Рост цен на новостройки в Новой Москве почти полностью «съел» выгоду от льготной ипотеки для заемщиков

В столичном регионе больше всего от льготной ипотеки выиграли застройщики Новой Москвы, где рост цен на новостройки почти полностью перекрыл всю выгоду от снижения ипотечной ставки для населения. В «старой» Москве дешевые кредиты все-таки сделали жилье более доступным - в массовых сегментах средняя стоимость метра за последние четыре месяца увеличилась незначительно, а в некоторых проектах даже упала. Впрочем, в ближайшие месяцы цены и в Новой, и в «старой» Москве, скорее всего, вырастут еще – близится 1 ноября, когда должна завершиться программа ипотеки с господдержкой, а значит, ажиотаж на рынке новостроек усилится, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В конце апреля в России стартовала госпрограмма льготной ипотеки с супернизкой для нашей страны ставкой 6,5% годовых. Сначала программа распространялась на жилищные займы до 8 млн рублей в московской и петербургской агломерациях и до 3 млн рублей – в других регионах страны, при минимальном взносе 20%. В конце июня максимальный размер кредитов увеличили до 12 млн и 6 млн руб. соответственно, а в августе пересмотрели и величину первоначального взноса, снизив его до 15%.

Запуская программу, правительство рассчитывало, что «она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей» (цитата из постановления кабмина). Девелоперам программа действительно очень даже помогла. По данным «Дом.рф» на 10 сентября, российские банки получили 604,8 тыс. заявок на льготную ипотеку, 169,3 тыс. кредитов на 464,8 млрд рублей они уже выдали. Программа, фактически, стала главным драйвером спроса на первичном рынке: по оценке руководителя аналитического центра «Дом.рф» Михаила Гольдберга, сейчас примерно 80% продаж жилья в новостройках приходится на льготную ипотеку.

Однако с «подспорьем для граждан» все получилось не так однозначно. Сверхдешевая ипотека взвинтила цены на жилье - прежде всего в регионах с небольшим объемом предложения новостроек - и тем самым снизила его доступность. Например, в Хабаровском крае новостройки в июле и августе подорожали на 18,9% по сравнению с прошлым годом, в Калининградской области - на 18%, в Республике Алтай - 17,6%. В среднем по стране стоимость метра на первичном рынке РФ увеличилась на 6,2%, сообщает Сбербанк со ссылкой на данные «СберИндекса» и «ДомКлик от Сбербанка». «Вопреки ожиданиям, состояние рынка недвижимости в России в июле и августе больше похоже на перегрев, чем на обвал», - констатируют аналитики в своем исследовании.

В столичном регионе льготной ипотекой по полной программе воспользовалась Новая Москва. По данным «Бест-Новостроя», с мая по август цены на присоединенных территориях прибавили 8%. «Даже в проектах, стартовавших в Новой Москве с апреля по август, цены к сентябрю выросли на 7-16%. Это можно объяснить тем, что практически весь объем предложения новомосковских новостроек укладывается в требования новой ипотечной программы со ставкой 6,5%, где лимит кредитования составляет 12 млн руб. Активный спрос на квартиры и рост строительной готовности позволили застройщикам повышать цены», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Цены на новостройки Новой Москвы (руб./1 кв. м)

Источник: «Бест-Новострой»

Похожую статистику приводит и компания «Метриум», по подсчетам которой новомосковские новостройки подорожали в среднем почти на 6%: со 136 000 рублей в мае до 143 000 руб. в августе. В массовом сегменте - со 136 000 до 142 000 руб., в бизнес-классе - со 137 000 до 146 000 руб.

Из-за роста цен на жилье покупателям новостроек в Новой Москве льготная ипотека почти ничего не дала - выгоду от программы в основном получили банки и застройщики. В этом легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. В апреле, то есть до запуска программы ипотеки с господдержкой, средняя ставка выдачи коммерческих кредитов на первичном рынке составляла 8,3%, по данным «Дом.рф». Таким образом, купив в апреле в ипотеку квартиру стоимостью 8 млн руб., заемщик должен был ежемесячно платить банку 54 700 руб. - при первоначальном взносе 1,6 млн (20%) и сроке кредита 20 лет. В августе ипотеку можно было взять под 6,5%, но та же самая квартира уже подорожала на 6-8%, до 8,48 млн - 8,64 млн руб. В результате ежемесячный платеж за квартиру составит 51 300 – 52 500 в месяц - практически столько же, сколько в мае.

В «старой» Москве, где и объем предложения, и стоимость метра значительно выше, чем в Новой, ситуация далеко не такая однозначная. По данным «Метриума», в среднем по рынку цены на квартиры с мая по август выросли на 6%, с 230 000 до 243 000 руб. за кв. м, но в основном за счет дорогого сегмента (+14%), на который госсубсидирование ипотечных ставок не распространяется. Об опережающем росте цен на высокобюджетные новостройки сообщает и «Азбука Жилья». Согласно подсчетам агентства недвижимости, дорогие новостройки подорожали с мая на 6% - до 676 000 руб. за метр, а остальные сегменты – только на 4,6% (до 228 300 руб.).

В бизнес-классе, по данным «Азбуки Жилья» рост цен за тот же период составил 4,7% (до 282 000 руб. за метр в августе), что может объясняться в том числе влиянием дешевой ипотеки. По словам гендиректора и партнера компании «Бест-Новострой» Виктории Григорьевой, доля ипотеки в этом сегменте увеличилась с 30-40 до 75% - см. «Новостройки Москвы: аттракцион неслыханной жадности». Впрочем, в компании «Метриум» практически никакой ценовой динамики в бизнес-классе не наблюдают: в мае квартиры в этом сегменте стоили в среднем 253 000 руб. за кв. м., в июне – 254 000, в июле – 258 000, в августе – 253 000.

Почти не подорожали и старомосковские новостройки массовых сегментов, где львиная доля лотов соответствует условиям госпрограммы. «В мае было небольшое проседание средних цен в массовом сегменте новостроек, однако уже с июня цены возобновили рост, - рассказывает Ирина Доброхотова. - Хотя в целом правильнее говорить о стабильности цен, так как колебания были небольшими: с мая к концу августа средняя цена 1 кв. метра новостроек комфорткласса в Москве выросла на 1,1%».

Цены на новостройки комфорткласса «старой» Москвы (руб./1 кв. м)

Источник: «Бест-Новострой»

По данным «Метриума», стоимость метра в комфорт- и экономклассе увеличилась лишь на 0,5%, то есть, фактически, в пределах статистической погрешности: в мае было 196 тыс. рублей за 1 кв. м, в августе стало 197 000 руб.

Однако, при почти неизменной средней цене метра, после повышения максимальной суммы льготной ипотеки до 12 млн рублей средний бюджет предложения в массовом сегменте в августе подскочил на 1,7% к июлю и составил 10,37 млн. «Положительная динамика наблюдалась в первую очередь по тем типологиям, в которых средняя стоимость укладывается в установленный лимит», - подчеркивает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

То есть с рынка прежде всего уходили более дешевые квартиры, которые можно купить по льготной ставке, что и привело к росту средней цены лота в предложении.

При этом надо учитывать, что на ценообразование влияет не только покупательская активность, которую кроме дешевой ипотеки подогревает накопившийся из-за карантина отложенный спрос и снижение ставок по депозитам. Но и, например, рост строительной готовности, изменения в инфраструктуре района. Также значение имеет и то, не были ли цены изначально перегреты, говорит Ирина Доброхотова. «Поэтому нельзя говорить, что в цене выросли все новостройки, в которых предлагались квартиры дешевле 12 млн руб., только потому, что они подходят под условия новой ипотечной программы, - считает Доброхотова. - Например, в одном из активно строящихся проектов у метро «Верхние Лихоборы» средний бюджет покупки однокомнатных квартир с мая вырос с 8,2 млн руб. до 9,9 млн руб. В другом проекте, построенном у метро «Лесопарковая», стоимость однокомнатных квартир с апреля изменилась лишь на 100 тыс. руб. – с 9,9 млн руб. до 10 млн руб.».

