Новостройки Москвы и Подмосковья: крупные проекты дорожают вместе с рынком

Под крупными жилыми комплексами мы понимаем ЖК, которые возводятся в несколько очередей и обладают собственной инфраструктурой. К ним, естественно, относятся проекты комплексного освоения территорий, реорганизации промышленных зон. Большие массивы жилья могут быть не слишком уютными, жильцам приходится терпеть и стройку, и «густонаселенность», но неоспоримое преимущество – это развитая инфраструктура. Хотя и отстраивается она не сразу.

Градостроительные нормы просто обязывают девелоперов возводить социальную инфраструктуру - детские сады, школы и поликлиники. Но помимо «социалки» в крупных жилых комплексах появляются и спортивные центры, и теннисные корты, и полноценные парки, и скверы, и развлекательные объекты. Долгое время плюсом «крупняков» считались более низкие по сравнению с «обычными» ЖК цены на старте, но теперь, с учетом рыночной конъюнктуры, с этим становится сложнее. Впрочем, комплексы внушительных размеров остаются для покупателей привлекательными: большинство из них относится к массовому сегменту, с демократичными ценами.

Самые масштабные – в Новой Москве

По данным компании «Метриум», на первичном рынке Москвы, Новой Москвы и ближайшего Подмосковья (до 10 км от МКАД) насчитывается 96 крупных жилых комплексов с площадью территории более 10 га. Из них 27 находится в старой Москве, 28 – в Новой Москве и 41 – в ближайшем Подмосковье. И как подсчитали в агентстве, почти все поражающие воображение объемами лидеры по площади, количеству корпусов и лотов находятся в Новой Москве.

ЖК - лидеры рынка по площади

Источник: «Метриум»

ЖК - лидеры рынка по числу корпусов

Источник: «Метриум»

ЖК - лидеры рынка по числу лотов

Источник: «Метриум»

То, что Новая Москва по всем параметрам «впереди планеты всей», неудивительно, для того и «аннексировали» у Подмосковья эти земли, чтобы девелоперы работали с размахом. Просторы Новой Москвы позволяют строить масштабно, и, как сообщает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, здесь вообще нет точечной застройки.

Эксперты каждый по-разному определяют, что такое «крупный проект», и, например, если отталкиваться от принципа «от трех корпусов», то, по мнению Сергея Коврова, руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», основное предложение на рынке первичного жилья сосредоточено именно в таких проектах.

Подсчеты агентств Est-a-Tet и «Бон Тон», показывают, что масштабные комплексы уж точно занимают половину рынка в московском регионе. Так, в компании Est-a-Tet приводят аналитику за III квартал, из которой следует, что на первичном рынке Москвы из представленных в продаже более 2,7 млн кв. м жилья 1,2 млн кв. м можно отнести к крупным проектам. В Новой Москве реализуется 430 тыс. кв. м жилья, а 246 тыс. кв. м из них – это ЖК с более чем пятью корпусами. В ближайшем Подмосковье (до 10 км) продается 548,8 тыс. кв. м новостроек, из них 274 тыс. кв. м - в крупных проектах.

А по данным агентства «Бон Тон», в Москве на долю жилых комплексов из нескольких очередей реализации с объектами внутренней инфраструктуры приходится 56%. Из них примерно две трети (70%) - это проекты комплексного освоения территории (КОТ). В Новой Москве доля масштабных комплексов - 82%.

Крупные проекты Москвы, Новой Москвы и ближайшего Подмосковья с большим объем предложения в реализации и с собственной инфраструктурой

Источник: Est-a-Tet

Ваш выход, или новинки года

Риелторы перечисляют крупноформатные «премьеры» 2020-го года, и их было довольно много. По данным «Бон Тон», в этом году в Москве вышли 10 проектов КОТ комфорткласса с квартирами, крупнейшие из них - от ГК ПИК (ЖК «Бусиновский парк», ЖК «Руставели 14», ЖК «Волжский парк», ЖК «Сигнальный 16», ЖК «Большая Очаковская 2», ЖК «Красноказарменная 15», ЖК «Амурский парк»). В Est-a-Tet к этому списку добавляют проект ЖК «Настоящее» (застройщик «Центр-Инвест») и «Станция Л» (Seven Suns Development), который ранее входил в состав одного из самых крупных проектов столицы – ЖК «Люблинский Парк».

В бизнес-классе, по данным «Бон Тон» вышло пять крупных проектов, самые масштабные: ЖК Foriver и ЖК TopHILLS (ГК «Инград»), ЖК City Bay и ЖК «Павелецкая Сити» (MR Group).

Отдельно «Бон Тон» выделяет старты апартаментных комплексов: это один проект комфорткласса от ГК ПИК ЖК «Волоколамское 24» и два проекта бизнес-классе «Новоданиловская 8» от группы «Самолет» и ЖК «Правда» от группы ПСН.

В Новой Москве в реализацию вышло три проекта комфорткласса: ЖК «Середневский парк» (ПИК), ЖК «Прокшино» (А101), ЖК Homecity (PPF Real Estate Russia) и один проект бизнес-класса – ЖК Russian Design District (группа «Родина»).

В ближайшем Подмосковье, в Балашихе, по информации Est-a-Tet, из крупных проектов в продажу поступил ЖК «Героев» от застройщика «Главстрой».

И, как сообщает пресс-служба «Донстроя», в 2020 году компания вывела в продажу новые корпуса в проектах «Сердце Столицы», «Символ», «Событие», «Огни».

Крупные проекты – в массы

Согласно статистике «Метриум», из 96 масштабных проектов на рынке Москвы, Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, 86 комплексов относится к массовому сегменту.

В бизнес-классе представлены шесть московских проектов («Западный порт», «Парк Легенд», «Символ», «Сердце Столицы», Stellar City и «Зиларт»), один подмосковный («Резиденция Сколково») и два проекта Новой Москвы («Испанские кварталы» 2 и «Румянцево Парк») – всего девять.

Один проект премиум-класса – это «ВТБ Арена Парк».

Оценка генерального директора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой несколько отличается, эксперт полагает, на первичном рынке Москвы на комфорткласс приходится 60%, а на бизнес-класс - 35%. В частности, к бизнес-классу эксперт относит еще и ЖК Foriver, ЖК TopHILLS и ЖК RiverSky, ЖК «Павелецкая Сити».

«Если еще несколько лет назад считалось, что чем больше корпусов/квартир в жилом комплексе, тем ниже класс проекта, то сейчас это предубеждение уходит на второй план. Все чаще на территории Большой Москвы строятся крупные жилые проекты в несколько тысяч квартир, где заявленный класс намного выше массового сегмента рынка» - комментирует Алексей Лухтан (Lexion Development).

В крупных проектах бизнес-класса, как поясняет Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»), более разнообразная инфраструктура: непременно будет двор без машин, консьерж-сервис, возможны прогулочные зоны, детские площадки разного плана для разных возрастов. Входные группы могут представлять собой солидные лобби, как в брендовых отелях. Кроме того, как дополняет Алексей Лухтан, девелоперы уделяют внимание архитектуре комплекса, качеству строительства и материалов, строят необходимую социально-бытовую инфраструктуру на территории.

Впрочем, в массовом сегменте инфраструктура тоже должна быть развитой, разве что без излишнего «пафоса». Например, школы и детские сады предусматриваются в ЖК «Изумрудные холмы» (Красногорск), «Мир Митино», «Лучи» (Солнцево), «Испанские кварталы» (Новая Москва).

Именно в инфраструктуре ярче всего проявляются тенденции последнего времени, в которых отразились желания покупателей, переживших режим самоизоляции.

Тенденции: зонирование, прогулочные зоны, террасы и коркинги

Сегодня застройщики учитывают возросший запрос на закрытую территорию, ее зонирование и улучшение благоустройства. Это особенно актуально в рамках масштабных комплексов, где плотность проживания значительно выше, чем в проектах точечной застройки – комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

Раз мы вступили в эру борьбы с вирусами и приходится ограничивать контакты с внешним миром, то жителям необходимо создать условия для комфортного существования в границах жилого комплекса. Соответственно, помимо спортивных и детских площадок, требуются места для прогулок - аллеи, бульвары, а лучше всего парки на территории. Таким дизайнерским парком, (который «Донстрой» передаст городу) под названием «Зеленая Река» может похвастать ЖК «Символ». В ЖК «Румянцево-парк» предусмотрен ландшафтный парк на два гектара с выделенными местами для пеших прогулок, занятий спортом, прогулок с собаками, велодорожками.

За последние несколько лет заметна тенденция к увеличению числа объектов спортивной инфраструктуры, отмечает Роман Родионцев директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Например, жители «Города на реке Тушино-2018» смогут воспользоваться бассейном, ледовым дворцом, теннисным центром на 9 кортов, физкультурно-оздоровительным клубом, школой и детским садом со спортивным уклоном. Уникальными спортивными объектами обладают «ВТБ Арена-парк» (по сути, это проект реконструкции стадиона «Динамо»), Russian Design District (на территории откроются академия художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, школа дизайна и технологий)

Роман Родионцев также выделяет проект City Bay от девелопера MR Group, который помимо масштабных размеров предлагает многообразие инфраструктуры, как спортивной и развлекательной, так и социальной.

Так как в карантин «времени дома приходилось проводить много, а популярность удаленной работы возрастает, покупатели корректируют свои желания, а застройщики оперативно под это подстраиваются, - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). - Поэтому сейчас можно отметить тенденцию по организации пространства для работы – это касается и новых планировок жилья, и коворкингов в жилом комплексе».

Коворкингов пока еще на рынке мало, они в основном характерны для бизнес-класса - например, ЖК Balans на Рязанском проспекте. Еще коворкинги иногда практикуют строители апарт-комплексов. А недавно о создании первого лайфворкинга (жилье плюс коворкинг) в рамках большого проекта «Level-Причальный» (Хорошево-Мневники) заявила компания Level Group.

Что касается непосредственно планировок, то клиенты всё больше интересуются дополнительным пространством для организации рабочей зоны и места для тренировок. Домашний «офис» или спортивный уголок можно устроить на балконе, лоджии, террасе и даже на эксплуатируемой крыше. В ЖК «Символ», «Сердце Столицы» и многих других комплексах «Донстрой» это предусмотрено, замечают в пресс-службе компании. А в элитном доме «Река» (часть большого жилого квартала в Раменках) большинство квартир обращены окнами к заповедной зоне и имеют террасы и лоджии.

Низкие цены на старте останутся в прошлом?

Большие проекты славились тем, что застройщики предлагали очень привлекательные цены на начальном этапе – более низкие, чем, скажем, в точечных комплексах. Что, конечно же, очень привлекательно для покупателя.

Действительно, как отмечает Наталия Кузнецова («Бон Тон»), в ценах масштабного проекта учитываются и объемы реализации в несколько очередей, и широкая линейка планировочных решений, и наличие отделки, и местоположение корпусов внутри проекта, и очередь их реализации. «Поэтому в масштабном проекте есть бОльшая возможность дисконтирования, чем в точечном», - делает вывод эксперт.

Таким образом, разница в цене при всех прочих равных условиях (класс, тип жилья, район, наличие отделки и срок сдачи) может составлять, по оценкам риелторов, от 5% до 15%.

Однако эта «лафа», похоже, заканчивается вместе с переходом рынка на проектное финансирование. Как пояснил Алексей Лухтан (Lexion Development), такие «бонусы» имеют место быть в проектах, которые строятся по старым правилам. И более того – стоимость квартиры может вырасти на 30-50% от котлована до получения ключей, если проект обладает качественными характеристиками и концептуально интересными решениями.

