Несмотря на всплеск интереса к загородной недвижимости в связи с коронавирусом, риелторы отмечают, что не менее половины покупателей на первичном рынке не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству. На вторичном, где цены завышены еще больше, таковых свыше 80%. Пока интерес к «загородке» поддерживает пандемия, но после ее окончания спрос может существенно снизиться – если на рынке не появится адекватное предложение.
Эпидемия covid-19 стала манной небесной для загородного рынка, который с 2008 г. пребывал в глубоком кризисе. Измученные коронавирусом и принудительной самоизоляцией москвичи еще весной дружно потянулись на природу, обеспечив взрыв спроса сначала в сегменте аренды, а потом и купли-продажи – см. «Кому война, а кому мать родна: «коронакризис» пошел на пользу загородной недвижимости». Летом, после окончания карантина, спрос на покупку загородных домов был на 30% выше, чем в 2019 г., и, по оценке «Миэль», вернулся к уровням 2014 г. Ажиотаж не закончился даже с наступлением осени, считающейся низким сезоном. По данным компании «Инком-Недвижимости», за первые два осенних месяца число сделок с загородной «первичкой» увеличилась на 36% относительно прошлого года.
Однако спрос все больше смешается в наиболее бюджетный сегмент: год назад участки без подряда (УБП) выбирали 75% покупателей, весной 2020 г. – 76%, осенью – 79%. Но одновременно растет и популярность коттеджей: по итогам III квартала 2019 г. благоустроенные загородные дома приобрели 6% покупателей, весной текущего года – 7%, осенью 2020 г. – 10%. По словам риелторов, на самом деле желающих купить готовое жилье, пригодное для постоянного проживания, гораздо больше 10%, но выбор коттеджей крайне скуден, и далеко не все могут найти подходящий по цене и качеству вариант: 76% лотов на «загородке» составляют УБП (+3 п.п. по сравнению с 2019 г.), а коттеджи - лишь 9% (+2 п.п.).
Квартиры в малоэтажных жилых комплексах (МЖК) занимают в предложении ту же долю, что и коттеджи – 9% (-3 п.п. за год), но в спросе – только 7%. Несмотря на доступный бюджет, востребованность МЖК падает: за год их доля в спросе сократилась на 7 п.п., а с весны 2020-го - на 5 п.п. Насидевшиеся в городских квартирах покупатели, похоже, ищут более загородного образа жизни, чем могут предложить МЖК.
Доля таунхаусов и дуплексов в спросе осталась на уровне 2019 г., но по сравнению с весной снизилась на 1 п.п., с 5% до 4%, на фоне дефицита предложения (6% рынка, -2 п.п.). Как поясняет руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, новые проекты с блокированной застройкой сейчас не выходят в связи с административно-законодательными изменениями. Дело в том, что на блокированные дома распространяется 214-ФЗ, поэтому таунхаусы, как и многоэтажные дома, должны теперь строиться на деньги банков и продаваться через эсроу-счета. Это подкосило и без того вялый интерес застройщиков к формату.
А вот среди покупателей популярность таунхаусов растет. Например, в компании «Kaskad Недвижимость», специализирующейся на строительстве таунхаусов (хотя не только их), продажи в июле-сентябре увеличились на 119% в годовом выражении. Причем за сентябрь - на 223%, говорит Ольга Магилина, заместитель гендиректора компании.
Конечно, в данном случае большую роль сыграл не только коронавирус, но и дешевая ипотека. Блокированные дома, как уже было сказано выше, продаются по 214-ФЗ, поэтому их можно приобрести в кредит по низким ставкам городского рынка. Другие виды загородной недвижимости банки кредитуют не так охотно и под более высокий процент.
О высокой востребованности готовых к проживанию форматов свидетельствует и статистика вторичного рынка: по данным «Инкома», за восемь месяцев продажи таунхаусов выросли на 20%, коттеджей – на 12%. Спрос на дачные домики сократился на 15%, УБП – на 7%. То есть покупатели отдают предпочтение комфортному жилью, которое может стать полноценной заменой городской квартире, если, например, в Москве опять случится карантин.
На рост спроса застройщики отреагировать пока не успели: за третий квартал на подмосковный рынок вышло только семь новых проектов — это новый антирекорд за всю историю наблюдений за рынком, подчеркивает Дмитрий Таганов. Причем шесть поселков из семи состоят из участков без подряда экономкласса, и только в одном можно купить коттеджи – дорогие, потому что поселок позиционируется в бизнес-классе. Для сравнения: за тот же период 2019 г. в продаже появилось 16 поселков, 15 с УБП и один с коттеджами.
Высокий спрос и отсутствие нового предложения закономерно привели к сокращению объема предложения. Согласно подсчетам «Инкома», число лотов на первичном рынке загородного жилья в Московской области снизилось в третьем квартале на 14% по сравнению с прошлым годом. На рынке представлено примерно 43 400 объектов против 51 000 осенью прошлого года.
Причем по большей части это участки без подряда, а спросом сейчас пользуется готовое жилье. Как отмечает Дмитрий Таганов, даже среди поселков с застройкой насчитывается не более 5% проектов, где после приобретения дома можно хотя бы начать делать ремонт. А готовые поселки с готовыми домами были почти полностью распроданы еще весной.
На вторичном рынке предложение осенью сократилось на 15% по сравнению со средними многолетними значениями, сообщает «Миэль». Как поясняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль Сущевский», собственники снимают дома с продажи, чтобы самим переждать в них вторую волну пандемии.
Ситуацию усугубляет специфика вторичного рынка, который и в доковидные времена на 80% состоял из неликвида. По наблюдениям «Миэль», спросом на «вторичке» пользуются современные дома со всеми коммуникациями площадью 150–200 кв. м, на участках 10–12 соток. Или недорогие – до 1 млн руб. дома на 6 сотках, но также приспособленные для круглогодичного проживания. Подобных объектов очень мало. В основном на вторичном рынке представлены ветхие дома и строения под снос, непригодные для жизни, сетуют специалисты компании.
Недостаток качественного и ликвидного предложения испытывает и самый дорогой сегмент загородного рынка – элитный. Kalinka Group осенью насчитала в Подмосковье 513 дорогих лотов в 28 поселках на первичном и вторичном рынке, что на 26% меньше, чем в 2019 г. Причем в половине поселков в первичном предложении осталось менее 10 лотов, а в 20% поселков представлено лишь по одному лоту.
Элитное предложение в третьем квартале пополнялось, но единичными новыми лотами. Например, в КП «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе появилось несколько новых строящихся коттеджей.
Наиболее популярны на высокобюджетном рынке дома площадью 400-500 кв. м, однако в настоящее время основной объем предложения формируют коттеджи в 500-700 кв. м - на них приходится 30% предложения (+10 п. п. за год). А доля лотов площадью 300-500 кв. м упала до 23% (с 35% в прошлом году) – небольшие объекты раскупили.
В целом, загородный рынок страдает от острой нехватки ликвидного предложения. На фоне ажиотажа скупили всё: и хорошее, и плохое - то, что в нормальное время никто бы не купил, так описал ситуацию на рынке собственник компании One Kingdom Станислав Голицын, выступая на конференции «Московского бизнес-клуба». По мнению Дмитрия Таганова, на то, чтобы восполнить дефицит качественных объектов, может уйти не один год.
Пандемия взвинтила и цены на загородную недвижимость. «Спрос вырос настолько, что на один объект по аренде или продаже претендовали минимум два-три арендатора/покупателя, и продавцы, понимая это, начали поднимать цены до высот», - отметил Станислав Голицын.
Заметнее всего подорожали участки без подряда, из которых в основном и состоит загородный рынок. По данным «Инкома», средняя цена УБП на первичном рынке составляет 4,3 млн руб. По сравнению с 2019 г. цены выросли на 55%, относительно первого квартала 2020 г. – на 67%, второго квартала – на 69%. При этом стоимость покупки участков за год увеличилась только на 12,9% до 1,5 млн руб. То есть рост цен на УБП явно опережает платежеспособный спрос.
