Новостройки Москвы: бизнес-класс – хранитель денег

Период длиною примерно в год - с весны 2020-го года - можно мягко назвать нестандартным и для экономики в целом, и для недвижимости в частности. Пандемия, скачки валютных курсов, снижение процентных ставок по депозитам и ипотеке привели к тому, что народ с небывалом энтузиазмом стал раскупать квартиры. Граждане одновременно решают свой жилищной вопрос и вкладывают деньги в надежный актив – качественные московские проекты. Бизнес-класс популярен у покупателя, по уровню спроса он порой опережает массовое жилье.

Сегмент старается наверстать потери

По информации пресс-службы компании «Донстрой», на бизнес-класс приходится 40% предложения в новостройках столицы. По оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, – 42,8%, в структуре предложения московских новостроек по площади лотов сегмент занимает второе место после комфорткласса.

За год объемы предложения на рынке новостроек серьезно сократились, и бизнес-класс разделил общую судьбу рынка: снижение в сегменте, по разным данным, составило 10-20%. Правда, как отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина, сейчас наблюдается ускоренный выход новых предложений бизнес-класса: если в I квартале 2020 года вышло 11 корпусов, то в I квартале 2021-го – 34 корпуса. Всего же на рынке, по обобщенным аналитическим данным, примерно в 80 проектах представлено 8-10 тыс. лотов.

Нашествие покупателей

Предложение на столичном рынке сокращалось не только под напором объективных причин - перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, повышения цен на материалы и услуги, связанные со строительством, - но и за счет исключительно активного спроса на недвижимость. Бизнес-класс и массовый сегмент конкурировали по показателям.

По данным Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), в прошлом году в сравнении с 2019 годом спрос на квартиры бизнес-класса повысился на 33% – в два раза больше, чем в среднем по рынку. В I квартале 2021 года в бизнес-классе было зарегистрировано порядка 5,6 тыс. сделок, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в массовом сегменте - почти на четверть больше (плюс 26%).

Ольга Тумайкина (ГК ФСК) считает, что за первый квартал рост спроса был больше: на квартиры бизнес-класса – на 20%, стандарт-класса - на 50%. Еще более солидная цифра по бизнес-классу – у руководителя департамента аналитики АН «Бон Тон» Елены Чегодаевой – 37%. Хоть данные комментаторов разнятся, тенденция очевидна.

Любопытно, что в особенно горячее время квартиры бизнес-класса могли даже опережать массовое жилье. Как замечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, активнее всего в сегмент «бизнеса» покупатели шли с августа по октябрь 2020 года, когда в границах «старой» Москвы было продано 166,5 тыс. кв. м (август), 184,5 тыс. кв. м (сентябрь) и 208 тыс. кв. м (октябрь) жилья бизнес-класса соответственно. И в августе бизнес-класс опередил по продажам масс-сегмент на 4%. В остальные месяцы лидировал массовый сегмент.

Отдельные проекты бизнес-класса также опережали по продажам комплексы комфорткласса. По оценке пресс-службы «Донстроя», это касается проектов компании. Например, в ЖК «Символ» за три месяца 2021 было заключено 610 сделок. Сейчас здесь предлагается более 500 квартир различных планировок стоимостью от 8,8 млн до 31 млн рублей. В другом проекте бизнес-класс в Раменках - ЖК «Событие» - в 2021 году было приобретено 316 квартир. Здесь в феврале 2021 года в продажу вышла вторая очередь строительства проекта, и уже за первый месяц ее продаж было куплено 205 квартир.

В жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» (Новая Москва, застройщик Lexion Development) – три корпуса на 4246 квартир. С апреля 2020 по апрель 2021 года в проекте было реализовано 1359 квартир, то есть около 33% от всего предложения в проекте, комментирует Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. На сегодня в ЖК «Румянцево-Парк» продано 86% квартир. Окончание строительства всего проекта намечено на IV квартал 2022 года.

