Новостройки: сервисные апартаменты – для мобильного арендатора и «ленивого» инвестора

Глобальный тренд на арендный образ жизни не обошел и нашу страну. Нельзя сказать, что он охватил всё российское многомиллионное население, но определенная «продвинутая» его часть, которой важна мобильность при сохранении комфорта, безусловно, ориентирована на модный шеринг. И на этом тренде можно неплохо заработать, предлагая потребителям в пользование то, что им необходимо. В том числе - апартаменты с сервисом.

К вашим услугам

В основном сервисные апартаменты покупают инвесторы для того, чтобы их сдавать клиентам в аренду. Обычно они продаются уже отремонтированными или даже меблированными. В таком апарт-комплексе должна круглосуточно функционировать управляющая компания и консьерж-сервис. Нередко оператором, управляющим апарт-комплексом, выступает гостиничный бренд. Жителям предоставляются разнообразные услуги, в том числе прачечная, уборка, вызов такси, доставка продуктов, бронирование билетов в театр, заказ столика в ресторане и т.д.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ называет апартаменты «продуктом симбиоза отелей и классического жилья». Как правило, их жилая часть состоит из гостиничных юнитов с санузлами и собственной кухонной зоной. При этом в здании функционируют многочисленные сервисы, позволяющие работать, получать необходимые услуги и проводить досуг, не покидая территорию комплекса.

Для таких апарт-отелей очень важна развитая внутренняя инфраструктура, в них часто проектируют фитнес-залы, бассейны, кафе, магазины, салоны красоты. А также создают условия для работы, поэтому появляются коворкинги, деловые, переговорные зоны, залы для конференций.

Петербург обогнал Москву

Как уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», в классическом понимании сервисные апартаменты – это те проекты, в которых покупателям предлагают разработанные программы доходности и возможность найти арендаторов через управляющую компанию.

Именно таких комплексов в Москве мало. По данным ГК «Пионер», в столице сервисных апартаментов, где ведутся первичные продажи, всего около десятка. Любопытно, что в Петербурге апарт-комплексов с сервисом заметно больше. По оценке руководителя направления новостроек Penny Lane Realty Юрия Щербакова, сервисные апартаменты в Москве составляют не более 10% от общего объема апартаментов. А в Санкт-Петербурге, как подсчитали в ГК «Пионер», - около 70% всего предложения в сегменте апартаментов сформированы как раз комплексами с сервисом.

Но вернемся в Москву. Здесь рынок арендных апартаментов дорогой – в основном представленные в продаже комплексы позиционируются в верхнем ценовом сегменте – премиум и элит. Среди них - Fairmont and Vesper, Roza Rossa, Moss Apartments,  «Жилой квартал ВТБ Арена парк» с сервисом Hyatt.

Из недавних проектов в Penny Lane Realty называют проекты «Поклонная 9», клубный дом «Тургенев» (квартиры с сервисом). Они вышли на рынок в 2019 году, но были в закрытых продажах, поэтому их смело можно отнести к новинкам 2020 года.

По данным Knight Frank, за последние три года на рынок вышло всего шесть проектов с сервисной составляющей, еще как минимум два проекта ожидаются в следующем году.

Сегмент комфорт и бизнес-класса совсем немногочислен, тут можно назвать объекты сети Ye’s от ГК «Пионер» - Ye’s Botanica (возводится в составе ТПУ «Ботанический сад» у одноименных станций метро и МЦК) и «Ye’s Технопарк» (метро «Технопарк»).

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, уточняет, что существуют «подвиды» сервисных апартаментов: предназначенные в аренду и на продажу. Эксперт называет крупных игроков в сегменте аренды, среди них - ГлавУпДК при МИД России. Управление обслуживает иностранные представительства в Москве, предоставляя им в аренду жилье и офисы. Его услугами пользуются также российские и иностранные компании. «Дом.рф» приобретает площади в новостройках для коммерческого и корпоративного найма (МФК «Лайнер», – 280 апартаментов, от 48,9 тыс. руб./мес.; ЖК «Символ», – 378 квартир, от 50,3 тыс. руб./мес., МФК Match Point, 800 апартаментов от 62 тыс. руб./мес.).

