Новостройки Москвы и Подмосковья в августе-сентябре 2020 года: льготная ипотека и инвесторы стимулируют спрос и цены

В августе 2020 г. продажи новостроек впервые с июня 2019 г. выросли в годовом исчислении. Сентябрь, скорее всего, будет еще урожайнее, так как приближается 1 ноября, когда должна завершиться программа льготной ипотеки. Помимо ипотечников спрос стимулируют инвесторы, разочаровавшиеся в депозитах и отечественной валюте.

Спрос

Управление Росреестра по Москве по итогам последнего летнего месяца зарегистрировало 7 062 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с июлем спрос вырос на 36,9%, а с августом прошлого года – на 41,6%.

По данным компании «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы физлица в августе заключили 5,3 тыс. ДДУ на покупку новостроек и апартаментов. Этот на 60% больше, чем в июле, и на 38% - чем в августе 2019 г. Для сравнения: в июле спрос был ниже прошлогоднего уровня на 22%, в июне – на 24%. Весной, во время карантина, разрыв превышал 40%.

На рынке новостроек Новой Москвы в августе было зарегистрировано 1,6 тыс. ДДУ, что на 19% больше июльского показателя и на 2% – прошлогоднего. В Подмосковье - 6,2 тыс. ДДУ (+22% к июлю 2020 г. и +12% к августу 2019 г.).

Летняя «посткарантинная» активность покупателей плавно перешла в начало нового делового сезона. Количество обращений в «Инком» в первой половине сентября на 25% превысило результаты первой половины августа и на 39% - первой половины сентября 2019-го. Правда, продажи при этом упали на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца, когда еще был летний ажиотаж. Однако относительно первой половины сентября 2019-го сделок стало больше на 4%, рассказывает замдиректора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Растет спрос и на подмосковном рынке. Если в августе ГК «Атлант» подписала на 30% больше договоров, чем в июле, то с 1 по 17 сентября компания заключила уже 74% от числа августовских договоров. «Так что по итогам месяца также можно ожидать превышение показателей предыдущего периода», - говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант».

«В Москве, Новой Москве и Подмосковье наблюдаются одинаковые тенденции, - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). - После падения спроса в период самоизоляция сейчас активность покупателей восстанавливается – в августе она впервые вышла на докризисный уровень, превзойдя показатели 2019 г. Это обусловлено двумя главными факторами. Во-первых, по-прежнему на рынке недвижимости играет роль эффект отложенного спроса. Для принятия решения и совершения сделки обычно требуется время, поэтому в августе мы все еще наблюдаем последствия затишья во время карантина. Во-вторых, спрос вызван программой субсидирования ипотечных ставок на первичное жилье, которая позволяет приобрести квартиры в новостройках по льготной ставке на ипотеку».

При этом срок действия льготной программы близится к концу – она должна завершится 1 ноября. «Если решение о продлении действия программы не будет принято, то в октябре, скорее всего, мы увидим еще бОльшее количество сделок. Те, кто в принципе планировал покупку жилья на первичном рынке, постараются воспользоваться возможностью получить кредит по этой программе», - уверен Роман Лябихов.

Помимо отложенного спроса и ипотеки с господдержкой спрос стимулируют продолжающееся ослабление рубля и невысокие ставки по депозитам – эти факторы вынуждают все больше людей инвестировать в квадратные метры, отмечает Валерий Кочетков: «Во все кризисные времена считалось, что надежнее всего хранить денежные средства в виде недвижимости». (См. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?».)

Ипотека

Благодаря программе льготной ипотеки, которую субсидирует государство, средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье в августе опустилась до 6,1%, сообщает «Инком». В июле ипотеку предоставляли в среднем под 7,1%, а в августе прошлого года - под 9,2%.

Доля ипотечных сделок на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным «Метриума», в августе составила 60% против 58% в июле и 50% в августе прошлого года. В Новой Москве доля заемщиков снизилась относительно июля – с 73% до 67%, но по-прежнему заметно превышает прошлогодний показатель – 56%. В Подмосковье процент ипотечных сделок такой же, как в Новой Москве – 73%. Это значение держится на примерно одном уровне с начала действия льготной ипотеки – с мая по июль доля составляла 74%. В августе 2019 г. процент был значительно ниже – всего 60%.

«Безусловно, эффект от программы субсидирования ипотечных ставок продолжает влиять на рынок новостроек. На протяжении всех месяцев действия льготной ипотеки в Москве, Новой Москве и в Подмосковье наблюдается прирост доли ипотечных сделок на 10-20% относительно аналогичных периодов прошлого года», - резюмирует Надежда Коркка.

Цены

На фоне ажиотажного спроса растут и цены на новостройки. По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость квартир по сравнению с июлем увеличилась во всех классах: в «экономе» - на 1%, в «комфорте» - на 1,4%, в «бизнесе» - на 2,4%.

Средняя стоимость лота на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

При если в экономклассе средний чек сделки растет опережающими темпами (+4,3% к июлю), то в комфортклассе и в бизнес-классе средняя стоимость проданных квартир, наоборот, снижается (-3,4% и -1,8% соответственно), рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Средний чек сделки на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

Скидки

Средний уровень скидок на новостройки сейчас составляет 4% для «старой» Москвы, 5% для присоединенных территорий и 6% для Подмосковья, рассказывает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. За прошедший месяц этот показатель изменился только в области, где стал меньше на 1 п.п. По отношению к аналогичному периоду прошлого года размер среднего дисконта в ТиНАО и области увеличился на 3 п.п., в «старой» Москве и Подмосковье – на 1 п.п.

По данным «Инкома», сегодня скидки предлагаются в 29% проектов «старой» Москвы, в 16% ЖК на присоединенных территориях и в 43% новостроек Подмосковья. Примерно такой же была ситуация и в прошлом месяце. По отношению к августу прошлого года число новостроек со скидкой уменьшилось на 14 п.п. в «старой» Москве, на 25 п.п. в ТиНАО и на 9 п.п. в Подмосковье.

У «Метриума» несколько иная статистика. При данным компании, только в 16% старомосковских новостроек массового сегмента не предоставляется скидка. В 46% дисконты предоставляются в индивидуальном порядке, а в остальных застройщики предлагают своим клиентам скидку от 1% до 15%. Наиболее популярный вариант – 3%. В июле скидка не предоставлялась в 10% жилых комплексах, в 48% она была индивидуальной, в остальных составляла от 1 до 15%.

Также по теме:

• Рост цен на новостройки в Новой Москве почти полностью «съел» выгоду от льготной ипотеки для заемщиков