В пиковые месяцы количество обращений на сайте, звонков и броней на 80-90% превышало показатели предыдущих периодов, замечает Ирина Емелина, руководитель отдела аналитики AFI Development. Рост числа сделок в компании в основном обеспечил старт продаж сразу в двух новых проектах: AFI Tower и «AFI Park Воронцовский». А в комплексах-предшественниках из-за ограниченного пула лотов в экспозиции наблюдается тенденция на снижение спроса.

Причины повышенного спроса пока актуальны

Народ побежал на рынок недвижимости не просто так. Ситуацию, которая складывалась на протяжении года, Алексей Лухтан (Lexion Development) называет нетипичной: «Многие покупатели в связи с коронавирусной инфекций, падением цен на нефть, ростом курса валют и снижением процентов по вкладам сделали выбор в пользу покупки недвижимости, даже если это цель была для них изначально не приоритетной».

Помимо перечисленных причин, Ирина Емелина (AFI Development) называет следующие: стремление приобрести недвижимость до повышения цен, связанного с грядущей отменой льготной ипотеки, хотя она и в меньшей степени оказывает влияние на рынок недвижимости бизнес-класса; перераспределение спроса: весь год наблюдался приток региональных покупателей, которые ищут качественные проекты в привлекательных районах, рядом с метро и крупными транспортными магистралями; локданун, который «отложил» спрос и изменил образ жизни людей.

«Переход на удаленную работу из дома заставил многих взглянуть на свое жилье с новой стороны. Для многих стало очевидно, что в небольших квартирах едва ли возможно жить, работать и отдыхать. Особенно чувствительно это оказалось для семей с детьми», - раскрывает детали Елизавета Севастьянова (Tekta Group).

Отдельно стоит сказать об ипотеке с доступными процентами (и коммерческой, и с господдержкой), которая подгоняла покупателей на рынок. «С учетом исторически низких ставок и динамичного роста цен вложения в жилье были выгодны даже с учетом кредитного плеча», - отмечает Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

По данным управления Росреестра по Москве, по сравнению с январем 2020 года доля ипотечных сделок на приобретение жилья бизнес-класса в столице выросла на 10,3%, составив 56%, напоминает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). В зависимости от конкретного объекта доля ипотеки варьировалась от 27% от 72%, говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер».

Статистика компаний подтверждает эти цифры. В квартале «LIFE-Кутузовский» от ГК «Пионер» за последние 12 месяцев доля ипотеки составила 60%. В структуре продаж AFI Development в IV квартале 2020-го — I квартале 2021-го на ипотеку пришлось 47% сделок, Ирина Емелина оценивает долю ипотеки как «рекордно высокую». В проектах бизнес-класса ГК ФСК ипотека составляет 30%, в компании больше популярна рассрочка – 53% покупателей воспользовались ею в течение I квартала 2021 года.

Льготная ипотека, хоть и в основном рассчитанная на массового покупателя, тоже сыграла не последнюю роль в формировании ажиотажного спроса. «Бюджет покупки в бизнес-классе выше установленного лимита в 12 млн рублей, однако покупатели использовали часть собственных средств (взятых с депозитов и прочих инструментов накоплений), а на оставшуюся сумму брали льготный ипотечный кредит», - поясняет Надежда Коркка («Метриум»).

«Многие сделали выбор в пользу квартир гораздо большей площади, чем изначально планировали, либо проектов более высоко уровня, - соглашается Алексей Лухтан (Lexion Development). - А ближе к осени, когда цены на новостройки начали резко расти вслед за колоссально высоким спросом, девелоперы стали активно предлагать различные программы субсидирования ипотечных ставок, таким образом еще больше стимулируя спрос».

Инвесторы сливаются с «обычными» покупателями

Рост инвестиционного спроса – тоже яркий тренд современного рынка. Однако Надежда Коркка («Метриум») полагает, что достоверно оценить долю таких покупок проблематично, так как «мотивация совершения сделки часто смешанная – не только как инструмент вложений, но и для личных целей собственного проживания или родственников».

