Новостройки Москвы: евроформат против классики

Квартиры европейского формата наши отечественные застройщики активно продвигают примерно лет двенадцать. Условно точкой отсчета можно назвать 2008-2009 годы, когда кризис заставил строителей предлагать более экономичные планировки. Покупатель больше не переплачивал за лишние метры и получал жилье с меньшим количеством перегородок и приличным пространством. Доля евроформата постоянно растет, а некоторые девелоперы вообще отказались от классических планировок.

Но рынок новостроек вряд ли окончательно и бесповоротно свернет на «европуть». Напомним, что главный признак европланировки – кухня, объединенная с гостиной. Но еще много клиентов остаются приверженцами «классики», им нужны отдельная кухня и полноценный коридор, и, судя по квартирным раскладам, рынок пока ориентируется на них.

Доля евро потихоньку подрастает

На сегодня, по информации Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», в зависимости от класса и концепции жилого комплекса, квартиры с кухней-гостиной могут составлять 10-20% от всех лотов. У других комментаторов схожие данные. Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает, что доля евроформата, включая студии, занимает около 19% от объема предложения (6 196 лотов). В прошлогоднем сентябре она была меньше - 15%. По оценке Романа Родионцева, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, эта доля за последний год выросла с 15,8% до 23,6%

Что интересно, фактическое число евроквартир на рынке почти не менялось: в сентябре 2019 года в продаже, по статистике «Азбуки Жилья», насчитывалось 6 416 лотов. «Изменение доли связано со снижением общего объема предложения. В отличие от других типов квартир, предложение лотов евроформата не уменьшилось», - комментирует Ярослав Дарусенков.

О самом мелком ефроформате – студиях – стоит сказать отдельно. Их на рынке большинство, что не удивительно: объем предложения подобных лотов в кризисные периоды увеличивается. Как говорится, дешево и сердито: чем меньше денег у покупателя, тем больше на рынке доступного продукта.

Сегодня по информации «Бест-Новостроя», студии спроектированы в 197 корпусах столичных новостроек, число таких лотов в проектах – 9982 штуки. Годом ранее число корпусов со студиями составляло 171, а студий в проектах было чуть более 8,1 тыс. штук. То есть в проектном объеме новостроек доля студий увеличилась почти на 20%, однако в продаже она остается практически неизменной – порядка 10-11%.

Евроформат сегодня встречается, можно сказать повсеместно. В компании «Донстрой» он присутствует практически во всех проектах комфорт и бизнес-класса («Символ», «Сердце Столицы», «Огни», Fresh, Freedom, «Событие»). В ЖК «Румянцево-Парк» около 50% квартир запроектировано под евроформат. В объектах, которые группа «Самолет» готовит к выходу на рынок, около 70% планировок евроформата и 30% - традиционных.

«Бывает так, что в первой очереди проекта девелопер ориентировался на классические планировки, а в последующих очередях начинают преобладать «еврорешения», - замечает Леон Пряжников, руководитель управления аналитики группы «Самолет». Ряд девелоперов, по наблюдениям эксперта, практически полностью отказываются классики.

Источник: Est-a-Tet

 

Спрос: льготная ипотека позволила разгуляться

Статистика по спросу у риелторских агентств практически соответствует цифрам по предложению. По данным Est-a-Tet, в 2019 году доля таких квартир в общей структуре спроса в массовом сегменте и бизнес-классе составляла 16,8%, в 2020 году – 21,6%.

На предпочтения потребителей серьезно повлияла программа льготной ипотеки под 6,5%. Благодаря доступным кредитам люди стали покупать квартиры бОльшей площади, выбирая функциональные планировки. Как уточняет генеральный директор АН «Бон-Тон» Наталия Кузнецова, раньше покупатель позволял себе «евродвушку» средней площадью 45-47 кв. м, а сейчас - 50-52 кв. м. Площадь приобретаемых квартир выросла по сравнению с началом года примерно на 1,5-2%.

Часть покупателей классических однокомнатных квартир благодаря программе льготной ипотеки сделали выбор в пользу «евродвушек», выбрав более дорогой вариант бОльшей площади. Этот момент отмечают в агентстве «Метримум». Так, в июле-августе 2020 года самым популярным форматом квартир среди покупателей московских новостроек стали евроквартиры с одной спальней. На их долю пришлось 20% от всех сделок. Тем временем доля классических однокомнатных квартир в продажах составила 15%, хотя во втором квартале на оба типа квартир приходилось одинаковое число сделок (по 19%). По данным «Метриума», средняя стоимость однокомнатной классической квартиры - 8,17 млн рублей, а квартира евроформата с одной спальней обойдется в среднем в 10,26 млн рублей. При этом средняя площадь однокомнатной квартиры - порядка 35 кв. м (диапазон площадей — 30-40 кв. м), а средняя площадь евроквартиры с одной спальней — 47 кв. м (40-50 кв. м).

