Спрос на вторичное жилье остается достаточно высоким – с учетом сезонного снижения из-за майских праздников. Однако продавцы начинают понимать, что рост цен не бесконечен. Без дополнительного дисконта переоцененные квартиры остаются нераспроданными, рассказали IRN.RU представители риелторских агентств.
В мае Росреестр зарегистрировал в Москве 13 084 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Из-за длинных выходных в начале мая покупательская активность упала на 24,6% относительно апреля, зато по сравнению с карантинным маем 2020 г. выросла на фантастические 233,9%.
По оценкам риелторов, май был достаточно активным для вторичного рынка – с учетом сезонного проседания спроса. Компания «Инком» по итогам мая собрала в 3,1 раза больше авансов от клиентов, чем в прошлом году, а в месячном разрезе актуальный спрос сократился на 20%. Это нормально: «В прошлые годы разрыв между апрелем и маем порой был еще больше – скажем, в 2019-м в этот период количество авансов, полученных компанией, снизилось на 35%», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
«Азбука Жилья» в мае заключила даже больше сделок, чем в апреле – на 6,2%. «По сравнению с показателями годичной давности объем заключенных сделок больше на 83%, что неудивительно с учетом локдауна в прошлом мае. В связи с этим будет целесообразно сравнить май 2021 г. с более «нормальным» показателем рынка – с маем 2019 г. По сравнению с маем 2019 г. объем сделок, заключенных компанией, больше на 8%», - рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку Жилья» в мае снизилось на 14,4% к апрелю и выросло на 125% по сравнению с маем 2020-го. Если сравнивать с маем 2019 г., потенциальный спрос потерял 7%.
Новомосковске риелторы в мае тоже не имели оснований для жалоб. Так, число обращений в троицкий офис АН «Century 21 Римарком» сократилось лишь на 1% относительно апреля, количество авансов и сделок - на 3 и на 5% соответственно.
В июне активность покупателей остается высокой, что нехарактерно для начала лета, подчеркивает Сергей Шлома: «Если сравнивать рабочие недели в июне и мае, то количество внесенных авансов в эти периоды будет примерно одинаковым. Нужно учитывать еще и тот фактор, что сейчас крайне неблагоприятная ситуация для планирования отпуска, в особенности поездки за границу. И, по нашему мнению, многие потенциальные продавцы и покупатели жилья отложат отпуск на осень. А летом они останутся в городе, в том числе решая свои жилищные вопросы, что поддержит спрос на вторичном рынке недвижимости».
По словам Анны Руденко, директора офиса продаж АН «Century 21 Римарком» в Троицке, в Новой Москве в первой половине июня спрос на вторичную недвижимость вырос примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом мая. «В то же время на рынок стало выходить больше объектов, что не может не радовать. Правда, значительная часть из них все еще появляется по завышенной стоимости», - добавляет она.
По данным «Инкома», с апреля по май объем экспозиции на вторичном рынке жилья «старой» Москвы сократился на 2,5%. А за год, по сравнению с маем 2020-го, количество экспонируемых лотов уменьшилось на 5%.
«Следует пояснить, что в прошлом мае уже было заметно, насколько сильно сократился объем предложения на «вторичке» столицы, в том числе из-за снятия объектов с продажи самими собственниками, которые не знали, на какие ценовые прогнозы ориентироваться и чего ждать в будущем. Напомню, что с марта по апрель 2020 г. экспозиция в указанном сегменте уменьшилась на 8,6%, с апреля по май – еще на 11,2%, а в целом по итогам прошлой весны – на 17,6%. Поэтому разница по данному показателю с аналогичным периодом прошлого года становится меньше», - поясняет Сергей Шлома.
В Новой Москве объем предложения «вторички» в мае, наоборот, увеличился на 2%. И если бы не майские праздники, которые, по сути, на 10 дней отправили рынок на каникулы, – вырос бы еще больше, считает Анна Руденко: «Активно выходящие на рынок с середины до конца мая продавцы смогли лишь компенсировать упущенное для рынка. В то же время многие из них все еще завышают цены в надежде в последний момент продать свой лот по максимальной стоимости, однако практически никому из них это не удается, так как бурный рост цен на вторичную недвижимость в Новой Москве уже прекратился».
В Новой Москве цены действительно уперлись в потолок: новомосковская «вторичка» обогнала по цене метра не только районы «старой» Москвы за МКАД, но даже некоторые внутримкадные локации. И если в 2020 г. и I квартале 2021 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры, то в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным аналитического центра www.irn.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9% до 178 700 руб. за кв. м в среднем, тогда как в «старой» - на 1,6% до 221 300 руб. (См. обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2021 года и обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам мая 2021 года.)
Продавцы в завершение ажиотажа на рынке верить не хотят, но вынуждены. По статистике «Инкома», в мае прошлого года 73% сделок прошли со снижением стоимости предложения объекта, к началу нынешнего года данный показатель сократился до 58-60%. Однако по итогам апреля он поднялся до 64%, в мае – до 66%.
«При этом во многих случаях снижение цены нельзя считать дисконтом как таковым – это, скорее, ее уменьшение до реального рыночного уровня. Некоторые собственники все еще надеются на столь же серьезное подорожание квартир, как в прошлом году, поэтому они выставляют жилплощадь на продажу по слишком высокой стоимости. Покупатели, со своей стороны, обычно не соглашаются на приобретение такого варианта, пока продавец не скорректирует ценник до адекватного рынку значения», - отмечает Сергей Шлома.
Анна Руденко подтверждает слова коллеги: «Те собственники, которые продолжают верить в нескончаемый рост цен, уже начинают разочаровываться: без дополнительного дисконта (хотя бы до среднерыночного уровня стоимости квартир) их объекты остаются нераспроданными».
Средний размер дисконта на «вторичке» «старой» Москвы в мае прошлого года был равен 5%, в апреле-2021 он составлял 3,6%, а в мае подрос до 4,4%. В Новой Москве покупатели в мае могли в среднем сэкономить от 2 до 5% от стоимости квартиры. А при покупке хорошей квартиры дороже 10 млн руб. - иногда и до 7-10%.
Постепенно растут не только скидки, но и сроки экспозиции квартир. В целом по рынку «старой» Москвы с мая 2020-го по май 2021-го средний срок экспозиции уменьшился на 39%, со 199 до 121 дня. В «Инкоме» в мае-2020 средний срок экспозиции вторичных квартир был равен 64 дням, в годовом выражении он сократился на 31,3%, до 44 дней. Однако в сравнении с апрелем данный показатель, наоборот, вырос на 7,3% (с 41 дня).