Рост цен на жилье в условиях снижения доходов населения впервые привел к снижению доступности квартир сразу в 16 из 17 российских агломераций. В дальнейшем возможности повышать стоимость в проектах у девелоперов будет немного, так как ажиотажный спрос почти реализован. Участники рынка ждут снижения средних цен в 2021 году, а некоторые из них видят в этом риск банкротства небольших девелоперов.
По итогам третьего квартала доступность жилья сократилась в 16 из 17 российских агломераций относительно конца 2019 года. Такой вывод в своем исследовании делает фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). По расчетам аналитиков, средний коэффициент доступности жилья (срок, за который семья из трех человек условно может накопить на квартиру, откладывая при этом весь свой доход по данным Росстата) вырос на 0,4 пункта, до 2,6 года. По оценкам фонда ИЭГ, самая низкая доступность жилья — в Санкт-Петербургской агломерации (4,8 года), в Московской и Владивостокской — 4,3 года. Проще всего купить квартиру в Краснодарской агломерации, где коэффициент доступности — 1,9 года. Этот регион стал единственным, где значение не выросло.
Исполнительный директор фонда ИЭГ Татьяна Полиди отмечает, что снижение доступности жилья единовременно практически во всех агломерациях произошло впервые.
Она связывает это с повышением цен со стороны застройщиков, которое произошло на фоне снижения доходов населения. Эксперт поясняет, что исторически до 2008 года доходы и цены на жилье росли параллельно, в среднем на 7% и 10% в год соответственно. Затем застройщики изменили финансовую модель, стремясь заработать на увеличении объемов строительства, а цены корректировались в основном только инфляционно. Доступность росла, достигнув пика в конце 2019 года, рассказывает она.
В 2020 году, по словам госпожи Полиди, на жилищное строительство начали влиять спекулятивные факторы: снижение ставок по ипотеке и банковским вкладам заставило население стремиться переложить деньги в недвижимость. Эксперт напоминает, что в прошлом году отрасль перешла на проектное финансирование и в некоторых агломерациях застройщики смогли переложить увеличившиеся издержки в цены. По оценкам ЦИАН, средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России за минувший год увеличилась на 14,1%, до 88,1 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке цены выросли на 9,2%, до 81,9 тыс. руб.
Татьяна Полиди сомневается, что возможность повышать цены у застройщиков сохранится из-за падения доходов населения, но динамика цен в 2021 году будет сильно зависеть от действий властей.
«Сама по себе доступность жилья неминуемо приведет к сокращению спроса, которое выльется в снижение объема строительства, но, учитывая поставленную задачу сдавать не менее 120 млн кв. м в год, вполне возможно, что застройщики будут вынуждены снижать цены»,— рассуждает она.
В аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина уверены, что в перспективе пик спроса будет пройден, а цены радикально расти не будут. Появление новых проектов в последние месяцы может говорить о дальнейшем росте предложения и увеличении доступности жилья, добавили там. Но гендиректор VSN Realty Яна Глазунова отмечает, что в случае, если льготное кредитование все же будет остановлено, вывод новых проектов и объем предложения жилья неминуемо снизятся, особенно в Москве. В целом, по ее прогнозам, в следующем году квартиры могут подорожать на 7–10%.
Директор по маркетингу Lexion Development Алексей Лухтан не исключает, что спрос на жилье в 2021 году снизится: за всплеском обычно следует стагнация. Снизить риски, по его мнению, девелоперы попытаются через различные акции и скидки. Этот инструмент консультанты традиционно называют непрямым снижением цен. Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба соглашается, что ждать ажиотажа в следующем году не стоит: доходы населения не растут, а закредитованность уже достаточно высокая. Татьяна Полиди опасается, что в условиях кризиса пережить снижение цен смогут только крупные игроки, а для небольших компаний вырастет риск банкротства. Но гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко считает, что банкротства возможны только в случае тех компаний, которые даже в условиях льготной ипотеки имеют серьезные проблемы с реализацией.