Но представители компаний все же стараются отличать инвесторов от «обычных» покупателей. По оценке пресс-службы «Донстроя», доля инвесторов в проектах бизнес-класса составляет около 20%: «У инвесторов на первый план встает бюджет, нежели панорамные виды. Средний бюджет составил порядка 20 млн рублей. При этом 57% сделок было заключено в диапазоне 15-25 млн рублей».

В ГК ФСК проводили опрос покупателей, который показал, что 10% покупателей бизнес-класса планируют сдавать квартиру в аренду, 9% - перепродать с прибылью и 23% рассматривают приобретение квартиры как способ сохранить деньги. «В данном вопросе было возможно выбрать несколько вариантов ответа, то есть складывать доли нельзя (нельзя сделать так: 10% + 9% + 23%)», - уточняет Ольга Тумайкина.

В первом российском co-living небоскребе — ЖК AFI Tower — около 50% квартир забронированы инвесторами, из них 85% выбирают предложения студийного формата. В остальных проектах AFI Development наиболее популярны квартиры большей площади. Из 41% забронировавших лоты в ЖК «AFI Park Воронцовский» больше половины — инвесторы.

Цены пробили планку в 300 тысяч рублей

Результат беспрецедентного спроса – повышение цен. Эксперты напоминают и о прочих факторах влияния, которые тоже стоит учитывать: ослабление рубля, рост себестоимости строительства, вымывание наиболее ликвидных объектов, сокращение объемов, переход отрасли на проектное финансирование.

В итоге средние цены по проектам с начала 2021 года превысили показатель в 300 тыс. рублей за кв. м, отмечают в пресс-служба «Донстроя». В Est-a-Tet этот показатель определяют в 311 тысяч, в «Метриум» - 321,8 тысячи, в «Бон Тон» - 327 тысяч, в «Бест-Новострой» - 346,4 тысячи рублей за квадратный метр. За год эксперты оценивают рост в 22-25%, за квартал – в 7-8%.

Средний бюджет в новостройке бизнес-класса, по данным «Метриум», составил 23 млн рублей (+2,7% за квартал; +16,8% за год).

Казалось бы, теперь надо говорить об упирающихся в потолок ценах, выдыхающемся спросе и обессилевших покупателях. Но нет, часть наших комментаторов уверены в том, что шоу будет «маст гоу он» и напоминают, что вышеперечисленные причины роста цен никуда не делись.

Правда, как предсказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet), дальнейший рост цены будет уже не таким интенсивным, и спрос вернется к нормальным показателям – без ажиотажных всплесков. Хотя еще одна волна спроса в мае-июне возможна, так как льготная ипотека в московском регионе с 1 июля 2021 года будет, скорее всего, отменена, говорит Елизавета Севастьянова (Tekta Group).

Ожидается и подорожание ипотеки, так как Центробанк повысил ключевую ставку до 5% и не факт, что на этом остановится. Эксперты предполагают, что ипотечные ставки после отмены льготной ипотеки в среднем могут составить около 8% годовых. «Мы не исключаем возможность коррекции цен после отмены льготной ипотеки при условии резкого повышения ключевой ставки, но стоит отметить, что даже с учетом этой коррекции цена квадратного метра в конце 2021 года будет выше, чем в начале этого года», - делает вывод Надежда Коррка («Метриум»).

Проекты в продаже

С точки зрения Ирины Емелиной (AFI Development), первый квартал 2021 года продемонстрировал, что качественные новостройки бизнес-класса остаются наиболее ликвидным продуктом. Покупателей привлекают продуманные планировки, привлекательный дизайн входных групп и мест общего пользования, качественная придомовая инфраструктура, паркинг и современные решения ландшафтного дизайна, формулирует эксперт. Как дополняет генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова, выходившие на рынок в 2020-21 гг. проекты строятся в престижных, востребованных у покупателей районах: в Раменках (ЗАО), в Хорошево-Мневники (СЗАО), Даниловском (ЮАО), Обручевском (ЮЗАО).

По просьбе редакции «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU эксперты выделили проекты бизнес-класса, которые популярны у покупателей.

