Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?

За последние годы цены на жилье в Новой Москве заметно выросли и оторвались от Подмосковья. Поэтому за те же деньги в области можно купить квартиру ближе к МКАД и к метро. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» сравнил новомосковские Троицк и Щербинку с подмосковным Реутовым. При почти одинаковой цене метра на вторичном рынке эти города сильно отличаются по уровню транспортной доступности, качеству жилого фонда и общей атмосфере.

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

По данным аналитического центра IRN.RU, в Троицке, Щербинке и Реутове средние цены на вторичном рынке составляют 155 000 – 158 000 рублей за метр. При этом Реутов, по данным рейтинга городов Подмосковья по стоимости квартир, является самым дорогим в Московской области. А Троицк и Щербинка в аналогичном рейтинге по Новой Москве занимают 3-е и 4-е места из пяти. Квартиры здесь на 15-20% дешевле, чем в лидирующих городах ТиНАО – Коммунарке и Московском. То есть лидер подмосковного рейтинга по ценам на жилье оказывается наравне с почти аутсайдерами Новой Москвы.

Несмотря на схожую среднюю стоимость метра, рынки Троицка, Щербинки и Реутова очень разные, в первую очередь по объемам. Реутов – крупный подмосковный город у МКАД с высоким спросом на жилье, здесь одновременно продается несколько сотен квартир. В Щербинке экспозиция составляет две-три сотни, в Троицке – около сотни.

Отличаются эти города и качеством жилого фонда. Все они начали застраиваться в 1950-е годы, но в постсоветские времена новое жилье возводили в основном в Москве и рядом. Поэтому самый свежий жилой фонд – в Реутове. Среди представленных на вторичном рынке квартир более половины находятся в домах 2010-х годов постройки. Остальные делятся примерно поровну между советской застройкой и периодом с 1990-го по 2010-й. В Щербинке жилфонд чуть постарше – примерно 40% представленных на вторичном рынке квартир расположены в относительно новых домах. А в Троицке вторичный жилой фонд примерно поровну поделен между десятыми, девяностыми/нулевыми годами и домами времен СССР.

В Реутове разброс цен на вторичном рынке наиболее велик, поскольку сам город крупнее. Квартира может быть расположена как рядом с метро в современном доме, так и в старой хрущевке в удаленном районе. Поэтому трехкомнатную квартиру здесь можно купить как за 8, так и за 20 млн рублей. В Троицке и Щербинке «вилка» цен меньше, так как эти города более компактные. К тому же в них в принципе нет метро и, соответственно, значительной разницы в транспортной доступности между районами города.

Квартиры на вторичном рынке

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов

Поскольку диапазон в каждом городе достаточно большой, более наглядно можно сравнить цены на конкретном примере, воспользовавшись онлайн-калькулятором «Оценка стоимости квартир» от IRN.RU. Для этого берем одну и ту же квартиру – допустим, нормальную 55-метровую двушку с кухней 8 кв. м на 5-м этаже 17-этажного панельного дома. Менять будем только локацию. Например, в Реутове в удаленных от метро районах такая квартира будет стоить около 8,9 млн рублей. В Щербинке расчетная цена такой квартиры составляет 8 млн рублей, в Троицке – 7,4 млн. Вы можете самостоятельно поэкспериментировать с параметрами в онлайн-калькуляторе IRN.RU, потому что средние цены по городам не всегда корректно отражают стоимость отдельных квартир. Так, немалая доля старого жилого фонда в Реутове занижает среднюю цену метра по этому городу, а в локациях Новой Москвы перешедшие на «вторичку» вчерашние новостройки с максимальными ценами могут ощутимо завышать средний уровень стоимости жилья.

Новостройки

Новостроек сейчас мало во всех этих городах. Так, в Реутове в продаже всего один проект – ЖК «Реут» с 250 квартирами в продаже. Цены в нем составляют от 4,2 млн рублей за студию до 11,5 млн рублей за трехкомнатную квартиру. В Щербинке остались единичные квартиры в готовых новостройках – в основном по переуступке. В Троицке сейчас тоже нет квартир на первичном рынке, но есть новостройки в соседнем поселке Ватутинки – ЖК «Новые Ватутинки», Russian Design District и «Кленовые аллеи», в них продается более 1500 квартир.

Транспортная доступность

Подмосковный Реутов выигрывает у новомосковских локаций в плане близости к «старой» Москве и транспортной доступности. Город примыкает к МКАД, здесь две станции электрички, а у его южной границы находится метро «Новокосино», от которого до центра ехать менее получаса. Но на автомобиле добираться до Москвы не очень удобно, поскольку Реутов расположен между очень загруженными Носовихинским шоссе и шоссе Энтузиастов.

В Новой Москве дороги посвободнее, особенно Калужское шоссе, по которому можно добраться до Троицка. Но город находится заметно дальше – за 12-м километром от МКАД. Здесь нет железнодорожного транспорта, зато после 2023 года сюда обещают протянуть Троицкую линию метро (см. «Новостройки и транспортные изменения: новые станции метро, дороги Новой Москвы, ЦКАД»).

В Щербинке метро тоже планируется, в составе перспективной Бирюлевской ветки, к тому же через город проходит МЦД-2 «Подольск – Нахабино». На севере расположена станция Щербинка, а чуть за южной границей – станция Остафьево.

Экология, инфраструктура и общий облик

Реутов – типичный густонаселенный областной сателлит Москвы. Здесь проживают более 100 000 человек, а плотность населения превышает 12 000 человек на квадратный километр. В постсоветское время, особенно в нулевые и десятые годы, город застраивался высотными домами, поэтому основной его облик – это новые «человейники». Из-за этого в городе высокая нагрузка на социальную инфраструктуру, зато нет недостатка в торговых центрах, кафе и кинотеатрах.

Экологическая ситуация в городе не самая благоприятная. Реутов «зажат» между МКАД и загруженными трассами, со всех сторон его окружают другие населенные пункты (Балашиха, Новокосино, Новогиреево). Вредных производств в городе нет, но и зеленых зон очень мало. Погулять можно только в парке Фабричного пруда и паре небольших скверов.

Троицк – полная противоположность Реутову по этим показателям. Это небольшой уютный город на 60 000 человек. Плотность населения – всего 2 900 человек на квадратный километр, то есть более чем в четыре раза ниже, чем в Реутове. С точки зрения экологии это самая удачная локация – достаточно далеко от МКАД, да еще и по юго-западному направлению, где нет вредных производств. Внутри и вокруг города – много лесов, парков и других зеленых зон. В городе есть высотные дома, но все же основная часть застройки более «человечная» – до 12 этажей, есть малоэтажный частный сектор.

Главное преимущество Троицка – статус наукограда. К слову, Реутов тоже обладает этим статусом, но из-за активной застройки и роста города в постсоветское время он во многом утратил уютную интеллигентную атмосферу. Троицк же сохраняет самобытность – здесь до сих пор действуют 10 НИИ, в основном связанные с физикой и ядерными исследованиями. По данным Mos.ru, они занимают около трети застроенной территории города, в них работают более 5000 человек.

В Щербинке не так тесно, как в Реутове, но Троицку она явно уступает по уюту и «зелени». Здесь проживают чуть более 50 000 человек – даже меньше, чем в Троицке. Но плотность населения выше – около 7000 человек на квадратный километр. В отличие от Троицка, Щербинку окружают не леса, а населенные пункты. На севере она упирается в Южное Бутово, недалеко от южной границы начинается крупный подмосковный город Подольск.

Выводы

В целом Щербинка похожа на другие подмосковные города в радиусе 10 км от МКАД - это не крупный сателлит Москвы, но и не самобытный город. Реутов подойдет тем, кому нужна хорошая транспортная доступность прямо сейчас – на метро до центра Москвы отсюда можно добраться даже быстрее, чем из некоторых московских спальников внутри МКАД. Но нужно быть готовым к жизни в «человейнике». В Троицке более дружелюбная и соразмерная человеку застройка, город очень уютный. Но отсюда неудобно добираться до Москвы, поэтому город подойдет тем, кому не нужно каждый день ездить в столицу на работу. Правда, в перспективе здесь ожидается метро, поэтому в будущем транспортная доступность улучшится.