Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» запускает серию статей о материалах строительства. Мы расскажем, из чего строят современные многоэтажки и как разные технологии строительства влияют на цену квартир в домах и комфорт жизни в них. Начнем с панели.
Еще с советской эпохи панельные дома принято ругать за их неприглядный облик, плохую шумоизоляция, низкие потолки, неудобную планировку и отсутствие индивидуальности. Первые индустриальные серии были призваны быстро и, главное, дешево решить жилищный вопрос, потому и пришлось отказываться от любых планировочных и архитектурных излишеств.
Современные панельные дома в сравнение не идут с серыми «коробками» прошлых лет: качество монтажа стало выше, шумоизоляция – лучше, фасады – ярче, планировки – разнообразнее. Но главная особенность такого типа строительства осталась прежней – он позволяет строить быстро.
Панельные дома возводятся по принципу конструктора лего из сборных железобетонных плит – изготовленных на заводе панелей, которые уже в готовом виде доставляются на стройплощадки. Построить такой дом можно менее, чем за год. Это важное преимуществом для тех, кто хочет побыстрее въехать в новую квартиру.
Сегодня есть несколько основных заводов-производителей комплектов для крупнопанельного домостроения — «ПИК-Индустрия», «Домостроительный комбинат № 1» (ДСК-1), «Главмосстрой», перечисляет руководитель архитектурной мастерской №4 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Антон Бавыкин.
В последние годы панельные серии домов сильно модернизировали, обращает внимание директор по строительству ГК «Гранель» Андрей Зимонов. Прежде всего, по его словам, улучшились различные показатели в соответствии с новыми нормами. К ним можно отнести учет повышенных требований противопожарной безопасности и энерго- и теплосбережения. Кроме того, повысились потребительские качества такого жилья.
«Улучшились планировочные решения: серьезно расширились возможности по внутриквартирной планировке, увеличилась площадь кухни до 16-18 кв. м, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки. Один из заводов модернизировал технологическую линию и выпускает плиты-перекрытия длиной 9 м, хотя стандартные конструкции имеют длину 6 м. Это дает широкие возможности для различных вариантов дизайна квартиры. Обновился и архитектурный облик, не отстают от требований времени инженерные системы», - перечисляет эксперт.
Например, «ДСК-1» строит дома с применением трехслойной наружной панели с облицовкой керамической плиткой и готовым остеклением. «Такая «трехслойная» система, состоящая из железобетона, утеплителя и декоративной облицовки, хорошо держит тепло и обеспечивает тишину», - рассказывает коммерческий директор «Первого ДСК» Григорий Алтухов. А использование однослойной панели с последующим устройством систем вентилируемого фасада позволяет «ДСК-1» строить дома практически любого визуального облика.
Кроме того, по словам Андрея Зимонова, сегодня новые серии панельных домов проектируются в соответствии с принципами безбарьерной среды. А средний срок службы новых панельных серий увеличился в 2 раза – до 100 лет (против 50 лет у «панелек» 80-х гг.).
Среди «плюсов» панельных многоэтажек Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), называет то, что они, как правило, дают равномерную осадку. Это позволяет практически сразу начинать отделочные работы - как внутренние, так и фасадные. Проемы в панельных домах всегда стандартные, что облегчает новоселам выбор готовых дверей и окон и обеспечивает экономию (отпадает необходимость заказывать нетипичные модели).
Среди недостатков, которые и определяют более низкую цену жилья в панельном доме, Надежка Коркка из компании «Метриум» называет менее качественный уровень звукоизоляции и более низкую способность к аккумулированию тепла по сравнению с монолитными и кирпичными домами. Также возможна некачественная герметизация межпанельных швов (это приводит к повышенной влажности).
«Звукоизоляция в панельных домах уступает монолитным проектам, - соглашается руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. - Особенно это актуально в панельных домах старых серий. В домах П44 высоки шансы слышать соседей со всех сторон и еженощно просыпаться от плача младенца двумя этажами ниже».
Еще один нюанс – в панельном доме невозможно сделать полную перепланировку, так как несущие стены между комнатами сносить нельзя, добавляет коммерческий директор «ДСК-1» Григорий Алтухов.
Тем не менее спрос на панельные дома велик, признают эксперты. Сегодня на рынке можно условно выделить два вида панели – типовую (П-44, П-44Т, КОПЭ) и улучшенную (ДОММОС, ЕвроПа, ПИК-1, ПИК-2 и др.).
Лидерами по спросу, по данным «Метриум», являются дома серий П-44Т и КОПЭ.
Серия П-44Т
«Самая популярная сегодня панельная серия – это однозначно П-44Т, модификация серии П-44, - соглашается руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. - Это, как правило, 12-, 14-, 17-этажные дома. Отличительная черта серии – облицовка наружных стен «под кирпич» и белые полосы, которыми выделены балконы».
Начиная с 1997 года серии домов П-44Т строились как в новых районах массовой застройки Москвы, так и в старых районах в рамках программы сноса пятиэтажек (Южное Чертаново, Зюзино, Черёмушки и др.).
«П44Т - серия воспринимается легко, на позитиве, - говорит генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Валерий Летенков. - Эти объекты выигрывают у конкурентов из-за приятного внешнего вида. Планировки мест общего пользования выполнены логически правильно. Кроме того, на первом этаже таких домов есть место для консьержки, что также является большим плюсом для покупателей».
В домах серии П-44Т все квартиры имеют раздельные санузлы, продолжает эксперт, комнаты изолированные. Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет порядка 40 кв. м. Во всех квартирах есть балкон, а в некоторых трехкомнатных квартирах – целых два.
Правда, по словам Дмитрия Таганова из «Инкома», в домах П-44Т есть и параллельная планировка двухкомнатных квартир – там площадь коридора сокращена до такой степени, что в нем невозможно установить даже встроенный шкаф. Минусы П-44Т стандартны для типовых серий – не очень хорошая звукоизоляция.
Серия КОПЭ
Другая популярная серия – КОПЭ. Строится в Москве с 1982 года. Но с 1990-х годов домами этой серии стали застраивать целые новые районы, вспоминает Дмитрий Таганов. Например, очень много такого жилья сдавалось в Алтуфьево, на Тимирязевской, в Марьино.
«В свое время эту серию отличали сравнительно большие кухни – от 10 кв. м, сейчас такой метраж, конечно, уже не впечатляет. Зато благодаря ограниченному количеству несущих стен в трех-, четырех- и шестикомнатных квартирах довольно легко сделать перепланировку. К минусам можно отнести крошечный коридор в однушке. Одно время было много жалоб на то, что дома КОПЭ стали сдавать без герметизации межпанельных швов, и эта «доработка» доставалась жильцам», - делится эксперт.
Серия П-3М
Директор по строительству ГК «Гранель» Андрей Зимонов рекомендует обратить внимание и на дома серии П-3М, планировочные решения которой отвечают большинству требований, предъявляемых покупателями. Они состоят из прямых и угловых секций, на этаже каждой из которых находятся четыре квартиры. Все трехкомнатные квартиры этой серии являются «распашонками» - окна в них выходят на противоположные стороны дома. В четырехкомнатных квартирах предусмотрены два санузла. Трех- и четырехкомнатные квартиры украшают эркеры. Потребительские характеристики жилья этой серии улучшают лоджии и «темные» комнаты.
Пик строительства домов серии П-3М в Москве пришелся на конец девяностых — начало нулевых. Это многосекционные панельные дома, высотой от 8 до 17 этажей. Первые этажи в домах этой серии могли быть как жилыми, так и отведенными под объекты инфраструктуры.
Однако очевидная конструктивная недоработка серии, отмечает Дмитрий Таганов из «Инкома», – очень маленькая жилая площадь в однокомнатной квартире (14,3 кв. м) и отсутствие балкона в одном из типов «однушек».
