Новостройки Москвы в ноябре-декабре 2020 года: спрос пошел вниз на фоне перегретых цен

После продления программы льготной ипотеки до середины 2021 г. спрос на новостройки ожидаемо снизился. Покупателям некуда спешить, тем более, что ажиотаж предыдущих месяцев вымыл с рынка наиболее доступные лоты и перегрел цены.

Спрос

После октябрьского рекорда спрос на первичном рынке жилья в «старой» Москве пошел на спад. По данным компании «Метриум», в ноябре было заключено 6797 сделок, что на 7% меньше, чем в октябре. При этом покупательская активность все еще существенно превышает уровни прошлого года: в ноябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 74% больше ДДУ, чем в ноябре 2019-го. В Новой Москве продажи новостроек снизились на 23,7% относительно октября, до 2405 ДДУ. В сравнении с ноябрем прошлого года количество ДДУ выросло на 42%.

«После продления программы льготной ипотеки высокий спрос закономерно пошел на убыль, - комментирует ситуацию на рынке заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. - На фоне общего ажиотажа вокруг квартир в новостройках цены были разогреты, и теперь покупатели ждут новогодних акций, а девелоперы - появления новых клиентов. Таким образом, сейчас картина следующая: клиенты, которые откладывали покупку квартир до лучших времен, уже приобрели их, поэтому сегодня мы наблюдаем снижение спроса и количества сделок относительно предыдущего месяца. Однако в сравнении с прошлым годом эти показатели выше из-за низкой ставки по ипотеке и низких процентов по вкладам, что, в свою очередь, привело к переводу денег из депозитов в квадратные метры».

(В самом «Инкоме» в ноябре 2020 г. получили на 17% меньше обращений от потенциальных покупателей и заключили на 9% меньше сделок, чем в октябре. Но по сравнению с ноябрем 2019 г. показатели увеличились на 11% и 12% соответственно.)

Наиболее заметно снижение ипотечного спроса в Новой Москве, где доля ипотечных ДДУ сократилась на 6,1 п.п. по сравнению с октябрем, до 64,7% – и это на фоне общего падения покупательской активности. В годовом выражении показатель, конечно, вырос (на 5,2 п.п.) благодаря уменьшению ипотечных ставок.

В «старой» Москве, по данным «Метриума», на ипотеку в ноябре пришлось 64,2% сделок от общего числа ДДУ. Таким образом, по сравнению с октябрем показатель увеличился на 1,9 п.п., а с ноябрем 2019 г. – на 8,2 п.п.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), связывает снижение спроса в месячном разрезе с сокращением предложения и высоким уровнем цен на новостройки. Рост потребительской активности в конце III и начале IV квартала привел к вымыванию самых доступных лотов, поясняет застройщик.

Квартиры дорожают, и вместе с тем сокращается объем предложения, соглашается Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Но процесс замедляется. «Если в октябре число лотов уменьшилось на 14%, то в ноябре – всего на 0,3%. Такая тенденция позволяет предположить, что в скором времени предложение достигнет минимума и начнется расширение рынка», - добавляет Коркка.

Падение спроса продолжилось и в первой половине декабря. В «Инком» за первые две недели месяца обратились на 15% меньше потенциальных клиентов, чем в первой половине ноября, а продажи упали на 12%. В годовом выражении динамика остается положительной: число обращений выросло на 21%, сделок – на 16%.

Но, несмотря на снижение продаж к концу года, IV квартал в целом оказался очень удачным для девелоперов. По предварительной оценке Est-a-Tet, в текущем квартале объем реализованного жилья в старых границах Москвы по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 94%, относительно аналогичного периода 2019 г. - на 82%.

Источник: Est-a-Tet

В Новой Москве спрос за квартал вырос на 95%, за год – на 49,5%. «Подавляющее большинство застройщиков смогли не только отыграть весеннее падение спроса, но и существенно нарастить продажи, по сравнению с прошлым годом», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Источник: Est-a-Tet

Цены

В ноябре текущего года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках массового сегмента достигла рекордного значения. По данным «Метриума», за год показатель вырос на 17% и составил 203 тыс. рублей. Это самый быстрый рост в истории рынка первичного жилья, подчеркивает Надежда Коркка. Относительно октября средняя цена квадрата увеличилась на 2,3%.

По оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», стоимость новостроек и апартаментов эконом- и комфорткласса в ноябре почти не изменилась, зато бизнес-класс прибавил сразу 7%.

Средний бюджет предложения квартиры в ноябре 2020 г.

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что на фоне роста или, в лучшем случае, стабилизации цен в экономклассе в ноябре средний чек сделки в этом сегменте сократился на 3,7% относительно октября и составил 9,38 млн руб., подсчитали специалисты «Азбуки Жилья», проанализировав данные Россреестра о заключенных ДДУ на территории «старой» Москвы. При этом в «экономе» средняя стоимость проданной квартиры все равно выше средней стоимости квартиры в предложении, в «комфорте» показатели совпадают и лишь в бизнес-классе чек сделки ниже стоимости предложения.

Средний чек сделки

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

Средний размер скидок за прошедший месяц увеличился на 1 п.п. в «старой» Москве и Подмосковье, а в Новой Москве дисконты, наоборот, сократились на тот же 1 п.п. Средний уровень скидок на новостройки сейчас составляет 5% для «старой» Москвы, 4% для присоединенных территорий и 6% для Подмосковья, говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По отношению к аналогичному периоду прошлого года размер среднего дисконта в «старой» Москве и области увеличился на 1 п.п., в ТиНАО - на 2 п.п. При этом распространенность скидок, по данным «Инкома», за год существенно сократилась: на 21 п.п. в «старой» Москве, на 18 п.п. в ТиНАО и на 14 п.п. в Подмосковье. Сегодня скидки предлагаются в 23% проектах «старой» Москвы, в 17% ЖК на присоединенных территориях и в 40% новостроек Подмосковья.

За месяц доля проектов со скидками в «старой» Москве и Подмосковье уменьшилась на 1 п.п., в ТиНАО - на 2 п.п.