Снижение доходности депозитов и обесценение рубля вернули вторичной недвижимости инвестиционную привлекательность. Доступная ипотека также стимулирует рост спроса. Как следствие, квадратный метр дорожает, а скидки, наоборот, сокращаются.

Спрос

В августе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 695 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Второй месяц подряд рост спроса на вторичное жилье составляет 30% в месячном разрезе. При этом впервые с марта покупательская активность увеличилась и по сравнению с прошлым годом - на 37,6%. Фактически, рынок вернулся к докарантинному уровню спроса. Хотя в целом по итогам восьми месяцев текущий год все еще сильно отстает от прошлого – разрыв составляет 18,3%.

О том, что конец лета, вопреки обыкновению, выдался на редкость урожайным для вторичного рынка, сообщают и риелторы. «Инком» по итогам августа собрал с клиентов столько же авансов, сколько в июле, и на 30% больше, чем годом ранее. Напомним, в июне число заключенных компанией договоров о предоплате было на 3% меньше прошлогоднего показателя, а в июле уровень актуального спроса был уже на 15% выше итогов июля-2019. В «Азбуке Жилья» после динамичного роста в первые два летних месяца число сделок в августе увеличилось еще на 3,6%. Правда, августу прошлого года нынешний все же уступает 8,7%. Зато количество обращений от потенциальных покупателей выросло и в месячном, и в годовом выражении - на 7,9% и 15,6% соответственно. Таким образом, в августе, который всегда был самым «отпускным» месяцем, количество обращений оказалось наибольшим начиная с мая 2019 г., отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

В Новой Москве офис продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком» заключил в августе на 12% больше сделок и получил на 8% больше авансов, чем в июле. Причем эти цифры могли быть и больше, если бы не небольшое снижение активности перед началом нового учебного года, говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный».

«Наиболее активные целевые группы покупателей на «вторичке» – это ипотечники, которые спешат воспользоваться пониженными ставками по кредитам, а также люди, приобретающие недвижимость с целью сохранения сбережений от обесценивания, - комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». - Некоторые из них отказываются продлевать срок действия банковских депозитов из-за рекордно низких ставок по вкладам, поэтому ищут альтернативные варианты вложения средств. Также на рынок недвижимости обращают внимание те люди, которые опасаются очередного экономического коллапса, поэтому они спешат «спасти» свои накопления путем покупки квартиры – этот актив останется у них в руках при любом раскладе. И сейчас, по нашим оценкам, каждая седьмая сделка на вторичном рынке столицы проходит с целью консервации крупных сбережений».

Кроме того, спрос на вторичную недвижимость в границах «старой» Москвы катализировали вышедшие списки реновационных домов, считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, средний срок экспозиции подобных квартир не превышает двух недель, при этом лоты в домах, планируемых к сносу с 2020 по 2024 г., выставляются в среднем на 10-15% дороже, чем аналогичные объекты в схожей локации.

В отличие от Москвы, в Подмосковье, на первый взгляд, никакого ажиотажа на вторичном рынке не наблюдается. Например, в АН «Удачный выбор» число авансов в августе уменьшилось по отношению к июлю на 3-5%, а количество сделок осталось на июльском уровне. Однако в годовом выражении заметен существенный рост спроса: по сравнению с августом прошлого года авансов стало больше 11%, а сделок – на 15-17%. В подмосковных офисах продаж КР «Мегаполис-Сервис» положительная динамика в августе была зафиксирована лишь по числу заявок (+19,7% к предыдущему месяцу). Количество авансов сократилось за месяц на 3,9%, а сделок - и вовсе на 10,8%.

Казалось бы, налицо падение покупательской активности, но все не так просто, говорит Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». В Подмосковье спрос также активизировался на фоне снижения ипотечных ставок и падения доходности депозитов, однако «покупатели, выйдя на рынок, столкнулись с дефицитом ликвидных объектов и отсутствием интересных предложений, что не могло не отразиться на уровне внесенных ими авансов. В свою очередь, снижение количества авансов частично повлияло и на снижение числа сделок, которые могли завершиться в августе. К этому нужно прибавить отложенные из-за сезона отпусков сделки. Кроме того, ипотечники в августе столкнулись с задержками при одобрении кредитов в банках. Поэтому несостоявшиеся в августе сделки будут совершены уже в сентябре».

Как поясняет Ольга Власова, задержки при обращении в банки связаны с большим количеством желающих взять ипотеку и длительной процедурой проверки объектов: «Клиенты торопятся оформить ипотеку, полагая, что ключевая ставка снижаться больше не будет, а значит, банковские ставки вновь пойдут вверх. К тому же у покупателей есть опасения относительно цен на вторичное жилье в том плане, что они опасаются их серьезного роста. Ну и, наконец, остается неуверенность, связанная с возможной второй волной ограничений из-за пандемии, что может отодвинуть сделку на неопределенный срок. Именно поэтому часть клиентов спешит решить свой жилищный вопрос как можно быстрее».

В целом, на ипотеку в Подмосковье в августе пришлось 80-90% от всех сделок со вторичной недвижимостью. В «старой» Москве - 70%, по оценке Юлии Дымовой. «В связи с увеличением валового количества сделок создалось ощущение роста доли покупателей со свободными деньгами, однако в процентном соотношении показатели не изменились», - отмечает она.

Примечательно, что в Новой Москве доля ипотечных сделок на вторичном рынке в августе сократилась на 20-25 п.п. по сравнению с июлем и составила 45-47% (в АН «Century 21 Римарком» - 50%), говорит Анастасия Ковалева. Однако по итогам первой половины сентября доля ипотеки вновь начала заметно расти, в АН «Century 21 Римарком» - до 80%.

Просадки спроса по итогам сентября риелторы не ожидают. «Динамика спроса в первой половине сентября на рынке подмосковной «вторички» практически полностью соответствует ситуации в августе: спрос остается достаточно активным – и по числу обращений, и по авансам, и по сделкам. По всем предварительным признакам, сентябрь не будет хуже августа в плане покупательской активности», - отмечает Ольга Власова.

Предложение

По статистике «Инкома», в годовом выражении экспозиция на вторичном рынке «старой» Москвы изменилась незначительно: сократилась на 0,7% в сравнении с августом прошлого года и увеличилась на 1,9% по отношению к июлю.

«При этом необходимо подчеркнуть, что на вторичном рынке определенный объем предложения занимают объекты, которые фактически не участвуют в сделках по купле-продаже жилья. К примеру, в сегменте премиальных квартир спрос сейчас находится на крайне низком уровне, в том числе из-за весьма высокой доли переоцененных квартир – около 95%. Что же касается сегмента масс-маркета, то здесь, наоборот, наблюдается дефицит наиболее ликвидных объектов. Это квартиры, экспонируемые по незавышенной стоимости, с отличными качественными характеристиками (свежий ремонт, хорошее состояние дома и подъезда, привлекательный вид из окна и т.д.). Согласно нашим наблюдениям, доля таких лотов на «вторичке» столицы сейчас составляет не более 8%, и она постепенно уменьшается», - отмечает Сергей Шлома.

В Новой Москве предложение за месяц сократилось на 27%. «Основная причина – вымывание ликвидных объектов на пике волны отложенного спроса в июле. Еще одним фактором, правда, в меньшей степени повлиявшим на снижение общего объема предложения на «вторичке», стало поведение собственников, которые в ожидании повышения цен стали достаточно активно снимать объекты с продажи, надеясь продать их через несколько месяцев дороже», - поясняет Анастасия Ковалева.

По оценке подмосковных риелторов, в области предложение снизилось на 2-5%, а число объектов, впервые вышедших на рынок, - на 11-15%. «Ситуация с объемом предложения, которая начала складываться в июле и продолжилась в августе, наглядно показывает, что сейчас многих покупателей «вторички» на рынке ожидает определенное разочарование, - говорит Сергей Власенко. - Хорошие объекты в подавляющем большинстве проданы, а действовать нужно было в период, когда все сидели дома в период ограничений из-за пандемии. Самые смелые и активные из покупателей, которые подбирали объекты дистанционно и по возможности ездили на просмотры, успели «снять сливки» и приобрести привлекательные объекты по отличной цене».

Цены

Цены на вторичное жилье в «старой» Москве, потерявшие символические 0,1% в июле, в августе вновь пошли вверх благодаря снижению ставок по банковским вкладам и дешевеющей ипотеке. По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам августа цена метра увеличилась в среднем на 0,4%, до 184 200 руб. Однако дорожает далеко не все и не везде: стоимость метра растет в доступных сегментах, а дорогие либо отстают от рынка, либо вовсе дешевеют – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2020 года».

По данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы в августе увеличился на 1,4% и составил 25,83 млн руб. Квартиры экономкласса подорожали на 1,5% до 9,69 млн руб. в среднем, комфорткласса – на 1,3% до 20,14 млн руб. В бизнес-классе цены просели на 0,6% до 44,06 млн руб.

По оценке АН «Century 21 Римарком», в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости по итогам августа составила 168 000 рублей - на 3% больше, чем в июле, и на 6% - чем годом ранее, в августе 2019 г.

«В связи с ограничениями, введенными из-за пандемии, примерно до середины лета цены на вторичные квартиры снижались, с июля же они вновь пошли вверх, - рассказывает Анастасия Ковалева. - Однако о серьезном удорожании говорить не приходится – все в пределах нормы. Причины такого роста, который уже в ближайшее время может приостановиться, комплексные: повышение цен на квартиры в новостройках, вымывание дешевых и достаточно ликвидных объектов с рынка на пике отложенного спроса. Естественно, что продажа более дорогих по стоимости квартир привела к росту средней цены. Но, думаю, можно предположить, что с ростом объема предложения цены должны стабилизироваться и, возможно, вновь продемонстрировать незначительное снижение».

В Московской области вторичный метр в августе стоил в среднем 77 810 руб. По словам Ольги Власовой, цены подросли примерно на 0,5-1,5%. При этом в отдельных муниципалитетах стоимость метра даже немного упала. «Это касается городов, где совсем небольшое (или отсутствует вовсе) предложение на рынке «первички», которая может стать причиной роста стоимости вторичной недвижимости», - поясняет Власова.

Подмосковная квартира в августе, по данным «Азбуки Жилья», стоила в среднем 6,08 млн руб. – на 1,1% больше, чем в июле. Жилье экономкласса за месяц подорожало на 1,5% (до 4,23 млн руб.), «комфорт» - на 1,3% (6,12 млн руб.), «бизнес» - на 0,3% (8,74 млн руб.).

Скидки

Одновременно с ростом цен снижаются и скидки. В «старой» Москве, по информации «Инкома», средний размер дисконта сократился с 5,3% в июле до 5,1% в августе. В августе прошлого года средняя скидка равнялась 5,6%.

В Новой Москве скидки практически исчезли. «Если объекты в Москве мы продаем со стандартным дисконтом в 3-5%, то вторичные квартиры по адекватным рыночным ценам в ТиНАО уходят практически без торга. Понятно, что это напрямую связано с дефицитом предложения ликвидной вторичной недвижимости», - отмечает Анастасия Ковалева.

В Подмосковье продавцы также все менее расположены к торгу. «Если в июле уровень дисконта на вторичном рынке недвижимости Подмосковья сократился в среднем до 2-3%, то в августе он стал еще меньше – 1-2%. Особенно это заметно в ближнем и среднем Подмосковье. В отдельных городах дальнего Подмосковья еще можно надеяться на скидку в 3-5%», - говорит Ольга Власова.