Серия «Бекерон»
Дома этой серии с 1994 года начало строить одноименное предприятие, которое до этого специализировалось на строительстве соцобъектов. Серия «Бекерон» - это панельные дома высотой не более 7 этажей, которые не получили широкого распространения. Всего по проекту «Бекерон» возведено около 30 домов в Марьино, Новокосино, Южном Бутово и еще нескольких районах Москвы и области.
«Интересны в потребительском и градостроительном отношениях дома серии «Бекерон», объемы строительства которых сравнительно небольшие, - обращает внимание Андрей Зимонов. - Они имеют невысокую этажность – максимум 7 этажей, выделяясь на фоне высоких типовых панелей. По сравнению с ними площади квартир в серии «Бекерон» увеличены. У однокомнатных квартир площадь составляет более 55 кв. м, у двушек – около 70 кв. м, у трёшек – более 85 кв. м, площадь четырехкомнатных квартир превышает 100 кв. м. Высокие потолки (около 3 м), широкие комнаты вследствие 6-метрового пролета несущих стен и наличие в одном из помещений двух окон создают покупателю большие возможности для оригинального дизайнерского решения своей квартиры».
Сегодня на первичном рынке можно встретить улучшенные серии панельных домов (ДОММОС, «СЭМ-1», «СЭМ-2» и др.), обращает внимание Надежда Коркка из «Метриум». Возведение панельных домов старых серий в Москве прекращено с 2016 года по распоряжению мэра Сергея Собянина.
Серия ДОММОС
ДОММОС – серия домов от 6 до 25 этажей, представленная компанией «Центр» в 2015 г. Серия отличается вариативностью планировок, которая возможна благодаря увеличенному шагу внутренних несущих стен – до 6,6 м. Одних только студий несколько вариантов, начиная с крохотных на 12 «квадратов» и заканчивая просторными площадью 34 кв. м.
Помимо студий, в домах серии ДОММОС предусмотрены 1-,2-,3- и 4-комнатные квартиры с возможностью объединения. Каждая квартира, по словам Надежды Коркки, помимо балконов и лоджий имеет французский балкон.
Серия «СЭМ-2»
Дома серии СЭМ-2 и ее модификации строятся с 2016. Это многосекционные дома высотой от 15 до 33 этажей. Высота потолков в квартирах - от 2,65 до 2,9 м. На площадке расположены от 4 до 12 квартир в зависимости от планировки дома. А число возможных планировок самих квартир достигает пятидесяти.
Дома серии СЭМ-2 возводятся в проектах класса «стандарт» и «комфорт». Главное отличие серии - подземный паркинг. Кроме того, в подвалах предусмотрены кладовые.
«СЭМ-2» – это многоэтажные жилые дома, возведенные по проекту ГК «ПИК», рассказывает Надежда Коркка. Особенность серии заключается в том, что стояки инженерных коммуникаций в квартирах расположены у стены, смежной с межквартирным коридором. За счет этого открывается доступ к коммуникациям и счетчикам со стороны коридора, и работники УК могут проводить необходимые процедуры даже при отсутствии собственников. Кроме того, это решение обеспечивает гибкость в реализации различных интерьерных идей.
Серия «ЕвроПа»
Эксперты в числе удачных для жизни серий называют и серию «ЕвроПа» от ЖБИ-6, высотой 17-25 этажей, которая выигрывает за счет планировок, прочности конструкций, небольшого количества несущих стен (это дает много возможностей для перепланировок), хорошей звукоизоляции. Из особенностей данной серии: просторные лоджии во всех квартирах, большие гостиные и кухни.
Так, площадь студии, например, 25-28 кв. м, «однушки» - 33-41 кв. м, «двушки» - 52-104 кв. м. Также предусмотрены 3- и 4- комнатные квартиры. Минимальная площадь кухни – 10-11 кв. м. Кроме квартир-студий. Здесь кухня-ниша занимает 5-6 кв. м. В части квартир есть темные комнаты (кладовки).
Например, дома серии «ЕвроПа» с квартирами различных площадей и планировок можно найти в жилом комплексе комфорткласса «Лучи» в Солнцево.
«Реновационные» серии
В последние годы в Москве запустили также строительство домов новых «реновационных» серий – ПМ-П и ПМ-Ш, которые уже успели прозвать «собянинками». Они были разработаны в 2012 году для переселения граждан из аварийного жилья и домов хрущевского периода. Квартиры в «собянинках» больше, чем в старых «панельках» - в основном за счет более просторных кухонь и коридоров.
Эксклюзивные серии от застройщиков
Кроме того, застройщики сами разрабатывают под свои проекты новые серии панельных домов. Например, для ЖК «Государев дом» (Московская область, Ленинский городской округ) ГК «Гранель» совместно с компанией ГВСУ «Центр» и Lime Сonstruction разработала новые серии современных типовых домов, которые производятся на модернизированных домостроительных комбинатах ЖБИ в Сергиевом Посаде и Можайске. Это серии Optima S и Lime. В частности, в зданиях серии Optima S (ГВСУ «Центр») применен новый «сухой» конструктивный узел сопряжения наружных и внутренних стеновых панелей, полностью исключающий возможность протечек и промерзания наружных стен.
В списке аутсайдеров в основном самые первые серии панельных домов, которые, конечно, сегодня уже представлены только на «вторичке».
По мнению Надежды Коркки из «Метриума», возглавляют список аутсайдеров на вторичном рынке жилья хрущевки серий 1-507 и 1-335.
Дома серии 1-335 строились повсеместно по всему бывшему СССР с 1956 по 1968 год. В Москве построено порядка 70 домов в основном в районах Перово, Соколиная Гора, Бабушкинский, Дегунино, Кунцево. Это пятиэтажные, как правило, дома с удлиненными практически во всю панель окнами на лестничных площадках. В домах – 1-, 2- и 3-комнатные квартиры с совмещенными санузлами и полотками 2,55 м. Центральная комната во всех трешках - проходная.
Серия 1-507 возводились с 1958 по 1972 год. Это дома 5 или 7 этажей. Высота потолков в квартирах - 2,5 м. Балконы есть на всех этажах, кроме первого.
«В таких домах нет лифта и мусоропровода, отсутствует чердак. Планировки квартир отличают скромная площадь комнат и кухни, наличие смежных комнат, низкая высота потолков. «Брежневки» являются более ходовым товаром, но их тоже нельзя назвать популярными. В любом случае это морально устаревшее и неликвидное жилье», - перечисляет эксперт.
Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость» в числе неудобных для жизни называет дома серии 2–18/9. Это девятиэтажные одноподъездные дома башенного типа. В Москве такие дома рассредоточены по районам массовой жилой застройки 60-х годов: Черемушки, Текстильщики, Кузьминки, Измайлово и др. В домах предусмотрены 1- и 2-комнатные квартиры с совмещёнными санузлами и сидячими ваннами, по восемь квартир на этаже. Высота потолка — 2,5 м. В домах имеются один пассажирский лифт и мусоропровод.
Среди недостатков этой серии Валерий Летенков называет маленькую площадь комнат (30 кв. м – однушка и 44 кв. м – двушка) и кухни (всего 5,5 кв. м), низкие потолки (2,5 м), совмещенные санузлы с сидячими ванными.
Также, по словам эксперта, неудачной является серия 2-49, где также предусмотрены квартиры малой площади: однокомнатные – от 31 кв. м, двухкомнатные квартиры – от 44 кв. м. Площадь кухни – менее 6 кв. м.
Серия 2-49 – это девятиэтажные многосекционные панельные дома, которые «вырастали» с 1965 по 1985 год в основном в районах Теплый стан, Ясенево, Беляево, Черемушки, Орехово, Академический. В домах запроектированы квартиры от однушек до пятикомнатных с раздельными санузлами. Во всех квартирах кроме однушек предусмотрены большие лоджии.
