Аренда или ипотека: что выгоднее в 2021 году?

На примере среднестатистической однушки редакция www.irn.ru рассчитала разницу между ипотечными и арендными платежами и выяснила у экспертов по инвестициям, как лучше распорядиться этими деньгами.

Рынок меняется

Долгое время – примерно с 2015 года – аренда жилья была выгоднее покупки. Цены на недвижимость в основном топтались на месте или корректировались вниз, а ставки по депозитам покрывали арендные платежи. При этом ипотека была дорогой. Из-за девальвации рубля в 2014 году Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку, и к началу 2015 года она достигла 17%, а ставки по ипотеке в основном превышали 20%, то есть стали заградительными. Даже с учетом введенной позже льготной ипотеки на новостройки (под 12%), а также последующего снижения ключевой и ипотечной ставки на вторичном рынке, ипотека все равно была куда менее доступной, чем сейчас.

По данным «Дом.РФ», в феврале 2021 года средняя ставка выдачи ипотеки на покупку вторичных квартир составляла 8,06%. При этом цены на недвижимость окончательно развернулись в рост. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2020 году цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 16,2%. При этом бюджетные варианты активно раскупались, что привело к снижению объема предложения. Это означает, что сильной коррекции после такого роста ждать не стоит, и, скорее всего, в ближайшие годы цены на жилье продолжат расти – пусть не такими темпами, как в ажиотажном 2020 году, но примерно на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»).

Считаем арендные ставки и ипотечные платежи

Тем, кто стоит перед выбором, покупать ли сейчас квартиру в ипотеку или снимать и продолжать копить, важно понимать, как вести себя в изменившихся условиях. Для начала нужно сравнить затраты на аренду и платежи по ипотеке.

Если на рынке купли-продажи жилья цены значительно выросли из-за искусственной стимуляции спроса, рынок аренды отреагировал на «коронакризис» и снизившиеся доходы населения куда более адекватно: спрос снизился, арендные ставки – тоже. Точнее, они заметно просели во время локдауна – процентов на 20, а потом почти восстановились до прошлогоднего уровня: в начале 2021 года они были примерно на 5% ниже, чем год назад (см. «Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались»).

Стоимость аренды и ипотеки можно просчитать с помощью онлайн-калькуляторов IRN.RU. Возьмем одну и ту же квартиру. Допустим, это будет однокомнатная квартира в 17-этажном панельном доме площадью 38 кв. м в шаговой доступности от метро «Бибирево». Калькулятор стоимости квартир оценивает ее в 8,2 млн рублей.

Ипотеку на вторичном рынке сейчас можно взять примерно под 8% годовых, а минимальный первоначальный взнос, с которым банки готовы выдать кредит, в основном составляет около 10%. Итак, с помощью ипотечного калькулятора считаем, во сколько обойдется ежемесячный платеж за эту квартиру. Если брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом и на 20 лет, ежемесячный платеж составит 61 700 рублей в месяц. Если ради снижения ежемесячного платежа увеличить срок кредита до 25 лет, а первоначальный взнос - до 20%, в месяц за кредит придется отдавать 50 600 рублей.

А теперь возьмем калькулятор аренды и забьем туда те же исходные данные квартиры: 10 минут пешком от метро «Бибирево», 5-й этаж 17-этажного панельного дома, 38 кв. м с 8-метровой кухней, ремонт не требуется. Расчетная стоимость аренды такой квартиры составляет 40 500 рублей.

Сколько можно накопить

Но сами по себе эти цифры не говорят о том, что аренда более выгодна. При более высоких затратах после выплаты ипотеки человек все же остается с квартирой в собственности. Поэтому необходимо понять, как можно распорядиться сэкономленными на аренде деньгами и получится ли на эти накопления в будущем приобрести жилье.

Ставки по депозитам в государственных банках сейчас находятся на уровне 3-4,5%. Даже коммерческие банки предлагают вкладчикам максимум 5-6%, в основном меньше. Это вряд ли убережет деньги даже от инфляции, не говоря уже о том, чтобы что-то заработать. Однако на рынке существуют и другие консервативные инструменты, которые дают чуть большую прибыль при сопоставимой надежности. Мы попросили экспертов из финансовых компаний и частных консультантов по инвестициям рассчитать, сколько можно заработать на сэкономленных деньгах.

Первый случай – аренда вместо ипотеки на квартиру стоимостью 8,2 млн рублей с первоначальным взносом 10% и сроком кредита 20 лет. У человека останется 820 000 рублей первоначального взноса, и за счет разницы между стоимостью аренды и ипотеки он сможет дополнительно откладывать почти 22 000 рублей в месяц.

«Для консервативной стратегии подойдет портфель из государственных облигаций ОФЗ (облигации федерального займа). Средняя доходность такого портфеля 6,42%, это доходность индекса Мосбиржи государственных облигаций RGBI», - говорит Евгения Поповская, финансовый консультант и блогер (@evgenya_finance в Instagram). Аналитики SberCIB Investment Research рассчитали, что при такой доходности за 5 лет можно заработать 2,36 млн рублей, за 10 лет – 4,81 млн, за 20 лет – 12,74 млн.

Во втором случае (20-процентный первоначальный взнос и 25-летний срок) человек экономит 1,6 млн рублей на первоначальном взносе и 10 000 рублей в месяц на ежемесячных платежах. При расчетной доходности 6,42% годовых за 5 лет получится накопить 2,75 млн рублей, за 10 лет – 4,47 млн, за 20 лет – 10,05 млн.

Из расчетов видно, что чем длиннее срок инвестирования, тем быстрее растет накопленная сумма, поскольку работает правило сложного процента (то есть процент на изначальную сумму инвестиций и на проценты с нее) и идут ежемесячные пополнения портфеля.

Если хочется больше

Чтобы получить большую доходность, придется идти на риски. По словам аналитика ГК «Финам» Юлии Афанасьевой, степень риска, на который готов пойти инвестор, измеряется в процентах – сколько от общего капитала человек готов потерять. «Для меня небольшой риск – это 30%, кто-то согласен на риск не более 2%, а кому-то и 60% по плечу, - говорит эксперт. - Если человек готов рискнуть процентов на 30, то можно сделать индексную стратегию, которая в прошлом давала средний темп прироста 20% годовых без учёта дивидендов. Если у человека риск в пределах 5%, то его участь – надежные облигации».

Руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «Универ Капитал» Андрей Верников считает, что сейчас сложный рынок для непрофессионального инвестора: «Может произойти как инфляционный кризис, так и кризис перепроизводства. И ни один экономист не может точно сказать, по какому пути пойдут активы. Поэтому приходится уменьшать доходность и не рисковать, пока не появится больше определенности на рынке, а уже после этого подбирать более интересные активы. Поэтому сейчас как никогда актуально правило не складывать все яйца в одну корзину. Человеку придется покупать и золото, и облигации, которые не дадут большого дохода, и акции. Из акций я бы рекомендовал покупать американские – чтобы снять валютный и политический риски. Американский индекс Standart 500 последние 15-20 лет дает с учетом дивидендов около 8% годовых, без дивидендов – 5,5%. Это достаточно надежный вариант».

Эксперт по инвестициям и блогер Антон Баринов (@index_invest в Instagram) полагает, что при долгосрочных стратегиях лучше всего инвестировать в акции зарубежных компаний: «Безусловно, акции могут не только расти, но и падать, но если срок инвестирования составляет 5+ лет, то риск не такой высокий, потому что за это время акции, вероятнее всего, успеют восстановиться и вырасти. Дополнительно риск можно уменьшить за счет покупки большого количества акций в портфель: желательно нескольких тысяч, чтобы рост одних компенсировал падение других. Удобнее всего это сделать через покупку так называемых ETF – биржевых фондов, каждый из которых держит в портфеле сотни, а иногда и тысячи разных акций. Покупаешь одну акцию ETF – и сразу становишься совладельцем всех акций из его портфеля. Чтобы собрать сбалансированный портфель, лучше купить 5-6 разных ETF. Например, ETF на акции компаний из США, ETF на акции компаний из Китая, из Европы, из Японии. Можно отдельно купить ETF на акции крупных технологических компаний или ETF на зарубежную недвижимость».

Данный портфель, по словам эксперта, в среднем будет приносить 8-10% в долларах. Это больше, чем при покупке облигаций, и менее рискованно, чем российские акции. При такой доходности вложенные 820 000 рублей при ежемесячном пополнении на 22 000 рублей через 10 лет превратятся в 5,8-6,7 млн рублей, а через 20 лет – в 17-22,7 млн рублей. Во втором случае – при наличии 1,6 млн рублей и пополнении на 10 000 рублей в месяц – за 10 лет можно накопить 5,4-6,4 млн рублей, а за 20 лет – 13,8-19,3 млн.

Антон Баринов уточняет, что в реальности при инвестировании в американские акции, вероятно, удастся накопить заметно больше, поскольку курс рубля, скорее всего, будет и дальше падать относительно доллара. Однако Андрей Верников предупреждает, что все же не стоит ограничиваться только одним типом активов: «Американский рынок хороший, но и на нем случается коррекция 40%. Поэтому, если человек все «запузырит» в американские акции, я боюсь, что потом он будет плакать».

