Новостройки: реально ли получить компенсацию за испорченный вид из окна

Видовые квартиры по умолчанию стоят дороже. Однако закон этот вид никак не защищает и не гарантирует. Ситуации, когда вместо вида на лес покупатель получает вид на крышу или стену соседнего дома, нередки. Причина тому - собственная невнимательность или изменившиеся планы конкретного девелопера или города в целом. Как покупателю квартиры гарантировать себе вид из окна и что делать, если его все-таки застроили, разбиралась редакция IRN.RU.

С «видом» дороже

Вид из окна квартиры влияет не только на настроение ее владельца, но и на цену недвижимости. Причем речь идет не только о видах на Кремль с балконов элитных высоток, но и о видах на парк в подмосковных проектах класса комфорт и даже стандарт.

В среднем по рынку в массовом сегменте наценка за виды на зеленую зону, реку, набережную и т.д. может составлять от 15 до 20%. В элитном и премиальном сегментах такая разница может достигать 50%, рассказала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Похожие цифры приводит и генеральный директор Агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Она отмечает, что средняя цена квадратного метра на видовые лоты формируется в зависимости от этажности и качественных характеристик: «В среднем она может быть выше средней цены квадратного метра лота «невидового» лота на 10-20% в зависимости от класса проекта».

На стоимости «видовых» квартир скажется и сам вид. Например, вид на ключевые достопримечательности столицы, такие как Кремль и храм Христа Спасителя, может прибавить 30-40% к цене лота, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

«Разница в стоимости квартир, которые находятся на низких этажах, упираются окнами в развязку, стилобатные части других корпусов, и теми, которые находятся на высоких этажах и обладают хорошими видами, может достигать 10-15% в комфортклассе Москвы. Для дорогой недвижимости эта разница может быть еще выше, особенно если вид уникальный», - соглашается с коллегами бренд-директор «Миэль» Ева Снеговская.

Гарантий нет

Однако стопроцентных гарантий на десятилетия вперед, что видовые характеристики не изменятся, никто дать не может. Например, если покупается квартира в Подмосковье с видом на лес, то нет никакой гарантии, что на его месте не появятся высотки, говорит Ева Снеговская из «Миэль».

То же самое касается поля, недостроенных объектов и даже тихих жилых пятиэтажек.

Единственное, что может быть довольно безопасным, по словам Евы Снеговской, - это вид на городскую застройку, которая не подлежит сносу в ближайшие годы. А также вид на особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны, которые по закону не должны застраиваться, добавляет генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Вряд ли изменятся виды из окон элитных новостроек, считает Надежда Коркка из «Метриум»: «На элитном рынке возможность возникновения такой ситуации практически сводится к нулю. Элитные объекты строятся точечно, поэтому рядом с ними, как правило, просто нет свободных участков под застройку».

По словам эксперта, «безопасными» для покупателей являются жилые комплексы любого класса, перед которыми физически невозможно что-то построить. В противном случае надежных гарантий, что вид за окном не изменится, быть не может.

Дело в том, что наличие или отсутствие определенных видовых характеристик в законе никоим образом не регламентируется: девелопер отвечает только за свой проект и не может гарантировать покупателю, что соседняя площадка не будет застроена в последующие годы, объясняет эксперт.

Проект планировки территории (ППТ), который является частью генерального плана развития и разрабатывается в полном соответствии с этим планом, застройщик также может пересмотреть.

«Если будет пересмотрен план застройки территории и перед домом будет построен новый корпус, то дольщик может обратиться в суд за компенсацией только в том случае, если не соблюдены санитарные нормы, ухудшилась инсоляция квартиры или если удастся доказать причинно-следственную связь между снизившейся стоимостью старого жилья и появлением нового объекта и зафиксировать снижение цены», - обращает внимание Наталия Кузнецова из «Бон Тон».

Но, как отмечают юристы, практика подобных дел в России крайне скудна.

Дойти до суда

Опрошенные нами юристы солидарны: обращения по поводу компенсаций за испорченный или измененный вид из окна редки.

Алексей Силкин из юридической компании «Силкин и партнеры» признает: «Судебный спор по вопросу, связанному с ухудшением вида, в 99% случаев заведомо обречен на поражение».

«К сожалению, законодательством никак не регламентированы нормы по «виду из окна» и т.п. Для того чтобы возможно было получить какую-либо компенсацию, в договоре необходимо учесть, что квартира видовая, и указать либо как изменяется стоимость квартиры за счет вида, либо стоимость (доплату) за желаемый вид. Но это лишь теория, так как ни один застройщик не пойдет на встречу и не дополнит договор вышеуказанными пунктами», - говорит юрист.

Юрист компании «Двитекс» Максим Кашаев подтверждает слова коллеги: «До суда такие дела редко доходят. Так как испорченный вид из окна не является основанием для расторжения договора долевого участия либо основанием для предъявления требования о передаче квартиры с другим видом из окна, так как в большинстве случаев квартира соответствует всем градостроительным нормам и пригодна для проживания».

По словам Алексея Силкина, за десятилетнюю практику его компании было лишь 1-2 обращения по такому вопросу. Юрист знает только об одном деле, которое дошло до суда.

Ситуация: квартира на 9-м этаже была приобретена по ДДУ за 8 млн руб., с расчетом на хороший вид на аллею. Однако, согласно проекту, рядом с домом выросла секция меньшей этажности с вентиляционным оборудованием на крыше. Суть требований дольщика: «застройщик не уведомил истца о размещении на крыше нижестоящей части здания, расположенной тремя этажами ниже, большого количества вентиляционных вытяжек. При заключении договора истец исходил из того, что расположение квартиры и размещение окон создаст видовое пространство на пустую крышу и центральную аллею, а не на нагромождение инженерного оборудования».

«В итоге была проиграна первая инстанция и апелляция, - рассказывает Алексей Силкин. - На проекте было видно, что окна будут выходить на секцию с меньшей этажностью и, соответственно, будет видна крыша и вентиляционное оборудование и эта секция никуда бы не исчезла».

Не заменить, так компенсировать

Еще одна возможность поучить компенсацию за испорченный вид из окна – доказать нарушение рекламного законодательства. Если таковое, конечно, имело место.

По словам юриста компании «Двитекс» Максима Кашаева, закон дает потребителю право на возмещение убытков, причиненных нарушением рекламного законодательства РФ. Правда, последнее придется доказать.

«Как правило, застройщики обещают в рекламных буклетах, роликах, публикациях, сайтах застройщиков один вид из окна, но дольщики сталкиваются с такой реальностью, что заявленный вид не соответствует действительности - вид на такую же новостройку, на строительные объекты и т.д.», - говорит юрист.

Максим Кашаев обращает внимание, что можно обратиться в суд с исковым заявлением к застройщику о возмещении убытков, «причиненных вследствие введения потребителя в заблуждение путем предоставления недостоверной рекламы».

Так, согласно п.2 ст. 38 федерального закона «О рекламе», лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд, в том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду. Также п. 1 ст. 10 закона РФ «О защите прав потребителей» обязывает своевременно предоставлять потребителю ту информацию о товаре, которая позволит сделать правильный выбор, а ст. 19 закона РФ «Об участии в долевом строительстве» регламентирует информирование дольщика обо всех изменениях проекта застройки.

Впрочем, отмечает Максим Кашаев, хотя действующее законодательство дает такую возможность, на практике довольно сложно провести достоверную и квалифицированную оценку рыночной стоимости квартиры с условным красивым видом из окна и без него. В части обоснования таких требований также возникают сложности - как минимум, необходимо зафиксировать факт нарушения рекламного законодательства актом уполномоченного органа.

Поэтому, по словам юриста, успешная судебная практика, связанная с получением компенсаций, на сегодня немногочисленна.

Моральный вред никто не отменял

Сам по себе вид из окна в России судебной практикой, к сожалению, не защищается, подтверждает кандидат юридических наук, доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Иван Медведев.

«Мне известен только один пример в решениях Верховного суда, где вопрос о виде из окна попал на рассмотрение, - рассказывает эксперт. - Это был спор 2016 года. Жительница судилась с ООО «Адмирал» из-за квартиры в ЖК «Западное Кунцево» в Одинцово Московской области. Она приобрела жилье на первом этаже по ДДУ. По документам под окнами были нарисованы детская площадка и зеленая зона. Однако де-факто перед окном застройщик разместил большой газовый шкаф, через который в дом с шумом подается газ».

