Как владельцам эскроу-счета получить не деньги, а квартиру в случае банкротства застройщика

Переход на проектное финансирование и счета эскроу существенно снизил, но не исключил вероятность банкротства застройщиков. Пока ни одного такого банкротства не зарегистрировано, потому что переход на эскроу произошел лишь чуть больше года назад – 1 июля 2019 года. Однако рано или поздно рынок столкнется с такой проблемой. Свои деньги люди, купившие квартиры через систему эскроу, смогут вернуть в любом случае – по крайне мере, в пределах гарантированных государством 10 млн руб. Однако обычно дольщикам нужны не деньги, а жилье.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 - 2

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Когда в 2018 году законодатель принял эту норму, юристы разом заговорили, что участники строительства с эскроу в случае банкротства девелопера станут такими же обманутыми дольщиками, как и их предшественники в 90-е и «нулевые» годы. Ведь эта статья предполагает участие владельцев эскроу в процедуре банкротства, если граждане не пожелают вернуть деньги и потребуют квартиры.

Однако в 2019 году закон № 151-ФЗ обставил применение статьи 201.12-2 дополнительными условиями, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Формулируя это условие, законодатель не использовал союз «также». Это свидетельствует об ограниченном применении нормы. Получается, что если застройщик обанкротился в 2020 году, то данная статья уже не применяется. Однако на сегодняшний день только эта норма подробно описывает алгоритм действий владельца эскроу при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить квартиру, а не деньги.

Застройщик-банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).

Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течение 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Компания обанкротилась, не закончив строительство, и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

В этом случае дольщик вместо возврата денег с эскроу также заявляет требования о передаче помещений, входит в реестр кредиторов и участвует в процедуре. Конкурсный управляющий (при наличии оснований) включает требования в реестр и проводит собрание. Правда, на этот раз управляющий ставит перед дольщиками вопрос не о передаче помещений, а о привлечении для завершения строительства другой строительной компании, когда подобная возможность имеется. Новый застройщик приобретает права и обязательства девелопера-банкрота. При этом участники строительства не вправе требовать от нового застройщика уплаты штрафов и неустоек «за грехи» обанкротившейся организации.

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Статья 201.10 закона № 127-ФЗ даёт дольщикам право создать кооператив (ЖСК) и при наличии условий ходатайствовать перед арбитражем о погашении требований путем передачи кооперативу прав застройщика на «незавершенку». Однако эта норма не распространяется на владельцев эскроу. Эта категория дольщиков не вправе создавать ЖСК и завершать подобным образом строительство объекта (ст. 201.12-2).

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Встает вопрос, что делать, если застройщик обанкротился в 2020 (или в последующие годы), и при этом заключал ДДУ только с использованием эскроу. Пока что подобных случаев не зафиксировано. Конечно, на Федресурсе встречаются конкурсные производства, возбужденные в 2020 г. Однако ДДУ по этим делам подписывались ещё в 2015 — 2016 годах, когда об эскроу не было речи. Поэтому «классические» банкротства застройщиков, применяющих ДДУ исключительно с эскроу, появятся только через 2 — 3 года. Пока нет судебной практики. И если статья 201.12-2 не будет применяться, то удовлетворение требований пройдет по стандартной схеме. Прежде всего, гражданин сможет вернуть деньги с эскроу. Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу заявит требования о передаче помещения. Тем более, что статья 15.4 закона о долевом участии в строительстве не обязывает дольщика разрывать ДДУ при банкротстве девелопера. Эта норма говорит лишь о том, что несостоятельность застройщика считается основанием для расторжения договора. Кроме того, статья 201.1 закона о банкротстве считает дольщика, внесшего деньги на эскроу, субъектом процедуры банкротства.

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь неоплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и их возврат дольщику при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

В настоящий момент продолжается переход на проектное финансирование. Тем не менее уже можно делать прогнозы. Так, скорее всего, лет через 5 — 6 перестанут работать статьи о финансировании фондом по защите прав дольщиков незавершенного строительства и спецсчете для финансирования. Ведь если кредит на постройку дома выдал банк, а деньги дольщиков условно депонированы на эскроу, то зачем фонду «лезть» в это дело? Деньги граждан защищены, а банк вправе выдать новый кредит или обанкротить застройщика. Это подтверждается и тем, что ЕИСЖС в реестре проблемных объектов не относит эскроу к механизму защиты прав граждан. Таковыми являются только компенсации фонда и завершение строительства за его счет. То есть, по мнению чиновников, эскроу достаточно для нивелирования рисков.

Кроме того, законодатель, скорее всего, отменит статьи о погашении требований за счет передачи «незавершенки», передачи жилья и машино-мест, о собрании дольщиков и о погашении требований владельцев эскроу. Какой смысл и от этих норм, когда строительство велось на деньги банка, а средства дольщиков лежали «мертвым грузом» на эскроу и возвращены человеку после банкротства строительной компании?

В то же время появятся новые статьи. Так в Думе муссируется вопрос о компенсации владельцам эскроу при банкротстве застройщика. Речь идёт об убытках, понесенных дольщиками в результате инфляции и роста цен на квартиры, пока деньги «висели» на счете, а также о потерях на выплаченных процентах, если гражданин брал ипотечный кредит. Возможно, скоро увидим законодательные инициативы, направленные на решение этих проблем.

Ну, и наконец, должны решаться и теоретические вопросы. Юристы и ученые правоведы утверждают, что при использовании эскроу ДДУ теряет признаки «долевого участия». Это участие предполагает использование денег непосредственно в процессе строительства. Однако при условном депонировании при возведении здания используются деньги банка, а не дольщиков. В конечном итоге граждане, конечно, оплачивают объекты, но не «участвуют» в строительстве. Следовательно, это уже не ДДУ, а что-то другое. Поэтому рано или поздно в законе появится новый термин для определения данного договора.