Низкие ставки по ипотеке, дефицит предложения и неуверенность в завтрашнем дне стимулируют спрос на вторичные квартиры в Москве, однако за МКАД покупательская активность уже начала снижаться. 

Спрос

В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве 15 422 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с августом покупательская активность увеличилась на 4,9%, а относительно сентября 2019 г. – на 53,8%.

По оценке «Инкома», прошлый месяц стал одним из самых прибыльных для старомосковского вторичного рынка недвижимости за последние пять лет. В сентябре компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в том же месяце 2019-го, - это максимальный годовой прирост спроса для текущего года. Относительно августа данный показатель увеличился на 16%. Для «Азбуки Жилья» сентябрь оказался еще более успешным: в месячном разрезе число сделок увеличилось на 49%, в годовом - на 71%.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», выделяет несколько факторов, обеспечивших мощный всплеск спроса: «Во-первых, это причины экономического характера: финансовая политика государства, приведшая к смягчению условий по ипотеке и рекордному снижению ставок по банковским депозитам, а также ослабление рубля. Во-вторых, на вторичном рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения, и некоторые покупатели ускоряются с выходом на сделку, опасаясь, что в скором времени у них вовсе не будет выбора. Некоторые потребители также спешат с покупкой жилья из-за неуверенности в завтрашнем дне и опасений по поводу ухудшения социально-экономической обстановки. В-третьих, свою роль сыграл и период самоизоляции, во время которого многие потенциальные покупатели не могли решить свои жилищные проблемы. После снятия ограничений они быстро вернулись на рынок, и за счет их активности во вторичном сегменте до сих пор проходят дополнительные сделки».

А вот за МКАД, в Новой Москве и в Подмосковье, спрос уже начинает выдыхаться, хотя рынок еще остается достаточно активным. Троицкий офиса продаж АН «Century 21 Римарком» заключил в сентябре лишь на 3,5% больше сделок, чем в августе, и получил только на 1,5-2% больше авансов. В Подмосковье, по оценке вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор» Ольги Власовой, сделок было столько же, сколько в августе, но количество авансов по сравнению с предыдущим месяцем пусть незначительно, но снизилось – приблизительно на 3%.

Главная проблема – недостаток ликвидного предложения. «Число сделок могло быть и большим, однако ограниченный объем предложения стал в этом плане сдерживающим фактором для рынка «вторички», - отмечает Анна Руденко, директор офиса продаж «Троицк» АН «Century 21 Римарком».

Дефицит предложения на рынке способствует тому, что стали продаваться квартиры, которые покупатели раньше даже и не смотрели, подчеркивает Ольга Власова. Но в то же время клиенты риелторских компаний стали более требовательны и избирательны. «К примеру, в АН «Удачный выбор» мы в июне приняли прекрасную однокомнатную квартиру по хорошей цене, расположенную в зеленой зоне в центре города, просмотры по которой идут практически каждый день, да еще и по несколько человек. Но лот не продается только лишь по причине отсутствия в ней балкона. Раньше такого было нельзя представить, но сейчас, после первой волны самоизоляции, на такие моменты покупатели стали обращать внимание, и это показательно», - рассказывает Власова.

Что касается октября, то московские риелторы ожидают завершить его в плюсе или хотя бы на уровне сентября. Например, в «Инкоме» число авансов в первой половине октября выросло на 5% относительно аналогичного периода сентября, а по сравнению с прошлым годом - на 60%. При этом в Московской области уже наметился спад спроса: примерно на 3% уменьшилось число сделок, а количество авансов снизилось на 5-7 %. «Возможно, ситуация еще изменится, если на рынке начнут появляться новые интересные объекты, тем более что и в 2019, и в 2018 гг. октябрь был достаточно активным месяцем на вторичном рынке», - надеется Ольга Власова.

Ипотека

Одним из основных драйверов спроса на квартиры остается доступная ипотека. По оценкам риелторов, в сентябре ипотеку на «вторичку» в московском регионе выдавали под 7,1 – 9,5% годовых – ставка зависит от первоначального взноса, является ли клиент зарплатным и т.д.

В Новой Москве доля ипотечных сделок по сравнению с августом увеличилось на 10-15 п.п. до 60%. В Подмосковье доля ипотечных сделок на рынке «вторички» стабильно превышает 60%, а, например, в АН «Удачный выбор», которое работает в качестве ипотечного брокера, этот показатель достигает 80%. «То есть ипотечные ставки, находящиеся на достаточно комфортном уровне, позволяют ипотеке оставаться драйвером на рынке подмосковной «вторички». В то же время уже можно отметить такой факт, что сумма займов после первой волны пандемии стала заметно меньше. С другой стороны, по-другому и быть не могло, учитывая, что весомая доля продаж приходится на квартиры экономкласса», - отмечает Власова.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается как в месячном, так и в годовом выражении. Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», количество квартир в экспозиции за месяц уменьшилось на 8%, их суммарная площадь - на 8,2%. За год показатели просели на 35% и 34% соответственно. По данным «Инкома», в сравнении с августом предложение в сентябре снизилось на 1,3%, а к октябрю прошлого года - на 4,7%.

«Отмечу, что это общие цифры по рынку, тогда как в массовых сегментах жилья уже наблюдается серьезный дефицит предложения. Из-за этого покупатели все чаще испытывают сложности с выходом на сделку – в условиях большой конкуренции они не успевают подобрать и приобрести подходящий им вариант, по крайней мере, до тех пор, пока не обратятся за помощью к профессионалам рынка. Как следствие, в нашей компании растет количество договоров на оказание услуг по подбору недвижимости – в сравнении с мартом (период до карантина) оно увеличилось на 30%», - рассказывает Сергей Шлома.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Новой Москвы в сентябре, по сравнению с августом, снизился не менее чем на 10%. «Новые объекты выходят на рынок с прежней интенсивностью, однако все еще сказывается активное вымывание лотов в течение летних месяцев. Такая ситуация, по нашим прогнозам, будет сохранятся еще месяц-другой, если, конечно, на рынке не произойдет ничего неожиданного», - говорит Анна Руденко.

В Подмосковье предложение на вторичном рынке также сократилось, но незначительно – на 3,5% к августу. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года квартир на рынке «вторички» стало меньше на 10-13%. «Несмотря на небольшое снижение объема предложения, выбор для покупателей не очень-то и большой. Сказывается большой объем объектов, реализованных нынешним летом, а с новыми лотами на фоне небольшого снижения цен собственники выходить на рынок все еще не спешат, рассчитывая продать свою недвижимость дороже в обозримой перспективе», - отмечает Ольга Власова.

Цены

На фоне увеличения спроса растут и цены на жилье в Москве. По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам сентября стоимость метра на вторичном рынке в среднем прибавила 1,3% и достигла 186 600 руб. – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2020 года».

По данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры экономкласса на вторичном рынке «старой» Москвы увеличился на 4,2% до 10,09 млн руб., комфорткласса - на 2,4% до 20,62 млн, а бизнес-класс подешевел на 4,4% до 42,1 млн руб. В итоге бюджет покупки в среднем по рынку остался на августовском уровне – 25,93 млн руб.

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости по итогам сентября составила 170 200 руб. - это на 1,2% больше, чем в августе. В среднем сейчас однокомнатную квартиру в Новой Москве можно приобрести по цене от 5,5 млн руб., в достаточно приличном состоянии – от 6,5 млн руб. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются с 6,5 млн руб., при этом ценники на хорошие варианты стартуют с 8 млн руб., а на приличные «трешки» - с 9,5 млн руб., рассказывает Анна Руденко.

По данным ГРМО, в Подмосковье цены на вторичное жилье в сентябре практически не изменились. Усредненная стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе на начало октября установилась на отметке в 77 693 руб., что на 0,15% ниже, чем месяцем ранее.

«Интересно, что в среднем и дальнем Подмосковье на рынок «вторички» практически не давит фактор роста цен на первичном рынке. Это связано с тем, что предложений в сегменте новостроек здесь либо мало, либо новые дома в некоторых муниципалитетах пока не строятся вовсе», - добавляет Ольга Власова.

Однако согласно подсчетам «Азбуки Жилья», средний бюджет предложения все же вырос – на 2,6% к августу и достиг 6,23 млн руб. В «экономе» квартиры подорожали на 1,5% (4,29 млн руб.), в комфортклассе – на 2,6% (6,28 млн руб.), в бизнес-классе – на 1,7% (8,88 млн руб.).

Скидки

В сентябре, по подсчетам «Инкома», доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составила 72% – это минимальный уровень для текущего года. В сентябре 2019-го она была равна 78%, а в августе 2020-го – 75%. То же самое можно сказать и о среднем размере дисконта в этом сегменте – он постепенно понижается, до 4,7% на данный момент. В сентябре 2019-го средний размер скидки составлял 5,3%, а к августу 2020-го он уменьшился до 5,1%.

В Новой Москве, несмотря на то, что новых вторичных квартир на вторичном рынке здесь не так уж много, без торга не проходит практически ни одна сделка, говорит Анна Руденко. Так, при покупке «убитой» квартиры в сентябре покупатель мог рассчитывать на дисконт до 5%. Что же касается более дорогих квартир, то здесь уровень скидок в сентябре максимум составлял 3%.

В Московской области относительно дорогие квартиры продавались в сентябре со скидкой до 3%, а дешевые лоты по рыночной цене сейчас уходят достаточно быстро и, как правило, собственники не торгуются, отмечает Ольга Власова. По ее словам, единственное, что они могут предложить в качестве бонуса, - это оставить в квартире что-то из мебели.

Сроки экспозиции

На фоне существенной активизации покупателей по итогам сентября заметно снизился средний срок экспозиции вторичной недвижимости в столице. В сентябре 2019 г. он составлял 71 день, в нынешнем августе был чуть больше – 73 дня, а по итогам сентября уменьшился на 13,7%, до 63 дней.

«Если же говорить о наиболее ликвидном предложении (объекты с отличными качественными характеристиками, со свежим ремонтом, расположенные в неустаревших строениях), то если при нормальном функционировании рынка они находились в экспозиции в среднем около месяца, то сейчас реализуются за неделю. А то самое неликвидное предложение, которые ранее застревало в продаже на долгий срок, в условиях повышенного спроса реализуется за месяц-полтора», - отмечает Сергей Шлома.

Отсутствие достаточного объема предложения сказалось и на сроке экспозиции квартир в Новой Москве. По словам Анны Руденко, в сентябре вторичные квартиры по адекватным рыночным ценам в Троицке продавались от нескольких дней до полутора-двух недель. Были и случаи продажи лотов за один день. «Разумеется, это не окончательный срок проведения сделки, а время, затраченное на поиск покупателя, - поясняет эксперт.

В Подмосковье вторичные квартиры в среднем продаются в срок от 2 недель до полутора месяцев, однако наиболее дешевые объекты экономкласса с хорошим месторасположением и лоты класса «комфорт» по соответствующей рынку цене раскупались и раскупаются очень быстро. «Это связано и с нехваткой ликвидных объектов на рынке, и с тем, что многие клиенты хотят сберечь свои накопления, вложив деньги в недвижимость, или же спешат улучшить жилищные условия, пусть и с помощью ипотеки, опасаясь дальнейшего роста цен», - говорит Ольга Власова.