Январь оказался традиционно провальным для рынка новостроек московского региона, причем в Подмосковье продажи новостроек просели не только по сравнению с урожайным декабрем, но и относительно января прошлого года. Не исключено, что в феврале та же участь постигнет Москву – по данным риелторов, в начале февраля 2021 г. реальный спрос на столичные новостройки был ниже, чем в феврале 2020-го.
В январе 2021 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 5 257 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 50,6% меньше, чем в декабре. В «старой» Москве, по данным компании «Метриум», продажи новостроек упали на 52%, в Новой – на 28%. Всего в старых границах Москвы физлица в январе заключили 3,2 тыс. сделок, на присоединенных к столице территориях - 1,4 тыс.
В принципе, январская «яма» в плане спроса повторяется из года в год и обусловлена в основном длительными каникулами в начале года. Однако на этот раз спад оказался самым глубоким с 2017 г.
В годовом выражении, относительно января 2020 г., число ДДУ с московскими новостройками выросло на 6,2%, сообщает столичное управление Росреестра.
Данные риелторов, в целом, не сильно отличаются от официальной статистики. В «Инкоме» показатели потенциального спроса (количество обращений от потенциальных покупателей в компанию) и продаж в январе 2021 г. были идентичными данным января 2020 г. Относительно декабря 2020 г. число обращений в январе увеличилось на 6%, но количество сделок снизилось на 14%.
«В период новогодних каникул многие покупатели предпочли провести ознакомительные поездки на проекты и не готовы были заниматься сделками», - комментирует ситуацию на рынке Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость».
В «Азбуке Жилья», по словам Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости, покупательская активность в январе уменьшилась на 20% по сравнению с декабрем. При этом в годовом выражении количество обращений увеличилось на 41%.
В Московской области, по данным сервиса «Синица», в январе 2021 г. было зарегистрировано порядка 4,3 тыс. ДДУ. По сравнению с декабрем 2020 г. показатель снизился на 47%. Как и в Москве, это результат традиционной для рынка новостроек сезонности спроса. Однако, в отличие от столицы, в Подмосковье продажи первичного жилья сократились и в годовом выражении - на 17%.
«Снижение показателей января 2021 г. по сравнению с прошлым годом объясняется несколькими факторами: это и вымывание спроса в период ажиотажа в октябре-ноябре 2020 г., и рост цен, и ограниченный объем предложения на рынке: за год цены на новостройки в ближнем поясе Подмосковья выросли на 26,1%, а объемы предложения при этом снизились на 36,9%», - говорит Наталья Шаталина, гендиректор сервиса «Синица».
Вполне возможно, что по итогам февраля продажи новостроек упадут и в Москве – также по причине роста цен, сокращения объемов предложения и исчерпания спроса будущих периодов во время летне-осеннего ажиотажа – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна». Например, в «Инкоме» начало февраля 2021 г. по уровню потенциального спроса было аналогично началу февраля 2020 г., но сделок оказалось на 18% меньше, чем в прошлом году.
«В феврале 2020-го роль сыграла инерция рынка после ажиотажного спроса летом 2019 г., в период перехода рынка на новые правила. Относительно начала января 2021 г. начало февраля после каникул традиционно показывает больше спроса и сделок – на 30% и 53% соответственно», - отмечает Валерий Кочетков.
Несмотря на охлаждение спроса, доля ипотеки на первичном рынке продолжает увеличиваться. По данным компании «Метриум», в январе 63% новостроек в «старой» Москве были куплены в ипотеку. Таким образом, доля ипотеки выросла на 2% относительно декабря 2020 г. и на 11% в сравнении с прошлым январем. В Новой Москве на ипотечные ДДУ пришлось 66% продаж, что на 3% меньше, чем в декабре 2020 г., но на 8% больше, чем 12 месяцев назад. В Подмосковье доля ипотечных сделок в январе достигла 65,5%, что на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По сравнению с декабрем 2020 г. показатель не изменился, сообщает сервис «Синица».
В конце января в Москве и Подмосковье средневзвешенная ставка кредита на покупку жилья в новостройке составила 7,9% - это на 0,01% меньше, чем в декабре 2020 г. Льготную ипотеку в начале текущего года выдавали под 6,07% годовых – как и в конце предыдущего, сообщает «Метриум» со ссылкой на данные 15 крупнейших российских банков.
Рост цен также пока не остановился. В январе на рынке новостроек «старой» Москвы квадрат первичного жилья массового сегмента в среднем стоил 214,3 тыс. рублей, что на 3,3% больше, чем в декабре 2020 г. В сравнении с январем прошлого года массовые новостройки подорожали на 20%.
«Примечательно, что прирост цены, зафиксированный в начале 2021 г., на 1,1% превысил аналогичный показатель конца 2020 г. Большее значение отмечалось в октябре и ноябре минувшего года, когда средняя стоимость квадратного метра жилья эконом- и комфортклассов увеличилась на 4,5%», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Средний бюджет предложения квартиры
| Класс | «Старая» Москва | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| янв.21 | янв. 2021 к дек. 2020 | янв. 2021 к янв. 2020 | дек.20 | янв.20 | |
| млн руб. | % | % | млн руб. | млн руб. | |
| Эконом | 9.19 | 5.3% | 15.1% | 8.73 | 7.99 |
| Комфорт | 11.58 | -0.4% | 5.8% | 11.63 | 10.94 |
| Бизнес | 21.80 | 0.5% | 13.1% | 21.69 | 19.27 |
Источник: «Азбука Жилья»
Несмотря на рост средней стоимости метра и квартиры, средний бюджет покупки жилья в «старой» Москве сократился в эконом- и бизнес-классе – на 14,4% и 3,8% соответственно, подсчитали специалисты «Азбуки Жилья» на основе данных Росреестра о заключенных ДДУ и оценки стоимости реализованных лотов (квартир и апартаментов). Это может свидетельствовать о том, что льготная ипотека уже не в состоянии компенсировать снижение доходов покупателей.
Средний бюджет сделки
| Класс | «Старая» Москва | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| янв.21 | янв. 2021 к дек. 2020 | янв. 2021 к янв. 2020 | дек.20 | янв.20 | |
| млн руб. | % | % | млн руб. | млн руб. | |
| Эконом | 8.45 | -14.4% | 3.4% | 9.88 | 8.18 |
| Комфорт | 11.09 | 0.1% | 8.9% | 11.08 | 10.18 |
| Бизнес | 17.36 | -3.8% | 20.2% | 18.05 | 14.44 |
Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра
На первичном рынке ближайшего Подмосковья, по данным сервиса «Синица», средневзвешенная цена метра за месяц прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м, за год - 26,1%.
«В прошлом году наибольший ценовой прирост отмечался в I и IV кварталах, во II и III кварталах цены росли не так активно. Рост цен был обусловлен множеством факторов, которые действовали в совокупности: это и рост цен на стройматериалы, и проблемы с рабочей силой из-за оттока мигрантов, и рост доли проектов с эскроу, и льготная ипотека, валютные колебания, снижение ставок на депозиты. В Подмосковье в январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%», - поясняет Наталья Шаталина.
В январе самой распространённой в массовом сегменте рынка новостроек «старой» Москвы была индивидуальная скидка – такая форма дисконта предлагалась в 58% проектов. В 18,7% жилых комплексов скидок не было. В тех проектах, где скидки рекламировались (22%), чаще всего встречались дисконты в 3% и 4%, говорит Надежда Коркка.
Однако если брать не только массовый сегмент, но весь рынок в целом, средний размер дисконта окажется несколько выше – на уровне 5%, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В Новой Москве новостройки в январе продавали со средней скидкой 3%, в Подмосковье – 6%.
В «старой» и Новой Москве этот показатель за месяц не изменился, в области – увеличился на 1 п.п. Относительно января 2020 г. скидки в «старой» Москве выросли на 1 п.п., а в ТиНАО и Московской области – уменьшились на 2 п.п. и 1 п.п. соответственно.
По данным «Инкома», в начале года скидки предлагались в 21% проектов «старой» Москвы (-1 п.п. за месяц и -16 п.п. за год), в 17% ЖК на присоединенных территориях (-10 п.п. за год) и в 38% новостроек Подмосковья (-1 п.п. за месяц и -20 п.п. за год).
Также по теме: