Новостройки Москвы: тренды эпохи неизведанных вирусов

Проекты с продуманными общественными зонами в период пандемии обретают новый смысл. Похоже, что вирусы не собираются отступать, и жителям необходимо создавать надежное укрытие, разумно ограничивая им лишние контакты с внешним миром. При этом люди должны нормально жить и не выпадать из ритма. На помощь приходят общественные зоны жилого комплекса, предлагающие разнообразное времяпровождение. Пока рано говорить о том, что девелоперы перестроились под «ковидные» запросы граждан. Но то, что покупатели стали больше обращать внимание на функционал и безопасность проектов, - это правда.

Уделять особенное внимание общественным зонам застройщики стали не так давно. Подвигли их к этому два кризиса - 2008-2009 и 2014-го годов. Компаниям пришлось завоевывать покупателя, буквально предлагая «за те же деньги» проекты уровнем выше. Продвинутых планировок и веселеньких фасадов было уже недостаточно, требовалась общественная среда в жилом комплексе и вокруг него. Необходимо было не просто насыщать проекты разнообразной инфраструктурой, но расширить границы квартиры и постараться зацепить аудиторию некими «фишками». В проектах появляются скверы и парки, даже набережные, бульвары для променада, пешеходные дорожки, какие-то «придумки» внутри здания на первых этажах – места для удаленной работы, соседского общения, библиотеки, игровые и т. д.

Интересная концепция общественных зон раньше была обязательным признаком высококлассных проектов. Но постепенно атрибуты элитного класса перекочевали в бизнес-класс, а сегодня и «комфорт» уже активно заимствует их из «бизнеса».

Но, конечно, большинство девелоперов массового сегмента еще не стремятся реализовать что-то уникальное и новое, поскольку это требует немалых ресурсов, повышает себестоимость проекта и, соответственно, - стоимость квадратного метра, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». В большинстве случаев застройщики ограничиваются минимальным необходимым набором «опций» благоустройства: озеленяют дворы, устанавливают детские и спортплощадки, организуют прогулочные зоны и места для отдыха на свежем воздухе.

Тем не менее прогресс налицо. Эксперты отмечают, что еще лет 10 тому назад в проектах массового сегмента не было «дворов без машин», а сегодня их делают почти везде. «Обязательным элементом практически каждой новостройки стала безбарьерная среда – малый уклон пешеходных дорожек, подъезды на уровне земли, отсутствие бордюров. Даже в комфортклассе сейчас используется ландшафтный дизайн – высаживаются деревья, создаются аллеи», - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По данным Наталии Кузнецовой, генерального директора АН «Бон Тон», более чем в половине комплексов комфорткласса, особенно если это проекты масштабной застройки, и практически в 80% ЖК бизнес-класса организованы зоны для жителей разного возраста - для их отдыха и общения.

Лобби: уютное место для встреч и ожиданий

Лобби – холл подъезда или, если угодно, вестибюль, прихожая – эксперты называют лицом проекта и его визитной карточкой. От него зависит первое впечатление о доме. Нужно ли это съедающее площадь пространство в жилом доме? Оказывается, люди подспудно в нем нуждаются. Все, наверное, видели, когда даже в иных панельных домах стихийно возникает подобие лобби – сами жители украшают подъезд цветами, вешают полочки для книг, обставляют его какой-то нехитрой мебелью.

«Лобби — буфер между жильем и улицей, — человек проходит не через безликий подъезд, а через место, наполненное функциями и жизнью», - формулирует Николай Фанеев, ведущий архитектор IND architects. Иной прижимистый застройщик, может, и хотел бы нарезать пару дополнительных квартир, но с трендом приходится мириться. «Чем больше застройщик уделяет внимание концепции лобби, улучшает его качество, применяет дорогие материалы, тем с большей долей вероятности покупатель сделает выбор в пользу такого проекта», - считает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Пространство лобби должно быть просторным, меблированным, иметь дизайнерское оформление и качественную отделку, отражающую стилистику проекта. Обязательны высокие потолки, возможен второй свет. Девелоперы, работающие в высоком сегменте, привлекают к работе над интерьером лобби именитых дизайнеров.

«Дом начинается с лобби, как театр с вешалки. Лобби – это часть дизайн-кода дома, и в его концепции, как правило, заключен определенный месседж. Дизайн лобби создает определенную историю, концентрированный образ дома. Помимо чистой эстетики, современное лобби также может выполнять функцию отдельной зоны для проведения встреч и переговоров. Ну и, наконец, просторные лобби, коридоры и лестницы позволяют минимизировать социальные контакты внутри дома – немаловажный плюс по нашим временам», - формулирует Ольга Зыблая, директор по продажам VLR Property Managment.

В холле устраивается зона ресепшн, почтовые стойки, постаматы, организуются колясочные и даже «лапомойки», так что функции лобби весьма разнообразны. Лобби в основном устраивают в проектах бизнес-класса, хотя они проникают и в комфорткласс.

Эксперты отмечают интересные варианты лобби в ЖК «Акватория», «Береговой», «Вест Гарден», «Level Причальный», City Bay, Hide и «Небо».

В ЖК Discovery отделка лобби выполнена из традиционных материалов классической архитектуры. Это бесшовный венецианский мозаичный пол тераццо, стены из крупноформатных панелей с текстурой натурального мрамора, зеркала и вставки из цветного стекла керамической печати.

В клубном доме Turandot Residences дизайн интерьеров разработала Джейд Джаггeр - дизайнер знаменитого бюро yoo (дочь солиста The Rolling Stones Мика Джаггера). Она придумала богемный интерьер с восточными мотивами, который подчеркивает соседство дома с театром им. Вахтангова и содержит отсылки к пьесе «Принцесса Турандот». Пол отделан белым мрамором, стены декорированы панелями из ольхи, двери из палисандра, оригинальные ручки из латуни созданы специально для клубного дома.

В ЖК «Румянцево-Парк» в Новой Москве от компании Lexion Development дизайн входных групп придумывала студия DBA-Group. Высота потолков в лобби достигает 4 м. В отделке входных групп применяются два вида плитки от известных итальянских фабрик. Панели выполнены из натуральных материалов. Плитка и керамогранит своей фактурой очень напоминают оникс и мрамор. В лобби установлнена стойка для консьержа, а также имеется приватное пространство с мягкими креслами и кофейным столиком.

Как сообщает Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development, в лобби жилого квартала «Прайм Парк» предусмотрена лаунж-зона для гостей. В лобби входных групп жилых башен расположены стойки ресепшн. Здесь находится персонал сервисной службы - консьержи, беллбои и валет-парковщики. В дизайнерской отделке использованы декоративные элементы из латуни, зона ресепшн украшена ламелями ценной породы дерева, люстры изготовлены по индивидуальному заказу, напольное покрытие выполнено из бразильского кварцевого гранита, а все пространство наполнено светом за счет панорамных окон и высоты потолка в 7 м. Специально для «Прайм Парк» разработана и конструкция входных вращающихся дверей.

Коворкинги: вопрос в деньгах

Коворкинги, пожалуй, наиболее спорный формат общественных зон. Коворкинг – в буквальном переводе коллективный офис, оборудованное всем необходимым помещение с рабочими местами. По данным «Бон Тон», на первичном рынке комфорткласса можно назвать порядка 12 проектов, в которых есть зона коворкинга, в бизнес-классе - 16.

«Пока коворкинги - достаточно молодое явление, и чтобы полноценно интегрироваться в такую консервативную отрасль, как архитектура, нужно время», - полагает Николай Фанеев (IND architects). По оценке эксперта, в Москве только начинают строиться ЖК с коворкингами, и это полноценные многофункциональные и гибкие пространства. Дети смогут в них делать домашние задания с одноклассниками, в них можно почитать книгу, арендовать переговорную для встречи.

Наталия Кузнецова («Бон Тон) обращает внимание на то, что под коворкинги выделяют пространства в коммерческих помещениях проектов, поэтому встает вопрос об их монетизации. Главная проблема – это управление данными помещениями. Либо это будет делать привлеченный оператор, либо сам девелопер.

Стоит привести и скептическую точку зрения Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»). Эксперт сомневается в том, что коворкинг в жилом комплексе в спальном районе станет хорошей альтернативой такому же офису в центре, в рамках большого бизнес-центра с определенной деловой атмосферой. Если работа фрилансера подразумевает регулярные встречи с партнерами и заказчиками, то гораздо удобнее арендовать место в коворкинге именно в центре города. Кроме того, коммерческие помещения на первых этажах, которые можно было бы отвести под коворкинг, девелоперу выгоднее отдать под стрит-ритейл и различные образовательные заведения или вообще – продать.

Тем не менее, по данным Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), о планах по строительству ЖК с коворкингами заявили, в частности, Level Group (компания ввела в оборот название «лайфворкинг»), «A101», Ingrad, MR Group, «Главстрой». Под коворкинг в жилых комплексах будут выделять по 300-500 кв. м

Например, «А101» начинает создавать сеть коворкингов Easy Busy на первых этажах своих жилых домов - сначала в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы». Предполагается, что на первых этажах жилых домов появятся коворкинги, где можно арендовать офисные места с установленной оргтехникой или без нее, а также - специализированные комнаты для оказания бьюти-услуг, бытовых или образовательных сервисов.

Среди проектов с коворкингами эксперты называют ЖК «Level Причальный», в котором будет расположен лайфворкинг площадью около 500 кв. м, Balance, Tatlin Apartments и RED7. В апарт-комплексах коворкинги встречаются чаще.

Стилобат: отдых над улицей

Стилобат – это основа, платформа, представляющая собой цокольный этаж (или даже самостоятельное здание), на котором возводятся другие конструкции. В подземной части стилобата размещают паркинги, кладовки, в наземных этажах – магазины, кафе и прочую инфраструктуру комплекса. А вот крышу уже можно использовать под двор, зону отдыха или придумать что-нибудь еще.

Как поясняют эксперты, такие решения (с эксплуатируемой крышей) применяются в жилых комплексах с небольшой придомовой территорией, где требуется организовать дополнительную приватную зону для жителей. При этом сложное и многоуровневое пространство, несомненно, привлекательно и часто «является интересной и уникальной фишкой проекта, которую застройщики в том числе используют в маркетинговых целях», замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Но оно, конечно имеет практический смысл. «Это отличный способ создания удобного «закрытого двора» и «двора без машин» с четким разведением функций двора и паркинга», - подчеркивает Владислав Спицын, управляющий партнер архитектурного бюро Front Architecture. Комментаторы особо отмечают безопасность этой конструкции – упасть оттуда невозможно, такие дворы ограждены, плюс во дворе на стилобате нет посторонних.

В ЖК Trend крышу стилобата озеленят, создадут комфортные зоны отдыха с фонтанами и детскими площадками, скрытыми от посторонних, приводит пример Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Среди проектов, где есть дворы и зоны отдыха на стилобате, - ЖК Aquatoria. Здесь большую прогулочную зону с местами для отдыха на свежем воздухе планируют организовать на стилобатной части здания, которая отведена под стрит-ритейл.

Зона отдыха с детскими площадками будет размещена и на эксплуатируемой кровле ТЦ в ЖК Russian Design District (Новая Москва). Часть придомовой благоустроенной территории будет размещена и на стилобатной части ЖК Discovery Park, которая отведена под ТЦ.

В новом проекте Eniteo от Tekta Group предусмотрен высокий стилобат с необходимой локальной инфраструктурой, а сверху - благоустроенная площадка с ландшафтным дизайном исключительно для жителей. Ограждения выполнены из материалов, способных выдерживать различные виды нагрузок, а их высота позволяет не переживать как за детей, так и за взрослых.

Среди других проектов с функциональными стилобатами эксперты называют ЖК Wellton Towers, «Сердце столицы», Foriver, «Фестиваль Парк» и «Ривер Парк».

Прогулки и спорт «для своих»

Ну и наконец – самое главное для жителей – место для продолжительных прогулок и занятий спортом, что подразумевает просторную придомовую территорию. Хорошо если есть место, чтобы разбить свой сад и сквер, устроить стадион, - такое возможно, например, в масштабных проектах. Еще лучше, когда на территорию «заходит» соседний лес или «затекает» река с набережной. Но многим девелоперам приходится разворачиваться и на небольших участках, и здесь на первый план выходят четкое распределение пространства. Впрочем, это актуально для любой территории – большой или не очень.

«Все чаще во дворах можно увидеть велодорожки, зоны для йоги, воркаута и командных игр, - говорит Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. - Однако самое важное условие для успешного проекта - предоставить разнообразие активностей и грамотно зонировать пространство, в том числе используя искусственные холмы и разграничивая тихие и активные зоны». Например, в жилом комплексе компании Tekta Group Spires вместо того, чтобы собирать всех маленьких детей на одной детской площадке, им дают возможность исследовать всю территорию двора в сенсорных садах, соседствующих с игровыми комплексами. При этом «тихие зоны» для общения взрослых и комьюнити-беседки расположены отдельно и создают приватное пространство.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит в качестве примера ЖК City Bay, где появится бульвар c зонами отдыха и прогулочные маршруты вдоль набережной, площадки с деревянными настилами, детские и спортивные площадки для разных возрастных групп, большой амфитеатр на набережной, площадь с сухим фонтаном, зеленые зоны отдыха во дворе.

В жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» проектом предусмотрен ландшафтный парк площадью около 2 гектаров. Он условно поделен на две зоны: активную, где есть спортивные и детские площадки, мангальные, площадка для выгула собак, велодорожки, и пассивную для неспешных прогулок.

Также большой частный парк для жителей площадью 3 гектара (это помимо 3 гектаров открытых общественных парково-рекреационных зон) разбит в жилом комплексе «Прайм Парк». «Здесь высажены деревья различных пород из питомников Германии, которые создают новые цветовые сочетания со сменой каждого сезона. Ландшафтные дизайнеры дополнили парковое пространство клумбами, декоративными кустарниками, арт-объектами, а также двумя сухими и одним обычным фонтаном с декоративной подсветкой. В парке спроектированы зоны отдыха, прогулочные и велодорожки, детские площадки. На всей парковой территории обеспечивается полное wi-fi покрытие», - комментирует Булат Шакиров (Optima Development).

Ирина Лосева, директор по продажам ГК Insigma, рассказывает об идее двора-парка в «Собрании клубных домов Ordynka в Замоскворечье» - семи клубных особняках, объединенных в ансамбль. Для работы над концепцией благоустройства пригласили ландшафтного архитектора Анну Андрееву, которая занималась озеленением Крымской набережной, участвовала в работе над парком Зарядье. Сад оформлен искусственными водоемами, арт-объектами и дизайнерской мебелью.

Курс на безопасность

Если говорить о том, в каких направлениях девелоперы будут развивать общественные зоны, то их можно выразить в нескольких словах: «технологичность», «бесконтактность», «безопасность». «Современные технологии позволяют разрабатывать проекты, где бесконтактые решения «умного дома» могут быть реализованы даже на уровне общественного пространства, - считает Владислав Спицын (Front Architecture) - В таких проектах исключается человеческий фактор и общение, по карте открываются нужные ворота паркинга, лифт едет на запрограммированный этаж».

Наталия Кузнецова («Бон Тон») считает, что продолжится курс на закрытые дворы, пропускной режим входа и въезда, постоматы в нежилых помещениях. Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects, говорит о таких элементах безопасности здоровья жильцов в современных домах, как широкие коридоры МОПов, современные системы циркуляции воздуха, легко моющиеся материалы отделки. Кроме того, решение, которое легко адаптировать к сложившейся практике проектирования и строительства в нестандартной ситуации с пандемией — это оборудование эксплуатируемой кровли. «Она может стать вполне комфортным местом для прогулок «не выходя из дома». Такие решения уже активно продвигаются в странах Европы и могут стать популярными и в России, конечно, с поправкой на местные климатические и эксплуатационные условия», - считает эксперт.

А Елизавета Севастьянова (Tekta Group) обращает внимание на то, что с пандемией люди стали больше ценить локальную городскую среду и собственную инфраструктуру жилых комплексов. Все чаще кафе и магазин рядом с домом способны заменить любимые места где-нибудь в центре города. А текущая ситуация еще больше подстегнет девелоперов к «настраиванию» общественных пространств под потребности клиентов.