиры в монолитном доме влияет этаж расположения, видовые характеристики, особенности планировочных решений, наличие балкона или террасы, высота потолков, которая на верхних этажах может быть больше, чем на остальных», - перечисляет Роман Родионцев.
По его словам, на стоимость квартиры в монолитных домах, по сравнению с другими проектами, влияют также уровень инженерного оборудования и систем жизнеобеспечения, материал фасадов и отделочные материалы мест общего пользования, системы остекления, особенности локации проекта, а также индивидуальные уникальные преимущества каждого отдельного проекта.
Также по теме: