Период длиною примерно в год - с весны 2020-го года - можно мягко назвать нестандартным и для экономики в целом, и для недвижимости в частности. Пандемия, скачки валютных курсов, снижение процентных ставок по депозитам и ипотеке привели к тому, что народ с небывалом энтузиазмом стал раскупать квартиры. Граждане одновременно решают свой жилищной вопрос и вкладывают деньги в надежный актив – качественные московские проекты. Бизнес-класс популярен у покупателя, по уровню спроса он порой опережает массовое жилье.
По информации пресс-службы компании «Донстрой», на бизнес-класс приходится 40% предложения в новостройках столицы. По оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, – 42,8%, в структуре предложения московских новостроек по площади лотов сегмент занимает второе место после комфорткласса.
За год объемы предложения на рынке новостроек серьезно сократились, и бизнес-класс разделил общую судьбу рынка: снижение в сегменте, по разным данным, составило 10-20%. Правда, как отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина, сейчас наблюдается ускоренный выход новых предложений бизнес-класса: если в I квартале 2020 года вышло 11 корпусов, то в I квартале 2021-го – 34 корпуса. Всего же на рынке, по обобщенным аналитическим данным, примерно в 80 проектах представлено 8-10 тыс. лотов.
Предложение на столичном рынке сокращалось не только под напором объективных причин - перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, повышения цен на материалы и услуги, связанные со строительством, - но и за счет исключительно активного спроса на недвижимость. Бизнес-класс и массовый сегмент конкурировали по показателям.
По данным Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), в прошлом году в сравнении с 2019 годом спрос на квартиры бизнес-класса повысился на 33% – в два раза больше, чем в среднем по рынку. В I квартале 2021 года в бизнес-классе было зарегистрировано порядка 5,6 тыс. сделок, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в массовом сегменте - почти на четверть больше (плюс 26%).
Ольга Тумайкина (ГК ФСК) считает, что за первый квартал рост спроса был больше: на квартиры бизнес-класса – на 20%, стандарт-класса - на 50%. Еще более солидная цифра по бизнес-классу – у руководителя департамента аналитики АН «Бон Тон» Елены Чегодаевой – 37%. Хоть данные комментаторов разнятся, тенденция очевидна.
Любопытно, что в особенно горячее время квартиры бизнес-класса могли даже опережать массовое жилье. Как замечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, активнее всего в сегмент «бизнеса» покупатели шли с августа по октябрь 2020 года, когда в границах «старой» Москвы было продано 166,5 тыс. кв. м (август), 184,5 тыс. кв. м (сентябрь) и 208 тыс. кв. м (октябрь) жилья бизнес-класса соответственно. И в августе бизнес-класс опередил по продажам масс-сегмент на 4%. В остальные месяцы лидировал массовый сегмент.
Отдельные проекты бизнес-класса также опережали по продажам комплексы комфорткласса. По оценке пресс-службы «Донстроя», это касается проектов компании. Например, в ЖК «Символ» за три месяца 2021 было заключено 610 сделок. Сейчас здесь предлагается более 500 квартир различных планировок стоимостью от 8,8 млн до 31 млн рублей. В другом проекте бизнес-класс в Раменках - ЖК «Событие» - в 2021 году было приобретено 316 квартир. Здесь в феврале 2021 года в продажу вышла вторая очередь строительства проекта, и уже за первый месяц ее продаж было куплено 205 квартир.
В жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» (Новая Москва, застройщик Lexion Development) – три корпуса на 4246 квартир. С апреля 2020 по апрель 2021 года в проекте было реализовано 1359 квартир, то есть около 33% от всего предложения в проекте, комментирует Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. На сегодня в ЖК «Румянцево-Парк» продано 86% квартир. Окончание строительства всего проекта намечено на IV квартал 2022 года.
В пиковые месяцы количество обращений на сайте, звонков и броней на 80-90% превышало показатели предыдущих периодов, замечает Ирина Емелина, руководитель отдела аналитики AFI Development. Рост числа сделок в компании в основном обеспечил старт продаж сразу в двух новых проектах: AFI Tower и «AFI Park Воронцовский». А в комплексах-предшественниках из-за ограниченного пула лотов в экспозиции наблюдается тенденция на снижение спроса.
Народ побежал на рынок недвижимости не просто так. Ситуацию, которая складывалась на протяжении года, Алексей Лухтан (Lexion Development) называет нетипичной: «Многие покупатели в связи с коронавирусной инфекций, падением цен на нефть, ростом курса валют и снижением процентов по вкладам сделали выбор в пользу покупки недвижимости, даже если это цель была для них изначально не приоритетной».
Помимо перечисленных причин, Ирина Емелина (AFI Development) называет следующие: стремление приобрести недвижимость до повышения цен, связанного с грядущей отменой льготной ипотеки, хотя она и в меньшей степени оказывает влияние на рынок недвижимости бизнес-класса; перераспределение спроса: весь год наблюдался приток региональных покупателей, которые ищут качественные проекты в привлекательных районах, рядом с метро и крупными транспортными магистралями; локданун, который «отложил» спрос и изменил образ жизни людей.
«Переход на удаленную работу из дома заставил многих взглянуть на свое жилье с новой стороны. Для многих стало очевидно, что в небольших квартирах едва ли возможно жить, работать и отдыхать. Особенно чувствительно это оказалось для семей с детьми», - раскрывает детали Елизавета Севастьянова (Tekta Group).
Отдельно стоит сказать об ипотеке с доступными процентами (и коммерческой, и с господдержкой), которая подгоняла покупателей на рынок. «С учетом исторически низких ставок и динамичного роста цен вложения в жилье были выгодны даже с учетом кредитного плеча», - отмечает Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
По данным управления Росреестра по Москве, по сравнению с январем 2020 года доля ипотечных сделок на приобретение жилья бизнес-класса в столице выросла на 10,3%, составив 56%, напоминает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). В зависимости от конкретного объекта доля ипотеки варьировалась от 27% от 72%, говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер».
Статистика компаний подтверждает эти цифры. В квартале «LIFE-Кутузовский» от ГК «Пионер» за последние 12 месяцев доля ипотеки составила 60%. В структуре продаж AFI Development в IV квартале 2020-го — I квартале 2021-го на ипотеку пришлось 47% сделок, Ирина Емелина оценивает долю ипотеки как «рекордно высокую». В проектах бизнес-класса ГК ФСК ипотека составляет 30%, в компании больше популярна рассрочка – 53% покупателей воспользовались ею в течение I квартала 2021 года.
Льготная ипотека, хоть и в основном рассчитанная на массового покупателя, тоже сыграла не последнюю роль в формировании ажиотажного спроса. «Бюджет покупки в бизнес-классе выше установленного лимита в 12 млн рублей, однако покупатели использовали часть собственных средств (взятых с депозитов и прочих инструментов накоплений), а на оставшуюся сумму брали льготный ипотечный кредит», - поясняет Надежда Коркка («Метриум»).
«Многие сделали выбор в пользу квартир гораздо большей площади, чем изначально планировали, либо проектов более высоко уровня, - соглашается Алексей Лухтан (Lexion Development). - А ближе к осени, когда цены на новостройки начали резко расти вслед за колоссально высоким спросом, девелоперы стали активно предлагать различные программы субсидирования ипотечных ставок, таким образом еще больше стимулируя спрос».
Рост инвестиционного спроса – тоже яркий тренд современного рынка. Однако Надежда Коркка («Метриум») полагает, что достоверно оценить долю таких покупок проблематично, так как «мотивация совершения сделки часто смешанная – не только как инструмент вложений, но и для личных целей собственного проживания или родственников».
Но представители компаний все же стараются отличать инвесторов от «обычных» покупателей. По оценке пресс-службы «Донстроя», доля инвесторов в проектах бизнес-класса составляет около 20%: «У инвесторов на первый план встает бюджет, нежели панорамные виды. Средний бюджет составил порядка 20 млн рублей. При этом 57% сделок было заключено в диапазоне 15-25 млн рублей».
В ГК ФСК проводили опрос покупателей, который показал, что 10% покупателей бизнес-класса планируют сдавать квартиру в аренду, 9% - перепродать с прибылью и 23% рассматривают приобретение квартиры как способ сохранить деньги. «В данном вопросе было возможно выбрать несколько вариантов ответа, то есть складывать доли нельзя (нельзя сделать так: 10% + 9% + 23%)», - уточняет Ольга Тумайкина.
В первом российском co-living небоскребе — ЖК AFI Tower — около 50% квартир забронированы инвесторами, из них 85% выбирают предложения студийного формата. В остальных проектах AFI Development наиболее популярны квартиры большей площади. Из 41% забронировавших лоты в ЖК «AFI Park Воронцовский» больше половины — инвесторы.
Результат беспрецедентного спроса – повышение цен. Эксперты напоминают и о прочих факторах влияния, которые тоже стоит учитывать: ослабление рубля, рост себестоимости строительства, вымывание наиболее ликвидных объектов, сокращение объемов, переход отрасли на проектное финансирование.
В итоге средние цены по проектам с начала 2021 года превысили показатель в 300 тыс. рублей за кв. м, отмечают в пресс-служба «Донстроя». В Est-a-Tet этот показатель определяют в 311 тысяч, в «Метриум» - 321,8 тысячи, в «Бон Тон» - 327 тысяч, в «Бест-Новострой» - 346,4 тысячи рублей за квадратный метр. За год эксперты оценивают рост в 22-25%, за квартал – в 7-8%.
Средний бюджет в новостройке бизнес-класса, по данным «Метриум», составил 23 млн рублей (+2,7% за квартал; +16,8% за год).
Казалось бы, теперь надо говорить об упирающихся в потолок ценах, выдыхающемся спросе и обессилевших покупателях. Но нет, часть наших комментаторов уверены в том, что шоу будет «маст гоу он» и напоминают, что вышеперечисленные причины роста цен никуда не делись.
Правда, как предсказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet), дальнейший рост цены будет уже не таким интенсивным, и спрос вернется к нормальным показателям – без ажиотажных всплесков. Хотя еще одна волна спроса в мае-июне возможна, так как льготная ипотека в московском регионе с 1 июля 2021 года будет, скорее всего, отменена, говорит Елизавета Севастьянова (Tekta Group).
Ожидается и подорожание ипотеки, так как Центробанк повысил ключевую ставку до 5% и не факт, что на этом остановится. Эксперты предполагают, что ипотечные ставки после отмены льготной ипотеки в среднем могут составить около 8% годовых. «Мы не исключаем возможность коррекции цен после отмены льготной ипотеки при условии резкого повышения ключевой ставки, но стоит отметить, что даже с учетом этой коррекции цена квадратного метра в конце 2021 года будет выше, чем в начале этого года», - делает вывод Надежда Коррка («Метриум»).
С точки зрения Ирины Емелиной (AFI Development), первый квартал 2021 года продемонстрировал, что качественные новостройки бизнес-класса остаются наиболее ликвидным продуктом. Покупателей привлекают продуманные планировки, привлекательный дизайн входных групп и мест общего пользования, качественная придомовая инфраструктура, паркинг и современные решения ландшафтного дизайна, формулирует эксперт. Как дополняет генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова, выходившие на рынок в 2020-21 гг. проекты строятся в престижных, востребованных у покупателей районах: в Раменках (ЗАО), в Хорошево-Мневники (СЗАО), Даниловском (ЮАО), Обручевском (ЮЗАО).
По просьбе редакции «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU эксперты выделили проекты бизнес-класса, которые популярны у покупателей.