По словам Ивана Медведева, дольщица потребовала от застройщика заменить квартиру на равнозначную, получила отказ и обжаловала его в суде. Первые две инстанции в Москве проиграла, но Верховный суд частично эти решения отменил.

«Он указал, что ни в какой документации или договоре сведений про шкаф перед окном не было. Это значит, что девелопер не предоставил жительнице достоверную информацию о строящемся объекте, которая позволила бы ей как потребителю сделать свободный и осознанный выбор среди подобных квартир. Таким образом, застройщик нарушил права истицы на получение квартиры надлежащего качества», - продолжает Иван Медведев.

Заменить квартиру на другую в этом случае все равно не вышло, потому что закон об участии в долевом строительстве не дает истцу такого права. При новом рассмотрении дела в Дорогомиловском районном суде города Москвы жительнице предоставили лишь компенсацию морального вреда.

«Тем не менее я все равно считаю этот кейс позитивным, потому что в принципе важно публично ставить вопрос о компенсациях за нарушение видовых прав. Я советую жителям при покупке квартиры не стесняться требовать включения в договор подробного описания того вида из окна, за который вы платите. И подавать иски в суд, если это право было нарушено», - заключает Иван Медведев.

Преференции вместо компенсации

Хотя с официальной претензией из-за испорченного или изменившегося вида из окна покупатели квартир обращаются редко, спорные ситуации на рынке периодически возникают.

Например, история «Алых парусов»: покупателям первой очереди перекрыли вид из окон последующими очередями, но это никак не компенсировалось, рассказала бренд-директор «Миэль» Ева Снеговская.

«Алые Паруса» – один из первых крупных проектов бизнес-класса с собственной инфраструктурой, включающей вертолетную площадку и марину. Проект начали строить в 2001 году, а последний корпус был построен в 2015-м. «Именно в этом ЖК была история, когда новый корпус закрыл вид из окон более ранним квартирам. Это был один из первых громких проектов, а потом таких историй было много, и они продолжают быть в проектах разного класса – от эконома до люкса», - обращает внимание Ева Снеговская.

Другой пример, продолжает эксперт, - ЖК «Одинбург».

«В 2012 году они начали строительство большого дома в виде «короны» с лучами. Каждый луч вводился в эксплуатацию отдельно. Первый луч был построен в первую очередь и заселен. И мало того, что жильцы этой очереди по сути 5 лет жили на стройке, но ещё и перед ними построили башню, которая тоже входит в этот комплекс и закрывает жильцам вид на Подушкинский лес, который изначально был одним из главных привлекающих факторов проекта», - рассказывает эксперт.

По словам Евы Снеговской, есть только одна возможность получить компенсацию: если до сдачи вашего корпуса уже начинают строительство следующего дома, который перекрывает вид, теоретически, можно «выторговать» у застройщика преференции.

«В этом случае продавец либо уменьшит или обнулит стоимость дополнительных квадратных метров при сдаче, либо даст значительную скидку на машино-место. Но это всё зависит от умения торговаться покупателя недвижимости или его риелтора и готовности застройщика идти на компромисс», - заключает эксперт.

Помоги себе сам

Для того чтобы обезопасить себя и гарантировать тот вид из окна, за который вы планируете переплачивать, необходимы простая внимательность и немного дальновидности, говорят эксперты.

При выборе новостройки нужно изучить не только генплан всего проекта, но и информацию о развитии локации в целом. Ее можно найти на сайтах управ районов в разделе капитального строительства, на отраслевых сайтах и т.д., советует Наталия Кузнецова из «Бон Тон».

Также нужно ознакомиться с «Генеральным планом развития Москвы до 2035 года», добавляет Надежда Коркка из «Метриум». Актуальную информацию также можно найти на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы и сайте столичной мэрии.

Юрист компании «Двитекс» Максим Кашаев рекомендует детально изучать технические регламенты объекта строительства, договор долевого строительства.

«В частности, большее внимание уделить возможности застройщика изменять проектную декларацию объекта строительства. Так как именно данная возможность позволяет застройщикам менять требования к объекту строительства, в том числе это касается и вида из окна», - обращает внимание юрист.

Эксперты также советуют изучить форумы и пообщаться со старожилами района, которые нередко многое знают и владеют разной информацией, которую, впрочем, тоже надо проверять.