Где купить квартиру: комфортные и не очень окраины Москвы

Жизнь на окраине Москвы или даже за МКАД сейчас представляется не такой печальной, как несколько лет назад. Здесь развивается инфраструктура, появляется метро, а благоустройство порой не уступает центральным московским паркам. Редакция IRN.RU выяснила, в каких районах «старой» Москвы по обе стороны от «кольца» комфортно жить, а какие пока остаются депрессивными окраинами.

Границы стираются

Квартиры на окраинах даже внутри МКАД стоят намного дешевле, чем в среднем по городу. Так, по данным рейтинга районов Москвы от IRN.RU, средние цены на вторичном рынке в большинстве прилегающих к МКАД районов составляют 150 000 – 180 000 рублей за кв. м против 200 400 рублей в целом по Москве. А вот разница с «замкадьем» не такая большая. Средняя цена в районах за МКАД (без учета Новой Москвы) составляет 156 600 рублей за кв. м.

На рынке новостроек ценовая граница по МКАД тоже размывается. Так, по данным агентства недвижимости «Бон Тон», в проектах за МКАД средняя цена метра составляет 172 000 рублей, на окраинах внутри кольцевой – всего на 6% выше (182 200 рублей). А в основном объеме новостроек между ТТК и МКАД средняя цена составляет 270 700 рублей за кв. м – уже значительно выше, чем на окраинах.

Аутсайдеры внутри МКАД

Традиционно более престижными считаются западные, юго-западные и северо-западные окраины Москвы, менее комфортными – районы на юге, юго-востоке и востоке города. К наиболее депрессивным столичным районам принято относить Бирюлево (Западное и Восточное) и Капотню. И не безоснований.

«Капотня – это, пожалуй, эталонный пример района с плохой транспортной доступностью, причем не только из-за отсутствия метро, но и в силу особенностей географического положения, так как он отрезан от «континентальной» Москвы рекой, - говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». - «В комплекте» – соседство с нефтеперерабатывающим заводом (Москва-река отделяет район от соседнего Братеева, а от Марьино и Люблино район отделен промзоной – прим. ред.)».

В этом году появились масштабные планы развития Капотни. «Некоторые из них уже воплощены: так, в Капотне облагородили почти 60 га, появилась современная набережная протяженностью почти 2 км, проложен единый велопешеходный маршрут в соседний район Марьино, экотропы и смотровые площадки, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Однако в транспортном отношении Капотня по-прежнему остается одним из наиболее труднодоступных районов столицы: добраться сюда можно только автобусом, на собственном авто или на такси». Пока такая ситуация сохраняется, район абсолютно не интересен девелоперам: новостроек здесь не было и нет.

В Бирюлево похожие проблемы. Правда, при отсутствии метро здесь есть хотя бы железная дорога (Павелецкое направление). С точки зрения экологии и «отрезанности» района хуже в Западном Бирюлево. Он зажат между железной дорогой на востоке и промзоной на западе. «Промзона «Бирюлево» не осваивается застройщиками, как многие «промки» на западе и севере Москвы, поэтому улучшение экологической ситуации пока не ожидается», - отмечает Игорь Козельцев.

В Восточном Бирюлево ситуация лучше: район находится дальше от промзон, ближе к метро «Царицыно», на его территории расположены Бирюлевский дендропарк и частично Царицынский парк. Поэтому заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков считает район незаслуженно обделенным вниманием – наравне с расположенными поблизости Орехово-Борисово и Зябликово. «В этих спальных районах ещё пока доступные цены и вполне комфортные условия для жизни, а также представлено незначительное количество проектов, таких как ЖК «Загорье», «Ясеневая 14», «Fresh», - говорит эксперт.

Становится лучше

Многие районы на окраинах можно назвать неоднозначными. В них есть как промышленные зоны, так и парковые пространства, некоторые кварталы могут быть удалены от метро, в то время как другие находятся в пешей доступности.

«Например, в районе Люблино существенная часть занята бывшими промышленными территориями, которые сейчас как раз активно застраиваются (ЖК «Люблинский парк» и «Станция Л»). При этом в районе отлично развита вся инфраструктура, отлично налажена сеть общественного транспорта, есть метро», - говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

За последние годы заметно улучшилась ситуация в Марьино и Братеево. «В Братееве летом 2018 год открылся парк «Братеевская пойма», а осенью текущего года появилась благоустроенная набережная с беседками, зонами активного отдыха и променадом, - рассказывает Ирина Доброхотова. - В районе Марьино в июле открылась платформа МЦД «Курьяново» (ранее поезда проходили этот участок без остановки), теперь новым видом транспорта могут пользоваться и жители ЖК «Домашний». В 2017 году здесь обновили Братиславский парк, в 2018-м после реконструкции открылся Парк 850-летия Москвы, в 2019 году – Дюссельдорфский парк, появилось несколько новых пешеходных пространств, открылся новый спортивно-оздоровительный комплекс». В Марьино, по данным «Бест-Новострой» ведутся продажи в 3 проектах: «Домашний», «Тополя» и «16 уровень».

Активно застраивается в последнее время район Западное Дегунино. По данным Est-a-Tet, здесь ведутся продажи сразу в 7 проектах. «Жители района Западное Дегунино могут воспользоваться сразу несколькими станциями метро – «Ховрино», «Селигерская» и «Верхние Лихоборы», которые расположены в граничащих районах», - говорит Роман Родионцев.

Среди районов, которые заметно улучшили свою репутацию в последние годы, Валерий Кочетков отмечает Левобережный и Ховрино. «Я бы выделил районы Левобережный и Ховрино в САО. За последнее десятилетие в этих районах была проведена масштабная комплексная реконструкция. Все дома старой пятиэтажной постройки были снесены, а на их месте построены современные новостройки. Реконструкция Северного речного вокзала и обновление парка возле него сделали эти районы более привлекательными для покупателей».