ГК «Пионер» заканчивает реализацию квартир в проекте бизнес-класса «LIFE-Кутузовский». ЖК находится на западе столицы на границе с природным заказником «Долина реки Сетунь». Комплекс построен и введен в эксплуатацию. Средняя стоимость квадратного метра – 302 700 руб. Как отмечает Евгений Межевикин, наибольшей популярностью пользуются видовые квартиры, обращенные к парку и реке Сетунь, либо с видом на центр города и небоскребы делового центра «Москва-Сити».
Роман Родионцев (Est-a-Tet) обращает внимание на жилые комплексы iLove от компании Кортрос и «Небо» от Capital Group. ЖК iLove представляет собой ансамбль из пяти корпусов 11-35 этажей в Алексеевском районе на улице Бочкова. Набор квартир – от студий до пентхаусов с площадями от 29,5 до 195 кв. метров и разнообразными планировками, включая евроформат и ситихаусы (с собственным входом). Стоимость – от 13,7 млн рублей.
Жилой комплекс «Небо» включает три монолитных небоскреба высотой 51-52 этажа, подземный паркинг на 940 машино-мест, детский клуб, торговую и социально-бытовую инфраструктуру. В комплексе запроектированы 1-2-3-4-5-комнатные квартиры с площадями 48-383 кв. м с высокими потолками и панорамным остеклением. Цены начинаются от 19,5 млн рублей.
В АН «Бон Тон» выделяют ЖК Foriver от ГК «Инград» на Даниловской набережной Москвы-реки. Жилой комплекс представляет собой 11 корпусов переменной этажности — от 12 до 19 этажей. В квартирах потолки от 3 метров, лоджии, панорамное и угловое остекление в пол, гардеробные и кладовые комнаты, мастер-спальни, гостевые санузлы, ванные комнаты с окнами. Сейчас в продаже 1-2-3-4-комнатные квартиры от 44,57 до 139,85 кв. м. Цены - от 14,4 до 60,1 млн руб.
Как замечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group), повышенный интерес у покупателей вызвал новый комплекс от Tekta Group – ЖК Ever на юго-западе Москвы. А среди топ-20 проектов бизнес-класса, на которые пришелся наибольший спрос в начале 2021 года, выделяются квартал на набережной Now на первой линии Москва-реки и слим-небоскреб Eniteo, недалеко от метро «Академическая». Особенность проекта – общественные террасы на 39-м этаже в обеих 42-этажных башнях комплекса. Все квартиры имеют увеличенную площадь кухни-гостиной. Евродвушка площадью 42,1 кв. м с кухней гостиной 19,5 кв. м и спальней 12,9 кв. м обойдется покупателю в 12,3 млн руб. А евротрешку площадью 62,4 кв. м с кухней-гостиной 24,9 кв. м в отделке white box можно купить за 17,9 млн рублей.
Можно также рассмотреть ЖК бизнес-класса «Метрополия» от MR Group. Комплекс состоит 11 башен, названных в честь мировых столиц, в его составе предусмотрены детский сад, центр развития и школа и собственный ландшафтный парк площадью 0,8 га. Средняя цена квадратного метра, по данным «Метриум», – 274,1 тыс. рублей. В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, а также одно- и двухкомнатные апартаменты. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры - 8,9 млн рублей (37,4 кв. м), двухкомнатной – 13,8 млн рублей (53 кв. м), трехкомнатной – 18,3 млн рублей (77.2 кв. м). Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 8,4 млн рублей (38,4 кв. м), двухкомнатных – 12,1 млн рублей (58,4 кв. м).
Среди успешных эксперты также называют проекты компании «Центр Инвест» «Настоящее» в Раменках, где минимальная стоимость лота - 16,7 млн рублей, и «Фестиваль Парк» в Левобережном, где цены начинаются от 9,4 млн рублей, комплекс «Царская площадь» в Беговом районе (от 16 млн руб.), ЖК «Архитектор» от ГК ФСК в Обручевском (9,8 млн. руб.), апарт-комплекс «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешево от Level Group (от 6,49 млн руб.).