ГК «Пионер» заканчивает реализацию квартир в проекте бизнес-класса «LIFE-Кутузовский». ЖК находится на западе столицы на границе с природным заказником «Долина реки Сетунь». Комплекс построен и введен в эксплуатацию. Средняя стоимость квадратного метра – 302 700 руб. Как отмечает Евгений Межевикин, наибольшей популярностью пользуются видовые квартиры, обращенные к парку и реке Сетунь, либо с видом на центр города и небоскребы делового центра «Москва-Сити».

Роман Родионцев (Est-a-Tet) обращает внимание на жилые комплексы iLove от компании Кортрос и «Небо» от Capital Group. ЖК iLove представляет собой ансамбль из пяти корпусов 11-35 этажей в Алексеевском районе на улице Бочкова. Набор квартир – от студий до пентхаусов с площадями от 29,5 до 195 кв. метров и разнообразными планировками, включая евроформат и ситихаусы (с собственным входом). Стоимость – от 13,7 млн рублей.

Жилой комплекс «Небо» включает три монолитных небоскреба высотой 51-52 этажа, подземный паркинг на 940 машино-мест, детский клуб, торговую и социально-бытовую инфраструктуру. В комплексе запроектированы 1-2-3-4-5-комнатные квартиры с площадями 48-383 кв. м с высокими потолками и панорамным остеклением. Цены начинаются от 19,5 млн рублей.

В АН «Бон Тон» выделяют ЖК Foriver от ГК «Инград» на Даниловской набережной Москвы-реки. Жилой комплекс представляет собой 11 корпусов переменной этажности — от 12 до 19 этажей. В квартирах потолки от 3 метров, лоджии, панорамное и угловое остекление в пол, гардеробные и кладовые комнаты, мастер-спальни, гостевые санузлы, ванные комнаты с окнами. Сейчас в продаже 1-2-3-4-комнатные квартиры от 44,57 до 139,85 кв. м. Цены - от 14,4 до 60,1 млн руб.

Как замечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group), повышенный интерес у покупателей вызвал новый комплекс от Tekta Group – ЖК Ever на юго-западе Москвы. А среди топ-20 проектов бизнес-класса, на которые пришелся наибольший спрос в начале 2021 года, выделяются квартал на набережной Now на первой линии Москва-реки и слим-небоскреб Eniteo, недалеко от метро «Академическая». Особенность проекта – общественные террасы на 39-м этаже в обеих 42-этажных башнях комплекса. Все квартиры имеют увеличенную площадь кухни-гостиной. Евродвушка площадью 42,1 кв. м с кухней гостиной 19,5 кв. м и спальней 12,9 кв. м обойдется покупателю в 12,3 млн руб. А евротрешку площадью 62,4 кв. м с кухней-гостиной 24,9 кв. м в отделке white box можно купить за 17,9 млн рублей.

Можно также рассмотреть ЖК бизнес-класса «Метрополия» от MR Group. Комплекс состоит 11 башен, названных в честь мировых столиц, в его составе предусмотрены детский сад, центр развития и школа и собственный ландшафтный парк площадью 0,8 га. Средняя цена квадратного метра, по данным «Метриум», – 274,1 тыс. рублей. В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, а также одно- и двухкомнатные апартаменты. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры - 8,9 млн рублей (37,4 кв. м), двухкомнатной – 13,8 млн рублей (53 кв. м), трехкомнатной – 18,3 млн рублей (77.2 кв. м). Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 8,4 млн рублей (38,4 кв. м), двухкомнатных – 12,1 млн рублей (58,4 кв. м).

Среди успешных эксперты также называют проекты компании «Центр Инвест» «Настоящее» в Раменках, где минимальная стоимость лота - 16,7 млн рублей, и «Фестиваль Парк» в Левобережном, где цены начинаются от 9,4 млн рублей, комплекс «Царская площадь» в Беговом районе (от 16 млн руб.), ЖК «Архитектор» от ГК ФСК в Обручевском (9,8 млн. руб.), апарт-комплекс «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешево от Level Group (от 6,49 млн руб.).