На это обращает внимание и Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья»: «Динамика средней стоимости по отдельным жилым комплексам разноплановая, данный показатель зависит от многих «внутренних» факторов, каждого отдельного проекта. Например, если в проекте вышли новые корпуса на стадии котлована, то средняя стоимость в целом по проекту, как правило, уменьшается».

Ниже в таблице представлена динамика средней стоимости в топ-15 проектах с наибольшим объемом предложения. То есть были отобраны проекты разных ценовых сегментов, в которых продаются квартиры, с наибольшим объемом предложения на май 2020 г., и приведена динамика средней стоимости квадратного метра по данным комплексам (сравнение со стоимостью на конец августа 2020 г.):

Источник: «Азбука Жилья»

Динамика средней стоимости в перечисленных жилых комплексах находится в диапазоне от -9% до 13%. Средний рост цен по 15 проектам составил 2,5%.

В целом, льготная ипотека в «старой» Москве стала в первую очередь фактором поддержки спроса, а не роста цен. «Количество заключенных ДДУ по итогам июля и августа даже превысило значение аналогичного периода прошлого года на 5% и достигло за два летних месяца 8 805 ДДУ. Это, получается, самый большой объем продаж на первичном жилом рынке «старой» Москвы за июль-август за всю историю наблюдений. Традиционно на данные месяцы приходится снижение продаж в связи с отпускным периодом», - отмечает Ярослав Дарусенков. При этом, несмотря на революционное снижение ипотечных ставок, новостройки массовых сегментов, на которые в первую очередь и рассчитана льготная ипотека, подорожали совсем незначительно.

Без субсидирования ставок цены в эконом- и комфортклассе, где покупатели больше всего пострадали от экономических последствий карантина, по всей видимости, упали бы – соответствующая тенденция наметилась в мае - на фоне достаточно высокой активности застройщиков. По данным «Бест-Новостроя», с начала года вышло 14 новых проектов комфорткласса и на пике, в июне, в этом сегменте экспонировалось свыше 1 млн кв. м жилья (см. «Новые проекты 2020: карантин не остановил девелоперскую активность»). Снижение цен могло негативно сказаться на финансовой устойчивости строительных компаний – по крайней мере некоторых, поэтому можно сказать, что льготная ипотека свою задачу выполнила. А в регионах с небольшим объемом предложения, включая Новую Москву, даже перевыполнила.

Программа должна закончится 1 ноября, поэтому в ближайшие месяцы рынок новостроек, скорее всего, ждет рост спроса и цен – покупатели будут массово набиваться в последний вагон уходящего поезда. А затем вне зависимости от того, продлят льготную ипотеку или нет, покупательская активность снизится, потому что искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Так что к концу года застройщикам, возможно, придется запускать особенно щедрые новогодние акции.

В целом, хотя льготная ипотека оказала огромное влияние на спрос, завершение программы отнюдь не станет катастрофой для рынка. И даже, возможно, пойдет ему на пользу. По данным «Дом.рф» на начало сентября, средняя ставка топ-15 банков на покупку новостроек без учета льготной ипотеки составляла 8,02%. Это, конечно, хуже льготных 6,5% и ниже, но вполне достаточно для поддержания спроса на приемлемом уровне, во всяком случае, среди платежеспособных покупателей. При этом дальнейшее субсидирование ипотеки в условиях снижения объемов строительства приведет только к увеличению бюджетных рисков и сокращению доступности жилья из-за роста цен – см. «В России кончаются качественные ипотечные заемщики».