На рынке новостроек из-за длинного цикла строительства продукт меняется достаточно медленно. Тем не менее девелоперам важно отслеживать тренды и изменения в предпочтениях покупателей, чтобы создать востребованный проект. Эксперты рассказали, какие проекты популярны сейчас и что будет востребовано в будущем, в ходе онлайн-конференции «Какие новостройки нужны покупателям?».

Пандемия меняет запросы

В 2020 году на потребительские предпочтения сильно повлияла пандемия коронавируса. Люди стали проводить дома больше времени, многие перешли на удаленную работу. «Исследования показывают, что многие сотрудники и работодатели оценили преимущества удаленного режима работы и готовы трудиться так постоянно или несколько дней в неделю», — говорит коммерческий директор компании Tekta Group Елизавета Севастьянова.

По данным исследования, проведенного Ассоциацией электронных коммуникаций (РАЭК) совместно с НИУ ВШЭ и Microsoft в России, во время весеннего локдауна 54% сотрудников, находящихся на руководящих позициях, а также квалифицированных специалистов без руководящих функций были переведены на удаленный режим работы.

«После всеобщего весеннего карантина и последующего перехода на удаленку многие столкнулись с проблемой ограничений и отсутствия достаточного пространства для разделения на зоны: отдых, работа, развлечения. В квартирах наряду с детскими и гостиными хотят видеть оборудованные пространства для работы, например, отдельный кабинет или просторную лоджию. Учитывая, что дом стал и местом для жизни, и небольшим офисом, для покупателей стало важно, чтобы в квартире было тихо, комфортно и просторно, а инфраструктура позволяла получать услуги, не покидая территорию жилого комплекса, — рассказывает Елизавета Севастьянова. — Стали востребованы проекты с фитнес-центрами, воркаут-зонами для спорта, творческими студиями и игровыми комнатами для детей, постаматами для бесконтактного получения покупок».

Режим самоизоляции повысил востребованность балконов и лоджий, где можно подышать свежим воздухом или обустроить рабочий кабинет. По данным опроса ГК «Инград», необходимость балкона декларируют до 80-90% клиентов компании. При этом в последние годы многие девелоперы отказывались от проектирования этих помещений (см. «Уже не модно: какие атрибуты новостроек больше не нужны покупателям»).

По мнению руководителя проектов IRN.RU Юлии Рышкиной, эти «коронавирусные» изменения — долгосрочный тренд: «Режим самоизоляции не создал этот запрос, а стал катализатором. Удаленная работа давно набирает популярность. Просто из-за пандемии компании, которые ранее опасались переводить сотрудников на работу из дома, были вынуждены это сделать. Многие из них смогли эффективно наладить такую работу и поняли, что можно сэкономить на аренде офиса».

Кухни-гостиные и мастер-спальни

В последние годы продолжается тренд на уменьшение метража. По данным компании «Метриум», за последние восемь лет средняя площадь квартир всех классов сократилась на 29%. А в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» сообщили, что за последние 5 лет средняя площадь купленных квартир сократилась на 7,8% - с 61,8 до 57 кв. м. При этом заметнее всего с 2015 года уменьшились площади квартир в бизнес-классе — на 21,4%.

Правда, по словам Елизаветы Севастьяновой, из-за пандемии многие покупатели вновь заинтересовались просторными квартирами: «Спросом стали пользоваться квартиры большей площади с предчистовой отделкой white boх, а также эргономичные жилые помещения самых разных форматов, где за счет грамотного зонирования удобно и жить, и работать. Популярность у покупателей также приобрели квартиры евроформата с кухней-гостиной и мастер-спальней. Квартиры с „уникальностями“ действительно стали трендом. Уже сейчас на этапе проектирования создается более 50% планировочных решений с кухней-гостиной и мастер-спальней».

Кроме того, за последние годы отделка от застройщика окончательно стала нормой рынка. «Так, в 2020 году такие лоты заняли в массовом сегменте 68% предложения, что на 22% больше, чем в 2019 году. Количество жилья, реализуемого без отделки, напротив, уменьшилось более чем на половину, — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании „Метриум“. — Отделка бывает финишной и предчистовой (white box). Квартиры с финишным ремонтом готовы к заселению — нужно только мебель расставить. Формат white box включает в себя основные ремонтные работы: выравнивание стен, стяжку пола, установку фурнитуры, прокладку электропроводки и монтаж счетчиков. В массовом сегменте доля жилья с финишной отделкой по итогам 2020 года достигла 65%, увеличившись за 12 месяцев на 19%. Экспозиция квартир с отделкой white box снизилась относительно 2019 года на 4% и составила 9%. Еще больше сократилась доля лотов без отделки — с 41% в 2019 году до 25% в 2020 году».

Жилье будущего

Цикл проектирования и строительства достаточно долгий, поэтому девелоперам приходится работать не только с текущими предпочтениями, но и угадывать, что будет популярно у покупателей в будущем.

