«Рентабельность жилых проектов когда-то достигала 30%, а сейчас она как на Западе»

На московский рынок стремятся выйти многие региональные девелоперы, но далеко не всем это удается. Петербургскому холдингу «РСТИ» удалось - в 2019 г. компания приступила к реализации проекта Eleven на Пресне. Почему застройщики хотят работать в Москве, сколько сейчас зарабатывают и почему не согласны с претензиями по поводу роста цен на жилье, в интервью IRN.RU рассказал председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Федор Туркин.

Свой первый московский проект – Eleven на Пресне – «РСТИ» запустил в конце 2019 года. Почему после почти 20 лет работы в Петербурге вы решили выйти на столичный рынок?

Мы такие, может быть, амбициозные романтики. У меня мечта с юности - строить небоскребы. До высоты московских небоскребов мы пока не добрались, но высотные здания в Петербурге построили – жилые комплексы «Александр Невский», «Петр Великий и Екатерина Великая». Они 100 метров высотой, поэтому до небоскребов все-таки не дотягивают. Хотя высотный регламент площадки «Петра Великого» позволял сделать высоту 140 метров. И мы очень амбициозный проект разработали – оригинальный и по архитектуре, и по всему прочему. Проект прошел экспертизу, но оказалось, что он не проходит по экономике. Себестоимость квартир стала выше, чем мы могли бы продавать на рынке. Это был 2014 год, курс рубля по отношению к доллару и евро сильно упал. Пришлось проект создавать заново с учетом новых экономических условий.

В Петербурге возможности по строительству уникальных жилых зданий ограничены, но амбиции наши от этого никуда не деваются. В Москве эти возможности ощутимо выше. Почему? Москва – экономический и политический центр России, в столице сосредоточены все министерства, головные офисы крупнейших компаний. Там есть много людей, которым нужны уникальные проекты, а значит, у нас есть возможность предложить их рынку. Мы решили выйти на столичный рынок с домом Eleven. И надо сказать, что он был достаточно высоко оценен и москвичами, и на европейском уровне. В 2019 году наш проект получил Urban Awards в номинации «Премьера года», а в 2021-м стал победителем международной премии European Property Awards в номинации «Архитектура жилых высотных проектов».

То есть вы в Москву пошли, потому что там покупатели побогаче и небоскрёбы строить легче – мягче градостроительные нормы.

Высотность – только одна сторона вопроса, наша цель – строить уникальные сооружения. Все, что уникально, не может быть дешево, потому что всегда требует либо особенного конструктива, либо необычных архитектурных идей и материалов. В Петербурге таких проектов немного, но они есть. Например, «Лахта-центр» – это суперуникальное сооружение. Не потому, что самое высокое в Европе, а потому что архитектура и градостроительная идея уникальные. В совокупности с Западным скоростным диаметром и стадионом на Крестовском острове «Лахта-центр» сформировал уникальный морской фасад нового Петербурга.

Но в Москве много больше возможностей. Есть такая точка зрения – она не совсем московская, конечно, состоятельные москвичи-то все больше на Нью-Йорк смотрят, а москвичи со скромным достатком об этом вообще не думают. Есть точка зрения, что Москва уже во многом превзошла тот же Нью-Йорк. И по транспортному сообщению, и по инфраструктуре, и по высотному строительству, и по удобству и комфорту проживания. Московские небоскребы, по моему мнению, интереснее, чем нью-йоркские. И вообще вся инфраструктура городская. Я был несколько раз в Нью-Йорке. Издалека он смотрится круто, но когда приезжаешь – видишь узкие улицы, грязь. Город - просто каменный мешок. Москва сегодня действительно круче.

Московские нормы позволяют строить уникальные сооружения, там есть заказчики и покупатели. Заказчиками потенциально могут быть госучреждения или крупные компании. Например, мы накопили значительные компетенции по строительству больниц. В Петербурге, я не постесняюсь сказать, мы одни из лучших. Но в Москве также есть необходимость строительства медучреждений.

Если в Москве столько возможностей, почему только недавно вышли на московский рынок?

Выйти на московский рынок очень непросто. Я думаю, что если бы вход был легким, то в Москве было бы тысяч десять компаний-застройщиков.

Мы долго подбирали пятна. Не ставили задачу найти площадку именно под проект премиум-класса, но искали любую, позволяющую реализовать хороший проект. Пусть даже комфорткласса, но очень достойный.

Как вы получили участок на Пресне?

На свободном рынке. Это пятно собственники продавали несколько лет, была назначена цена... Но мы и другие интересанты к такой цене не были готовы. Однако настали более сложные времена, и стоимость участка упала.

Насколько?

Это была, конечно, серьезная уступка со стороны собственников – процентов 25%.

Где удобнее работать застройщику – в Петербурге или в Москве? Сколько вы согласовывали Eleven и сколько занимает согласование похожих проектов в Петербурге?

На самом деле, примерно все то же самое, но в Москве все-таки труднее.

Вы решаете проблему недостроев - достраиваете брошенные объекты за компанией «Норманн». По какой схеме вы все это финансируете? Московские застройщики жаловались, что после реформы 214-ФЗ – перехода на обязательное проектное финансирование - достраивать чужие объекты стало совершенно невыгодно, потому что тратить деньги новых дольщиков на достройку квартир старых теперь нельзя.

Берем в банке кредит и достраиваем. Все это очень сложно, потому что для банка не совсем понятен источник погашения кредита и т.д.

И зачем вам такие сложности?

Город за достройку объектов дает нам землю (участки общей площадью около 5,7 га в Калининском и Невском районах Петербурга – прим. ред.), на которой мы построим новые проекты, поэтому это, конечно, не благотворительность. И самое главное – должны же решаться проблемы обманутых дольщиков, мы никогда не были равнодушными.

На какую рентабельность вы рассчитываете?

Мы этот путь еще не прошли, поэтому точно не знаем. По нашим расчетам получается, может, чуть скромнее, чем если бы мы сегодня купили землю по рыночной цене. Для нас это приемлемо – мы не привыкли рассчитывать на очень многое.

Привлечь «РСТИ» к достройке объектов «Норманна» - это была ваша инициатива или города?

Обоюдная. Мы умеем работать в авральных ситуациях – так уж сложилось исторически. У города возникла проблема, которую надо срочно решать, - мы оказались готовы.

Помимо домов, вы достраиваете и социальные объекты. И новые строите в Петербурге…

И в Москве. Есть такая программа «200 храмов», мы уже активно в ней участвуем.

Что вам дает такая социальная нагрузка?

У нормальных компаний не может не быть социальной нагрузки. Просто 90-е годы настолько все в идейном смысле перевернули с ног на голову, что нормальные дела кажутся какими-то ненормальными. У нас есть культурный центр, где 100 детей занимаются бесплатно, мы храмы строим в Петербурге и Москве. Поддерживаем два общественных патриотических движения. И не только поддерживаем, они прямо здесь, за этим столом были созданы.

Решение социальных вопросов всегда было очень важным для меня. Я родился в Советском Союзе, помню 1960-е, начало 70-х – это были очень достойные времена. Тогда мы, наши родители были романтиками, жили будущим. И мы все, вообще все, каждый человек, вкладывались в строительство этого будущего. Потом, в конце 70-х, все начало затухать, в 80-е затухало активно, а в 90-е наступил крах. Я не хочу, чтобы и Россия к краху пришла.

Давайте вернемся к бизнесу. Какова рентабельность ваших проектов в Петербурге и Москве после перехода на проектное финансирование?

Рентабельность очень активно снижается последние пять лет. Давно, когда мы еще только стали застройщиками, рентабельность в Петербурге была более 30%. А сейчас она, прямо скажем, балансирует на уровне 5-7%, как на Западе. За три года реализации проекта – 15-20% максимум. Банк дает проектное финансирование, если рентабельность выше 18%. То есть экономика, что называется, «в притирочку».

Но когда дорожают на 100% стройматериалы, когда рабочая сила дорожает на 100 с лишним процентов, потому что просто людей нет из-за пандемии, то как работать?! Поэтому мы просто догоняем ситуацию. Но я ни в коем случае не жалуюсь. Мы в «РСТИ» всегда оптимисты.

В Москве рентабельность выше?

Предполагаем, что будет выше. Но мы предполагаем, а бог располагает. Для того чтобы понять, какова рентабельность, нам надо завершить проект от начала до конца и посмотреть, что получается. Пока мы этот путь еще не прошли. Но уже скоро, где-то в конце года, нам будет ясна наша рентабельность в Москве.

Когда весной 2020 года в стране объявили локдаун, застройщики были в ужасе, но в итоге практически все отчитываются об огромных прибылях. ПИК, например, сообщил, что в 2020 году чистая прибыль у него выросла почти на 100%. А у вас?

У нас прошлый год получился примерно на уровне 2019-го, но был очень неровный по показателям. Выручка чуть больше стала, но базовые материалы на 100% подорожали, рабочая сила… Так что выручка выросла, а прибыль – нет. У москвичей – может быть, но про нас такого не могу сказать.

Представители «РСТИ» отмечали в СМИ, что переход на новую схему финансирования проектов (реформа 214-ФЗ) увеличил их себестоимость примерно на 8-10%...

Когда про 8-10% говорилось? Год назад. С тех пор случились очень мощные скачки стоимости материалов и рабочей силы.

Я пока только по проектное финансирование. Почему у вас из-за него себестоимость выросла на 8-10%? По словам московских застройщиков, у них реальные ставки по банковским кредитам составляют 2-6%.

Слушайте, я вот не знаю ни одной компании, кому под 2-3-4-5% дают. Под 6% - слышал, но не знаю, может быть, это не совсем точно. Обычно ставка – 8-10%.

Это очень дорого. Но, видимо, скоро будет еще дороже – Центробанк поднял ключевую ставку. Значит, будут расти ставки по кредитам, в том числе застройщикам, и ипотеке. Как, по вашему мнению, это отразится на рынке недвижимости?

Ничего хорошего не будет. Это ошибка. Есть такая точка зрения, и я во многом с ней согласен: у нас денег не хватает в экономике, примерно половины. В Китае денег, которые работают в экономике, на 10% больше, чем должно быть, в Америке тоже. Я не ручаюсь за точность этих цифр, но это говорили люди, которые в экономике разбираются. Представим человека, из которого откачали 50% крови. Много он сможет сделать? Да, он живой! Но очень слабый - и мозг не так работает, и силенок мало. Поэтому все действия, направленные на то, чтобы в экономике недоставало денег, будут ее сдерживать, и реальный сектор будет меньше производить.

Пока ключевая ставка ЦБ была рекордно низкой, рекордными темпами росли цены на жилье, но не объемы строительства.

Я бы не согласился с теми людьми, которые предъявляют какие-то претензии застройщикам. С одной стороны смотрим, – действительно, выручка у застройщиков выросла. А с другой – почему нет никаких факторов, сдерживающих рост цен, например, на арматуру. Она на 50% в том году подорожала, на 100% - в этом. Как такое может быть?

Более того, я точно знаю, что те же Москва, Петербург, Екатеринбург и еще ряд наших городов-миллионников ни в чем не уступают европейским городам. К примеру, Хельсинки. Что такое Хельсинки? Город и город, ничего особенного. А эконом там стоит 3 000-4 000 евро за метр.

Так там зарплаты другие, не российские.

А сколько стоит эконом в Москве?

Масс-маркет – больше 200 000 рублей за «квадрат».

Это все-таки больше не эконом, а комфорт. Эконом дешевле. Притом наш эконом, московский или петербургский, – это не совсем то же самое, что в Хельсинки. Я смотрел, что там строят компании мирового уровня типа Skanska. Представьте себе трешку с одной большой комнатой в 14-16 кв. м и двумя шестиметровыми. У нас такое было в пятидесятые годы, когда только-только начинали хрущевки строить.

Насколько вы подняли цены в Москве и Петербурге в прошлом году?

На разные позиции - от 15 до 30%. Но у нас и себестоимость выросла от 25% до 50%.

ЦБ ужесточает денежно-кредитную политику, льготную ипотеку в Москве и Петербурге после 1 июля, скорее всего, тоже не продлят. То есть супердешевой ипотеки, главного драйвера спроса, который позволял так хорошо продавать, повышая цены, больше не будет. Что будете делать?

Мы и без этого драйвера работали.

Но теперь вы подняли цены.

А монополисты не подняли? А материалы не выросли? А рабочая сила?

Когда ипотечные ставки были выше, вы продавали по другим ценам. После 1 июля льготная ипотека закончится, а цены уже выросли. Будете их снижать, запустите собственные программы субсидирования ипотеки, еще что-то придумаете для того, чтобы поддержать спрос? Наверняка у вас есть планы, как жить дальше.

Прямо вот планов нет, к сожалению. Потому что политические составляющие могут иной раз перечеркнуть все экономические. Давайте вспомним 2014-й год. У кого было что-то такое в планах насчет резкого падения курса рубля? А сейчас мы слышим, что надо быть готовыми к отключению от SWIFT или еще от чего. И что - в стране надо будет меньше строить? Нет. Значит, будем строить в новых условиях.

А с ценами и спросом на жилье что будет после завершения программы льготной ипотеки?

Если ничего глобального не случится, то мой прогноз – цены будут расти либо в рамках инфляции, либо выше, но до 15%. Люди, которые разбираются в экономике лучше меня, считают, что рост цен может достичь 30%. Но это не моя, это их точка зрения.

То есть отмена льготной ипотеки никак не повлияет на рынок.

Повлияет. Да, ипотека дает определенные возможности, но есть еще жизненные потребности, которые надо удовлетворять не в следующей жизни, а сейчас. Я сам вместе с супругой всегда придерживался такой точки зрения, мы жилье приобретали в достаточно тяжелые времена. Большую часть нашей жизни мы жили очень скромно, поэтому эту ситуацию я чувствую.

Понятно, крыша над головой – это, в общем-то, предмет первой необходимости, и люди будут пытаться купить жилье и без льготной ипотеки. Но в 2020 г. на рынке было много инвесторов, которые приобретали квартиры для сохранения капитала.

Скажу про Петербург, где у нас немало проектов. За последние пять лет инвестиционных покупок стало ощутимо меньше. Наверное, раза в два.

Почему?

Потому что жилье подорожало, а заработки у россиян в основном рублевые, мало у кого в долларах или евро.

Традиционный вопрос. Расскажите о планах компании. Что и где собираетесь строить в обозримом будущем?

В Петербурге мы в 2021 году выведем минимум три новых проекта. В Москве надеемся как минимум на одну площадку.

По нежилым проектам - по госзаказу или по заказу общественных организаций – также есть варианты. Возможно, в Москве небольшой проект начнем в 2021 году, если будет готов заказчик.

 

Справка о холдинге «РСТИ»

Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из ведущих российских строительных компаний, которая реализует собственные инвестиционно-строительные проекты, а также работает в рамках государственных контрактов. За 20 лет работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области компания построила более 1,5 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. В 2019 году холдинг вышел на московский рынок с домом премиум-класса Eleven.

В 2021 году холдингу «РСТИ» исполнилось 20 лет. 20 апреля 2001 года было зарегистрировано ООО «БалтИнвестСтрой», которое позднее вошло в структуру холдинга «Росстройинвест» и сейчас является старейшим юридическим лицом в его составе. Компания зарождалась как небольшой бизнес по ремонту квартир и офисов, а сейчас холдинг «РСТИ» входит в число крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и по объемам текущего строительства, и по количеству сданных квадратных метров. Среди реализованных компанией проектов – два самых высоких жилых дома в Санкт-Петербурге (ЖК «Князь Александр Невский» и ЖК «Петр Великий»), инфекционная больница на Пискаревском проспекте, фонтанные комплексы на площади Ленина и Московской площади.

Сейчас холдинг «РСТИ» строит четыре жилых комплекса, в том числе дизайнерский дом Eleven в Москве.