А в известном проекте высокого класса The Book (дом-книжка на Новом Арбате) имеются и отель, и апартаменты на продажу, и в кратко- и долгосрочную аренду с сервисом.

Рынок созревает для сервиса

Сегмент сервисных апартаментов в Москве пока только начинает развиваться, отмечает Андрей Соловьев (Knight Frank). По наблюдениям эксперта, прежде девелоперы часто отказывались от сервиса, но сейчас настает другое время: растет и конкуренция, и интерес со стороны потребителей к организованному формату аренды и сервисному обслуживанию. Так что рынок, можно сказать, «зреет».

Дополнительный импульс формату придал коронавирус. Поскольку большинство услуг резиденты получают в пределах комплекса, то в условиях пандемии и развития удаленного формата работы сервисные апартаменты становятся более актуальными. «Важность самодостаточности стала очевидной: сервис минимизирует риски, а сколько еще нам придется жить с вирусами, - неизвестно», - замечает Юрий Щербаков (Penny Lane Realty).

Андрей Соловьев (Knight Frank) называет две основные группы покупателей в сегменте сервисных апартаментов. Это инвесторы, которые планируют получать арендный доход от проектов, расположенных в местах с высоким туристическим и деловым потоком. И покупатели с опытом проживания/покупки недвижимости за рубежом, где распространен подобный формат. «Эти люди интересуются апартаментами и в России, желая обеспечить себе высокий уровень сервиса, стандартный во всех местах их пребывания. Речь здесь, естественно, идет об апартаментах высокого класса: премиум и де-люкс», - комментирует эксперт.

Полный комфорт за ваши деньги

Обитатели сервисных апартаментов день и ночь, можно сказать, охвачены заботой управляющих компаний. Например, жителям апарт-отеля сети Ye’s от ГК «Пионер» круглосуточно доступен спектр сервисных опций – кафе, лаунж-зона для встреч с друзьями, фитнес-центр, коворкинг. Арендаторам предлагается one touch service в формате 24/7: услуги reception, уборка апартаментов, услуги прачечной и химчистки, системы хранения, аренда транспорта, вызов хаусмастера, доставка еды в номер.

Андрей Соловьев (Knight Frank) выделяет два типа подобного предложения: когда сервис включен в стоимость содержания жилья и обязателен для собственников и когда отель присутствует на территории проекта и у покупателя/жителя есть возможность воспользоваться его услугами за дополнительную плату.

К первому типу эксперт относит проекты высокого уровня: Fairmont&Vesper Residences Moscow, The Residences at Mandarin Oriental Moscow и Bvlgari Hotels & Residences. В клубном доме «Тургенев» услуги тоже включены в стоимость обслуживания, по данным Penny Lane Realty, это около 200 руб. за кв. метр. В услуги входит пользование бассейном, тренажерным залом, заказ еды из ресторана, заказ такси и т. д. Уборка оплачивается отдельно. Но многие вопросы по конкретным опциям все-таки регулируются собственниками - что-то добавляется по просьбам жителей или, наоборот, что-то можно убрать.

Комплексы «Звезды Арбата», «Поклонная, 9», Roza Rossa, The Book, относятся ко второму типу - там либо предполагается открытие отеля, либо он уже функционирует и можно воспользоваться его сервисными услугами.

Отдельная плата предполагается и за сервис, который будет предоставляться резидентам в строящемся жилом комплексе бизнес-класса «Омакульма – Аннино» в Ленинградской области (вместо квартир здесь домовладения) – от уборки дома до заказа машины, химчистки или доставки продуктов. «Хозяева домовладений в «Омакульма – Аннино» смогут воспользоваться любой услугой, просто сняв трубку домофона и попав на центральный ресепшн, - комментирует управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий. - Подправить забор, расчистить снег на участке, заказать встречу ребенка из детского сада или из школы, если сам задерживаешься в городе, организовать трансфер из аэропорта для гостей или партнеров, с которыми назначена встреча в коворкинге… Или экскурсию для них же – неподалеку, в Петергоф или Царское село».

Выгодное дело

Доходность арендного бизнеса, по сводным данным экспертов, составляет 8-9%. Если сравнивать с банковскими депозитами, - вполне прилично. По оценке Эрика Валеева (IQ), вложения инвесторов окупаются примерно за 10 лет.

Как правило, управляющая компания предлагает собственнику взять хлопоты по сдаче в аренду таких апартаментов на себя, разумеется, не бесплатно. По данным Юрия Щербакова (Penny Lane Realty), компания Vesper в рамках одного из своих проектов предлагает такой сервис за 15% от ставки (в зависимости от сроков аренды). Если это гостиничный комплекс, то апартаменты берет под управление гостиничный оператор, чаще всего на тех же условиях - примерно те же 15% от ставки.

«В сети апарт-отелей Ye’s мы предлагаем такую услугу. Наши инвесторы не тратят свое время и силы на управление апартаментом, не занимаются поиском арендаторов, их заселением, выселением, контролем дебиторской задолженности и ремонтом. Ежемесячно мы увеличиваем список корпоративных партнеров, привлекаем новые платформы для реализации бронирования апартаментов. Конечно, есть и такие инвесторы, которые предпочитают самостоятельно находить арендаторов, но с управляющей компанией это делать намного проще и выгоднее», - считает Евгений Межевикин (ГК «Пионер»).

Расчет доходности, на примере апартамента категории Standard 27 кв. м в Ye’s Hoshimina (Санкт-Петербург)

В комплексе «Омакульма – Аннино» тоже планируют предоставлять такую услугу, рассчитывая на то, что домовладения будут пользоваться спросом и у активной части бизнес-сообщества, и у творческой публики. Гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина не исключает и инвестиционных покупок, так как, по ее расчетам, цена предложения домовладений к концу строительства здесь увеличится примерно втрое, с 60 – 70 тысяч рублей за метр до 200 тысяч.

Цены: плюс 10-15% за год

По оценке Евгения Межевикина (ГК «Пионер»), в сегменте сервисных апартаментов диапазон цен от комфорткласса до элитного составляет т 185 000 руб./кв. м до более чем 1 млн руб./кв. м в самом дорогом объекте. Например, бюджет покупки в апарт-отеле Ye’s Botanica - от 6,4 млн рублей до 16,4 млн рублей, в МФК «Ye’s Технопарк» - от 7,4 млн рублей до 23,6 млн рублей. А в проекте The Book односпальные апартаменты с площадью 56,8 кв. метров обойдутся в 31 млн рублей, трехспальные (147 кв. м) – в 92 млн руб.

За десять месяцев 2020 года цены в сервисных апартаментах в среднем увеличились на 11%. Рост цен в данном сегменте связан как с классическими драйверами – увеличением стадии строительной готовности, ростом рынка, так и с высоким интересом покупателей к данному формату. «Люди по-прежнему считают недвижимость понятным инструментом для инвестирования и преумножения собственных средств», - подчеркивает Евгений Межевикин.

У Юрия Щербакова (Penny Lane Realty) схожие данные: с прошлого года в отдельных строящихся проектах цены выросли на 10-15%.

Работать всегда, работать везде

Если говорить о ярких трендах в сегменте сервисных апартаментов, то Эрик Валеев (IQ) обращает внимание на то, что в 2020 году развивались «гибриды» отелей и коворкингов, жилых комплексов с собственными общественными и деловыми пространствами (лайфворкинги). Гостиничные операторы Accor и Radisson Hotel Group этой осенью начали рекламировать услугу «офис в отеле». Например, при бронировании опции в объектах Accor гость может пользоваться гостиничным номером в качестве персонального офиса с 9 до 18 часов.

Эксперт отмечает, что гибкая инфраструктура комплексов с апартаментами позволяет комфортно и безопасно организовать рабочие места, переговорные с мощной мультимедийной составляющей, зоны отдыха и т.д. И в дальнейшем принцип организации доступных временных рабочих мест может стать главным для функционирования апартаментов, ориентированных на деловую аудиторию.

«По прогнозам международных аналитиков, через несколько лет объем «мобильной» рабочей силы в мире увеличится почти до 2 млрд человек и достигнет отметки в 40% от рынка труда. Крупные инвесторы четко отслеживают данную тенденцию и понимают, что такой продукт будет востребован», - заключает Валеев.