А вот интерес к малогабариткам, в том числе студиям, летом снижался. Осенью же студии «отыгрались». В июне, когда первичный рынок Москвы начал восстанавливаться, рост продаж студий по сравнению с маем был в разы меньше, чем у остальных типов квартир, отмечает Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»). Зато по итогам сентября рост продаж студий был уже наибольшим – на 56% по сравнению с августом. Было реализовано почти 750 лотов. Последние 3 года обычно в месяц продается 300-400 лотов.

Как распределяются разные типы квартир при реализации в конкретных проектах комфорткласса, можно посмотреть в таблице:

Источник: «Бон Тон»

Самые популярные

Первыми покупатели разбирают студии и евродвушки. Это закономерно: их классические «аналоги» - однокомнатные и двухкомнатные квартиры – тоже относятся к самому ходовому товару. По данным Est-a-Tet, в евроформате на студии приходится 45% спроса, на евродвушки (с одной спальней) – 28%, евротрешки (2 спальни) – 23%,и квартиры с тремя спальнями – 4%. Очень похожим образом спрос распределяется и на классику (см. диаграмму ниже).

Источник: Est-a-Tet

Если говорить о покупательской аудитории, то, как свидетельствует Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development в ЖК «Румянцево-Парк», спрос на квартиры евроформата особенно актуален среди молодых людей в возрасте от 20 до 40 лет. Именно они покупают студии и компактные «евродвушки». Люди постарше от 31 до 40 лет, в основном, с детьми, выбирают более просторные варианты квартир евроформата.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») выделяет три категории покупателей подобных квартир. Первая – публика с ограниченным бюджетом. Вторая – это те, кто сознательно выбирал жилье с кухней-гостиной. Третья - те, кому евроквартиры подошли по ряду других, основных параметров (локация, транспортная доступность, метраж, планировка, бюджет). И кухня, объединенная с комнатой, для них не критичный фактор.

Когда приходит время выбора, то многое, конечно, зависит от конкретных обстоятельств. «Например, «евротрешка» уступает по площади обычной трёшке, но окажется востребованнее двушки аналогичной площади, - рассуждает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». - Квартира площадью 60-65 кв. м может быть и «евротрешкой», когда есть кухня-гостиная и две отдельных спальни, а может быть и обычной двухкомнатной квартирой. В таком случае «евротрёшка» будет более востребована, поскольку площадь одинакова, но по факту есть три комнаты. В случае, если площадь квартиры, скажем, 40 кв. м - это может быть обычная однокомнатная квартира или евродвушка. Квартира евроформата такой площади снова будет востребованнее».

«Непримиримые консерваторы»

Поскольку классических квартир на рынке представлено значительно больше (четыре пятых, судя по статистике наших экспертов), множество клиентов пока что предпочитает более привычные планировки. Хотя девелоперы, постепенно увеличивая долю «евро», умело подводят к «евровыбору». Но есть, люди, категорически настроенные против евроквартир. Что их не устраивает?

Леон Пряжников (группа «Самолет») считает, что привычки потребителей - пережиток советской системы строительства и проектирования, в которой учитывалось не только общее количество введенных квадратных метров, но и именно жилая площадь. Чтобы повысить показатель «жилых» метров, кухни проектировались небольшими, устраивались проходные комнаты – лишь бы не тратить площадь на коридор.

Но дело не только в приверженности к старому. В конце концов люди 45 плюс – а именно их называют в числе противников евроформата – не такие уж древние, их молодость пришлась на девяностые и двухтысячные годы – время отнюдь не советское, когда уже иноземные тренды начали проявляться в строительстве. Но в классических планировках они продолжат ценить «отдельные изолированные комнаты, чтобы разделить пространство в квартире на «тихую» – спальни и гостевую зону – кухню. В квартире с европланировкой сделать это будет гораздо сложнее», - объясняет Ирина Доброхотова, («Бест-Новострой»).

Им больше нравится, когда кухня все же небольшая, а спальни более просторные, есть большое приватное пространство для жизни, дополняет Алексей Лухтан (Lexion Development). Площади спален в классических квартирах, по данным Est-a-tet, как правило, больше на 2-6%.

Минусы и плюсы и «евроквартир»

Прежде чем купить «евроквартиру» стоит внимательно изучить недостатки и достоинства этой планировки. Как уже говорилось выше, в большинстве «евровариантов» изолированные комнаты поменьше, чем у классических квартир. Маленький коридор или общий с соседями по лестничной клетке – это тоже не совсем привычно. Часто бывает, что в кухонной зоне нет окна, - оно только в гостиной, и приходится организовывать искусственное освещение. Впрочем, как считает Роман Родионцев (Est-a-Tet), если в гостиной есть два окна или одно, но панорамное, это нельзя считать серьезным недостатком. Куда хуже, если в кухне-гостиной одно окно, при вытянутой форме и существенной глубине помещения. Поэтому в сложных спорных планировках застройщик должен разработать несколько дизайн-планов для потребителя, рекомендует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Если и тут не найдется решения, то надо прицельно искать квартиру с окнами в кухне. Например, в жилом комплексе «Румянцево-Парк» во всех комнатах есть окна, включая пространство под кухни. Даже в квартирах-студиях запроектировано по два окна, а некоторых вариантах планировок трехкомнатных квартирах евроформата предусмотрены просторные кухни-гостиные с угловыми окнами на две стороны света.

Еще минус, который больше касается студий – это отсутствие отдельной спальни. Да, в общем-то, то же самое можно сказать о гостиных в двушках и трешках – в них не особенно-то и поживешь. Если вы решите оборудовать себе уголок и поставить диванчик в гостиной, объединенной с кухней, то приготовьтесь к тому, что через вас будут ходить чада, домочадцы и домашние животные. Если квартира со свободной планировкой, то эксперты советуют спроектировать стену между кухней и комнатой или разделить пространство с помощью мебели, ширмы, мобильной перегородки.

К несомненным достоинствам «евро» эксперты относят много раз упомянутые компактность и функциональность, благодаря им меньше «теряется» площади на коридоры и вспомогательные помещения. Значительный плюс - большая гостиная, где действительно здорово собираться и домашним кругом, и принимать гостей. И никто не усядется на вашу кровать - спальня остается приватным пространством. И как добавляет Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»), застройщики всё-таки стараются совершенствоваться и создавать максимально комфортное жильё, примерно в 8 из 10 новостроек предусмотрены большие кухни-гостиные с отдельными спальнями, в прихожей будет место для хранения вещей, может быть, несколько санузлов и т.д.

По наблюдениям эксперта, бывают неудачные варианты «евроквартир», когда отсутствуют коридоры, либо, наоборот, они слишком большие, могут быть стены под углом. Аналогичные проблемы встречаются и у квартир стандартной планировки, поэтому, «выбирая между одним или другими вариантом, следует хорошо ознакомиться с планировкой», резюмирует эксперт.

Ну и конечно, достоинство евроквартир – более доступная цена. В большинстве случаев «евроформат» дешевле классики, если речь идет о сопоставимых по характеристикам вариантах.

Евроэкономия

Допустим, клиент покупает не двухкомнатную квартиру средней площадью 58-60 кв. м, а «евродвушку», которая по площади меньше в среднем на 10-12 кв. м, но не проигрывает по функционалу, комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). При этом получается экономия на бюджете. Так, в квартирах комфорткласса средняя цена двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м составляет 10,3 млн руб. при средней цене квадратного метра 171,6 тыс. руб., а «евродвушка» площадью 43 кв. м стоит 8,7 млн руб. при средней цене метра 203 тыс. руб.

Пример с трехкомнатными квартирами приводит Алексей Лухтан (Lexion Development). Например, классическая трехкомнатная квартира площадью 85 кв. метров в «Румянцево-Парк» будет стоить 13,4 млн рублей, тогда как «евротрешка» площадью 81 кв. м - уже 12 млн рублей. При этом цена здесь все же больше зависит от самого планировочного решения, количества санузлов, выбора этажа и т.д. К примеру, в трехкомнатной квартире «евроформата», где кухня-гостиная имеет угловое окно, стоимость квадратного метра будет выше и составит 193 тыс. рублей. То есть за квартиру площадью 57,1 кв. метр покупателю придется заплатить порядка 10,5 млн рублей.

А бывает и совсем по-другому. В проектах группы «Самолет» «европланировочные» решения реализуются в среднем на 9% дороже «классических» вариантов, замечает Леон Пряжников.

Разница в цене между квартирами классического и евроформата будет отличаться от проекта к проекту, утверждает Роман Родионцев (Est-a-Tet). На разницу в цене на квартиры аналогичной площади, но разного формата (евро и классика) в рамках одного проекта в большей степени влияют такие факторы, как этаж, ориентация квартиры относительно сторон света, виды из окон.

Например, в проекте комфорт-класса L’Club в Люблино (застройщик «Центр Инвест») стоимость квадратного метра квартиры европланировки с двумя спальнями и просторной кухней-гостиной площадью 61,68 кв. м на 9% выше стоимости квадратного метра классической двухкомнатной квартиры площадью 61,29 кв. м, расположенной на таком же этаже. «При небольшой разнице в площадях бюджет покупки евроквартиры на 1,2 млн рублей больше. Но, окна евроквартиры выходят на парковую зону, а окна «классики» - во внутренний двор. Поэтому в данном случае видовые характеристика каждой из квартир оказывают влияние на разницу цен», - комментирует эксперт.

Что предлагает рынок

Компактные студии предлагаются в квартале «Символ» от компании «Донстрой» в Лефортово (метро «Площадь Ильича»). Это ансамбль монолитных домов от 3 до 27 этажей. Площади стартуют от 23 кв. м, но пространство функционально зонировано, и даже в таких небольших помещениях запроектирован балкон или лоджия, которую можно переоборудовать под место отдыха или кабинет. «Такое жилье выбирают как первое, оно подходит для комфортного проживания одного или двух людей», - комментируют в пресс-службе. Кроме того, в своих жилых комплексах «Донстрой» создает соседское комьюнити и места для общения, так что для владельцев квартир жизнь продолжится и вне стен своего жилья. Студия площадью 22,7 кв. метров в 21-м корпусе обойдется покупателю в 7,63 млн рублей. В квартире высокие потолки (3,1 м), панорамные окна и 5-метровый холл.

Студии побольше – площадью 33 кв. метра по цене от 10,6 млн рублей - продаются в 9-м корпусе жилого комплекса «Сердце столицы» от «Донстроя» на Шелепихинской набережной, недалеко от станции метро/МЦК «Шелепиха». Это монолитные корпуса 19-36-37 этажей.

Еще в одном проекте компании в районе Зябликово - ЖК Fresh – четырехкомнатную евроквартиру можно купить за 16,3 млн рублей. Квартиры с высокими потолками, увеличенными окнами. Комплекс монолитных 27-30-этажные корпусов находится рядом со станцией метро «Красногвардейская» и «Зябликово».

В Новой Москве недалеко от станции метро «Саларьево» компания Lexion Development строит упомянутый выше ЖК «Румянцево-Парк». Это 3 монолитных дома переменной этажности с подземным паркингом, школой, детскими садами и ландшафтным парком. Первый корпус намечено сдать в IV квартале 2020 года. В комплексе запроектированы как «евро», так и «классические» квартиры. Диапазон цен – от 5,16 до 18,7 млн рублей.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») обращает внимание сразу на несколько проектов с евроквартирами. Это «Город на реке Тушино 2018» в Покровском-Стрешнево от компании «Стадион Спартак». Дома от 8 до 22 этажей, помимо «классики», продаются двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры евроформата. Стоимость квартир – от 12,4 до 23 млн руб.

В проекте ЖК FoRest в Ново-Переделкино от застройщика «Центр Инвест» в ассортименте имеются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры евроформата. Комплекс представляет собой три монолитных 23-этажных дома. Цены – от 7,8 до 20,5 млн рублей.

В жилом комплексе бизнес-класса Aquatoria в районе Левобережный, который возводит компания Wainbridge, запроектированы одно-, двух- и трех- и четырехкомнатные квартиры евроформата. В комплексе евроквартир – большинство. Высота домов – от 11 до 20 этажей. Стоимость квартир в комплексе - от 14,7 до 87,3 млн рублей.

«Жилой квартал D1» от MR Group на Дмитровском шоссе включает три монолитных корпуса: один 23-этажный и два 59-этажных. В стилобатной части откроется детский сад, магазины, подземный паркинг оборудуют лифтами. Запроектированы студии, двух- и трехкомнатные квартиры евроформата. Стоимость квартир в комплексе - от 9,8 млн до 29,4 млн.

Европланировки часто присутствуют в апарт-комплексах. Например, в крупном проекте «Группы ПСН» на месте промышленных зданий легендарного издательского комплекса «Правда» – «Комплексе апартаментов «Правда». Первая очередь – это две 21-этажные башни с подземной парковкой. Есть большой выбор апартаментов разных планировок, в том числе студий площадью от 30,8 тыс. руб. и стоимостью от 9,1 млн. рублей

Апартаменты с кухней-гостиной продаются в ЖК «Серебряный фонтан». Площади – от 34 до 182 кв. м, цены – от 8,6 до 65 млн рублей. Строит комплекс бизнес-класса компания «Эталон-Инвест» в Алексеевском районе, на Проспекте Мира. Он включает жилые дома, апарт-комплекс, бизнес-центр.

Варианты евроквартир присутствуют в проекте компания Level Group «Level Причальный» в Хорошево-Мневниках на Шелепихинской набережной. Четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал, в составе инфраструктуры – торговый центр, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг - офис для жителей и подземный паркинг. Покупателям предлагаются около 80 планировочных решений. Цены – от 5,2 до 50,1 млн рублей.

Планировки – евро и «классика» представлены в новом проекте бизнес-класса Eniteo от Tekta Group в районе Котловка, на Севастопольском проспекте. Жилой комплекс включает два корпуса высотой 42 этажа, двухуровневый подземный паркинг. Запроектированы студии, двух-, трех и четырехкомнатные квартиры, лоты с террасами пентхаусы с панорамными видами. Высота потолков – до 3,32 м.