Валерий Летенков также не рекомендует рассматривать для покупки дома, которые были исключены из программы реновации по требованию жильцов: «Ресурс этих домов практически исчерпан».
С финансовой точки зрения возведение панельных домов выгодно как застройщику, так и покупателю, уверен директор по строительству ГК «Гранель» Андрей Зимонов: «Для компаний – это темпы строительства, а для покупателей – это более короткое время ожидания сдачи дома и экономия на отделке. Это связано с тем, что панель сама по себе ровная, и ремонт получается менее затратным, уходит меньше строительных материалов».
Дешевле обойдется не только ремонт в квартире, но и ее стоимость: если не брать в расчет локацию, то да, панель дешевле кирпича и монолита, отмечают эксперты. По данным «Бон Тон», в комфортклассе «старой» Москвы средняя стоимость «квадрата» в типовом панельном доме с отделкой на 10% ниже, чем в монолитном доме с отделкой (166,4 тыс. руб. и 182,2 тыс. руб.).
Как уточнил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров, сегодня средняя стоимость кв. м в панельных новостройках Москвы составляет 168,8 тыс. руб., в Новой Москве – 172,3 тыс. руб., в Московской области – 126,4 тыс. руб.
Разницу средней стоимости панели в «старой» Москве и «новой» Сергей Ковров объясняет разницей объема существующего предложения.
«За первые десять месяцев 2020 года застройщики на территории старой Москвы ввели в эксплуатацию 155 жилых корпусов общей площадью 2,12 млн кв. м. В Новой Москве ввели 1,6 млн кв. м жилой недвижимости, или 122 объекта. До 2035 года в ТиНАО возведут еще 52 млн кв. м жилых объектов. Путем несложных математических расчетов, можно понять, что процент недавно введенных панельных домов относительно «хрущевок» или «сталинок» в Новой Москве в разы выше, чем в границах «старой» Москвы. Следовательно, превышение средней цены в таких домах совсем не удивляет», - заключает эксперт.
На вторичном рынке цены на квартиры будут отличаться в зависимости от года строительства и месторасположения дома, отмечает Надежда Коркка из «Мертриум». Квартиры хрущевских и брежневских серий обойдутся значительно дешевле, если они расположены на окраинах города. Те же самые серии в локации «Москва-Сити» будут стоить много дороже, чем квартиры в более «передовых» и современных сериях, но в непрестижных спальных районах. Так, средняя стоимость московской двухкомнатной квартиры в панельном доме. площадью 52 кв. м на вторичном рынке составляет 9 млн руб., в районе же «Сити» аналогичная квартира обойдется минимум в 15 млн руб.
Популярные некогда панельные дома сегодня теряют свои позиции на рынке первичного жилья Москвы, признают эксперты. Сегодня панельные дома превалируют на «вторичке», где представлены все серии панельных домов, начиная с момента их появления (1940-е годы), таковых более 50, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
А вот на первичном рынке в границах «старой» Москвы сегодня только 10,7% квартир (20 проектов) продаются в домах улучшенных панельных серий (ПИК, ДОМРИК, ДОММОС, ДОМНАД), еще 2,1% (7 проектов) - в типовых. В Новой Москве 17,9% (4 проекта) предложения относится к улучшенной панели, 0,3% (2 проекта) - к типовой панели.
Объём панельного строительства на первичном рынке Москвы
| № | Название проекта | Девелопер | Класс | Тип помещения | Конструктив | Площадь в реализации, кв.м | СВЦ, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Ильменский 17» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 20 496 | 210 286 |
| 2 | «Большая Очаковская 2» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК2 | 17 191 | 232 141 |
| 3 | «Амурский парк» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 17 023 | 189 377 |
| 4 | «Люблинский парк» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК2 | 11 629 | 175 635 |
| 5 | «Руставели 14» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 11 070 | 216 946 |
| 6 | «Сигнальный 16» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 10 993 | 205 940 |
| 7 | «Просторная 7» | ПИК | комфорт | квартиры | СЭМ | 9 621 | 236 006 |
| 8 | «Новохохловская 15» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 9 357 | 190 008 |
| 9 | «Второй Нагатинский» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 9 221 | 222 104 |
| 10 | «Кронштадский 14» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 7 969 | 217 859 |
| 11 | «Перовское 2» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 6 870 | 180 426 |
| 12 | «Кронштадский 9» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 6 624 | 229 081 |
| 13 | «Бусиновский парк» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 6 309 | 162 519 |
| 14 | «Ясеневая 14» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК2 | 5 820 | 223 708 |
| 15 | «Большая Академическая 85» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 5 033 | 209 199 |
| 16 | «Красноказарменная,15» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК2 | 4 407 | 217 702 |
| 17 | «Митинский парк» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК3 | 3 864 | 144 077 |
| 18 | «Молодогвардейская 36» | ПИК | комфорт | квартиры | ПИК2 | 2 784 | 264 242 |
| 19 | «Мой адрес в Медведково-2» | Мосреалстрой | стандарт | квартиры | П-44 | 1 136 | 149 612 |
| 20 | «Мой адрес в Бескудниково-3» | «Мосреалстрой» | стандарт | квартиры | панель | 1 055 | 182 310 |
| 21 | «Мой адрес на Шокальского» | «Мосреалстрой» | стандарт | квартиры | П-44/ДОММОС | 815 | 165 010 |
| 22 | «Мой адрес на Дмитрия Ульянова» | «Мосреалстрой» | стандарт | квартиры | И-155 | 543 | 219 117 |
| 23 | «Мой адрес на Нагорной» | «Мосреалстрой» | стандарт | квартиры | П-44К | 339 | 184 077 |
| 24 | «Мой адрес на Заревом» | «Мосреалстрой» | стандарт | квартиры | ДОМРИК | 222 | 168 651 |
| 25 | «16 уровень» | «Алтай» | стандарт | апартаменты | панель | 2 879 | 172 347 |
| 26 | «Аэровилла» | «Алтай» | стандарт | апартаменты | панель | 441 | 192 060 |
| 27 | «Ботаник» | «Алтай» | стандарт | апартаменты | панель | 324 | 198 656 |
| 28 | «Некрасовка» | «Авеста» | стандарт | квартиры | П44Т | 9 816 | 148 833 |
| 29 | «В стремлении к свету» | Seven Suns Development | комфорт | квартиры | панель | 20 490 | 167 708 |
| 30 | «Майспейс на Фестивальной» | MySpace Development | стандарт | квартиры | панель | 483 | 229 680 |
| 31 | «Майспейс на Окской» | MySpace Development | стандарт | квартиры | панель | 302 | 255 166 |
| 32 | «Зеленая вертикаль» | «Э.К. Девелопмент» | комфорт | квартиры | панель | 1 411 | 172 019 |
| 33 | «Мир Митино» | «Развитие» | комфорт | квартиры | ДОММОС | 814 | 160 212 |
Источник: «Бон Тон»
По данным «Метриум», панельные дома представлены также в жилых комплексах комфорткласса «Бунинские луга», «Михайловский парк», «Мякинино парк» и «Полярная 25» (застройщик – группа ПИК). Строящиеся здесь дома относятся к сериям ПИК-1, ПИК-2, СЭМ-2 и КОПЭ-М-Парус.
Надежда Коркка из «Метриума» отмечает, что еще два года назад предложение панельного жилья на первичном рынке Москвы было вдвое больше – 20% против сегодняшних 10%.
«Причина не в отсутствии спроса на панельные дома, а в недостатке свободных участков под освоение районов массовой застройки и в их высокой стоимости. Поэтому типовые серии домов в пределах МКАД в большинстве случаев возводятся под различные городские социальные программы (например, под реновацию). А вот в «старой» Москве за МКАД, Новой Москве и в Подмосковье ситуация иная: примерно половину возводимого жилья составляют панели», - заключает эксперт.