«На этапе планирования строительства мы учитываем данные опросов наших клиентов, которые проводим на постоянной основе. Это позволяет нам уловить настроения и спрогнозировать то, как будут меняться покупательские предпочтения в долгосрочной перспективе, — отмечает Елизавета Севастьянова. — Особое внимание Tekta Group уделяет совершенствованию архитектурных и ландшафтных решений. В своих проектах мы уже предлагаем такие форматы благоустройства придомовых территорий, которые будут востребованы на уровне города и городской застройки через 23 года. Разработкой таких решений занимаются известные архитектурные и дизайн-бюро. Например, при проектировании квартала Now мы сотрудничали с GAFA Architects. Архитекторы предложили максимально продуманное использование разноуровневого рельефа участка для создания видовой природной набережной, где удачно сочетаются общественные и приватные пространства».

По словам Надежды Коркки, иногда концепция комплекса меняется во время строительства: «С этим связана практика реализации проекта частями. Девелоперы проверяют, пользуется ли жилье спросом и, если предложение не соответствуют запросам покупателей, корректируют проект — улучшают планировки квартир, меняют квартирографию, дополняют продукт интересными целевой аудитории услугами».

В целом, запросы покупателей жилья меняются не слишком быстро. «Квартира — не одежда, поэтому мода здесь не такая переменчивая. Тренды, которые популярны сейчас, сохранятся как минимум на ближайшие лет пять», — считает Юлия Рышкина.

Однако помимо небольших вкусовых изменений есть и более сложные вопросы, касающиеся смены поколений (см. «Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна»). «Пока еще рано говорить про выход поколения Z на рынок, но уже сейчас их предпочтения влияют на тренды, — говорит Елизавета Севастьянова. — Например, тренд на евроформаты во многом обусловлен вкусами новых поколений, миллениалов и центениалов. Люди моложе 35 более взвешенно относятся к выбору недвижимости, и даже чаще предыдущих поколений делают выбор в пользу аренды».

Будущее поколение обращает еще большее внимание на инфраструктуру общих зон. «Раз уж тут зашла речь о поколениях, то мне 24, примерно умещаюсь в старших зуммеров, — поделилась одна из читательниц IRN.RU в ходе онлайн-конференции. — Закончила универ, работаю в IT, снимаю квартиру с подругой. Иногда просто ради интереса смотрю, какие есть в Москве новостройки. Радует, что во многих — классные планировки, красивые дворы. Но вот лично мне не хватает каких-то общественных зон под крышей. Каких-то лаундж-помещений, возможно, пространств, где есть экран и можно посмотреть фильм или зарубиться в Play Station, рабочих зон с вай-фаем, куда можно спуститься поработать. Возможно, каких-то тренажеров — но не в смысле зала или фитнес-центра, а каких-то простых штук для ворк-аута, только в помещении. Просто бюджет у всех ограничен, квартиру можно купить небольшую. И хочется каких-то мест, где можно провести время вне квартиры, познакомится с соседями и т. п.».

Елизавета Севастьянова отмечает, что такие запросы достаточно распространены среди нового поколения покупателей, особенно среди клиентов из IT-сферы, которых, по данным Tekta Group, за последний год стало на 13% больше.

С учетом уменьшения площадей это действительно может стать трендом будущего. При высоких ценах на жилье, особенно для начинающих специалистов, актуальными могут быть проекты с компактными квартирами, где многие функции вынесены за пределы жилплощади.

«Жильем, востребованным у поколения Z, скорее всего, будет коливинг, — считает Надежда Коркка. — У этого формата есть ряд преимуществ, которые оценят люди, родившиеся на рубеже третьего тысячелетия. Главная отличительная черта — возможность жить и работать вместе с единомышленниками. Этому способствуют coworking-зоны, lounge-зоны, кафе и рестораны, прачечная и клининговая службы. „Зуммеры“ хотят как можно меньше работать в офисе и предпочитают проводить вечера в компании друзей, а не перед телевизором. Кроме того, они не умеют вести хозяйство и не готовы переплачивать за жилье. Коливинг идеально отвечает этим запросам».

С другой стороны, основная часть покупателей на рынке новостроек — это люди старше 30 лет, в основном — семьи с детьми. У них другие требования к жилью, и они еще долгое время будут формировать рынок. Поэтому в обозримой перспективе будут востребованы и новые, и классические форматы жилья.

Актуальные проекты компании TEKTA GROUP (ноябрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСдан площадью 84 м2
TwelveМосква, Северный округ, район Нагорный, м. Нагорная1 кв. 2026 г.
ERAМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая3 кв. 2026 г. площадью 28 - 145 м2
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦКСтудии, 2-4, 6-комнатные квартиры площадью 41 - 206 м2
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.1-5-комнатные квартиры площадью 30 - 147 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU