Новостройки центра Москвы: в продаже сотня жилых комплексов

Дорогие дома живут своей элитной, но не такой уж обособленной жизнью: общие тренды рынка свойственны всем его сегментам. Так, предложение на рынке несколько сократилось, стало больше готового предложения. Цены пока ведут себя спокойно, но к концу года эксперты ждут подорожания. Не исключено, что подрастет в цене самое дорогое, так как в последнее время оживились покупатели, предпочитающие лоты стоимостью от 60 млн рублей. Рынок пополнился новыми объектами и ждет, когда компании выведут заявленные проекты.

Престиж и цены – понятия связанные

В пятерке самых фешенебельных районов ЦАО, по оценке Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участника партнерской сети CBRE), - Мещанский, Якиманка, Тверской, Хамовники и Арбат. Самое востребованное жилье - в Пресненском районе, где раньше было много промышленных зон, но курс на реновацию вывел его в лидеры округа. А вот Басманный район, который является историческим центром «старой» Москвы, находится далеко от Кремля, в нем мало развлекательных заведений, но много промышленных объектов, поэтому эксперт считает его менее привлекательным.

Александр Галицын, генеральный директор брокерской компании We Know, оценивая зону от Садового кольца до ТТК, к наиболее престижным относит и «заходящий» в границы Третьего кольца Дорогомилово (ЗАО, район Кутузовского проспекта). А также напоминает, что еще в нулевых годах Мещанский, Басманный и Таганский районы нельзя было назвать элитными - в ХХ веке здесь располагались промышленные зоны. Еще несколько лет назад к индустриальным относили и Даниловский, и частично Донской районы, а также часть Южно-Портового, но сегодня они превращаются в современные и красивые территории с авторской архитектурой жилых проектов, пешеходными зонами, парками и скверами. Эти районы тоже не относятся к ЦАО, но «заползают» в границы ТТК.

Престиж для рынка недвижимости – понятие не эфемерное, а вполне материальное, оно отражается на стоимости жилья. По данным «Метриум», в самых «крутых» районах (Мещанский, Якиманка, Тверской, Хамовники, Арбат) – средняя цена за квадратный метр - от 0,9 до 1,3 млн рублей. Самый дорогой сейчас - Мещанский. В Таганском, Красносельском, Замоскворечье и Пресненском средняя цена за «квадрат» варьируется от 0,5 до 0,7 млн рублей.

Самый доступный район ЦАО – Басманный (около 0,4 млн), демократичными ценами отличаются районы, частично расположенные внутри ТТК (Дорогомилово, Даниловский, Беговой, Донской, Лефортово, Марьина Роща, Южнопортовый, Нижегородский). В них средняя цена за квадратный метр начинается с 200 тысяч (Нижегородский) и достигает 450 тысяч рублей (Дорогомилово). «Многие районы по этим показателям уступают не только первым двум категориям, но и территориям за пределами ТТК», - отмечает Анна Раджабова («Метриум»).

Впрочем, в агентстве «Бон Тон» Дорогомилово относят к дорогим локациям, со средней ценой около 800 тысяч рублей за метр. И здесь действительно есть очень недешевый объект – уже сданный «Клубный дом Кутузовский, 12» от Capital Group («дом с хрустальными колоннами»), с диапазоном стоимости метра 655-800 тысяч рублей, а квартир – 28-107 млн рублей.

Сто проектов, цены дремлют

По информации «Метриум», всего в Центральном округе на рынке находится 103 проекта (4,4 тыс. квартир и апартаментов). Среди них – 16 проектов бизнес-класса (1189 квартир и апартаментов), 35 – премиум-класса (1227) и 52 – элитного сегмента (1995).

В бизнес-классе ЦАО средняя стоимость квадратного метра составляет 285 тысяч рублей, в премиум-классе – 592 тысячи, в элитном – 971 тысячу. «В бизнес-классе после активного повышения цен в начале года (+6,7% в первом квартале) застройщики оставили цены на прежнем уровне (+0,5% за три месяца). Цена на новостройки премиум- и элитного классов с начала года практически не менялась. В отличие от бизнес-класса, рост не наблюдался даже в первом квартале. Однако второе полугодие должно отметиться повышением стоимости жилья», - прогнозирует Анна Раджабова («Метриум»).

Между тем Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, считает, что элитные проекты все-таки росли в цене: в целом по рынку с начала года на 7%, а в пределах ТТК – на 10%. Разница в темпах роста обусловлена в большей степени изменением структуры предложения, чем рыночными факторами.

Примеры самых дорогих проектов ЦАО

Источник: «Метриум», IRN.RU

Дорогие новинки

Самым застраиваемым районом внутри ТТК в агентстве «Метриум» считают Пресненский - на данный момент в нем находится 46% предложения всего Центрального округа. Далее следуют Басманный и Хамовники (по 11%), Якиманка и Тверской (по 6%), Замоскворечье (5%), Таганский, Арбат и Красносельский (по 4%), Мещанский (1%).

В брокерской компании We Know подсчитали, что в зоне между Садовым кольцом и ТТК больше всего недавно вышедших проектов в Беговом, Донском, Даниловском и Басманном районах.

Из наиболее заметных новых жилых комплексов эксперты называют «Дом Абрикосова», который располагается в небольшом переулке на Чистых прудах. Это памятник архитектуры, и после реставрации в нем появится 27 квартир.

ЖК Foriver от «Инград» - ансамбль из монолитных 19-этажных домов в европейском стиле - находится на набережной, в Даниловском районе. Запроектированы 1-2-3-4-комнатные квартиры от 45 до 140 кв. метров. Есть лоты уникальных форматов: пентхаусы, квартиры с патио, с террасами. Стоимость метра в среднем 330 тысяч рублей.

ЖК Dialog от «Центр-Инвест» в Красносельском районе на Большой Спасской улице отличается высокой транспортной доступностью (близость к «трем вокзалам» и метро) при низкой конкуренции в локации. Это два монолитных 22-этажных корпуса с подземным паркингом. На выбор – студии, 1-2-3-4-комнатные квартиры от 32 до 121 кв. м. Средняя стоимость метра в комплексе – 406 тыс. руб.

В августе этого года стартовал проект компании «Колди» - жилой комплекс бизнес-класса с лофт-апартаментами Kazakov Grand Loft. Средняя площадь лотов с отделкой составляет 47,4 кв. м. По данным «Бон Тон», средняя цена на старте продаж - 358,9 тыс. руб. при цене апартаментов от 7,9 до 26,5 млн руб.

В сентябре вышел на рынок комплекс бизнес-класса «Амарант» от компании МИЦ, это апартаменты гостиничного типа без отделки, со средней площадью 51 кв. м и средней ценой на старте продаж, по информации «Бон Тон», 324,1 тыс. руб. Диапазон цен за лот - от 10,3 до 33,4 млн руб.

Что берут клиенты в Центре

Наиболее популярные метражи у покупателей жилья бизнес-класса, по оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, - от 60 до 75 кв. метров. «Любимые» площади в элитном сегменте уже посолидней – 100-120 кв. метров.

Средний бюджет лотов бизнес-класса в 2020 году, по данным «Метриум», составил 15,2 млн рублей. Чаще всего покупали однокомнатные квартиры (36%) и двухкомнатные (34%). Доля трехкомнатных составила 17%, студий – 10%, многокомнатных – 3%.

В премиум-классе и элитном - отличные от бизнес-класса тренды. Наибольшая популярность у двухкомнатных квартир (35%), трехкомнатных (28%) и многокомнатных (22%). Однокомнатные квартиры и студии занимают небольшие доли в спросе - 15% и 1% соответственно.

Компания Savills поделилась статистикой продаж самого дорогого в Москве жилья. В агентстве третий месяц отмечают рост числа сделок с премиальными квартирами и апартаментами стоимостью от 60 млн руб. Всего в августе 2020 года было приобретено 114 премиальных квартир, что почти в 1,5 раза больше, чем год назад. Половина приобретенного – лоты в новостройках. Средний бюджет сделки с квартирами дороже 60 млн руб. составил 118 млн руб. Средняя площадь проданной квартиры в январе-августе - 163 кв. м, каждый третий покупатель отдавал предпочтение лотам с метражом 150-200 кв. м.

В целом же, по оценке Ольги Широковой (Knight Frank), предпочтения покупателей элитной недвижимости в проектах внутри ТТК такие же, как и у остальных обеспеченных клиентов, присматривающих высокобюджетные метры в других локациях. Люди демонстрируют интерес к лотам с отделкой, рациональный подход к выбору планировок (с минимальными потерями пространства) и инфраструктурному обеспечению проектов. Также клиенты внимательно изучают инженерное оснащение жилья.

Из тех проектов, что неплохо продавались, эксперты выделяют недавно вышедшие на рынок ЖК «Правда» от «Группы ПСН» и «Павелецкая City» от MR Group. По оценке Александра Галицына (We Know), эти комплексы во втором и третьем кварталах 2020 года стали наиболее востребованными; на старте продаж они привлекали покупателей одно-двухкомнатными вариантами, а также лотами с видовыми характеристиками и уникальными планировками.

Комплекс апартаментов бизнес-класса «Правда» возводится на месте промышленных зданий издательского комплекса «Правда» у метро «Савеловская». Это две башни с панорамными видами, соединенные друг с другом шестиэтажной частью здания с открытой террасой. На территории запланирован ландшафтный парк. В жилом комплексе – 439 апартаментов с 36 типами планировок (от 30,6 до 132 квадратных метров). Цена, по данным «Метриум», находится в диапазоне от 8,2 млн до 40,5 млн рублей.

«Павелецкая Сити» — проект бизнес-класса в Даниловском районе. Это комплекс зданий от 9 до 46 этажей в «нью-йоркском» стиле. Инфраструктура расположится в стилобате и на первых этажах. Проект отличается большой линейкой предложений – от 20-метровых студий до 137-метровых четырехкомнатных квартир. Цена лота начинается от 7,9 млн рублей, метр в среднем стоит 328 тысяч рублей.

Среди лидеров по реализованному в первом полугодии объему жилья Яна Глазунова (VSN Realty) называет апартаментный комплекс Chkalov рядом с Курским вокзалом, считанные лоты в продаже остались в клубном доме Story. А в апартаментном комплексе «Звезды Арбата» с эксклюзивным доступом к инфраструктуре отеля Marriott Novy Arbat до конца года есть шанс купить объект от 436 тыс. рублей за кв. метр.

В агентстве «Метриум» назвали проекты с наибольшим объемом предложения. В бизнес-классе это Headliner, «Резиденции архитекторов», Bauman House, Tatlin Apartments, Red7, в премиум-классе - Lucky, Capital Towers, «Резиденции Замоскворечье», «Садовые кварталы», Chkalov, в элитном классе - Neva Towers, OKO, «Софийский», Savvin River Residence, Turgenev.

Предложение съежилось, стало больше готового

Среди основных тенденций элитного рынка эксперты называют уменьшение числа выставленных в продажу лотов, рост объемов готового предложения (квартир и апартаментов в построенных домах) и все большую популярность отделки от застройщика.

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что на первичном рынке премиального сегмента экспозиция сократилась по сравнению с прошлым годом на 26%. При этом наблюдается увеличение доли предложения на заключительной стадии строительства, что, конечно, отражается на ценах. В частности, в зоне между Садовым кольцом и ТТК более 40% квартир и более 60% апартаментов предлагаются в практически готовых домах.

Анна Раджабова («Метриум») отмечает увеличение доли предложения с финишной отделкой (42% – в «премиуме», 36% – в «элитке»). Среди предложений, появившихся в течение 2019 и 2020 годов, финишную отделку имеют 60% проектов. Кроме того, на рынок оказала влияние самоизоляция: произошел всплеск спроса на загородную недвижимость, в городе же стало больше сделок с большими лотами, увеличился интерес к квартирам с террасами и собственными патио.

Перспективы: места для строек ещё есть

Что касается перспектив дальнейшей застройки территории внутри ТТК, то возможностей для этого еще довольно много. Внутри Садового кольца можно заниматься точечным строительством и реконструировать исторические здания, а за его пределами – осваивать промышленные территории. Например, Ольга Широкова (Knight Frank) выделяет зоны неподалеку от Киевского и Павелецкого вокзалов, «которые в перспективе могут быть ревитализированы и застроены, в том числе достаточно крупными жилыми проектами».

Александр Галицын (We Know) говорит о конкретных планах компаний: по сведениям эксперта, есть несколько ожидаемых проектов премиум класса в пределах ТТК. Это комплекс апартаментов бизнес-класса Slava от MR Group в районе Белорусской, а также премиальный ЖК в 1-м Тружениковом переулке от «Колди».

Также по теме:

• «Где купить квартиру: новостройки центра Москвы – самое элитное и эксклюзивное»