«Ипотека под 8% - это слишком дорого. Мы и льготную ставку субсидируем – до 4,15%»

Принято считать, что реформа законодательства о долевом строительстве и даже пандемия оказались на руку крупным  застройщикам, позволив им увеличить свою долю рынка за счет локальных и не таких богатых коллег. Как на самом деле живется в нынешние «интересные времена» небольшим по меркам столичного региона девелоперским компаниям, насколько реально изменилась экономика строительных проектов после перехода на эскроу и в чем преимущество локального застройщика перед большим федеральным, в интервью IRN.RU рассказал генеральный директор компании «Виктория Девелопмент» Алексей Голов.

Весной всю страну на два месяца посадили под замок из-за эпидемии коронавируса. В Москве и Подмосковье даже останавливали стройки. Как «Виктория Девелопмент» прошла карантин? Сумели ли вы наладить онлайн-продажи?

Да, мы порядка двух лет сотрудничаем с дистанционными сервисами, такими как «Дом-Клик» и система электронных расчётов Сбербанка. Поэтому те, кто хотели приобрести жилье в наших жилых комплексах, могли это сделать без проблем.

Сегодня у нас уже работает собственная система онлайн-покупки квартиры. В случае новой волны эпидемии люди смогут покупать у нас квартиры, не выходя из дома.

Насколько у вас упадали продажи в период «самоизоляции»?

Примерно на 30-40%. Клиент все-таки до сих пор у нас тактилен, он хочет приехать посмотреть, пощупать. Многие звонили и выражали желание купить, но потом – когда карантин закончится.

И когда реализовался этот отложенный спрос? Что у вас сейчас с продажами происходит?

Выросли в разы. В ЖК «Высоково» в Электростали - в 2,5 раза, а в ЖК «Серебро» в Пушкино - аж в 5 раз и продолжают расти!

То есть вы продаете больше, чем до карантина. Благодаря госпрограмме льготной ипотеки под 6,5%?

Благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке. Сбербанк по этой программе предлагает ставку 6,1%, а мы для части клиентов еще дополнительно ее субсидируем до 4,15%, за людей платим часть процентов. И покупатели оживились.

Какова у вас доля ипотечников в продажах?

95%

А льготных ипотечников?

95%. Из них 25-30% получают ставку 4,15%.

Получается, практически все квартиры в ваших проектах покупаются по программе льготной ипотеки. Что вы будете делать, когда программа закончится?

Думаю, будем сами субсидировать ставки. Народ не готов платить большие проценты.

Ставка по коммерческой, несубсидируемой ипотеке сейчас примерно 8%, есть и меньше.

Это уже много для людей. При такой ставке будет серьезное падение спроса. У нас и до карантина и включения всех госпрограмм были собственные программы субсидирования ипотеки.

Как вы оцениваете потери от остановки строек?

У нас всегда есть резервный фонд на непредвиденные расходы. Средства оттуда с лихвой все это дело покрыли. Хотя полностью остановить стройку было для нас тяжело. Как остановить, так и потом ее возобновить.

Коронакризису предшествовал переход на эскроу в рамках реформы законодательства о долевом строительстве. Как вы его «пережили»?

Эскроу абсолютно ни на что не повлияли. По проектному финансированию со Сбербанком мы работаем с 2018 г. Проект «Высоково» в Электростали у нас идет по старому 214-ФЗ, новый проект ЖК «Серебро» в Пушкино – он полностью идет на эскроу-счетах. Мы разницы не видим. Эскроу даже удобнее, так как полное финансирование осуществляет банк. В карантин такие финансовые гарантии – это даже преимущество.

Перед вступление в силу поправок к 214-ФЗ о переходе на эскроу многие московские девелоперы жаловались, что реформа резко увеличит себестоимость строительства. Насколько она выросла у вас?

Вообще не выросла. Если грамотно обеспечить маркетинг, то есть продажи, то процент по проектному финансированию уменьшается за счет денег на эскроу. По старому 214-му закону у нас были ставки от 11 до 12,5% годовых, а сейчас - 8,5%. По той части, что обеспечена счетами эскроу, – 6 плюс. Так что реальная ставка по кредиту будет, я думаю, 6,8-7,2%. Поэтому мы себестоимость строительства не меняли.

А покупатели обращают внимание, по эскроу квартиры продаются или по старому 214-ФЗ?

Мы не почувствовали, хотя, по идее, эскроу – это дополнительные гарантии для покупателя. Но по факту, с эскроу - без эскроу – людям абсолютно без разницы. Много шума вокруг всего этого было, но на рынок это никаким образом не повлияло – ни на себестоимость, ни на цены.

Какова рентабельность ваших текущих проектов?

Не ниже 15% за весь срок реализации. Но, как правило, мы этих денег не видим, потому что всю прибыль, которую получаем, мы вкладываем в наши будущие проекты, чтобы компания жила и росла.

То есть вы стараетесь работать на оборотах.

Да, компания растет за счет увеличения объемов. Это в Москве можно построить со стопроцентной рентабельностью. А у нас здесь в Подмосковье очень маленькая маржинальность.

Вы очень долго работали в Электростали, но ваши новые проекты находятся в Пушкино и Одинцово, далеко от «родных» мест. Почему?

Ну, расти же надо. Мы начинали с реализации коммерческой недвижимости, строили поселки. В 2014-м приняли решение идти на рынок многоквартирных домов. В Электростали у нас есть собственный земельный банк, где сейчас ведется градостроительная проработка под реализацию больших проектов. Соответственно, было принято решение о масштабировании компании. Искали площадки с разрешением на строительство.

То есть вы просто рассматривали весь рынок Подмосковья и увидели хорошие площадки?

Да. Хорошие площадки, понятные районы и рынки.

Вас не смущает высокая конкуренция в этих локациях?

В Одинцово у нас проект не очень масштабный – всего 30 000 кв. м жилья. В Пушкино – 65 000. Понятно, что там строят ПИК, «Инград» и т.д. Но мы более гибкие, так как можем быстрее реагировать на потребности рынка. Поэтому мы интереснее для покупателя.

Чем интереснее? Ценой?

Ценой.

И насколько у вас дешевле, чем в проектах крупных федеральных застройщиков?

Насколько помню, ПИК продает от 110 000 руб. за кв. м, а мы брали расчетную цену в бизнес-модели 90 000.

Конечно, тяжело создать репутацию на новом месте, где тебя никто не знает. У нас есть ЖК рядом с проектом «Инграда». У них сделок порядка 120 в месяц, у нас на сегодняшний день – примерно 30. Конечно, у них более масштабный проект – около 300 000 кв. м. Но строят они, откровенно говоря, настоящий эконом. У нас, может быть, не бизнес, но комфорт+. Так что цены у нас ниже, а качество и локация – лучше.

В октябре 2019 г. в СМИ появилась информация о том, что «Виктория Девелопмент» заключила с банком «Дом.рф» соглашение о предоставлении 681 млн руб. проектного финансирования на строительство ЖК «Одинцово Западное» в поселке ВНИИССОК. Однако продажи в этом проекте не открыты до сих пор. Почему?

Мы получили финансирование, но с «Дом.рф» не будем работать. Так как мы активно кредитуемся в Сбербанке, он дал нам более лояльные условия.

Ставку ниже?

Ставки практически у всех одинаковые. Но Сбербанк предоставляет кредит на строительство обоих домов одновременно, а не очередями – так нам удобнее. Как я уже говорил, объём там небольшой – 30 000 кв. м, поэтому понятна картина реализации данного проекта.

Соответственно, сейчас идет проработка проектной документации, разработан и находится на утверждении новый проект планировки. Ожидаем, что выйдем на стройку месяца через два.

Большие строительные компании не скрывают, что коронавирус и реформа 214-ФЗ – это шанс для них увеличить долю на рынке за счет менее крупных «коллег». Потому что у крупных девелоперов давно выстроены отношения с банками, для них дешевле кредиты, им легче оптимизировать издержки и т.п. Согласны ли вы с такой точкой зрения?

У нас все хорошо: мы тоже сотрудничаем с банками, у нас есть средства, хотя мы не такие большие. Крупные компании перед переходом на эскроу постоянно уверяли на конференциях, что это будет очень дорого, что они по миру пойдут. Но сейчас все поняли, как работать с эскроу, и негатив пропал. Да, я вижу, идет масштабирование бизнеса. Но давайте вспомним СУ-155, который тоже был масштабный. И в итоге что с ним стало?

Но вы наверняка анализируете рынок и видите, что многие локальные компании сворачивают деятельность.

Да, я знаю коллег, которые ушли с этого рынка, занялись другими бизнесами. Но я вот только это умею и считаю, что хорошо это делаю. И зачем я сейчас подниму лапы кверху? Я сотрудничаю с теми же банками, с которыми сотрудничает и ПИК, и все остальные крупняки.

У крупняков процентная ставка существенно меньше.

Ну, это понятно – они же и денег берут больше. Но какие наши годы…

Раньше вы еще занимались малоэтажным строительством. Не хотите вернутся к этой теме?

Мы начинали с этого. Строили таунхаусы в центре Электростали. Больше нет желания идти в загородную недвижимость.

Почему?

Непонятный рынок, непрогнозируемый. Я слышал, что загородка сейчас ожила, но… Построить просто поселок – сейчас этим никого не удивишь. Тем более на восточном направлении – мы не Новая Рига, не Рублевка, даже не Можайка, где это ценится и покупается за понятные деньги. Хотя есть собственные земли, на которых можно сделать что-то особенное, необычное.

В смысле – необычное?

Мы входим в группу компаний, основное направление которой - аграрный бизнес. У головной компании есть тепличный комплекс на 20 га, сейчас будет вторая очередь строиться - порядка 80 га. Хотелось бы на этой волне сделать экодеревню. Но пока все на стадии задумок, разрабатываем концепцию. Разработали уже массу, но каком-то этапе каждый раз понимаем, что это не то, что мы хотим.

По другим проектам какие планы?

В Электростали у нас есть собственный участок, 44 га на Юбилейной, с прудом и полем. Можно разместить там порядка 250 000 кв. м, но мы хотим сделать среднеэтажный «город в городе» на 160 000 кв. м. Мы много ездили с акционерами по заграницам, в том числе были в Финляндии, и концепция финских микрорайонов нам очень понравилось. Мы хотим и в Электростали нечто такое реализовать – в сдержанном скандинавском стиле, с большими прогулочными зонами и двором без машин. И чтобы из каждой точки этого микрорайона ребёнок мог дойти до школы, ни разу не перейдя дорогу. Мы шли к этому года четыре, наверное. Поменяли кучу проектировщиков, финнов нанимали… И в итоге практически сами все нарисовали.

Когда планируете приступить к реализации?

Думаю, года через полтора выйдем на строительную площадку.

Кроме того, мы сейчас в Электростали отрабатываем совместно с городом еще одну площадку на 250 000 кв. м. Но это планы реализации на десятилетия. Рынок Электростали стабилен лет, наверное, 15 - в год приобретается 30 000-35 000 кв. м жилья. На сегодняшний день у нас из конкурентов остались только «ЮИТ» и «Полет», но они заканчивают свои проекты, поэтому мы в городе останемся практически одни. 30 000 – хороший, понятный для нас объем.

А другие локации?

Мы отрабатываем сейчас Волгоградку, в районе Люберец. Там рассматриваем несколько площадок – две или три. Ну и постоянно ищем другие варианты.

Справка о компании «Виктория Девелопмент»

На рынке с 2012 г. Основным направлением деятельности компании является возведение жилых, промышленных, коммерческих объектов, управление готовыми проектами и привлечение инвесторов для постоянного развития и строительства новых объектов. Входит в группу компаний «Виктория Эстейт». C 2007 года «Виктория Эстейт» ведет деятельность по строительству и управлению объектами коммерческой и жилой недвижимости в восточном Подмосковье.

Проекты:

• 2007 г. Тепличный кластер. Общая площадь - 170 га. Площадь теплиц - 120 га.
• 2009 г. Бизнес-центр Victoria Palace – 1500 кв. м, 5 этажей, 30 машино-мест
• 2010 г. Коттеджный поселок бизнес-класса Victoria Club. Площадь 8,5 га, 65 домовладений, участки от 8 до 12 соток
• 2012 г. Коттеджный поселок бизнес-класса Victoria Club. Площадь 8,5 га, 65 домовладений, участки от 8 до 12 соток
• 2013 г. Грибной комплекс «ТД «Богородские овощи». 4,5 га, собственный энергоцентр.
• 2016 г. Жилой комплекс «Высоково» – 4 дома, более 1100 квартир, г. Электросталь
• 2019 г. Жилой комплекс «Серебро» – 1372 квартиры, 22 км от МКАД, г. Пушкино
• 2020 г. Жилой комплекс «Западное Одинцово» – 284 квартиры, 14 км от МКАД