Апартаменты дорожают в надежде на жилой статус

Если цены новостройки разогнала льготная ипотека, то апартаментам для ценового скачка хватило обычной, несубсидированной, которая подешевела благодаря снижению ключевой ставки ЦБ. Конечно, дело не только в ипотеке – апартаменты привлекательны в качестве инвестиции. Особенно учитывая, что Минстрой предлагает признать их жильем.

На рынке апартаментов в этом году наблюдаются те же тенденции, что и на рынке недвижимости в целом – рост цен и сокращение предложения, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).  По данным We Know, на фоне рекордного спроса объем предложения апартаментов уменьшился на 19,5% относительно конца 2019 г. даже несмотря на то, что с начала года в продажу вышло 11 новых проектов, отмечает генеральный директор компании Александр Галицы.

В конце октября в «старой» Москве продавалось 5980 апартаментов площадью 386 796 кв. м в 124 корпусах в составе 83 проектов (без учета лотов в МДЦ «Москва-Сити» и ЖК «Мир Митино»). По сравнению с январем 2020 г. число лотов сократилось на 34,2%, их площадь – на 32,2%, количество корпусов – на 13,3%, проектов – на 8,8%. При этом только за октябрь объем предложения в метрах снизился на 16%, подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

С января апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы подорожали в среднем на 9,3%, с 284 560 до 311 060 руб. за 1 кв. м, подсчитали специалисты компании «Бест-Новострой». Апартаменты эконом- и комфорткласса выросли в цене на 8%, до 177 182 руб. и 190 381 руб. за кв. м соответственно, бизнес-класс и премиум-сегмент прибавили по 7% (272 409 руб. и 615 392 руб.). Элитные апартаменты подорожали на 15% до 1 106 360 руб. руб. за кв. м в среднем.

Несмотря на существенный рост в среднем по рынку, нельзя сказать, что подорожало все. По данным We Know, в комфортклассе, например, за 9 месяцев из 29 проектов только в 13 (14% от общей экспозиции в кв. м) существенно выросли цены. В классе «бизнес» за повышение отвечают 20 (59%) проектов из 41. В премиум-классе цены значительно увеличились в 16 проектах из 30, что составляет порядка 48% от общего объема предложения.

«По некоторым проектам ценовые изменения объясняются изменением структуры предложения, по другим комплексам – изменением ценовой политики или стадии строительной готовности», - уточняет Александр Галицын.

Больше всего, по оценке VSN Realty, подорожали апартаменты с готовым ремонтом – на 35% - в связи с ростом себестоимости отделки из-за ослабления рубля. По типам планировок наибольший рост цен (18%) зафиксирован в сегменте студий, которые традиционно популярны среди инвесторов.

В разрезе географии в лидерах оказался Южный административный округ (+37,7% по итогам трех кварталов), где более половины проектов перешли на завершающую стадию строительства или были введены в эксплуатацию, а также вышел новый дорогой проект бизнес-класса. На втором месте – Западный округ с приростом в 37,2% относительно IV квартала 2019 г. В ЗАО рост цен простимулировало сокращение предложения на 26% и вымывание бюджетных лотов. На третьем месте ЮВАО (+30,4%) – в округе, где ранее продавались только комплексы комфорткласса, появился проект бизнес-класса Monodom Family, поясняет Александр Галицын.

Помесячная ценовая динамика в сегменте апартаментов тоже была очень неравномерной – впрочем, как и на рынке квартирных новостроек. «С начала года мы наблюдали постоянное снижение цены, с 327 572 рублей за кв. метр. Дно падения рынок апартаментов прошел в мае, с показателем 280 511 рублей за кв. метр. С выходом из режима самоизоляции и снижением ипотечной ставки с июля по сентябрь произошел быстрый рост (с 288 877 до 342 456 руб./кв. м)», - рассказывает Яна Глазунова, гендиректор VSN Realty.

Главная причина роста цен на апартаменты, как и сокращения предложения - высокий спрос. В январе-октябре 2020 г. в «старой» Москве было заключено 4015 ДДУ по апартаментам – это на 15% больше, чем годом ранее, сообщает компания «Метриум». Как и на рынке квартирных новостроек, рост спроса на апартаменты был обусловлен прежде всего понижением ипотечных ставок и доходности банковских вкладов, что привело к перетоку средств с депозитов на рынок недвижимости. Только если в новостройках ажиотаж спровоцировала льготная ипотека со ставкой 6,5%, то апартаментам хватило удешевления обычной, несубсидируемой ипотеки до 8-9%, на фоне снижения ключевой ставки Центробанка до 4,25% годовых.

Что касается инвестиционной привлекательности апартаментов, то она даже выше, чем новостроек, так как при прочих равных апартаменты дешевле квартир. К тому же в 2020 г. активизировалась дискуссия вокруг законопроекта о регулировании правового статуса апартаментов, неопределенность которого всегда смущала покупателей и сдерживала спрос. Минстрой рассматривает возможность признания апартаментов жильем, напоминает Надежда Коркка. (см. «Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства»).

Впрочем, сделают ли апартаменты жилой недвижимостью и на каких условиях – вопрос открытый, а цены уже выросли. И нет никакой гарантии, что будут расти дальше, потому что ипотека прекратила дешеветь, так как Центробанк приостановил снижение ключевой ставки, а инвестиционный потенциал сегмента снизился из-за существенного подорожания.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU