Москва – Петербург: в чем главные отличия рынков недвижимости двух столиц?

Разная история, структура жилого фонда и застройка Москвы и Санкт-Петербурга привела к тому, что рынки жилья двух столиц сильно отличаются. Редакция IRN.RU выяснила, каковы их главные отличия.

Москва дороже

Цены на жилье в Москве, самом богатом городе страны, заметно выше, чем в Северной столице. По данным портала Domofond.ru, квадратный метр на вторичном рынке Санкт-Петербурга стоит в среднем 128 800 рублей против 226 580 в Москве. Индекс цен на недвижимость в Москве от IRN.RU ниже – 191 150 рублей за метр по итогам октября, поскольку он считается не как среднее арифметическое, а по специальной формуле, которая позволяет исключить статистический шум и зависимость от изменений в структуре предложения. В любом случае очевидно, что квартиры в Москве дороже, чем Петербурге.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра на первичном рынке северной столицы составляет 136 300 рублей за кв. м. В Москве, по данным «Метриума», только в массовом сегменте новостройки стоят в среднем 198 600 рублей за кв. м.

Дешевый центр

Структура ценообразования в столичных городах также существенно различается. В Санкт-Петербурге заметно дешевле центр. Вернее, там есть дорогие объекты, но в целом разница с окраинами более адекватна, чем в Москве. В Петербурге квартира в центре, но сильно «подуставшая», будет стоить примерно столько же, что и жилье сравнимой площади на окраине, но с хорошим ремонтом. В Москве даже в состоянии, близком к убитому, центральная квартира будет дороже.

Петербургские эксперты объясняют «демократичность» центральных районов низким качеством жилого фонда и, соответственно, большей долей недорогих квартир. «В удручающем состоянии будет находиться не только сама квартира, но чаще всего и сам дом, и парадная. Вложения в ремонт такого жилья могут превысить половину его стоимости. Это основная причина, по которой жилье в центре Петербурга может стоить дешевле, чем новая квартира вдали от центра», - говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

«Вдобавок этими домами, как правило, управляют районные жилищные агентства, созданные еще в советское время. Их эксплуатацию, мягко говоря, можно назвать дорогостоящей и непрофессиональной, - отмечает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора «Бонава Санкт-Петербург». - Старые здания постепенно ветшают, комплексных программ реновации или реконструкции пока нет. Поэтому неудивительно, что горожане, имеющие возможность переехать, взять ипотеку, предпочитают современные дома, пусть не в самом центре, но более комфортные».

Роман Мирошников рассказывает, какие квартиры предлагаются в центре за 3,2 – 3,9 млн рублей: например, в доме 1909 года постройки у Площади Восстания продается квартира общей площадью 15,4 кв. м с комнатой 9 кв. м, проходной кухней 4 кв. м и совмещённым санузлом. По документам это отдельная квартира (бывшая дворницкая). Материал перекрытий – частично дерево. «Это многое объясняет, - говорит эксперт. - За чуть большие деньги в новостройке можно купить квартиру с отделкой от застройщика и гораздо более просторную: в ЖК «Ойкумена» в Приморском районе цены начинаются с 3 млн руб. за студию и с 5 млн руб. за однокомнатную квартиру».

В Москве внутри Садового кольца почти нет студий в старом жилом фонде. А те, что есть, в основном стоят от 7-8 млн рублей. В спальных районах студию в новостройке можно купить уже за 5-6 млн рублей.

Правда, если сравнивать качественные новостройки в центре с квартирами на окраинах, в Петербурге разница в цене тоже будет заметной. В пресс-службе «Группы ЛСР» привели в пример ЖК бизнес-класса «Морская набережная» в центральной части города и «Цветной город» в Красногвардейском районе. В первом студия площадью 37,5 кв. м стоит 6,5 млн рублей, во втором – 2,5 млн рублей при площади 21,5 кв. м.

Примечательно, что, в отличие от рынка купли-продажи, на рынке аренды Москвы правило «неважное в центре по цене хорошего на окраине» работает. По словам заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, за 30 000 рублей можно снять однушку площадью 35 кв. м в хрущевке в Стрельбищенском переулке в 15 минутах пешком от станции метро «Улица 1905 года» или 40-метровую квартиру с хорошим ремонтом в ЖК «Некрасовка Парк», в 7 минутах от метро, но за МКАД.

Студии-коммуналки и хостелы

Относительная дешевизна жилья в центре Петербурга объясняется не только старым жилым фондом, но и другими странностями и неудобствами. «На снижение цены может влиять и неудачное соседство — например, с хостелами, которых в жилом фонде северной столицы намного больше, чем в Москве», - говорит Роман Мирошников.

Еще одна особенность дешевого жилья в центре – студия может быть не только маленькой бывшей дворницкой, но и, по сути, долей в коммуналке. В последнее время в Санкт-Петербурге популярна схема, когда человек выкупает большую квартиру и делит ее на несколько маленьких студий по 12-15 кв. м. В каждой обустраивается собственный санузел. Это законно, только если ниже нет жилых квартир, потому что мокрые зоны не могут располагаться над жилыми зонами в других квартирах. То есть обычно это первый этаж или второй, если первый уже нежилой. В самой студии обычно есть небольшой кухонный уголок, а спальное место размещают на антресоли. Проблема в том, что по документам такое жилье обычно можно оформить только как долю в общей квартире.

Апартаменты для туристов и для жизни

Заметна разница в отношении к апартаментам в двух столицах. По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, во всем мире апартаментами обычно называют сервисные апартаменты и апарт-отели – то есть инвестиционный продукт, который приобретается для сдачи в аренду. Однако в Москве апартаменты - это, как правило, формально нежилая альтернатива обычным квартирам, которые по каким-то причинам невозможно или невыгодно строить в конкретном месте (см. «Московский рынок апартаментов отличается от того, что во всем мире принято понимать под этим рынком»).

В Петербурге намного больше апартаментов в классическом инвестиционном смысле слова. «Санкт-Петербург многими воспринимается как «туристическая Мекка» России, а Москва – больше как деловой центр, - объясняет Роман Мирошников. - Хотя, например, в 2019 году Петербург посетили 9 млн туристов, а Москву – 25 млн. Но из сознания граждан до сих пор еще сложно искоренить такое понятие, как столичная прописка, поэтому здесь прежде всего стараются купить именно квартиру. А в Петербурге могут приобрести апартаменты, потому что они дешевле и их можно сдавать в аренду большому количеству приезжих».

Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева согласна, что встретить хорошо спроектированный апарт-отель с доходными программами, профессиональной управляющей компанией и гостиничными сервисами в столице куда сложнее. Доля «квартирных» апартаментов в Москве составляет 93%. При этом почти половина из них находится в стадии строительства. Одна из причин – дефицит земли под жилое строительство в Москве и высокий спрос на квартиры, который приводит к тому, что найти покупателя может даже так называемое «псевдожилье», объясняет эксперт.

Что касается Петербурга, то петербургские застройщики тоже пытались продавать «псевдожилье», но в 2017-2018 годах стало ясно, что этот формат в Северной столице не актуален. «Апартаменты в Петербурге приобретают, как правило, в инвестиционных целях (например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, инвестиционных покупок – порядка 90%)», - говорит Марина Сторожева. В конце 2018 года доля «сервисных» апартаментов в Петербурге достигала 65%. В прошлом году она выросла до 84%. На данный момент доля таких апартаментов в Петербурге – порядка 86%.