Коронакризис не оправдал надежд покупателей - цены на жилье выросли вопреки их ожиданиям
Летом недоверие к квадратному метру почти достигло пятилетнего рекорда, но осенью ценовые ожидания начали «выправляться»
Еще полтора года назад люди верили в рост цен на жилье, но коронакризис пошатнул эту убежденность. К началу лета 2020 года 66,2% участников экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU ждали снижения цен на недвижимость. Это близко к рекордным показателям конца 2015 и начала 2016 годов. Однако падения цен покупатели так и не дождались, и вера в метр вновь начала укрепляться.
Рекорды пятилетки
С осени 2015 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проводит экспресс-замер потребительских настроений. В каждом сезоне читателям портала задают вопрос: что будет с рублевыми ценами на жилье в ближайшие три месяца?
Вопрос: что будет с рублевыми ценами в этом сезоне?
Результаты за осень 2015 – осень 2020 годов
Большую часть последней пятилетки люди ждали снижения цен. Максимальное число таких ответов было зафиксировано зимой 2015-2016 годов – 69%. Тогда же на минимуме было количество проголосовавших за рост цен – 9,7%. На тот момент цены действительно снижались после значительного скачка в конце 2014 года на фоне ажиотажа из-за девальвации рубля, а за 2015 год недвижимость потеряла около 10-15% в рублях. Поэтому вполне логично, что люди в основном ожидали продолжения этого тренда. В реальности после предыдущего падения цены сначала даже показали небольшой рост – со 177 010 рублей за метр в декабре до 178 985 в январе, а в феврале снизились до 174 595 рублей и затем с небольшими отскоками вверх продолжали падать вплоть до февраля 2018 года, когда они достигли 164 735 рублей.
Осенью 2018 года впервые с начала замеров в большинстве оказались те, кто верил в рост цен на жилье – 33,4% (см. «Люди перестали ждать снижения цен на недвижимость»). И эта вера лишь окрепла к весне 2019 года, когда был достигнут максимальный показатель в 40,4% ожидающих подорожания недвижимости. Тех, кто прогнозировал снижение цен, было намного меньше, а самого низкого за последние 5 лет значения их доля достигла перед началом лета 2019 года – 26,5%.
«Эти настроения были во многом эмоциональными, - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - С осени 2018 года начала дорожать ипотека, хотя до этого ставки долгое время снижались. Это стимулировало спрос, и ценовые ожидания людей повысились. К тому же тогда был большой и во многом искусственный ажиотаж на рынке новостроек из-за грядущего вступления в силу поправок к 214-ФЗ. На вторичный рынок они никак не влияли, но призывы девелоперов покупать, пока не стало еще дороже, все равно подействовали». В реальности цены на квартиры в тот период выросли, но очень незначительно – на 1,7% за первое полугодие 2019 года.
Доля тех, кто верил в то, что цены останутся на текущем уровне, в большинстве опросов находилось на уровне 25-28%, и ответ никогда не становился самым популярным. Однако в некоторые периоды наблюдались отклонения от этого коридора. Максимального значения в 35,1% количество верящих в стабильность цен на жилье достигло летом 2018 года – незадолго до того, как стало активно расти число людей, ожидающих роста цен, то есть это был некий промежуточный этап. А вот минимальным – на уровне 15% – этот показатель был зимой 2015-2016 годов, когда был пик доли ожидающих снижения цен.
Карантин и ипотека смешали карты
С середины 2018 и почти до конца 2019 года доли людей, ожидающих роста, снижения и стабильности цен различались не слишком сильно, каждое из значений не выходило за отметку 20% снизу и 40% сверху. Однако пришел удивительный 2020 год и динамика изменилась.
С начала зимы по начало лета доля предрекающих снижение цен выросла почти вдвое – с 36% до 66,2%, это близко к максимумам конца 2015 – начала 2016 годов. Доля тех, кто верил в рост цен, сохраняла стабильность зимой и весной (30% и 29,4% соответственно), зато потом рухнула сразу втрое и к лету составила всего 10,7%. Число прогнозирующих ценовую стабильность за этот период постепенно снижалось – с 26,6% до 15,4%.
«Из-за карантина и ухудшения экономической ситуации покупатели логично предположили, что цены должны снизиться, иначе при падающих доходах платежеспособный спрос не сможет обеспечить «хотелки» продавцов, - объясняет Олег Репченко. – Однако реальность оказалась сложнее. На первичном рынке спрос поддержала льготная ипотека под 6,5%, да и на вторичном рынке из-за рекордно низкой ключевой ставки ипотека сейчас стоит недорого по российским меркам – около 8,5%. Из-за этого число сделок на вторичном рынке вернулось на докарантинный уровень».
Интересно, что продавцы отказывались снижать цены на квартиры даже в разгар карантина. В целом с января по август цены выросли на 2,5% до 184 167 рублей за кв. м. Это весьма скромно, если сравнивать с подорожанием новостроек. Но даже такой несущественный рост цен на «вторичку» шел в разрез с ожиданиями покупателей. К концу лета они, видимо, решили, что никакой кризис не заставит продавцов снижать цены, поэтому в прогнозе на осень доля тех, кто ожидает снижения цен, упала на 12,6 процентных пункта, а доля их противников выросла вдвое – с 10,7% до 22,5%.
Вопрос: что будет с рублевыми ценами в этом сезоне?
Результаты за осень 2019 – осень 2020 годов