Эти же районы как перспективные выделила управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка, добавив к списку Покровское-Стрешнево: «Здесь возводятся востребованные жилые комплексы: «Акватория», Discovery, Discovery Park, City Bay. Во-первых, в этих районах сохранилось немало больших зеленых пространств, которые выгодно отличают местную экологическую обстановку от окраин юга или юго-востока. Во-вторых, ситуация с окружающей средой улучшается благодаря активному освоению промзон, тогда как многие производственные кварталы в других уголках Москвы девелопмент почти не затрагивает. В-третьих, продление зеленой и салатовой веток метрополитена существенно улучшило транспортную доступность здешних локаций. Этому будет способствовать и появление здесь центральных диаметров, а также строительство новых магистралей (СВХ и СЗХ)».

За МКАД тоже неплохо. Но не везде

По данным Est-a-Tet, в 9 районах «старой» Москвы за МКАД в продаже есть новостройки, при этом 71,5% от общего объема предложения сосредоточено в трех из них – Некрасовке, Солнцево и Южном Бутове. Немного другие цифры по распределению объемов предложения у АН «Бон Тон». По словам генерального директора компании Наталии Кузнецовой, львиная доля предложения новостроек (72%) делится между 4 районами: Некрасовка (ЮВАО) - 26,7%, Солнцево (ЗАО) - 18,9%, Южное Бутово (ЮЗАО) - 16,7%, Ново-Переделкино (ЗАО) - 10,1%.

«В «замкадных» районах реализуется по 1-2 проекта, которые очень востребованы у покупателей. В Некрасовке это жилые комплексы «Квартал Некрасовка» и «Некрасовка», в Солнцево – «Лучи» и «Мещерский лес», в Южном Бутове – «Столичные поляны», в Кунцеве (на территориях района, расположенных за МКАД – Рублево, Рублево-Архангельское и Мякинино) – «Мякинино Парк», в Митино – «Мир Митино» и недавно вышедший в реализацию «Аквилон Митино», в Ново-Переделкино – ЖК FoRest», - рассказывает Роман Родионцев.

Метро давно дотянулось до многих районов за МКАД. В Бутово, Митино и Новокосино метро есть уже много лет, за последние пару лет подземка пришла в Солнцево и Ново-Переделкино, Некрасовку, Косино-Ухтомский, Жулебино. «За счет наличия станций метро добраться из этих районов до центра города стало гораздо проще, чем из окраинных районов внутри МКАД, таких как Восточное Дегунино, Дмитровский, Бирюлево Восточное или Капотня», - отмечает эксперт.

К наиболее комфортным и благоприятным для проживания районам можно отнести Южное Бутово, Митино, Солнцево и Ново-Переделкино. Они характеризуются хорошей транспортной инфраструктурой, высоким уровнем развития торговой и социально-бытовой инфраструктуры, наличием лесопарковых зон и водоемов. «На мой взгляд, за МКАД самые удобные районы находятся на западном и северо-западном направлении, - говорит Игорь Козельцев. - Прежде всего я бы выделил район Митино. С одной стороны, это сложившийся давно район, то есть здесь не такая плотная застройка как, скажем, в Некрасовке, поэтому нагрузка на инфраструктуру ниже. В Митине хорошая транспортная доступность – две станции метро, от которых до центра можно добраться за 35-40 минут. С трех сторон район окружают лесопарки, поэтому экология лучше, чем во многих районах внутри МКАД».

А вот в юго-восточном московском «замкадье» ситуация сложнее. С одной стороны, здесь идет активное строительство, поэтому жилой фонд свежий. Но это влечет за собой и проблемы. «Косино-Ухтомский и Некрасовка начали застраиваться недавно, поэтому здесь есть проблемы с перекосом в пользу жилых объектов, - признает Надежда Коркка. - Местным жителям не хватает коммерческой и социальной инфраструктуры, современных городских пространств, благоустроенных зеленых зон. Вместе с тем местные новостройки весьма востребованы, так как продаются примерно на 30-40% дешевле, чем в среднем жилые комплексы Москвы аналогичного класса внутри МКАД. То есть многие покупатели готовы мириться с неудобствами, если есть возможность сэкономить на цене жилья. Многие рассматривают приобретение квартир здесь как временное решение, немало квартир сдается в аренду, что формирует соответствующую социальную атмосферу».

Среди других недостатков Роман Родионцев называет экологическую ситуацию: «Рядом с новостройками функционирует один из крупнейших мусоросжигательных заводов (МСЗ-4) и недавно запущенный крупный мусоросортировочный комплекс. Кроме того, рядом с жилой застройкой действует ряд промышленных предприятий и Люберецкие очистные сооружения».

Перспективы

Эксперты ожидают дальнейшего развития столичных окраин. «Среди перспективных районов за МКАД можно назвать Молжаниновский район (САО), в котором перспективы застройки могут составлять не мене 3,5 млн кв. м. В районе Западное Дегунино (САО) ожидается развитие промзоны «Коровино». В районе Чертаново Южное (ЮАО) готовится к старту масштабный проект ЖК «Зелёная Вертикаль», - говорит Наталия Кузнецова. Ирина Доброхотова также выделила Внуково и Северный, поскольку туда планируют продлевать метро.

«Власти Москвы сознательно проводят политику улучшения благоустройства и развития социальных объектов на окраинах. Они стремятся сделать карту Москвы более однородной с точки зрения качества жизни. Это будет стимулировать застройщиков начинать проекты в разных локациях, а также снимет нагрузку с инфраструктуры в благополучных районах города», - резюмирует Игорь Козельцев.