Однако если проект строится по новым правилам с использованием эскроу-счетов, инвестиционная выгода составит не более 10-15%. Роман Родионцев (Est-a-Tet) соглашается с этой оценкой и подтверждает, что по причине перехода на новую финансовую модель девелоперам не выгодно на старте продаж выходить с заниженной ценой квадратного метра. Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») тоже считает, что на фоне текущей рыночной ситуации стоимость метра не будет столь же низкой, какой была ранее. В пользу удорожания жилья играют дополнительные факторы: господдержка ипотечного кредитования и ослабленный рубль, который автоматически поднимает себестоимость строительства.

Но есть другая особенность, которую отмечает Надежда Коркка («Метриум»). Традиционно квартиры в первых корпусах крупных жилых комплексов выходят на продажу по более низким ценам, чем в следующих. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, с введением новых корпусов квартал становится более обустроенным, вместе с новыми корпусами открываются и объекты инфраструктуры. И если первые жители комплекса переезжали на относительно пустую территорию, то спустя несколько лет покупатели приобретают недвижимость в развитом квартале. Во-вторых, количество успешно введенных корпусов положительно влияет на репутацию и привлекательность проекта.

Судя по приведенным комментариям экспертов, придется не только отвыкать от низких стартовых цен, но и вообще – привыкать к новым ценам.

Цены – в русле рынка

Поскольку масштабные проекты составляют большую часть рынка предложения, то они и являются маркет-мейкерами рынка, комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Поэтому уровень средневзвешенной цены (СВЦ) квадратного метра на первичном рынке соответствует уровню масштабных проектов.

По данным «Бон Тон», на первичном рынке старой Москвы СВЦ «квартирного» метра составляет в комфортклассе 181,1 тыс. руб., и этот показатель вырос за август на 3,5%, в стандартклассе – 145 тыс. руб. (+8,8%), в бизнес-классе – 274, тыс. руб. (+1,7%).

В Est-a-Tet считают, что средний бюджет крупных проектов Москвы - примерно 17,8 млн рублей, что несколько ниже рыночного значения (21,8 млн рублей). В Новой Москве эти показатели на одном уровне - 8 млн рублей, а в ближайшем Подмосковье средний лот в масштабном проекте, наоборот, дороже рынка: 6,7 млн против 6,1 млн рублей.

Что касается цен в конкретных проектах, то, например, в красногорских «Изумрудных холмах» стоимость квартир начинается от 4,1 млн рублей. В новомосковском проекте «Румянцево-Парк» на конец августа 2020 года средняя цена кв. метра составляла порядка 145 тыс. рублей. Минимальная стоимость квартиры - 4,4 млн рублей. Аналогичная минимальная цена в проекте «Прокшино» (Новая Москва).

В старомосковских проектах всё дороже. Наиболее доступные цены – в ЖК «Мир Митино» (от 6,2 млн рублей), ЖК «Лучи» (от 7,8 млн рублей), ЖК «Летний сад» в Дмитровском районе (от 8 млн). К дорогим комплексам можно отнести Prime Park в Хорошевском районе (от 15,2 млн), «ВТБ Арена Парк» (от 15,4 млн руб.).

В целом же, как еще раз подчеркивает Надежда Коркка («Метриум»), динамика цен совпадает с общими тенденциями на рынке: рост замедлился на фоне пандемии коронавируса, однако сейчас – при восстановившемся спросе - цены начинают умеренно расти. Кроме того, переход на эскроу-счета и валютные колебания повышают себестоимость проектов и также влияют на цены.

Перспективы: земли еще много

В ближайшее время рынок ждет активное пополнение – по сведениям Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), до конца года должны выйти порядка 20 проектов, по большей части в комфортклассе. Девелоперы будут продолжать трудиться все в том же масштабном духе, так как, отмечает Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»), в границах «старой» и Новой Москвы находится множество неосвоенных земель. В черте МКАД – это промышленные зоны. Аналогично и в Московской области. В текущей ситуации, по мнению эксперта, предложение на рынке первичного жилья и дальше будет расти, если не произойдет новых глобальных экономических потрясений.