Большой разрыв между ценой предложения и чеком сделки характерен и для сегмента коттеджей. Коттедж на «первичке» в среднем стоит 26,9 млн руб. (-12,1% к прошлому году на фоне вымывания самых качественных лотов), а средний чек сделки в этом сегменте – лишь 16,9 млн (-13,9%). В сегменте МЖК за год показатели значительно сблизились: цены на квартиры в малоэтажных домах остались на прошлогоднем уровне – 4,8 млн (+0,3%), а средний чек сделки увеличился на 72,8% и достиг 4,4 млн руб.
Таунхаусы – единственный сегмент, где средний чек сделки превышает среднюю цену предложения. Стоит таунхаус 16,8 млн (+32,5% за год), а покупают блокированные дома в среднем за 17 млн руб. (+30,3%).
Примечательно, что на вторичном рынке, где, по оценке Дмитрия Таганова, подавляющее большинство лотов переоценено в диапазоне от 30% до нескольких раз, цены предложения и сделок ближе, чем на первичном. Например, средняя цена коттеджа, по данным «Инкома», составляет 12,4 млн руб., а средний чек сделки - 10,7 млн руб.; УБП стоят 1,8 млн руб., а продаются за 1,5 млн, как и на первичном рынке. Цены на таунхаусы ниже среднего чека сделки: 11,3 млн руб. против 13,2 млн руб.
По словам Игоря Быковского, вице-президента НП Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», в ближнем Подмосковье разрыв между средней стоимостью предложения и средним чеком сделки сегодня достигает 10%, а в среднем и дальнем - не более 3-5%. В восточном же Подмосковье эта цифра находится в рамках статистической погрешности и не превышает 1%.
«Несмотря на повышенный спрос на рынке загородки, покупатели не хотят переплачивать, поэтому продаются лишь те объекты, которые выставлены по реальным ценам. Годом ранее разрыв между средней стоимостью предложения и средним чеком сделки в среднем по Подмосковью достигал 10-15%, но тогда и загородные объекты продавались гораздо хуже», - поясняет Быковский.
В Новой Москве этот показатель составляет в среднем 5-10%: в комфортклассе – до 15%, в «экономе» - не больше 5-7%, отмечает Анна Руденко, директор офиса продаж компании «Century 21 Римарком» в Троицке. Высокобюджетной недвижимости на загородном рынке Новой Москвы практически нет.
Тем не менее, в Подмосковье лишь 15% потенциальных покупателей находят на вторичном рынке то, что их действительно устраивает по качеству и соответствует ожиданиям по цене. «Простой пример. Приезжает клиент за покупкой участка в среднем Подмосковье по восточному направлению, в связи с определенными проблемами с экологией он разумно предполагает, что цены здесь будут ниже, но не тут-то было: стоимость многих объектов в том же Восточном Подмосковье ненамного отличается от других локаций», - рассказывает Быковский.
Эта проблема характерна и для первичного рынка, где от 50% до 85% клиентов не могут сейчас найти жилье по адекватной цене. «На сегодняшний день самые бюджетные предложения в этом сегменте – участки без подряда, но это совсем не то, что интересует сейчас покупателей. Во время весеннего карантина большим спросом пользовалось уже готовое загородное жилье, но пока такие проекты практически не выходят», - отмечает Дмитрий Таганов.
Дефицит качественного готового предложения и завышенные цены не позволяют надеяться на светлое будущее загородного рынка. Пандемия и угроза локдауна пока сохраняют высокий интерес к «загородке», однако после окончания коронакризиса спрос может быстро схлынуть. И даже льготная ипотека под 6,5% на строительство частных домов, которая продлится с декабря 2020 по 1 июля 2021 г., вряд ли существенно повлияет на ситуацию, так как на реализацию нового проекта на загородном рынке необходимо не менее трех лет. Таким образом, только в случае продления программы до конца 2023 г. можно рассчитывать на появление большого количества новых поселков и изменение структуры предложения. А значит, и на сохранение спроса.