Аналитики SberCIB Investment Research считают, что при инвестициях на короткий период можно ограничиться только облигациями, чтобы максимально обезопасить себя и не попасть на период спада на других рынках: «На горизонте 10, а особенно 20 лет было бы интересно рассматривать и другие классы активов помимо облигаций. В краткосрочной перспективе акции – более волатильный инструмент, однако на достаточно длительном горизонте они приносят больший доход, чем облигации. К примеру, за прошедшие 20 лет с 2001 по 2020 год индекс МосБиржи рос в среднем на 16,9% в год».

Евгения Поповская рекомендует портфель умеренного риска, в составе которого 30% – облигации РФ, 70% акции, входящие в индекс Московской биржи: среднегодовая доходность такого портфеля за последние 15 лет составила 15,3% годовых. Важно при этом помнить, что доходность на фондовом рынке не гарантируется.

Что победит: ипотечные ставки, доходность или рост цен на жилье?

При покупке квартиры в ипотеку нужно учитывать, что даже с нынешними невысокими ставками в конечном итоге переплата окажется очень существенной. В случае с квартирой за 8,2 млн рублей, которую мы брали в качестве примера, переплата составит 7,4 млн рублей (91%) при сроке 20 лет и первоначальном взносе 10%. При взносе 20% и 25-летнем сроке заемщик, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, переплатит 8,6 млн рублей (105% от стоимости квартиры). Такие переплаты представляются еще одним аргументом в пользу аренды.

Однако, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, ключевой момент – это динамика цен на жилье: «Когда цены снижались или почти не росли, выгоднее было арендовать квартиру. В ближайшие годы недвижимость, скорее всего, будет дорожать процентов на 5, а то и 10 в год. А ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком для России уровне, и в отдельные годы рост цен даже может «перекрыть» стоимость ипотеки».

Даже при росте цен на недвижимость на 5% в год та же квартира через 20 лет будет стоить 21,8 млн рублей. То есть ценовой прирост составит 13,6 млн рублей – это больше, чем переплата за ипотеку. Более того, при таком росте цен накопленного за 20 лет инвестирования в облигации не хватит на покупку такой же квартиры.

Конечно, ценовая динамика вряд ли будет линейной. В какие-то годы квартиры могут вырасти в цене сильнее, в другие – напротив, подешеветь. Другие переменные в расчетах – доходность облигаций и прочих активов, стоимость аренды квартиры – тоже будут меняться за эти 20 лет. Но в любом случае, если исходить из текущего положения дел и примерных прогнозов и расчетов, становится очевидно, что ипотека выигрывает у аренды, если человек готов вкладывать сэкономленное только в надежные инструменты.

«Если человек не готов рисковать частью капитала (от 30%), то ему лучше брать ипотеку. Если готов, то, с учётом прошлых приростов стоимости инвестиций и самой недвижимости, через 17 лет он накопит на квартиру, и ещё за 3 года, сколько он не платит ипотеку, заработает около 2 млн руб. На диком и нерегулируемом рынке ставок и аренды – сомнительная выгода, - считает Юлия Афанасьева. - Чтобы быстро заработать на квартиру, нужно спекулировать на фондовом рынке и выводить доходность хотя бы к 50% годовых. Для этого нужно работать над финансовым планом и расширять горизонты риска за счёт эффективного управления личным бюджетом и активами».

Но обычному непрофессиональному инвестору не стоит ввязываться в игры на фондовом рынке. «Люди приходят на рынок и думают, что задача рынка их обогатить. Но задача рынка – отобрать у них деньги, - подчеркивает Андрей Верников. - Есть статистика, что спекулянты на длинных периодах показывают худший результат по сравнению с условными американскими домохозяйками, которые просто купили акции и ждут. Переиграть рынок часто не получается даже профессионалам, что уж говорить о новичках».

Еще один важный момент: ипотечные платежи одинаковы на протяжении всего срока кредита. А ставки по аренде могут вырасти. То есть ипотека при более высокой стоимости позволяет зафиксировать размер платежа – с учетом общей инфляции через 10-15-20 лет те же 50 000 рублей за ипотеку в месяц будут куда меньшей нагрузкой на семейный бюджет.

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку сейчас представляется более выгодной, чем аренда. «Особенно это актуально для людей со стабильным и прогнозируемым доходом и не готовых агрессивно инвестировать. Это могут быть, например, госслужащие и менеджеры крупных корпораций со спокойной и понятной карьерой. Бизнесменам, предпринимателям, творческим людям, молодежи, которая еще не определилась с жизненными целями, аренда подойдет больше, поскольку она дает больше мобильности. Речь идет как о физической мобильности, так и – даже в большей степени – о мобильности финансовой. Если человек видит, на чем он может заработать, и понимает, куда и для чего ему нужно вложить деньги (речь как о финансовых инструментах, так и о бизнесе), ему невыгодно «замораживать» свои накопления в первоначальном ипотечном взносе и привязываться к высоким ежемесячным платежам», - резюмирует Олег Репченко.