Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?
Снижение доходности депозитов спровоцировало переток средств с банковских вкладов в недвижимость. До инвестиционного бума еще очень далеко, однако людей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, становится все больше. Но стоит ли овчинка выделки? На что могут рассчитывать инвесторы в недвижимость в настоящее время, рассказывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Немного истории
«Золотой век» инвестиций в московскую недвижимость пришелся на 2006-2008 гг., что было связано с беспрецедентным ростом цен на столичное жилье в тот период. По данным www.irn.ru, только в 2006 г. квартиры в Москве подорожали вдвое - с $2 230 до $4 200 за квадратный метр в среднем. А в целом за три года, предшествовавших кризису, стоимость жилья в долларах увеличилась более чем на 250% - до $5 600 за 1 кв. м (или на 274%, если брать пиковое значение рынка - $6 114 за кв. м в октябре 2008 г.). Примерно на столько же выросли и рублевые цены, которые до 2008 г. фактически являлись производными от долларовых - стоимость недвижимости номинировалась в твердой валюте.
Причиной астрономических темпов подорожания недвижимости в предкризисный период был резкий дисбаланс спроса и предложения и развитие ипотеки – см. «Уходящий год войдет в историю рекордным ростом цен на жилье».
Фактически, московский метр в 2000-х гг. был самым простым и надежным инвестиционным инструментом, особенно если речь шла о вложениях в готовое жилье, что исключало риски недостоя. Никакие депозиты с ним соперничать не могли. По статистике ЦБ, ставки по рублевым банковским вкладам на срок свыше года в 2006-2008 г. не превышали в среднем 10% годовых, а по долларовым – 8%. При этом инфляция в России, даже официальная, в 2006-2008 гг. составляла 9-13% в год, то есть доходы по рублевым вкладам ее не компенсировали.
По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», в годы, предшествовавшие кризису 2008-го, доходность вложений во вторичное жилье составляла от 30% до 100% годовых, и на пике рынка каждая вторая сделка по покупке «вторички» совершалась в инвестиционных целях. На рынке новостроек, по оценке управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Надежды Коркки, доля инвесторов в рамках одного проекта до 2008 г. могла достигать 40%, а годовая доходность - 30% от вложенных средств.
Инвестиции в недвижимость были почти исключительно спекулятивные – то есть квартира покупалась для перепродажи. Со сдачей жилья в аренду, приносившей до 6-7% годовых, без учета расходов на содержание жилья, мало кто хотел возиться при таких темпах роста цен.
Все изменилось в 2008-2009 гг. На фоне мирового финансового кризиса столичный метр за 2009 г. подешевел на треть в рублях и на четверть в долларах, по индексу IRN.RU. Естественно, это пошатнуло веру инвесторов в столичный метр.
Цены на недвижимость вновь начали расти уже в 2010 г., однако к докризисным долларовым уровням так никогда и не вернулись. «Недвижимость перешла в условно инвестиционную категорию – люди стали рассматривать ее уже не как источник получения существенного дохода, а как надежное средство для хранения своих средств, считая, что кризисный период остался позади. Однако они сильно ошибались – в 2015 г. рублевые цены на вторичном рынке пошли вниз. А потребители, пережив очередной шок, перестали рассматривать вторичное жилье и как способ сохранения накоплений (до 2018 г.)», - отмечает Сергей Шлома.
В отличие от вторичного рынка, на первичном инвесторы никогда не исчезали полностью, потому что новостройки обычно выходят по ценам ниже рынка и дорожают по мере повышения стадии строительной готовности. То есть, вложившись на старте продаж в удачный проект, инвестор может заработать больше, чем вырастет рынок недвижимости в среднем. Или все потерять – если проект окажется проблемным. Максимальный ценовой прирост на рынке новостроек в 2013 г. достигал 20-24%, но в среднем новостройки в тот период дорожали на 20-30% за весь срок строительства, говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
По данным компании «Метриум», в межкризисный период доля инвесторов на первичном рынке сократилась до 10-15%, хотя в ликвидных проектах она оставалась высокой – до 20%. Больше всего инвесторов было на элитном рынке: в 2013 г. примерно 15-20% приобретали элитку в целях вложения средств, говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
После 2015 г. инвестиционный спрос в сегменте новостроек на фоне падения цен снизился до 5-10% – минимального значения за всю историю столичного рынка, отмечает Надежда Коркка.
Квартиры перестали покупать не только для быстрой перепродажи – с учетом рисков остановки строительства, спекуляции с новостройками потеряли смысл уже после кризиса 2008 г., но и для сдачи в аренду – такая долговременная инвестиция была достаточно популярной в начале 2010-х. В «новой реальности», наступившей в 2015 г., арендные доходы в среднем по рынку сократилась до 4-6% годовых «грязными», а сроки окупаемости увеличились до 20 лет, так как упали не только цены продажи квартир, но и ставки найма. (См. «Арендный бизнес превращается в хобби».)
Значительно выгоднее было просто положить деньги в банк. В начале 2015 г. средневзвешенная ставка по рублевым вкладам физлиц на срок более годы выросла до 13,11%. При этом многие банки, в том числе очень крупные, предлагали 15-17% годовых и даже больше по вкладам на срок до 3 лет. Это уже ощутимо превышало уровень инфляции, которая по итогам 2015 г. составила 12,9%, но в 2017 г. упала до 2,5%.
Инвестиционный ренессанс?
На вторичном рынке Москвы ситуация начала меняться в 2018 г. К этому времени благодаря активизации спроса, простимулированного снижением ипотечных ставок, завершился длительный, с 2015 г., период снижения цен на «вторичку». Во всяком случае, в демократичных сегментах – дорогие до сих пор не «отпадались» до конца. Одновременно начали ползти вниз ставки по вкладам – по тем же причинам, что и ипотечные, то есть благодаря смягчению монетарной политики ЦБ (уменьшению ключевой ставки).
Как следствие, если еще в 2017 г. инвестиционные сделки, по наблюдениям «Инкома», были единичными, то в сентябре 2018 г. доля консервативных инвесторов от общего числа сделок со «вторичкой» в компании составляла уже 12%, а к концу осени достигла 20%.
Однако к осени 2019 г. объем сделок со сберегательными целями снизился до 5% из-за общего снижения спроса – «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2019 году: дешевая ипотека не вытянула спрос, но простимулировала цены».
В нынешнем году доля консервативных инвесторов на вторичном рынке столицы вновь начала расти вслед за общей активизацией покупателей, достигнув 7% к началу весны. А на данный момент уже каждая седьмая сделка (то есть 15%) с вторичным жильем в «Инкоме» совершается для консервации сбережений. «Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ухудшение доходности банковских депозитов повлияли на поведение владельцев крупных накоплений, многие из которых сейчас отказываются продлевать срок действия своих вкладов», - рассказывает Сергей Шлома.
Конечно, интерес инвесторов растет не только к «вторичке», но и к новостройкам. По данным «Метриума», доля инвестиционных сделок с начала года выросла в два раза – с 10 до 20%. В некоторых проектах этот показатель намного выше. Например, в Russian Design District, бронирование в котором открылось во II квартале 2020 г., на инвестиционные сделки приходится примерно половина броней, утверждает Владимир Щекин.
Скорее всего, инвесторов было бы еще больше, если бы не реформа долевого строительства, а именно переход на проектное финансирование и счета эскроу с 1 июля 2019 г. Так как девелоперы теперь строят не на деньги дольщиков, а на банковские кредиты, цены на старте продаж стали менее привлекательными для покупателей.
«Сегодня новые проекты все реже выходят по так называемым «инвестиционным ценам». Более того, ряд застройщиков в элитном сегменте используют практику продажи объектов по ценам «готового дома», - рассказывает Андрей Соловьев. По его оценке, в настоящее время доля инвесторов на элитном рынке жилья составляет 10-15%.
Недвижимость vs депозиты
Основная причина роста интереса инвесторов к столичному рынку недвижимости – снижение ставок по депозитам в связи с уменьшением ключевой ставки ЦБ. Согласно статистическому бюллетеню этого ведомства, средневзвешенная ставка по рублевым вкладам физлиц на срок свыше года в июне 2020 г. опустилась до 4,74%, а по долларовым – до 0,72%. Средняя ставка для годового депозита в 1 млн руб., по данным АСВ, в июле составила 4,5% годовых.
Способствует бегству вкладчиков и изменение налогообложения. Весной текущего года был принят закон, по которому с 2021 г. доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., будут облагаться подоходным налогом (13%), за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года.
В такой ситуации инвестиции в недвижимость многим кажутся достаточно привлекательной, хотя и более хлопотной альтернативой банковским вкладам. И практически единственной, потому что вложения в более доходные инструменты типа акций требуют хотя бы минимальной квалификации. Однако прежде чем бежать снимать деньги со вкладов, имеет смысл тщательно взвесить все «за» и «против».
Коронакризис, сильно ударивший по отечественной экономике вообще и доходам населения в частности, не позволяет надеяться на высокий спекулятивный доход от инвестиций в недвижимость. Скорее всего, в ближайшие годы готовое жилье в Москве будет в среднем дорожать темпами инфляции, да и то в основном благодаря дефициту недорогого предложения и доступной ипотеке, которая поддерживает спрос в демократичных сегментах. И, конечно, при условии стабильной макроэкономической ситуации и отсутствия внешних шоков, так как углубление кризиса может привести к развороту ценового тренда на рынке недвижимости. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на сохранение, но не на приумножение капитала. Особенно учитывая, что содержание жилья требует средств, как минимум на оплату коммунальных услуг и налога на имущество физлиц. А также НДФЛ - в случае продажи инвестиционной квартиры менее чем через пять лет после покупки.
Инвестиции в новостройки позволяют заработать больше. Особенно если покупать квартиру на старте продаж или, еще лучше, до выхода проекта на рынок, на этапе «закрытых продаж», все более популярных в элитном сегменте. По словам Надежды Коркки, в самых ликвидных проектах стоимость метра за весь период строительства, то есть за два-три года, может увеличиться на 50-60%. Но это максимум возможного, в большинстве новостроек цены растут в разы медленнее. Реформа 214-ФЗ, как уже было сказано выше, привела к значительному сокращению дисконтов в начале строительства. Сегодня за строительный цикл новостройки дорожают в среднем на 20-25%, говорит Владимир Щекин. Так что целесообразнее рассчитывать на прибыль в пределах 10% годовых. Или меньше, если строительство затянется или экономическая ситуация изменится.
Увеличить доходность инвестиций в недвижимость можно, если сдавать квартиру в аренду. По оценкам риелторов, арендный бизнес в настоящее время приносит 4-6% годовых. Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», приводит конкретные расчеты: «Например, у вас есть однокомнатная квартира, приобретенная за 8 млн рублей. Ее можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. рублей в месяц. Прибыль за 12 месяцев – 420 тыс. рублей. После того как вы определились с выбором жилплощади для покупки, около месяца может уйти на оформление документов по сделке, подготовку квартиры к сдаче и поиск жильцов. Поэтому за первый год получается 385 тыс. рублей. Когда мы вычтем из этой суммы квартплату, оплату услуг ЖКХ (помимо расхода электроэнергии и воды – это оплачивает квартирант), уплату налога, останется приблизительно 360 тыс. рублей. Также следует учесть незапланированные расходы – например, на ремонт возникающих неисправностей в квартире».
Таким образом, годовая прибыль от сдачи в аренду описанной квартиры составит около 4,5% при условии, что она не будет пустовать. Примерно такой же процент банки предлагают по вкладам, причем без сопутствующих аренде хлопот. Но если цены на жилье будут расти хотя бы на уровне инфляции (таргет ЦБ – 4%), то инвестиция в жилье окажется уже в два раза выгоднее депозита.
Однако надо понимать, что организация сделок на рынке недвижимости и, тем более, арендный бизнес требуют значительных временных и эмоциональных затрат, поэтому инвестиции в квадратные метры подходят далеко не всем. Конечно, почти все заботы можно передать посредникам - риелторам, юристам, управляющей компании и т.п., но тогда именно они и заберут себе большую часть прибыли. Кроме того, недвижимость, в отличие от банковского вклада, трудно обналичить: на продажу квартиры понадобится не менее месяца, что может быть критично в случае острой потребности в деньгах.
Если все-таки инвестировать в недвижимость
Для сдачи в аренду выгоднее всего приобретать ухоженную квартиру в современном готовом доме рядом с метро, советует Оксана Полякова. Такое жилье можно быстро сдать, не тратясь на косметический ремонт, и, скорее всего, оно не будет простаивать. Если покупать жилье в новостройке, придется ждать, пока дом сдадут, делать дорогостоящий ремонт и т.п. Кроме того, квартиры в новостройках в течение трех лет после ввода в эксплуатацию сдаются с дисконтом, который может достигать 15%.
В новостройки сейчас однозначно лучше инвестировать на раннем этапе строительства, причем в самом начале продаж, потому что застройщики часто сильно повышают цены в ликвидных проектах в первые недели после выходы проекта на рынок, говорит Надежда Коркка. Отодвигать покупку на более поздний срок бессмысленно, так как после перехода на эскроу риски недостроя и, тем более, потери средств сократились до минимума.
По мнению Сергея Шломы, наиболее ценным активом для сохранения сбережений сейчас является жилье экономкласса, точнее – бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах, стоимостью 5-6 млн рублей. На такие объекты весьма велик спрос как со стороны арендаторов, так и покупателей. «Я категорически не советую вкладывать свои средства в жилую недвижимость премиум-класса (категории «бизнес» и «элит») – товарооборот в этом сегменте сейчас крайне заторможен из-за падения платежеспособности целевой аудитории покупателей и масштабного завышения цен со стороны продавцов», - подчеркивает эксперт.