Новостройки Москвы и Подмосковья: учимся рядом с домом

Перед покупателем квартиры с детьми-школьниками стоит двойная задача. Ему надо не только приобрести квартиру, но и не промахнуться с детской инфраструктурой. Причем желательно, чтобы рядом было не одно-единственное учебное заведение, а несколько. И вовсе необязательно, что хорошей может быть только школа «с традициями» и 50-летней историей. В новых школах, которые возводят застройщики, тоже есть и интересные методики образования, и углубленное изучение предметов, и связи с вузами.

Родители, «задвинутые» на образовании своих чад настолько, чтобы покупать квартиру рядом с какой-нибудь крутой супершколой, наверное, существуют на белом свете, но погоду на рынке не делают. Каким бы замечательным ни было образовательное учреждение, вряд ли кто-то будет покупать квартиру только ради него. Впрочем, на рынке есть уникальный пример, который приводит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, когда школа становится ключевым фактором притяжения аудитории - в совхозе имени Ленина. Там действительно построен достойный объект - Инженерный корпус Центра образования «Царицыно» (№ 548) с соответствующим «техническим» уклоном.

Но это скорее исключение, подтверждающее правило. Всё-таки будущее место жительства покупатели оценивают со всех сторон. Хорошая школа рядом с домом – фактор важный, но не самый решающий - в условном рейтинге покупательских предпочтений он стоит после цены, месторасположения и транспортной доступности, когда клиенты начинают присматриваться к местной социальной инфраструктуре в целом. Естественно, школы интересуют семьи с детьми и пары, планирующие пополнение. По данным аналитиков компании AFI Development, образовательные учреждения в пешей доступности от дома важны для 15-20% покупателей квартир в проектах класса «комфорт», в комплексах бизнес- и премиум-сегмента таковых уже 33-35%. Приблизительно для 35% клиентов ГК «Инград» в Москве и 46% клиентов в Подмосковье это тоже один из главных критериев при выборе жилья. Наличие образовательной инфраструктуры находится в «первой пятерке» запросов у примерно 60% покупателей жилья в ГК «А101».

А дальше приоритеты покупателей выстраиваются следующим образом. По наблюдениям Сергея Грудолова, руководителя аналитического центра ГК «Кортрос», родителям, чьи дети только готовятся пойти в школу, важен не столько общий уровень образования, сколько талантливый первый педагог, который привьет желание учиться у вчерашнего детсадовца. Если же дети заканчивают начальную школу, то родителям уже важен рейтинг школы, это гарантия, что важные годы учебы не пройдут зря. Наконец, родители 9-классников интересуются профилем и специализацией школы для будущего поступления в ВУЗ.

Лучшие школы Московского региона попадают в рейтинги, которые образовательные ведомства составляют по определенным критериям (результаты экзаменов, участие в олимпиадах, развитие спорта и т.д.). Надо иметь в виду, что верхние строчки рейтинга, как правило, занимают уникальные школы, куда надо поступать почти как в ВУЗ, а потом очень непросто учиться. Но есть много и других достойных учреждений, дающих качественное образование. Поэтому эксперты советуют ориентироваться сразу на несколько школ в локации, а не стремиться в какую-то одну, которую ребенок может и не потянуть.

Школы притягивает покупателей, а покупатели подтягивают цены

Близость сильных школ для жилого комплекса, по оценке Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», весьма значима и подается как конкурентное преимущество, ведь интерес семейных покупателей к такому объекту однозначно будет высоким. Если школа рейтинговая или отличается чем-то выдающимся, она становится «уникальным торговым предложением» (УТП) проекта, и в работе с клиентами этот аспект активно транслируется, дополняет Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Даже «нагрузку» в виде строительства новой школы или реконструкции уже существующей, по мнению Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», застройщики превращают в плюс. Хорошая инфраструктура, прежде всего социальная, действительно выгодна для застройщика, так как она способна повлиять на темпы продаж. Хотя о прямой связи здесь говорить сложно. Например, Сергей Грудолов (ГК «Кортрос») считает, что едва ли можно подсчитать прямую монетизацию от соседства жилого комплекса с хорошей и престижной школой. Но признает, что бывают и исключения: «Факт наличия рядом с комплексом, условно говоря, Ломоносовской школы или Бауманской иногда позволял застройщикам несколько наращивать темпы продаж».

По оценке Сергея Грудолова, больше возможностей у застройщика привлечь аудиторию открывается, если он сам строит школу. Например, в екатеринбургском проекте «Академический» «Кортрос» не только построил несколько школ, но и пригласил высококлассных учителей, а процесс обучения обеспечил современной базой. В результате покупатели поехали в «Академический» за качественным средним образованием, а компания вышла на лидирующие позиции по объемам продаж в регионе.

Ну а раз повышаются продажи, то и на ценовой политике это тоже отражается, правда, однозначно утверждать, что цены в доме выше из-за соседства со школой, не стоит. В цене квадратного метра учитывается комплекс факторов, связанных с локацией объекта, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Согласно статистике, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше, комментирует Лариса Швецова («Ривер Парк»), но достоверно неизвестно, связана ли данная разница с желанием покупателей обучать детей в конкретных школах или же просто с более высоким статусом самого района, где такие учебные заведения расположены. Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development, определяет ценовую «надбавку» за школьное соседство в размере не более 5-7%.

Покупатели любят государственные школы

Но вернемся к теме качества образования в новых школах, которые строят девелоперы. Кто и как здесь будет учить, платно или бесплатно - эти вопросы, мягко говоря, ну очень волнуют родителей. Каждая ситуация индивидуальна и зависит от условий конкретного инвестиционного контракта и проекта планировки территории, поясняет Надежда Коркка («Метриум»). В одном случае застройщики передают школы городу, в другом – частным образовательным учреждениям.

Более 90% школ, которые возводятся застройщиками в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), в итоге становятся муниципальными, уточняет Сергей Грудолов (ГК «Кортрос»). И покупатели этим весьма довольны. Несколько лет назад в рамках реализации проекта «Богородский» в Щелково компания построила школу, рассчитанную более чем на 1000 учеников, с углубленным изучением ряда предметов и молодыми преподавателями. «Если бы мы построили частную школу, то, вне всякого сомнения, столкнулись бы с негативной реакцией покупателей. Дело в том, что 65% сделок – это семейная ипотека, поэтому условные 50-70 тыс. руб. из семейного бюджета для жителей были бы неподъемной ношей», - резюмирует эксперт.

Школы от Ingrad в жилых кварталах Vesna, «Новое Медведково» и «Новое Пушкино» тоже переданы на муниципальный уровень. «Мы стараемся сделать всё от нас зависящее, чтобы поддержать педагогический коллектив и высокий уровень преподавания», - комментируют в пресс-службе.

Застройщик, которому не безразличны социальные обязательства, подумает о том, чтобы школа вмещала большое количество учеников, дополняет Лариса Швецова («Ривер Парк»): «Наша компания возвела на территории городского квартала «Ривер Парк» муниципальную 4-этажную школу площадью 9,5 тыс. кв. метров, рассчитанную на 550 учащихся».

«Школьное здание должно включать подходящие помещения для разных типов активностей – спортзал, студию робототехники, кулинарный класс, химическую лабораторию, арт-блок, студию звукозаписи и т.п., - описывает руководитель проектов строительства социальных объектов ГК «А101» Юлия Чернец. - Кроме того, если школа передается городу, эти помещения должны быть хорошо оснащены. Однако девелопер не может влиять на то, как школа будет использовать это оборудование – у нее может просто не быть преподавателей с достаточным опытом и квалификацией».

Если школа будет коммерческой, то тогда застройщик на тендере отбирает оператора, который предложит наиболее интересные и качественные программы обучения. При этом, как поясняет Роман Родионцев (Est-a-Tet), учитывается уровень дохода жителей, «чтобы интересы оператора совпали с возможностями его целевой аудитории».

Как рассказывает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер», для школы и детского сада в жилом квартале «Life-Ботанический сад» было решено найти международного оператора. Был проведен тендер, учитывалась информация о том, сколько лет оператор присутствует на рынке, его репутация, стоимость услуг, количество учащихся, какие результаты они показывают. Основным критерием отбора стала возможность обучения детей по программе международного бакалавриата (IB). В результате была выбрана молодая, но уже успешная международная сеть школ Brookes Education Group: на момент переговоров в семье Brookes были открыты пять филиалов в Великобритании, Канаде и Южной Корее.

Впрочем, «коммерческий» путь довольно тернист. «На рынке частного образования не так много игроков, заинтересованных работать с застройщиком на этапе котлована. Горизонт такого взаимодействия составляет от двух до четырех лет. После чего возможна продажа объекта оператору либо сдача в аренду. Для большинства коммерческих операторов второй вариант наиболее доступен, - комментирует Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости»). - Не хватает единого ресурса, который собирал бы в одном месте информацию обо всех планируемых и строящихся объектах образовательной инфраструктуры, а также помогал бы операторам состыковаться и взаимодействовать с застройщиком».

А теперь посмотрим, что же застройщики предлагают семейным покупателям. Редакция IRN.RU попросила экспертов привести примеры новостроек вблизи хороших школ или со школами, которые девелоперы возводят в рамках своих проектов.

Обзор новостроек: «старая» Москва

Новый квартал бизнес-премиум класса «AFI Park Воронцовский» находится в Обручевском районе. В непосредственной близости - четыре детских сада и пять школ, среди которых гимназия №1514 (традиционно высокие места в рейтингах), а также Центр образования №1311 «Тхия». Минимальная цена квартиры - 9,4 млн руб. Как замечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, порядка 17% от общего спроса приходится на инвесторов, при этом более 30% инвесторов называют в TOP-3 главных факторов выбора комплекса «просветительское» окружение. Они уверены, что благодаря большому количеству вузов и престижных школ квартиры в квартале будут пользоваться особой популярностью у семейных арендаторов. Наценка к ежемесячной арендной ставке при этом может составить 7-8% по сравнению с предложениями в аналогичных проектах.

Жилой комплекс бизнес-класса «Настоящее» строится в Раменках на Винницкой улице. Застройщик – компания «Центр-Инвест». Цены на квартиры начинаются от 16,7 млн рублей. Рядом – государственная «Школа молодых политиков» № 1306. «Выпускники школы становятся учащимися престижных столичных и иностранных вузов. В СМИ регулярно выходит информация о различных достижениях учеников школы на различных конкурсах», - комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Государственная «Шуваловская школа» № 1448 расположена в 2 км (6 мин на автомобиле) от высотного жилого комплекса бизнес-класса «Небо». Девелопер – Capital Group. Комплекс уже построен и сдан, его адрес - Мичуринский проспект, 56. Квартиры стоят от 19,3 млн руб.

ЖК бизнес-класса «Тренд» от Magnum Development в Щукино может похвастаться изобилием учебных заведений – и частных, и государственных. По данным НДВ, средняя стоимость «квадрата» в ЖК - 374, 6 руб. Буквально в шаге от комплекса - государственная «рейтинговая» «Курчатовская школа» и «Ювенес» - русско-английская частная школа, объединяющая дошкольную, начальную и основную подготовки. А в 15 минутах ходьбы - немецкая школа № 1212 с дошкольным отделением, международная школа «Интеграция XXI век» и одна из лучших школ в районе № 1874 с дошкольным отделением.

Два проекта ГК «Кортрос» - ЖК Bauman House (от 17 млн руб., сдается в этом году) и ЖК Headliner (от 12,2 млн руб., недавно стартовали продажи последнего 5-го корпуса) – возводятся в ЦАО Москвы, где сосредоточена четверть рейтинговых школ столицы. Жители ЖК Headliner «прикреплены» к Романовской школе, которая помимо качества образования известна уникальным музеем пионера цветной фотографии Сергея Прокудина-Горского, ставшего популярным после фильма Леонида Парфенова «Цвет нации». Рядом еще с одним проектом компании – iLove (от 13,7 млн руб.) в Останкинском районе находится гимназия Российского университета транспорта. Это структурное подразделение РУТ (МИИТ), и школьники могут использовать ресурсы университета.

В рамках перспективного проекта ГК «Кортрос» – ЖК «Северный речной порт» в Головинском районе (продажи в нем еще не открыты) - предусмотрено строительство школы, а сейчас в пешей доступности от проекта есть Кембриджская международная школа и сразу несколько муниципальных.

В ЖК «Символ» (от 8,6 млн руб., метро «Площадь Ильича») от компании «Донстрой» будут построены две школы на 2375 мест, включая физико-математический лицей в партнерстве с МГТУ им. Баумана, и восемь детских садов на 1030 мест. Первых учеников школа примет в 2023-м году. Первый детский сад на территории «Символа» откроется в 2022-м году. Другой жилой квартал «Донстроя», который включает ЖК «Огни», «Событие» и клубный дом «Река», находится недалеко от МГУ. Но «Донстрой» создает собственную инфраструктуру: в «Событии» (от 11,5 млн руб.) будет построено две школы на 2750 мест и два больших детских сада на 600 мест, плюс 7 встроенных садиков еще на 600 мест. Рядом с элитным проектом «Жизнь на Плющихе» расположена одна из самых престижных школ Москвы и района Хамовники - № 1535, а на 2-й Фрунзенской улице – школа № 171.

Эксперты также обращают внимание на проекты «Вавилов Дом» рядом с лицеем «Вторая школа» с физико-математическим уклоном, Discovery и Discovery Park (школа № 1474), ЖК «Триколор» (школа №1499), ЖК «Лица» (школа № 1409).

Новая Москва

ЖК «Городские истории» АО «ТПУ Рассказовка» строит в поселении Внуковское, рядом со станцией метро «Рассказовка». Поблизости – государственная школа № 1788, до образования ТиНАО - старейшая школа Ленинского района Подмосковья с очень интересной историей (бывшая «Изваринская школа»). Цены на квартиры начинаются от 9,7 млн рублей, комплекс планируется сдать в конце 2022-го года.

Комплекс бизнес-класса Russian Design District в Ватутинках позиционируется как культурно-образовательный кластер: на территории откроются школа дизайна и технологий, академия художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева. Цены на квартиры в ЖК стартуют с 5,3 млн руб. В 500 метрах – государственная школа № 1392 им. Рябинкина с 75-летней историей и с углубленным изучением отдельных предметов.

ЖК «Москва А101», ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101». Цена квартир - от 8,3 и от 6,3 млн руб. соответственно. Для этих проектов строится школа «Энергия» на 1325 мест с акцентом на изучении естественных наук. На первом этаже появится большая лаборатория, организованная по принципу фаблаба, центр прототипирования, блок мастерских и ремесленные классы. В лаборатории можно будет ставить самые разные эксперименты на стыке наук, а ее стены будут полностью прозрачными, чтобы любой желающий мог увидеть, какой интересной может быть наука. Стены классов будут также выполнены из прозрачных материалов, чтобы создавать у детей ощущение причастности ко всему, что происходит вокруг них. Столовая с зоной амфитеатра примет вид модного кафе. Предусмотрен спортивный зал с профессиональным оборудованием, театрально-актовый зал вместимостью до 500 человек, который сможет превращаться в амфитеатр, конференц-зал или театральную площадку.

ЖК «Скандинавия», южная часть. Здесь строится школа на 550 мест в образовательном центре «Холст». Будут предложены широкие возможности для дополнительного образования в сфере культуры и искусства, в том числе живописи, графики, скульптуры и т.п. Индивидуальные и командные проекты можно вести в мастерской живописи или скульптуры, в медиалаборатории с профессиональным звукозаписывающим и съемочным оборудованием или компьютерном классе. На стенах планируется смонтировать рамы, на которые можно будет повесить картину или постер. А для размещения объемных инсталляций можно будет использовать даже потолок – для этого на нем предусмотрены специальные конструкции.

ЖК «Белые ночи» от ГК «А101». Цена квартир - от 4,9 млн рублей. Школа на 550 мест в образовательном центре «Формула» обзаведется центром прототипирования, артблоком с гончарной мастерской, научной лабораторией фаблаб и медиалабораторией. Главной особенностью здания станет центральная зона с амфитеатром-трансформером. Она может превратиться в лекторий, кинотеатр танцевальный или концертный зал, а также шоу-рум. «Сердцем» школы станет амфитеатр-трансформер. Он преобразуется в лекторий по университетскому образцу, танцевальный зал, театр или же может использоваться как кинозал с огромным профессиональным экраном 6х4 м. Амфитеатр задуман как центр общественной жизни школы и детского сада, особая «шумная зона». Но специальные акустические панели поглотят любой шум.

ЖК «Испанские кварталы» (второй район) от ГК «А101». Цена квартир от 5,2 млн руб. Проектом предусмотрена школа на 1100 мест в образовательном центре, где будет сформировано 44 учебных класса. Для каждой возрастной группы предусмотрены помещения и для освоения школьной программы, и для дополнительных занятий. Так, в каждом классе по естественным наукам предусмотрен лабораторный блок, а компьютерные классы могут объединяться для проведения общешкольных хакатонов. В школьном блоке также будет два актовых зала: один на 425 мест с эстрадой для концертов и спектаклей, другой – трансформируемый, с возможностью превращаться в спортивный. Кроме того, откроются информационный центр с медиатекой, IT-полигон и научно-практический блок с лабораториями естественнонаучного и инженерно-физического направления. Спортивное ядро будет представлено двумя залами длиной 24 и 30 метров с полупрофессиональным и профессиональным оборудованием.

Строительство всех перечисленных школ от ГК «А101» завершится в 2021-2022 годах, школы планируется передать городу.

Ближнее Подмосковье

ЖК «Сердце Одинцово» - проект девелопера «Стройтехинвест» в центре города, недалеко от станции МЦД-1. Средняя цена метра в корпусе А (вводится в I квартале 2021-го года), по данным Est-a-Tet, – 134,8 тыс. руб., в корпусе Б (III квартал) – 121,5 тыс. руб. Поблизости - Одинцовская лингвистическая гимназия, структурное подразделение Одинцовского гуманитарного университета. Гимназия практикует углубленную подготовку учащихся по ряду предметов, также работает по программе дополнительного образования.

Квартал «Новое Медведково» от Ingrad в северо-западной части Мытищ, вблизи от Пироговского лесопарка и Клязьминского водохранилища. Цены на жильё здесь стартуют от 6 млн рублей. В ЖК запроектированы пять детских садов и две школы. Уже открыты детский сад и лингвистическая гимназия № 33, которая входит в топ-100 лучших школ Подмосковья. Обучение бесплатное. Здание построено по индивидуальному проекту, в школе три спортивных зала, хореографический зал, два бассейна и собственный амфитеатр-лекторий на 150 учеников. Преподавание ведётся на четырех языках. В проект группа компаний «Инград» вложила почти миллиард рублей. Вторую школу планируется начать строить в этом году, она рассчитана на 1735 мест и станет одной из самых больших в Подмосковье и также останется муниципальной.

Масштабный ЖК «Красногорский» от девелопера «Град» возводится в поселке Нахабино, недалеко от Красногорска. Рядом - Нахабинская средняя общеобразовательная школа № 3 с углубленным изучением отдельных предметов. В планах девелопера - строительство современной школы на 900 мест. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК составляет 116 тыс. руб.